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大家好，我系贝爷
今天想聊聊刚需住房，到底什么是刚需，我想了很久都没想明白，有一句谚语是：广厦千间，夜眠仅需六尺；家财万贯，日食不过三餐。说的是即使拥有再多的物质财富，实际所需也是有限，放到楼市中就是无论你的房子再大，睡觉的地方也就是一张床。有道理吗？当然，但现代生活中一张床的刚需少之又少。
那真正的住房刚需到底是什么？业内习惯总按面积段来划分，项目是80-100平户配，那么这个盘算是刚需，如果往上调大点最大户型，可以叫刚改，如果是120平起步，那便是妥妥的改善。这个说法正确吗？业内角度没有问题，但对于大多数买房人来说，大家并不在意，他们始终在意的是：这是否是我买的起的房子。
自从下场跟买房人“贴身肉搏”以来，贝爷发现我们天津市场的刚需客群仍然，仍然，仍然十分庞大。结合各个区的新房销量排行榜和二手房数据可以看出：天津这个城市楼市的真实情况来看，许多专家所说未来是改善型住房需求的大方向好像也不尽然。
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首先是二手房。在新房市场继续折戟的七月，二手房市场仍然火热，虽然环比有所减少但比起去年好上太多，天津二手房的荣枯线是1万套，贝爷看了下今年除去2月份（过年），每个月都站在荣枯线以上，今年的二手房行情远好于去年二手房的整体行情。
这里值得注意的是市区二手房行情开始回落，上个月环比下降了23%，远郊五区下降7%，滨海下降14%，但环城四区在整体二手房行情环比上个月有所回落的前提下它仅下降0.8%，遥遥领先于大盘。
其中西青和津南是二手房交易大户，相比上个月均迎来正增长。津南葛沽的荣水园慈水园，纯纯的刚需，也是津南二手房的成交头两名，外环南路旁的柳景家园、咸水沽的富力又一城也是刚需聚集地，西青的二手房更偏向于刚改属性，盛和家园成交均价8800，除此以外云锦世家、万科西华府、万科四季雅园、融侨方圆都属于次新房小区。咱们窥探一下，买这些房子的用户画像是啥样，答：纯正的新天津人+刚需客户。与环城刚需二手房的火爆相衬的是市区二手房的落寞，毫无疑问，后者的二手房还是以学区驱动的，像河西的东社宅，南开的东北角艺术公寓，和平的诚基中心，均无一例外。但市场占比少说明了问题，也许是学区淡季所致，但我想更多的原因就是文章开头的话题，许多环城的二手房才是很多打工人买得起的房子。二手房如此，新房市场是否也是一样？答案是确定的，上个月市内六区的新房环比6月迎来腰斩，所在全市新房的成交比例中不足15%，而环城四区新房加一起要占比40%，孰强孰弱一看便知。北辰的龙耀城和未来城，一个卖了58套一个57套，放到全市来说跑赢了95%的选手，套均价200万和152万；西青的金地藝崋里、万科西华府、保利和光尘樾、万科翡翠大道是刚需刚改盘，也都卖了30套左右；东丽的金地万悦城、都会江来、城东春晓在各自板块也表现不俗；值得一提的是铁建花语尚东，在8月初二期迎来降价促销，135万能买到106平的小高边户，主打一个好吃不贵。跟一个客户聊起来这个盘出现盘尾降价的情况，人家就说我没有学区要求，就为了图个住的舒服，况且2022-2023那么多人套在里面了，我现在出手不怕。在这里多说一嘴，贝爷回复很多粉丝的问题发现部分客户对环城保值属性有担忧，贝爷从来也没说过环城都不能买，但在这里选房切忌尾盘选筹更安心，同时警惕超级大盘的出现。以前就提过未来随着人口减少、教育平均化出现，天津逆城镇化会随着到来，这里再预测一下，如果长此以往下去，市内六区的新房会出现补跌的行情，其实现在买房人堪称人间清醒，市区刚交付的二手次新不是更好的标的么？当然也别一棒子打死所有，具体楼盘具体分析吧。诚然，现在楼市行情很差，让人提不起兴趣，现在贝爷文章创造都出现瓶颈了，整个阅读量比起之前缩水不少，不知道还在关注楼市的人有多少。但可以肯定的是，房地产刚需端一直存在，以后也会抽出更多时间来聊聊环城四区的产品，比如哪个均价不到两万的盘做出了亮眼的会所，比如哪个盘交付水平值得点赞，哪个盘物业物超所值等等等等。![]()
最近又刷了几遍谢晋导演的《芙蓉镇》，里面有一句经典台词：“活下去，像牲口一样活下去。”。这句话适用于如今楼市中的所有从业者、卖方与买方，学会坚持底线思维，是面对寡淡行情是每个人都要学会的。![]()
