昨天我的楼市认知被彻底冲击了：北辰朝阳路的中储城邦项目推出了2号楼楼王的大平层产品特价，1.1万均价，户型面积150平米左右。然后叠拼产品大约是1.8-2万左右的均价，户型面积从140-188平米。
为什么说这事儿冲击，因为常规认知当中，天津环线内基本上一个89平米左右的三室户型是刚需上车产品，总价大约是在150万左右的水平。
也就是说，150万是个刚需上车的门槛。除了金钟板块，其他板块基本上是这个段位，而且能做到这个段位总价段的项目很少。所以一堆项目的两室户型就是为了压低总价让总价在150万以内。
但是不论是80平米左右的两室户型还是89平米的三室户型，刚需买了只是个过度阶段，未来必然得换房。因为功能与面积改善需求随着有了孩子就会发生改变。
但是，150多平米的大平层直接把单价干到了1.1万左右的水平是啥概念，相当于过去买个90平米左右的刚需上车产品，这次直接能买个一步到位的大平层，三代同堂居住都来的足够了。这才是降维打击，远洋未来城我看了看推出的特惠房，也就是1.4-1.5左右的价格，但是相对于这个价格力度而且是现房来说，那明显不是一个等级。
如果是刚需，我真心觉得这个价格与产品来的太香了，165万总价，贷款多不了5万的首付，但是足可以一步到位了。没有地铁是个巨大的劣势，但是现在10万块买个不错的小电车一开，不比一家人挤在小三室里面来的舒坦么？
高层1.1万之外，这个项目剩下一堆叠拼产品，给出的价格是1.8-2万。户型面积在130-180平米左右。换句话说，300万左右就能上车一个现房叠拼，甚至有机会是下叠，上叠来的价格更合适。
当然这个项目的叠拼产品因为开发的比较早，小院不在房本里，也完全不是现在流行的各种赠送的户型。
但是现在环内有叠拼的项目寥寥无几咱们暂且不说，只说一点：一个一楼带小院的洋房多少钱？这个叠拼的院子虽然不是房本里，但是软隔离可以搞，而且赠送的挑空也足够大，这个价格买个同等面积的洋房都费劲，现在还是买个叠拼，真喜欢叠拼的客户，还不想花动不动三万多的价格，这玩意儿再合适不过了。
中储城邦的特惠房当然是特例，而且是特例当中的特例，不能当成当下房价的参考也不能说明什么市场走势，除了能看得出来开发商急切的想要甩卖的决心之外不代表其他。
但是，我说但是，多少人能想到在北辰开发已经好歹见成熟度的朝阳路板块能看到1.1万的价格？
当时沿着快速路两侧都是2万+的价格，就连金钟板块、已经靠着小淀的新城樾风华都是1.4万的价格，谁能想到朝阳路会出这个价格？这个价格当年静海东都买不到好么？
就像2018年，没人想到远洋未来城会2万以下首开，把环城刚需板块的门槛拉低到了新维度。
没人想到2021年中交春风景里2万以内开盘，把市区门槛刷新到了水平。
没人能想到河西的瑞府能把价格打到3.5以内，和悦梅江把梅江核心区价格控制到这个水平，让河西4万的门槛稀碎。
河西学区房门槛从380万降低到了290万再到东舍宅的200万。
当然，今年也不会想到格调重回老南开，首开的高层起价是3.8万。
当然这里面很多项目也在逆势走高，比如和平的美古，7.3万的均价。比如体北金茂府大户型高总价也能销售遥遥领先。比如东丽的海河玺也能开出2.7-3万的价格。
你说这事儿代表了什么，它真的只是代表了一个项目的价格策略，但是，同时也在刷新人们对板块与区域的房价认知。
就像曾经很多朋友跟我说环内没地了，现在巴拉巴拉，环内的地块甚至是市内六区的地块多的是，只不过素质有差异是真实的。
所以这种时候你说房价咋走势？我觉得压根不用问，决定房价的因素从大环境来说那肯定是城市，天津的城市核心区跟上海的没法比，三四线城市的跟天津的也没法比。
除了城市维度，地段是城市内部价格差的决定性因素，这一点不用多说。
除了地段代表的地价之外，成本也是决定房价的因素。
除此之外呢？我个人看法是：接盘侠的购买力决定房价。
说白了，一个房子能不能卖得动看的是多少人恰如其分能买得起。如果定价太高割完一轮两轮后面客户买不起的买不起买得起的看不上，即使是不降价，干挺着也不能反馈真实的房价水平。就像我昨天说的泰达开发区。
如果定价太低被一抢而空，就像1.1万的中储，也没办法反应真实的房价水平。所以门槛不断刷新其实是一个不断扩大购买力的过程，学区房400万被收割完，往下到300万，再往下到200万。一轮一轮扩充购买基数。
改善盘也一样，刚需盘也一样，在一定的客户覆盖范围内，能买得起的而且看得上这个项目的就那么多。
所以从这个角度上来说，楼市的底边支撑力量依然在不断下探，不论是首付下调还是价格下降，用网图的话说不过是把网织的更密一些，让更小的鱼也能一网打尽罢了。
刚刚过去饿的7月市场表现并不佳，我当时抛出一个观点说：楼市进入了一个平台期。平台期不可能维持太久，要么是反弹上涨要么是开启新一轮下滑，让底边再往下沉一轮。目前来看，后者的可能性来的更大一些。
8月2日，国家民政部公布了《2024年2季度民政统计数据》，披露了一组数据：2024上半年，全国结婚登记对数343万对，离婚登记对数127.4万对。结婚人数较去年同期减少49.8万对，离婚登记数同比减少4.3万对。
更为重要的是，今年上半年结婚登记数也创下近年新低，仅为2014年同期694万对的一半左右。
我突然想起来2018年左右想离婚买二套占个首套的便利，然后遭受了灵魂一问：买房是为了生活幸福，为了买房离婚，到底是幸福了还是为了婚姻破裂？现在看来，真是人间清醒。
事出反常必有妖，只是我们被利益蒙蔽了双眼，反而觉得妖孽太正常了，静悄悄的楼市所有人都希望再续前涨，但是可能是被自我认知蒙蔽了双眼，反而觉得再跌下去刷新三观了。不是楼市太无情，而是认知可能从来不咋正。
