眼下可能是房地产历史上力度最大、级别最高的房地产市场刺激浪潮，也是决心最大、影响最为久远的一波。央行、一线城市连续下手，尺度之大前所未有，为十一造足了气氛。楼市终归会回到一个普通商品属性的行列，但是在回归之前，有独属于楼市的疯狂，这个国庆，休市的股票让位房地产，站在历史的风口浪尖。二手房成交量已经蠢蠢欲动，一线城市带头冲锋，楼市能不能顺利进入新时代？普通人会面对怎样的十一与未来？
PART 01
为了托底软着陆，拼了
这是全国商品房销售额累计增长率走势图，一条0线是一个指针与分水岭，从2008年到今天的几次楼市周期一目了然。
2008年经济危机，8月商品房累计销售额跌到0下，当年12月祭出4万亿，到2009年3月销售额快速回正。
2012年2月在限购限贷打压下再度跌到0下，2-7月2次降准2次降息，8月市场应声而起。
2014年楼市分化，销售额累计增长率再次跌到0下，4月降准降息，7月放松限购限贷棚改货币化安置。系列大招下2015年5月进入历史性癫狂。
2020年口罩突袭，短暂0下后，转年低基数下市场盲目冲高，贷款集中度管理、三道红线以及公共卫生事件直接将楼市拖入0线以下，已经持续了2年5个月。
回头看：2008年的累计销售额负值持续11个月
2012年累计销售额负值持续6个月
2014年累计销售额负值持续15个月
2022年2月以来的累计销售额负值已经持续了超过29个月。
楼市调整的深度、广度前所未有，龙头房企暴雷、地方土地财政难以为继、全国性销量普跌、房价大幅度下滑、弃房断供，这都是过去历次市场调整从未见识的景象。除了卖房为生的自媒体与渠道，所有人都认识到什么叫房地产螺旋式下跌。销量下滑——库存累积——打折促销——价格下行——客户观望——销量下滑——房企暴雷——信心冲击——销量下滑……
就像市场螺旋式上升一样势头难以抑制，螺旋下跌的循环也很难被打破。这一轮，官方几乎是拿出了历次刺激都从未动用的杀招组合。沉疴用猛药，最猛的招，应对最棘手的市场。
2023年各地自主放松调控，扩大抢人大战、调整公积金等策略属于小打小闹。2023年8月央行开始下调首付比例、下调贷款利率大幅度加码金融刺激政策，进入全国性刺激潮。但仍然是希望常规政策能解决非常规问题。事实证明这些政策在行业基本面受损的环境下已经趋于失效，任何政策带来的行业回温不会超过2个月，效果就消化完毕，进入新一轮螺旋。
直到9月底，美国人降息带来整体政策方向全面转变，组合大招逐步落地。
9月 24国新办新闻发布会宣布降准、降息、下调最低首付比例且不分首套二套、下调存量房贷利率、保障房再贷款、延长地产金融政策、支持收购房企存量土地。
9月29日政治局会议首次明确“要促进房地产市场止跌回稳”，“对商品房建设要严控增量优化存量、提高质量”“回应群众关切，调整住房限购政策”
随后2小时内一系列储备政策密集发布：央行官宣存量房贷利率下调、官宣收购保障房再贷款政策、官宣最低首付比例政策、官宣延长金融政策；全国仅剩的限购城市中上海官宣调整限购、降低首付、降低住房交易税费成本；广州全面取消住房限购政策；深圳落地最低首付比例15%政策。只有北京依然未作表态，但是不会太远。
房贷首付历史最低、利率历史最低、灵活性历史最强，除了北京、上海、深圳、天津仍然存在局部区域限购之外，不限购区域史上最大。不论是政策的层级、涉及宽度与广度、甚至力度，城市能级，都远远超过2008、2014年，堪称史上最强刺激政策。为了托底楼市软着陆，可谓是拼了。
PART 02
政策市能持续多久？
在一系列雷霆手段、历史最强刺激政策之下，市场作何反应？会不会疯狂反弹？
9月24日到9月29日，天津贝壳二手房成交129、109、115、113、186、178套，其中28、29两日为周末。也就是说工作日均成交量116套，周末180套。此前的9月16-9月23日，工作日成交量基本在95-106套上下，假期与周末成交量在180-210套左右。再早些的8月份，周末成交量只有160-180左右。
大力度的政策刺激造势后整体二手房成交量提高了大约10%左右，假期与周末提高也在此水平。根据克而瑞的周度新房监控，9月23-9月29，全市到访量环比下降25%，单盘认购2.5套，环比下降37%。整体来看，政策本身处于发酵过程中，经历了动辄20%-30%的房价下跌教育之后，楼市客户冷静了许多。
有个段子说：有人准备卖了房炒股，有人准备卖了股票抄底房子。互相擦肩而过的时候，连互道一句sb的时间都没有。
卖股炒房的人估计还需要些时日，股票可是跌掉30%-40%，这几天连续创下新高，散户距离回本恐怕还需要些时间。而房子抄起来也还需要点底气。昨天放松限购的广州，今天有项目给我打电话说原价3.5万，现在3.2送装修。
节假日必然会有成交放量，特别是广州深圳上海，即使气氛烘托也必须做到楼市一片红火的景象。很多客户很焦虑跑来问我：接下来咋操作？不放心各位都可以去售楼处看看。
回头看这波政策的核心目的在于打破下行螺旋，实现房地产市场软着陆。然后呢？9月24日已经分析过，重股轻房态度非常明确，2023年我就说过楼市终将会成为普通的商品市场，比如手机汽车，他就是个消耗品，也无需限制与刺激。
在实现回归之前，楼市唯一的麻烦是不给经济制造麻烦，不论股市还是楼市，眼下都是政策猛药造就的政策市。政策市不能改变基本面，政策效力的长短决定了能否争取到足够时间重建市场信心，对于股票与房地产市场来说都一样。
连续上几张图，杠杆率从数据对比看低于发达国家，但别忘了发达国家社保体系完善，储蓄率长期偏低，杠杆率偏高。中国传统上热衷于储蓄且底层保障不完善，杠杆率不可能向发达国家看齐。15%的首付比例都知道酝酿风险，但为了打破负循环不得以而为之。如果你敢高比例负债且有信心偿还，明天就可以出手。
另外一个是人均可支配收入走势，对未来的收入信心下滑非常严重，收入增速低位，体感温度是负数。这是决定有没有低首付高杠杆买房能力、意愿的核心。
再看适龄购房人群走势，2024年之后、会进入快速下滑通道，主力购房人群在快速消失，而城镇化率的节奏大幅度放缓。库存居高不下。
说白了，政策刺激只是放开了买手机的门槛，与分期付款的负担。但是没有给你提高收入，没有带来增量人口，没有找到新增的购买力，一切都没有改变。楼市会一飞冲天么？
PART 03
谁拿政策赌未来？
基本面未变但是政策强力刺激，楼市会如何演变？我个人认为会短暂回温，因为不论是股市还是楼市政策乃至于热点城市造成的热烈气氛都会带动市场信心局部回升，很多手里握着钱观望的客户会松动入场。
但是这种效力会伴随着政策的推移逐步效果淡化，就像你昨天喝的酒当时沉醉，今天会头晕，明天会清醒。股市与楼市一样。真正需要关注的核心并不是这一波政策，也不是这一波的政策效果，而是接下来的动作与未来市场将会是何种模样。
供需角度来看，收储商品房作为保障房是最直接的办法，现在砸价的这些项目全部收掉做保障房，有需求的客户不得不选择挺价的项目。但收购规模与体量甚至是折价收购的意愿很值得探讨。财政吃紧的地方，城投、国资手里的项目足够占满收购额度了，市场砸价盘压根无法全部兜底。
天津一类的热点城市、一线城市，如何让户口政策与学区政策、购房政策保持步调一致更重要。如果明天天津买房送户口，你猜会不会又一波落户大军横扫低价盘市场？必然会的。
除此之外，建立覆盖面广泛的社保体系需要时间，收入分配政策调整也短期很难实践，寄希望于股市增值购房反而是切实可行的策略，但是这些依然需要时间来兑现。在打破房价永远上涨的刚性信仰之后，楼市政策的有效性本身足够让人怀疑。推动观望客户入市带动短暂回升，但是无法改变也无意改变楼市软着陆的事实。
很多人说涨价？做梦么？此轮市场开发商首先解决的是快速回款保障生存命脉，然后解决历史遗留问题，存量老盘剥离去腐生肌。最后才是下场拿地新盘涨价。现在掐指一算活下去这一关都没过呢。这里说一句，万科建发今天重新在滨海拿地了，万科是否在天津重新布局不得而知，但是建发选择塘沽湾恐怕并不是什么好选择。
关于接下来买房卖房如何操作，最靠谱的一句话就是官方一直都在宣告的：房地产市场新机制即将到来。什么叫新机制，保障的归保障，改善的归商品房。说白了就是低端刚需市场不存在了，改善需求还有空间，但是要建好房子。
你说低价盘、远郊盘、老破小，未来让谁来接手？此番回暖趁早解套来的靠谱。如果丈母娘不认同保障房，二手房、低价盘请接受它大概率贬值的事实。
如果说要点品质，想上点档次，先去查查什么叫做好房子。我翻了翻天津楼市的名单，除了地段不具备复制性的少数项目，多数依然处于拉胯的边缘。如果改善需求要出手，先看明白这个项目它底层价值到底是什么？会不会有人未来接盘？学区已经被瓦解，品质还在进化，品牌已经失去参考价值。但是市场重构需要时间，着急的朋友只能是筷子里拔旗杆，哪有那么多100%满意。也必须要接受一个事实是：草民永远无法精准踩在最佳时间点。
最后说几句我对楼市的判断吧：
1、政策有效性至多会延续到12月底之前，大概率会企稳过个好年，但是无法逆转行业趋势。特惠促销依然不会少甚至只会更多加码抢客户。
2、除了一线城市与热点二线城市的少数高端项目，几乎90%的房子将不具备金融属性。套利与快速增值能力不再。
3、房价保值能力取决于地段也取决于所在区域的人口基数，越来越多的城市、片区会鹤岗化。天津规划2035年1800万人口几乎无从谈起。
4、租金收益率会成为评估房子值不值得买能不能保值的最核心因素。房租水平未来会普遍性下降，因为相当部分租房人群被保障了。
5、只有高品质商品房值得入手，现在天津楼市的产品依然落后。
6、开发商将会是以自有资金开发与现房销售为主流。跟手机一样，最多也就是预定，不会是卖楼花。
