官方数据还没有出炉，但是所有人都在等10月份的天津楼市成交情况，毕竟朋友圈里，单盘热销200套的，全市热销20亿的，5亿的不少，市场气氛一片热烈。很大程度上，10月份的市场表现会决定下一步的市场走向。
按照克而瑞的初步数据，10月，全市商品住宅成交面积约90万方，环比上涨45%，同比下降5%。明细数据尚未给出。
但是中原的数据更加可信，10月全市新建商品住宅共成交7647套，环比增长61%，同比增长4%；成交面积82.46万平米，环比增长58%，同比增长4%，成交均价18014元/平米，环比增长5%，同比下降4%。
解释一下为什么中原数据更客观，因为如果看9月份数据，会有比如蓝光芙蓉公馆、恒大悦府、小镇西西里、金侨瑞公馆、辰府雅苑等等动辄几百套的非正常签约。
所以以中原数据来看，全市成交面积相比9月份有了大幅度上涨，成交均价环比上月也有了大幅度上涨。但是这个成交量是不是很高，我找了几个典型月份做对比：
2023年的3月是一个非常典型的小高峰，中原天津新房数据显示成交12040套。
2023年10月成交量8083套，其中包含津南区的安置房。
2024年的4月小阳春之后，天津全市新建商品房签约6081套，成交面积68.4万平方米。成交均价17644元/平方米。
而2024年9月，全市成交商品住宅4743套，52万平方米，成交均价17092元/平方米。
这么横向拉通对比一下就可以看的出来，10月份，在一系列国家政策、地方政策推动下，天津的成交量水平的确是有了非常大的涨幅，涨幅能够达到60%，已经非常不错的市场表现。
而且这是网签数据，如果考虑到认购数据，可能会认购量增长更为明显。但是少部分会延迟网签体现在下个月的成交量上，也会推动下个月的成交量表现保持相对高位。
至于说这个水平是否超出预期，个人认为没有达到爆火的局面，要知道天津在2022年之前，基本上年均能够达到900万方左右的成交量，算下来，高峰月份的成交量都在80-90万平方米之间，也就是说，政策炸出来的10月份，基本上保持在了往年的平均水平上。
从这个角度上来看，天津楼市算是政策扶持下实现了“立正”，至于是否确认筑底，能否稳健上路，需要接下来两个月的市场表现。
中原提供的数据来看，市区依然是新房的主力启动热点，成交面积上涨了121%，大幅度领先市场回暖水平。环城市场上涨了63%，与平均水平持平，而远郊五区、滨海新区分别上涨48%、38%。
这里说一句，远郊区县、滨海新区一直被认为是外地人进入天津的低总价落户目的地，从这个回暖幅度来看，可能外地人进入的节奏并没有那么快。而且昨天有粉丝说武清下朱庄有项目20万一套，我看了看应该是自持房转为租赁后的销售。按以往的逻辑这种户口门槛不得被抢疯了么，但是现在城市整体逻辑已经转变，市区刚改、改善驱动的市场结构应该是相对比较明朗的。
按照中原的分析，河西区依托新梅江、体北等改善板块项目，区域单月成交超270套。南开区以板块成熟度较高的天拖为代表，天拖格调项目在9月底加推一栋高层后，10月延续热度单月成交近50套房源。红桥区西于庄新盘入市表现抢眼，因地处城市更新规划片区且定价相对合理，在红桥区改善产品稀缺背景下首开告捷，主力客群以红桥区地缘改善为主。
所以我说天津有改善需求，但是改善需求释放需要在购买力与总价、面积需求、品质需求之间达成平衡，这是未来天津市场的一个核心点。
环城成交量上涨主要集中在海河教育园、双林为主，此前我说过，一波项目站上了风口，产品配置+价格是吸纳环城刚需的王道，短期这一点不会改变，而且产品与价格竞争只会越来越激烈，因为刚需客群已经退潮，但是刚需供应却持续是高峰。
说完新房，二手房的表现会更强势一些，中原没有给出二手房数据，按照克而瑞的数据，10月二手房成交面积约101万㎡，环比上涨12%，成交6015套，环比上涨70%，同比上涨74%。
但是我统计了贝壳10月份的二手房成交量，一共是6576套，而9月成交量是6182套。贝壳的成交量都高于机构数据，咱们按照高的水平来看，日均210多套的成交量涨幅非常明显，环比涨幅可能没有70%那么多。
从另外一个维度来看，的确是二手房的降价房源数量在急剧减少，10月有6156套二手房房源价格上调，价格下调的有51641套。而在9月份，这个指标是6.8万套房源降价，4千套房源价格上调。
非常直观的可以看到降价房源减少了1.7万套大约是33%的降幅，而涨价房源则是50%左右的涨幅。二手房业主的心态变化明显转向坚挺，议价空间显著缩小，虽然降价出售依然是主流。
纯数据分析完毕简单总结几点：
1、10月份市场成交数据表现回温明显，新房60%左右的涨幅很喜人。
2、政策炸出来的市场回温到了往年平均水平。所说爆火为时过早，顶多算是“立正”。
3、市区改善、刚改驱动的市场特点非常鲜明。
4、二手房成交量回温明显，谈价空间缩小。
5、如果想要确认市场走势至少还得观察后两个月的成交情况。
6、如果你是摇摆型客户，买卖随便不给建议，稳健型客户，建议观察11-12月市场再决策。
（部分数据源自：天津中原研究院）
