龙湖天街，补齐了老梅江最后一块短板

楼市 2024-09-02 20:18 天津

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自从做了置业咨询以来，贝爷遇到了形形色色的客户，上周一个高改级客户咨询，姐姐是一个典型的老天津卫，聊天时候聊起来这座城市的变迁，我随口问道：“您对梅江怎么看？”，对话框显示对方正在输入，过了几秒钟出现：“老梅江？距离市里很远啊”

过了几秒钟对话框又出现：“但我以前有个朋友住那，十几年前在那有个别墅，挺有钱的。”

从地图上看梅江确实与天津市中心八竿子打不着北，倒退三十年说这里是大开挖也不为过，不过随着时间的推移，梅江怎么就逆袭成了天津近二十年发展最成功的大型居住区？

答：时也，命也，运也，非吾之所能也。

梅江的发展步步在点上

从1999年的梅江起步区、2002年的梅江南、2004年的卫南洼到2013年大梅江概念的普及，梅江这个与天津主城区发展方向背道而驰的大型居住区，在过去20年中已经完全证明了自己。它和新梅江尚需时日的沉淀不一样，就算是饭圈严重的天津中介圈也不会对过去梅江的发展嗤之以鼻，顶多说个“不了解”。

正如开头所说，梅江的崛起靠的是时也，命也，运也，在20世纪90年代的尾声，天津全面铺开了安居住宅项目的建设进程，其中梅江区域作为重点，位列五个核心居住发展片区之中，由此香水、芳水、蓝水、翠水、云水五大园应运而生；20年前后，随着天津城市基础设施建设的重心开始向南转移，梅江区域的土地供应源开始如雨后春笋般涌现，梅江南、卫南洼等新兴居住板块相继涌现，进一步丰富了梅江地区的居住结构与城市界面。

楼市方面，梅江也一直是天津楼市产品端的领跑者，从最早配备湖景的蓝水假期，到当时市场中的顶豪代表海逸长洲，电梯入户的半岛豪庭，露台层层后退的万科水晶城，再到现在大镜子的代表龙湖天耀，纵观天津楼市户型变迁史，梅江板块大大奖励了过去20年敢于吃螃蟹的住户。至于梅江楼市近二十年价格的走势，这里不再赘述了，不断更新的改善项目叠加楼市上升期，谈个毛线性价比。

毫不夸张地说，梅江是天津市近二十年重点发展的高端居住区之一，即使它未曾被冠以任何经济特区的头衔或者是名号，但其地位与影响力在整个河西乃至天津都不容小觑。

提到“梅江居住区”，这几乎已成为天津楼市改善的代名词，深入人心。

梅江的短板

老梅江也有自己的短板，那便是交通与商业。

“黑牛城道以南就是郊区！”

不怪老天津卫嫌梅江远，昔日梅江仅是城郊一片静谧之地。梅江坐落于天津的西南部，核心区距离南外环仅有5公里，距离市中心也有一定距离，虽不及新梅江紧靠着外环线，但在天津城中也算是相对偏远的区域。

这里的居民过去以公交和自驾为主，公交641、632路通向市里，而梅江是除和平之外贝爷看到过豪车出没最多的一个板块，但随着地铁路网日趋完善，梅江板块很多业主已经可以乘坐地铁6号线和10号线出行，6号线更像是为大梅江板块私人定制的一条地铁线路。

相比交通，商业配套更令老梅江居民头疼，老城区下楼就是烟火气在梅江这里简直是奢望，早点依靠玉水园的中山美食林和711，采买则要受托于瑞江菜市场，想要聚会只能依靠友谊南路与珠江道交口的梅江社区商业中心，大型消费综合体在这里一直悬而未决。

诚然，尽管过去二十年梅江被冠以高端居住区，但消费主义的需求与现实有一条难以逾越的鸿沟。采访了几位老梅江的住户，他们都渴望能够能融合高端审美与前沿生活方式的商业选项，他们的需求位于市场的中间地带，既非传统奢华的堆砌，也非简单潮流的跟风。

直到...龙湖天街的落地。

龙湖天街补齐了老梅江的商业缺失

2020年12月，龙湖拿下了津西青梅(挂)2020-019号和津西青梅(挂)2020-020号商住捆绑地块，前者正是已经交付的龙湖天耀，后者则是刚刚投入使用的龙湖天街。多说一嘴，当年龙湖天耀小高层成交均价4.32万元/平方米，高层成交均价3.84万元/平方米，精装交付。现在从贝壳平台的成交数据来看，天耀的二手房价格依然稳健。

龙湖天街的开业预热早在一个月前就开始了，贝爷当时在抖音上团几个卷薅羊毛，周末趁热去天街逛了逛，其实了解龙湖的都知道，它的天街商业品牌在全国范围内做的都还可以，比如重庆的北城天街。

说实话，在逛龙湖天街的时候你很难不去把它跟去年中海在新梅江的环宇城做对比，我溜了一圈后发现它的招商能力要比新梅江的环宇城更强，这是在商业面积相差不多的情况下，前者有点南开大悦城的意思。

有媒体报道梅江天街目前已实现招商率超95%，这点贝爷无从查证，但其中很多品牌是城市或区域首进品牌却是眼见为实，比如美妆专柜丝芙兰，滨寿司，主打天津菜的大铁勺，阳光之日生鲜市场等等都是第一次出现在河西（距离河西仅一路之隔），这在消费降级的大趋势下显得难能可贵。这个生鲜市场在爱琴海也有，环宇城则是常规的Blt超市，但这个需要办会员卡消费，有点类似于山姆超市，但食材的规模更适用于二人世界或者三口之家。

和大多数商场一样，龙湖天街的5、6层是集中餐饮，这对老梅江业主来说是个巨大的福音，除去像常规的争鲜、椒爱、金喜娜、黄记煌之类的连锁店，还有像小众的贵州菜贵guui、北京烤鸭青年星厨等也是第一次来到天津市场（为什么不是大董或者四季民福？？）。当然这些店有是有，味道还需要自己品鉴。

最后说几个细节，龙湖天街的厕所设计相比别的商场有些东西，它设置了一道安全门进入，注重了隐私性；二楼的宠物部落我很喜欢，可以带娃撸猫也可以处理一些宠物护理的工作，算是精准定位整个老梅江有宠物的客群；另外刚开业商场装修的刺鼻气味尚可，但地下车库比较严重；最后新店开业的抓娃娃并没有让人薅到羊毛，很气愤。

写在最后：

首先强调，这篇不是软文，只是想把看到的记录下来，仅此而已。不可否认的是，龙湖天街的落地极大地丰富了梅江片区居民的生活方式，从日常购物到休闲娱乐，都多了一份选择，有宝妈朋友表示，开业三天她连续去了三天，很夸张，也很现实。

不过在我看来，龙湖天街的正式投入使用，标志着这片大型居住区近20年没有商业综合体的窘境将被彻底改写，梅江长期以来在商业配套上的短板得到了全面补齐，从真正意义上构建起了一个集便捷、改善属性于一体的大型居住型商圈。

最最后，也不得不感慨，老梅江仍在不断奖励着20年前那一波敢于吃螃蟹的客群，虽然有些慢，但终究是来了。那么问题又出现了，天津下一个集环境、商业、改善型住房的片区会是谁呢？接下去又要等多少年呢？

我不知道，也没有头绪，评论区讨论一下。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3Mzk1MTMxMQ==&mid=2651721307&idx=1&sn=3aecb39103c134da9243937921f1070c

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