今天原本没有打算推送，划船回来已经不易，但是看到财联社推送的住建部发布会，不得不说关于楼市未来，信息量巨大，值得看看。
看点一：人均住房面积40平米，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。
人均40平米，意味着户均接近120平米，所以为什么说改善时代别买小房子。因为小房子大量已建成的正在建的、收储的保障房会兜底。
看点二：城镇化率66.16%：截至2023年底，我国城市建成区面积达到6.4万平方公里，常住人口城镇化率达到66.16%，超过9.3亿人生活在城镇。城市功能不断完善，城市人居环境持续改善。
城镇化率有空间这是楼市的底层支撑，但是实际上这个数字与常住人口之间存在一个落户的差距，如果考虑常住人口，可能城镇化率会更高些。
看点三：构建房地产发展新模式。概括为四个方面：一是在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。二是在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。四是在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。
房主不炒被重提，政府为主满足刚需跟前面的政府兜底应保尽保是一致的，市场化满足改善，跟上面我说的人均居住面积道理是一样的。第三点说改善交易使用制度，同时“人、房、地、钱”要素联动新机制后面媒体提问环节有详细解释。
看点四：房地产发展新模式的6大方针：
1是重点增加保障性住房建设与供给，特别提到了：指导各地坚持以需定建、以需定购，加大保障性住房建设和供给。
2是建立“人、房、地、钱”要素联动机制。各地陆续编制并公布住房发展年度计划，同时开展前期工作，积极谋划“十五五”住房发展规划。也就是说各地根据人口容量与预估来编制计划。
3是有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。探索现房销售，足够重磅的吧？
4是房地产城市融资协调机制，也就是说“白名单”制度
5是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，这是个新提法，一方面是盘活存量的公共维修基金，但是会不会在持有环节增加体检、养老金、保险金等等的内容，这个还有待观察，但是肯定是个重磅变化。
6是要建设一批好房子。好房子要求绿色、低碳、智能、安全。
看点五：城市更新的三大重点工作：老旧小区改造、城市地下管线更新改造、城市智慧化建设。这里多说一句，今年的雨水更加频繁且密集，今天多少人在朋友圈或者路上看海了？反正我是被一浪又一浪，浪回来的。老旧社区咱们就不说了，城市排水绝对是个大问题，地方财政压力虽大，但是城市的底层基建基础还是很关键的。
按照住建部的提法，今年要加强城市内涝治理，今年我们要完成100个城市、1000个以上的易涝积水点整治。
看点六：保障房建设的落实，今年前7个月，全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套（间），完成投资4400多亿元。
同时提到以需定建，因地制宜编制保障性住房五年规划和年度计划。把保障性住房优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，促进实现职住平衡。而且还特别强调，保障性住房是政府工程，是民心工程，保障性住房更应该建成“好房子”，也就是说未来的保障房跟过去的低质量偏远保障房完全是两个概念，所以年轻人有福了。
整体上来看，跟地产相关的内容众多，但是上面六点绝对是每一个都是重量级看点。人均住房面积、城镇化率决定了总量见顶。总量见顶环境下未来双轨制越来越明确。而且保障房建设已经成了“满足刚需”的重点，这意味着过去楼市靠刚需推动的大市场一去不复返了，按照老思路买房明显是行不通了。楼市改变的环境下，地方土地财政也在变，按照人口为基础预估土地、资本投入，所以我说人口格局决定城市格局。对于改善型市场来说未来也是个巨大的变数，包括现房销售、房屋体检、养老金、保险金制度，乃至于好房子标准，改善型住房提高标准是必然，开发成本会升高也是必然，持有环节大概率也会成本升高，这绝对都是不远处的事情。很多人声嘶力竭哟呵卖房子，我看了逻辑都想笑，只想说：大人，时代变了！
