5A配置，天津楼市最具爆点的项目即将登场

前段时间国产游戏大作悟空登场，都说是3A级游戏，不太懂啥叫3A级，也顺便查了查5A级景区是何意思，最后大概归结为一点：就是全线顶尖。最近去空港调研，看到天保SM东侧的19号地正在施工，我跟贝爷说这绝对是空港的5A级项目。空港是今年天津的流量热区，加上小道消息传出的产品配置，这个盘妥妥是下半年天津楼市顶流。

常规地产项目咋介绍配套？3公里内有什么，5公里内有什么，但是天保空港SM东侧的19号地如果要聊配套，不是按公里，而是按米来衡量的。我大概圈了一下，一路之隔是SM商业，斜对角是天津医科大学总医院，东侧隔着一条小路是空港实验，另外一个斜对角是天津一中滨海学校。距离医科大学门诊大厅是670多米，空港实验最近大概是50多米。空港东北角的景观公园600米，再远点到空港的景观湖也就是1.9公里。

天保基建空港19号地位置图

而在出让文件里有两个要求，一个是地铁Z2线东六道站地铁D出口至该地块红线一侧10米范围内的地下接驳通道由天津港保税区管委会负责组织相关部门实施建设。换句话说，地块距离Z2线东六道站的地铁站大约是10米。另外一个是配建幼儿园，要求与其他建筑一同验收。

想象下，小孩在小区里就可以上幼儿园，出门过马路上空港实验，实验上完斜对角的天津一中滨海学校。年轻人上班不论是市区还是滨海都可以坐地铁，出差去天津机场，或者换乘到于家堡、天津站高铁站。

老人遛弯去湖边或者是景观公园，稍不舒服过马路就是医科大学总医院。周末没啥事，一家人溜达去规模全亚洲排得上号的SM广场吃个饭看个电影逛个超市，连车子都不用开。学校、地铁、商业、医疗、景观配套全部都是板块最核心的资源，说是5A级配套资源丝毫不过分。真正的绿色出行，15分钟生活圈还是步行，而且是全年龄周期的。

空港、海河教育园、生态城被称为天津楼市的三巨头，核心是因为这三大巨头板块都有独树一帜的教育优势。而空港最炙手可热的教育资源就是这个地块东侧的滨海实验小学与天津一中。

但是空港与另外两个板块又有个根本不同是，目前已有12000家中外企业注册，其中世界 500 强企业已超 52 家，中国电子科技、中航直升机、大火箭、航天研究所、 空客 A320、中科院、海鸥表业、应大集团、雪花啤酒、中冶天工、中兴、韩国碧珍、美国康家食品等等。在空港引入的产业人口中, 本科及硕士以上学历能达到 80%。

有个住在空港的朋友说：空港的核心价值是产业，更准确说是产业里的人，至少前十年素质很高，空港学校很多孩子家长都是海归，985，211毕业的硕士博士，教育认知度高且集中，这才是真正的学区属性。所以空港从来不是浅薄的卖教育，而是产业基础带来的强劲居住需求。

如果说产业是空港的底座，教育只是楼市大热的显性因素之一，那空港内部独立的生活系统绝对是其他板块所无法比拟的。天保SM东地块是集齐了空港板块的所有龙珠。

SM东19号地规模很大，总占地面积达到了112613.5平米，容积率为1.6，总建筑面积将达到175861.6平米，天保拿下该地块的楼面价为9087元/平米，除了特殊年份的特殊案例，这个地块几乎是空港近年的地王项目了。

1.6容积率必然是小高层+洋房的产品配置组合，空港目前主力户型区间集中在89-143平方米。因为学区特色鲜明而空港内部员工普遍收入较高，所以供应的产品多数以学区为主，改善为辅，属于学区+改善型户型面积段。

但是这个地块区位优势显而易见，容积率相对往年出让地块也更低，大概率会配置更大户型。要知道同属天保的九如品筑户型尺度更大，销售速度非常可观，天保对于空港改善客户的需求把握非常精准，个人判断这个地块的面积上限在180平方米左右，属于既能控制总价，又能满足品质改善的面积尺度。

在改善市场的年代，只有改善产品才能真正卖出溢价，匹配接近于地王的土地价值。90-180平方米的面积段之外，很多人关心会不会是最前沿的产品，我只能说：要不然呢？2020年天保已经在九如品筑做了洋房3.1米的层高，改善产品的打造上也算是颇有心得。天津楼市现在卷入户大堂、卷会所、卷园林、卷四代住宅等等，新项目如果不配置这些内容让客户心里都会犯嘀咕：是不是买了个落后于时代的产品？

我打听了一下，据说入户大堂请了阿那亚的设计师。阿那亚很多人不陌生，建筑风格追求艺术化，社区营造追求精神生活层次。而天津楼市在卷完咖啡厅+书店之后，入户大堂只能向艺术馆方向开卷，不论是设计师的背景还是行业发展方向，肯定是个艺术调调的酒店式入户大堂。

入户大堂之外，现在会所已经是个标配。我说这个地块堪称是真正的全龄段、15分钟步行的生活圈，但在外围配套中有个缺口是：健身配置。综合体没有，周围其他商业配套也很少。天保在空港经营多年，项目改善定位，必然会从改善客户的需求出发补足这个短板，打造真正的无死角配套体系。天津市场会所配置的常规内容包括瑜伽、健身房，高阶配置是游泳池、书院、业主厨房等等，面积尺度当然也会要求更大，从1000平米会上升到接近3000平米的规模。如果不落地会所的高阶配置，有点对不起这个地块的区位。

常规项目配置会所有两种策略，一种是拿出一部分可售面积来做会所，另外一种是架空层。经历了前几天的天津暴雨之后，我估计越来越多人对于架空层有了全新认识——至少能免于社区内看海。而且架空层带来的成本、会所不占用可售面积以及通风采光车库等等优势无疑是比传统下挖地库更有利，所以大概率这个地块会采用架空层设计。

早在2022年，就有粉丝问我：SM东地块啥时候出让啊，了解空港以及生活在空港的人，对这个地块的关切程度不亚于天津市区客户对大沽北路动态的关切。

从现在了解的信息来看，我只能说，幸好拍出来的时间晚了。如果2022年出让，大概率就是个毫无特色的学区房。但2023-2024年天津市场的两大巨变：一是建筑规范调整让产品探索有了更多可能；二是产品空前内卷，超配成了常规操作。这个地块目前入市几乎是最好的时间阶段——板块最牛的配套，搭配史上最优势的产品条件，才有机会做个空港的楼市标杆。

现在空港已经有项目落地第四代住宅产品，如果天保不想落后于市场，选择配置四代住宅几乎是必然。而且该地块是低容积率的洋房+小高户型，必然会是小院+露台的首层与顶层赠送。

架空层配合小院，成熟案例是会形成首层带挑高至少5.4米的全明地下室，以及一个下沉院落的配置，而顶层大概率会是赠送阁楼，以及阁楼之外大面积露台空间。估计120-180左右的首层会是非常抢手的存在，空港目前带小院的产品非常稀缺。

除了首层与顶层外，4代住宅的一大特点就是错层露台赠送。目前市场最大可以做到1.7米左右的出挑，错层露台一般是在客厅部位配置长度与客厅接近的露台，与客厅贯通形成私属室外空间。而临近楼层则会在主卧位置配置L型露台。错层露台全部不算面积，配合大尺度出挑，是非常核心的赠送空间。

错层露台之外，天津楼市已经非常成熟的赠送方式包括设备平台与飘窗赠送，目前有项目的设备平台能做到半个卧室或者一个完整的家政间，这个项目具体以何种方式赠送尚未明确，但是不用怀疑，在露台、飘窗、设备平台的成熟赠送路径之下，这个项目的得房率水平会非常瞩目。

现在楼市已经基本形成一个共识是刚需市场行将尾声，只有改善才有未来。经常跟开发商的朋友聊天，说客户是有的，难的是搞定客户。客户的难搞，市场信心不足是一个侧面，另一个侧面是很少有项目能无死角全系拉满，让客户毫无犹豫的理由。对目标空港的客户而言，天保SM东侧地块是少数地块素质支持、规范条件允许，而且实操案例成熟，有希望能拉满配置的项目。如果未来客户犹豫，可能唯一的点在于目前猜不透的价格。但在下半年乏善可陈的天津市场，这个项目有空港的热点板块基础，有一路之隔的学区配置，有全新产品的市场冲击力，绝对是一个超越区域概念的爆点新盘。