一直在思考一个问题：到底是新房降价砸塌了二手房还是二手房的争夺与分流让新房不得不降价？可能更多时候是个螺旋式过程。
今天翻了翻贝壳二手房成交记录，现在贝壳在挂牌的二手房一直非常“技术”的保持在20万套以下，现在显示是19.8万套左右。然后看了看上半年，贝壳的成交量显示是2.9万套。月均差不多成交二手房5000套左右的水平。对比之下，二手房的存量压力还是不小。
在成交的二手房当中我翻了翻发现有个房子的成交周期最长达到了1097天，当然是个特例，但是从挂牌到成交整3年，不得不说：绝！
这个房子是北大资源临快速路一侧的商业公寓楼，51平米的一室户型，挂牌价80万，成交价75万。
当然长达3年的成交周期有点夸张，但是长周期的成交房源比比皆是，比如这个隆达新苑的成交房源，挂牌65万，经过长达820天，131次带看终于成交了，降价3万。
按照贝壳的数据，7月份成交房源的平均成交周期是200天，比上个月上涨了4.7%,也就是说拉长了接近10天左右的成交周期。然后再看涨价房源跟降价房源的极度不对称，就可以看到：对于很多二手房业主来说想要卖出去那必须有个合适的价格。
多合适呢？我看了看成交周期极短的房源情况。
赛顿中心的248平米豪宅，成交周期最短只用了7天，1250万，7天，这绝对是非常高效率的存在。相比于挂牌房源便宜了150万，超过了10%。然后我看了看同户型的产品，挂牌1400万左右，基本上成交价格1380万左右。更有意思的是目前压根没啥房子在挂牌，只有5套面积相当的三四室户型在售，一室户型有9套。所以说白了就是比历史成交价跟其他挂牌房源低了接近150万。另外一个成交周期比较短的锦庐房源，178万挂牌14天成交，基本上跟最近成交房源价格持平，在售同类型的价格房源也不少，但是这个房子已经有装修，基本上相当于价格接近送装修的水平。
所以说白了没有卖不出去的二手房，只有卖不出去的价格。我翻了翻降价榜，很多业主明显对于房源价格没什么认知，特别是投入巨资装修的二手房业主，几乎都想把装修的钱卖回来。问题是：：：：可能么？在刚需类房源当中装修是个卖点，直接入住，但是在改善房源里，大多数时候装修是个鸡肋，你的风格我不喜欢，拆掉也是一笔费用。你想卖出装修溢价除非是碰到同等审美喜好的人。
这是降价榜，当然不能标题党说降价二百万云云，但是可以看得到，很多高总价的房子，本身能买得起的客户就很少，降价绝对值也必然会很大。但是也有很多明显对于房价认知就完全不在线。典型的闽侯路大三室550万这个，户型巨大，一栋楼，而且大户型居多，学区不错，但是基本上没啥社区概念。仁恒河滨花园非常不错的社区，但是中户100平米的户型非要挂牌到580万，端户单价也不过是4.3万左右的单价，明显是缺乏认知随便挂的节奏。
这里特别提一句：开发商销售阶段可能中户端户的价格差不到10%左右，但是二手房阶段，端户与中户的价格差会越来越大。这一点后买你也会提到。
很多人看完这个价格会说：太亏了吧？
北大资源阅城，2016年开始销售的公寓成交价格在2-2.4万之间，现在历经3年挂牌成交价1.4万。
李七庄锦庐2018年开始销售均价20000，现在1.82万。
桃李春风洋房成交价8.3-1万，现在基本上平进平出。
融创181销售时候均价接近3.9，现在基本上3.3-3.5。
金侨大道回归到了2014年前后的额水平，6600左右的单价，高点也站上过9000的高位的。
所以我们不太敢说房价回到2015年或者是回到什么时间点，但是至少2017年以后买的房子多多少少压力比较大。
看了很多成交房源，我个人能总结出来的结论就是：：
1、不要买太大社区，同时挂牌的房源太过于多，谁也不知道谁着急用钱砸价卖了。
2、不要买一栋楼、两栋楼的小区，特别是户型太大的，这玩意儿没有社区氛围，改善客户看不上，不如小户型至少能卖个学区。
3、当然也不要买面积大但是实用度巨低的两室户型，更不要买奇奇怪怪的户型，毕竟人都是感官动物。
1、不要买太大社区，同时挂牌的房源太过于多，谁也不知道谁着急用钱砸价卖了。
2、不要买一栋楼、两栋楼的小区，特别是户型太大的，这玩意儿没有社区氛围，改善客户看不上，不如小户型至少能卖个学区。
3、当然也不要买面积大但是实用度巨低的两室户型，更不要买奇奇怪怪的户型，毕竟人都是感官动物。
4、最后一点是宁可贵点买边户也别买中户。除非是钱太紧张的刚需，否则尽量不要买两室。
这是我持续关注的一个河西次新房小区。多数都是高层可以对比下三室、两室、一室的房源价格。
基本上三室均价在从4.3下行到了3.8，但是成交量很少，因为挂牌量就少。但是两室成交的多，均价2.5-3万左右，一室成交均价2.3-2.6万。两室跟三室价格差了至少8000/平方米以上，一室跟两室差了3000左右。
说完这些正好翻到了翰林公馆一套61平米户型一室一厅的成交，总价375万，实话说这个价格很香啊，特别是翻了翻历史成交。
2022年成交的同类户型，均价基本在7.5-9.4
2023年同类户型单价在7.4-7.7左右。
2024年，基本上在6.5万以下，逼近6万单价。
当然这事儿不稀奇，毕竟全国房价都在下滑，但是我注意到的是：大量同类型房源入市会对手里的房源价格造成冲击。
另外一个典型保利和光尘樾与太阳城，本身产品定位非常类似，新房在销售，二手房已经大量商家。当年1.9-2.1的房子，二手房挂牌基本上在1.7-1.9之间。可以想象，1.9的那类业主多数都是不想赔太多，但是想要出手，可能就难度略大了点。
很多业主问我要不要卖，当然得看个人情况，但是指望涨回去，恐怕有些痴人说梦。如果想卖就得有卖的诚意的价格，挂一个远超行情的价焦虑卖不出去不是找乐么？很多二手房业主想卖，还总问我：我担心我卖掉后市场涨价。永远想要最高点套现最低点抄底，丝毫不肯吃亏的心态别说卖房，卖艺都难。也有一部分业主压根不着急卖，“且挂着呗”，这也是一种心态，并无不可。很多亏损太多的业主实在是无法割肉，也是事实，研究研究租金收益水平，也是这类客户的选择。最后说一句，所有二手房都是新房来的，特别最近两年，新房产品进化越快、越是性价比高，二手房就老的更快，贬值也会更快。不动产之所以叫不动产，只有出得去手，才能体现价值。
