河东楼市，拔刀在即……

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河西楼市从来都是话题王者，从去年到现在，可比位置、产品的价格下滑10%-15%左右，贝爷小手一抖，上一篇评论区很是热闹。作为天津市内六区的中坚，河西价格下行后，压力给到了河东，而河东项目今年大盘供应、存量巨多，周末走了一圈，不难看得出，河东楼市已经在拔刀，是收割还是自G且看年底。

这是市六区成交量价以及区域分布，和平成交量占比很低，但单价巨高，豪宅与学区齐飞。其次南开均价4.5万，从原本的豪宅市场向下兼容，收割市区改善。河西均价跌破4万大关，成交量龙头，属于城市改善集中目的地。而河东在3万的水平线上徘徊，低价流量，是刚改、面积改善的主流选择。红桥受云麓公馆带动均价不低，但成交量萎缩，河北区处于供应不足，成交一般的区域。

如果你拿500准备买房，你会考虑南开的120平米、河西的130平米，还是河东的150平米，红桥的170平米？如果300万买房？河西的80，还是河东的100，河北红桥的120平米？如果是200万呢？估计很多人会说看个人需求，看项目位置，看项目品质，但是很少会有人说考虑离我现在住的更近。

市内六区非常明确的是强总价选择，弱地缘属性。超过400万的客户都在全市对比。河东稍微有钱的客户都会看河西南开的项目，但要河西南开的客户来河东改善，需要克服很大的心理抗性。

原本河东在3-3.5的单价段位玩儿的好好的，但现在这个价格能进入河西了，而且河西没有停下的意思。所以河东楼市的第一重压力来自上游河西的下行。

没有哪个区域能覆盖从豪宅到城市入门的完整等级，只有河东可以。早年的城市广场、万达公馆，再到后来的钻石湾、海河金茂府，一线海河景观资源定位城市豪宅。

城市广场2014年3.7万开盘相当差，到2015年高层2.6万直接起飞，一路涨到2016年5万的均价。钻石湾2019年开盘，均价3.7-4万，小户型3.5万，大户型3.8-4.2，超大户型5万左右。

雅颂居2012年开盘只卖2.2万，很多人吐槽户型不好，但并不妨碍2016年上到3万，当年底突破4万。金茂府踏准了最好的市场风口，2017年开盘到2021年基本清盘，均价一直在5万元左右，成了天津市场标杆性的豪宅项目。

海河边上狂刷全市豪宅销售榜的时候，河东腹地的价格刚刚能稳定在3万。中建悦东方飞速清盘之后，中储正荣栋境2018年开盘，最高3.4万随后一路下行到了2020年清盘价2.8万，万欣城雄心勃勃，均价比栋境都低了一截。再后来的农垦含章雅著均价维持在3万以上。销量已经都大不如中储中建时代。

河东价格敏感客户全跑去太阳城买房，2013年开盘的太阳城从1.3万缓慢上张到2015年的1.8万，再到2016年初突破2万大关，年底突破3万，2019-2022年回落到2.6万左右，成了当时市场疯狂的最明显案例。但依然是河东市场一贯的入门级项目。

回过头来看，河东海河边+高端品牌那绝对是5万+全市标杆豪宅，有河景没品牌那就是4万+全市改善，海河二线当时没啥项目，成了个空白地带。河东腹地3-3.3左右的价格，边缘区在2.6万。海河边买金茂比较值，二线买中建比较值，其他良心的只有万欣城。

所以河东是个资源+微观地段+品牌极端敏感的区域，体现在价格上非常明显。大家各自有各自的阶层与客户，相对稳定的价格体系，跟河西截然不同的逻辑，只有海河边需要考虑河西竞争，其他板块压根没关系。

但是现在河东却是完全另外一番景象。海河沿线只有雅颂台，塔楼模式不是天津主流居住方式，没啥存在感，今年月均个位数。常规的豪宅板块缺货，相对位置尚可的春映海河、海河砚熙台以及地段稍差产品较好的上实成了二线。

海河砚熙台洋房很吸引人，但东西向直接让很多客户难以接受，均价3.8万到目前卖了285套，寄希望于复刻青云阙，失望了。一路之隔的春映海河，3.56万的均价首开表现尚可，但去年8月份前后趁着龙湖开盘居然涨价了一波，直接成交量杀到个位数，现在均价回落到3.5左右，已经现房月均销量依然很有限。

这俩项目想利用地段优势站在河东腹地的其他项目与河西之间，价格梯度，收割河东品刚与改善，相对河西更便宜也能吸纳一批河西客户。想法非常好，但没料到的是，河西先不玩儿了。这个价格目前河西都已经可以挑挑拣拣了。

想从河西挖客户的还有上实仰山，2022年首开4万个位数成交，2023年价格下到3.6万左右带精装，才稍有起色，现在现房如果买个不直观快速路的位置也可以，特别注意不要买直观快速路的。但小户型、低单价总价的户型卖的差不多了，背价格的大户型直接就尴尬。特惠房150平米户型单价依然在4.2左右，这个价格在河东找客户非常艰难。整盘还剩280多套，如果不降价，还够卖一年。前几天工业大学二期地块上架，直接被劝退。

吸纳河西的想法落空，河东地缘的客户只是公务员与事业编，撑不起这个市场。龙湖想用产品规避朝向抗性与地段缺陷失败了，上实想用产品突破价格认知也失败了，河东是最不容易忽悠的区域。资源+微观地段+品牌极端敏感都得体现在钱上。

所以河东一线是海河豪宅，二线改善是大直沽、以及产品优势的向阳楼，但是河东改善有可能本身就是个伪命题。光这三个项目同等价格段位的存量准现房还又接近800套，近年1-8月河东3.5万以上的住宅成交了400套，你仔细琢磨。所以龙湖体量极小，生抗到清盘不会大幅降价，但是春映海河还有400多套没有卖，产品已经老旧，后续压力不小。上实小户型降价差不都了，大户型才开始。如果380-430万在河东买，目前看也只有上实是优选。超过400万可以对比河西看。

河东“高端”拼的并不热闹，真正热闹的是河东腹地的刚改改善盘。万欣城的东方云庭、熙荷价格异常灵活，从2.6-2.9，流速稍有不佳立刻特惠。大华清水湾更是传奇，带精装从3.1万一路下行至2.8万，动不动就特惠2.6万。马上年底，预计新动作已经在酝酿了。

虽然有津滨大道阻隔等等麻烦，但这俩个项目对300万级别的客户来说绝对是放眼全市最优秀的选择。学校不算好，但是有，地铁不算近，但是有，商业不算便利，但也有，位置不算好，但哪哪都方便。重要的是这个价格你在市内六区能买到的不会比这个更“全面”。

但这个段位最近集中出了一批新玩家，东方紫宸、井岗山、津龙湾。基本上都是3万上下，不得杀个天昏地暗？

东方紫宸形式上架空、赠送、酒店式社区大堂做了升级，实地看比较粗糙，城投的项目最精致要数水西，紫宸并不算细节，只能说对刚改人群够用了。目前报价高层2.95，洋房3.2-3.35，实际成交估计能下调千把块，但绝对不是这个项目的底端价格，毕竟地价是真便宜，想要降价到现在万欣城的价格，利润水平毫无压力。

去看罗宁花园直接让我懵逼。问保安停车在哪里，答曰没有停车场自己找，我说路边贴条么？贴，但我们不管。问销售员地块位置在哪里，什么时候开盘，户型多大，屁股从前台椅子上都没有起来过。更令我哭笑不得的是，售楼处摆着必买格调罗宁的八大理由，一贯主打去营销化的格调，看来也得对甲方低头。单看这个项目的操作水平，跟万欣城都有些差距。

当然这不是重点，罗宁大位置很好，顺驰桥中环内，那不是津滨大道能比的，但开车绕着井冈山一圈，两个立交桥愣是没有绕明白，周边老旧小区会改造，但绝不会摇身一变成了高端住区。实际看城市界面，不比万欣城一带来的好。

整个项目住宅用第一共3宗，住宅体量不小于20万方，目前仅仅是第一宗地块7万平米，17-18层的小高89-102平米，7-10层的洋房107-127平米。产品基本抄了河西馥颂的立面，但价格差了一万多用材如何尚未可知。

城市更新类项目住宅是资金回流的关键，格调南开项目为了保首开，也是价格大幅度低于预期，完全不是卖溢价的策略。而且河东市场溢价是个伪命题，当年格调步庭产品很不错，在万欣城与大华价格冲击下依然毫无还手之力。虽然放风3万＋，超过3万建议买个小飞机航拍一圈再做决定。

除了井岗山，另一个城市更新项目津龙湾，感兴趣的朋友可以站在现在售楼处的位置听听，桥上车辆呼啸，辅路喇叭齐鸣活脱一首交响乐。  但是成林道对面的二期地块城市界面跟土地素质都非常不错，如果感觉上实太贵，春映海河太小，这个地段值得考虑，但麻烦的是还需要至少两三年才会入市，价格有希望与春映海河持平。

目前来看，河东的三线项目会进入有限客户，超量供应的局面。津龙湾、井冈山、紫宸都不具备吸纳外部客户的能力，但是接近的价格、产品必须得争夺存量。紫宸洋房价格更合适，选洋房的年底可以关注，但架空来溢价，对高层价格敏感客户来说，有些抗拒。如果井冈山高层3万以内，完全可以仔细对比，具体得看井冈山会不会给压力。

我一直说刚需刚改能买市六区不要考虑环城，从卖了十多年的太阳城到中铁国际城、中交春风景里、九和府、再到凯旋门，城市入门级项目一般都表现不错，这就是真刚需真是房住不炒。虽然这类型项目保值属实一般，但它的确是手里没钱的人安家落户一步到位的选择。

2022年凯旋门开盘价格2.2，直接将城市入门改善的价格段改写了。后来的榴园，2.7万高层均价给了进入市区格调最低的门槛价格，再往后的雍祥府2.1万清盘，现在的华勘2.7万直接买洋房。太阳城起步价2.1-2.2万。除了红桥飞地，两万出头买市区，估计过去很难想象。

从这些门槛级项目品质最好的肯定是榴园，但其他项目降价的时候自己居高不下，等于变相涨价，价格差直接劝退一批人。太阳城二手房与新房同时飞舞，保值压力巨大，华勘9月份开盘内部员工有认购也相当一般，但18层小高特惠2.2-2.3能下来，是个不错的选择。

的确华勘一看就非专业地产开发，临售在集装箱，户型一般，位置也一般，但是架不住价格合适，而且刚开盘就推特惠，压根不以赚钱为根本出发点，真如项目所说搞一堆员工来，那妥妥的质量+邻里层次有保障，对于刚需来说这不重要，但是从购买逻辑来说既不想高位站岗又不想被大量二手房业主淹没，这一点保值就比较关键。

华勘不专业我并不意外，华勘卖不上价格也不意外，毕竟金贸产业园大批量土地依然在沉睡，未来会构成低低价+容积率洋房的集中供应区域，会对整个河东楼市产生影响。

整体来看河东缺改善，因为海河边没有土地，二线没有能力突破，三线疯狂厮杀，底边永远不缺。眼下稍有改善属性的是上实，未来是津龙湾二期，除此之外再无其他。三线项目除了前面提到的万欣城、大华、井冈山，还有一直惦记出让的富民路，基本上都是差不离的水准。底边同样不缺，毕竟河东边缘地带多的是，压根不必着急，有一天跌破2万的价格出来也丝毫不必惊慌。

在所有河东项目当中唯一例外算是格调锦云，虽然现在项目卖的是洋房的稀缺性，但是在我看来，核心应该是产业引入、城市文化创意产业集群属性，这是真正能跳脱出河东刻板印象、城市界面以及客户价格认知的东西，这也是这个项目与其他城市更新项目最大的不同。