2003年4月，为了应对房价过猛上涨，北京第一次把房地产调控提上日程：每个家庭只能新购一套商品房，随后全国性住房限购席卷。当时还不甚知名的财经分析人叶檀称：限购是计划经济,越有用就越让人担心。
转眼这个政策让人担心了20年，时至今日北京依然在限购，但相比于2004年已经温和了许多。更多城市则忙于全面解除限购：10月16日，天津全面取消住房限购。全国仅剩北京、上海、深圳及海南部分城市依然在维持限购。官方媒体称：楼市限制措施的全面退场的标志性事件。
之所以北上深依然在维持，官方在新闻发布会说虹吸效应有利有弊。换句话说，担心城市自身，更担心虹吸周边城市。而海南头顶自贸港，海航之后赌誓告别地产依赖。
2003年限购令初发的时候，就有学者说需求的蓬勃释放是很难用行政手段压制的。2014年楼市下行之后也有人说楼市进入需求转换序列。但不妨碍2008年的4万亿，2014年的强刺激，2017年的最严限购令，以及2024年新版本的4万亿。
很多时候行政手段并非不懂市场，只是既要平滑市场的波峰谷，又想服务于短期发展目标，政策在收与放之间就是很多人与企业的起落浮沉。
今天，国新办举办发布会，楼市迎来政策“组合拳”，核心目的只有一个，就是止跌。
“四个取消”：取消各类限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。
“四个降低”：降低住房公积金贷款利率、首付比例，存量贷款利率、住房税费负担 (如普宅/非普区别，增值税等)。
“两个增加”：一是通过货币化安置等方式新增100万套城中村和危旧房改造。二是2024年底 前将“白名单”项目信贷规模翻倍至超4万亿。
连目标带手段，交代的事无巨细。市场高呼：楼市即将引爆，很有点国庆节前股市的味道。
昨天天津全面取消限购政策出炉之后，很多粉丝问我：全面取消限购、限售、限价、普通住宅与非普通住宅的政策有效么？
作为一个不喜被喷的人，查了查全面取消限购的路径。2022年底，佛山东莞全面取消限购，2023年9月郑州、沈阳加入，到今年2月，全国29个主要城市当中已经有南京、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等全面取消住房限购政策。随后4月成都、长沙；5月杭州、西安、武汉，6月苏州、9月重庆、广州、以及10月的天津……能放开的城市几乎都放了。
成交量如何？按照机构的数据，9 月 30 个重点城市整体成交 859 万平方米，环比下降 6%，同比下降 34%，与上半年月均值相比仍降 17%，前三季度累计同比下降 34%。几乎全部城市同比都为负增长。
广州930放开的，但是9月数据环比上涨了，成都、西安4-5月放开的，金九居然告负与微涨。杭州、苏州、长沙是特例，5-6月放开之后9月份环比上涨，同比跌幅相对较小。其他入南京、郑州、重庆几乎全部是环比下跌。
换句话说：很多时候看政策已经很难有立竿见影的效果，而是需要深度考察城市的经济活力、市场需求释放阶段、市场结构与客户预期。全面放开政策只是满足了当下客户的政策预期，但是从已经全面放开超过半年的城市表现来看，貌似远远没到扭转市场信心的地步。
所以如果说天津全面放开限购是有效的，未来两三个月的短期来看会表现在跌幅收窄上，但很难表现为重回正增长。
曾经取消四限是刺激楼市，现在已然成了标准动作，对楼市的推动作用能吸纳一部分北京购买力，但是估计就连官方也没有抱有太高期待。所以四个降低，
成了全国性托举楼市的策略。
降低利率、首付比例、税费也已经不再是新鲜新闻，首付少掏几万块，月供少花几百块很欢迎，但真正敢下手的客户还得坚信自己负担得起月供几千上万块。消普宅与非普的标准、研究增值税取消，只能说官方注意到了买不起的人是真买不起，上吊绳再往下探，能够得着的人也少了，只能让买得起的人接着买。
按现在的政策，满2年的非普通住房、不满2年的所有住房交易都需要缴纳5%的增值税。研究取消增值税对于刚拿到房本就打算卖掉的、想要卖出或买入大户型的人来说相当月节约了5%的成本。对于加速二手房流通，刺激改善需求有积极影响，但是仅仅是积极影响。
改善需求的释放需要三个元素，一方面有需求，一方面有能力，还要有供应。
想住大房子是普遍心态，但是能力不是谁都有的。去过成都、重庆、长沙、西安的人都知道人家的房子很大，动辄140起步300平米大平层，出房率直接拉到110%，但是单价贵的也就是3万，便宜的1.5万大把。天津、武汉之类的城市缺乏活跃民营经济体系，大多数改善客户集中在企事业单位事业编，其他工薪阶层几乎与大改善无缘。靠工资买贵且大的房子？貌似有点痴人说梦。取消非普宅的标准削掉了门槛，但是价格体系与市场供应结构完全不支持改善需求的强烈释放。而苏州杭州民营经济发达，经济爆发式增长阶段，民间也积累了丰厚资本，改善产品一直都畅销。
即使是到现在，依然不能说限购政策完全是错的，毕竟它照顾了房价过快上涨挤压下的普通民众，客观上也避免了天津急涨至十万，急跌至2万的疯狂。但是现在，供求结构逆转，房价格局已经奠定的形势下，这些政策的全面退场只是时间问题。
从四个解除、四个降低来看，基本上，只是祛除了当年设置的藩篱。但是远远没有到逆转供求关系的地步。真正着眼于改变供需的，是“两个增加”：
一是通过货币化安置等方式新增100万套城中村和危旧房改造。
二是2024年底 前将“白名单”项目信贷规模翻倍至超4万亿。
按照机构报告，14个披露城中村改造计划的城市一共设计改造13.4亿平米，总投资额8.2万亿元。而发布会给出的数据是全国 35 个大城市待改造规模 170 万套，全国城市待改造危旧房 50 万余套。本次先行改造条件较成熟的 100 万套城 中村/危旧房。安置方式上，计划主要采取货币化安置，有利于居民自主选择合意住房，推进存量商品房去化。说白了就是拆出来的需求，这一招当年就用过。但是我在此前仔细分析过城市中改造，各个城市面临的机会截然不同。
广州、深圳、成都、上海一类早年拆迁缓慢的城市，会是此轮重要的城中村改造投入产出地，因为曾经没拆，现在给钱让拆，而且是货币化安置，拿钱买商品房。一夜造富这几天又成了新热点。
但是很多城市早年已经拆迁的差不多了，需要拆的不少，但是符合拆除条件，而且能拆的城中村、棚户区的并无多少。典型的天津，2007年公布的46个城中村片区，在随后的三年行动中，到2010年官方公布数据，33个在实施，剩余13个正式启动。历史原因形成的城中村与“村中城”共有163个，其中城中村21个。目前21个城中村基本拆迁完毕。
现在天津需要拆迁的多数是90年代以前的老房子，但是这类型房子天然问题是密度比棚户区、城中村高，拆迁成本巨高，拆迁后卖新房容积率高了没人买，容积率低了卖不出成本来。从经济角度看就成了死结。
棚改对于很多城市而言，可能已经不再是那个棚改，今天的4万亿，与当年的4万亿可能也截然不同。2008年，一揽子计划中从安居工程、农村基建到铁公鸡一共计划投资4万亿。结果这4万亿流入楼市成了猛烈的助推器。而2024年底前将“白名单”项目信贷规模翻倍至超4万亿，直接对准了楼市。
但是如果说前者流入楼市是需求端，今天的4万亿，却是在供应端。
按照融资白名单的说法，核心是给满足条件的地产项目开发进行融资，保证房地产项目的正常开发，进而规避房企的资金链断裂。也就是说，保证这些项目能够推出市场、能够顺利交付，至于能不能卖得出去，这不是融资白名单要解决的问题。保供应的策略。
从规模上来说，按照数据统计截至到 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到 2.23 万亿元。因为光一个云南提的白名单就是1800亿，几乎所有运作正常的项目都能纳入这个4万亿规模当中。
很多时候市场是盲目的，比如十一前后的股市，但是很多时候市场是清醒的，比如十一前已经解套出走的人们。但是市场永远有两条逻辑存在，一条叫基本面，一条叫市场面。市场面的波动能够放大或者缩小波峰波谷，但是基本面未改的环境下，可能也就是昙花一现。无论股市与楼市，眼下政策持续不断组合出台，都是希望用长短结合的策略，一方面打造长期发展的基础，一方面消解短期的疲软，但是长期信心的建立，可能非一日之功，而短暂的政策激情之后，市场走向何方？这一波观察股市就好，毕竟它走在了楼市之前。
