没想到在春节前最后的几个工作日，湘江金茂府、绿城观沙岭项目的总图都公示了，本已放假的我只能临时加班写文章了。这次虽然金茂比绿城早拿地20天，但大概率绿城会先开出来，那就先聊聊绿城的总图吧。
此项目是绿城“海棠系”在长沙的新作，地块即绿城一个月前刚拿下的2024长沙市071号观沙岭地块（土地详细介绍见《从071地块大幅溢价再聊观沙岭》）。由于都是长沙最热门板块——观沙岭的项目之一，那我们正好把观沙岭一堆项目的经济数据拉出来做个对比：
这次锦海棠布局了11栋住宅，其中3栋是小高层，8栋是百米级高层。一共住宅约8.5万方，共计568户，户均不到150平，而且绿城这次突破了140平的下限，直接拿出了130。相比几个更早的项目，可以看到户均面积减小的趋势很明显——但另一方面，面积降幅趋势也明显收窄，基本上说明观沙岭这个片区的户均面积最小也就这样了，不会进一步下探。毕竟是高价值区域，再往下做户型，没有必要了。
我在2023年2月《为什么投资尽量别选大户型？》、2024年1月《从新房面积段分布聊聊该买什么户型》的两篇文章中聊过面积段的问题，目前长沙的趋势都是按照我之前的预测在走。
再把密度数据拿出来先，从建筑密度和绿地率来看，锦海棠和建发俩盘、江三，其实本质上是一个级别的产品，只不过锦海棠和观云占了容积率低的便宜。
考虑到规划条件观云更加类似，那么，我们重点拎出来这两个项目对比。
首先，这个地块在规划阶段是商业住宅拆开，商业整体全在东侧观沙路上，但建发观云将地块整体条件平衡，将商业住宅底部，锦海棠选择了同样的方式。好处嘛，节省建筑密度，增加园林空间；劣势嘛，对观沙路临街商业打造肯定是不利的，外加住宅都有底商。
第二，最大的区别在于观云是伪围合式布局，在中间还是塞了一个楼栋，而锦海棠正儿八经在中间留出了中心园林。代价嘛，自然就是小高层数量相比观云少一些，以百米高层为主。
第三，两个项目都是纯板楼。这也是目前刚改及以上项目的基本操作了。建筑新规后，高赠送率能保证哪怕是超高层照样能做出不错的143板楼户型而不用像润府A区板楼143那么难做了。甚至如果是小高层，120的户型做纯板楼问题也不大。在未来，无论是从居住舒适度（主要是通风、采光、视野），还是二手流通性，板楼一定是吊打类板或者塔楼的，这个毋庸置疑。更进一步的是，锦海棠11栋住宅均为非双拼单元，这样使得每一户都是边户，要知道观云的双拼在市面上已经算少了，但还是有两栋。
第四，户型上，这次绿城以140平、170平高层为主力，搭配130平小高层。由于总图上数据缺失，户型的具体数据还要等一等。不过分布如下图所示。
其中130、140户型面宽15.6米，比玉海棠143多了0.15米；170户型面宽16.9米，比玉海棠168少了0.9米。
最后看看项目的细节。先是标高，此项目是明显的南高北低。南侧底商为一层，齐平小区内部；北侧底商为负一层，基本上就是差了一层的高度，不过观沙岭在长沙整体是偏高的，无内涝之忧。也正是由于地势的原因，南侧几栋带底商的楼栋，自然也就没有了架空层。对比起观云的全架空，自然是稍有劣势，类似于缦云了。
接着是项目的消防登高面，这算项目的一个亮点了。我们对比下观云和锦海棠的登高面设置，哪个更有利于园林打造，都不用我说，一目了然：
（上图为观云登高面分布）
（上图为锦海棠登高面分布）
再看看车位。目前长沙的项目，除了200平以上的豪宅，都是以城市规范中对车位的最低要求配建，150平以下0.9，以上1.3，所以这个项目住宅一共是603个，加上商业和其他配套的，674个一共。比最低标准多了几个吧。
地面停车位74个，超过了地面停车位10%的上限，当然，这也是为了满足地上商铺的需求，所以基本上地下的600个停车位可以说基本给业主使用，实际配比大概1.06，虽然确实比观沙岭其他项目少，但考虑到户型，居住人数都下降了，其实基本也等同于一个级别。
再来看看楼间距。南侧第一排正对观云的是47米左右楼间距，观云的楼是百米，我只能说，并不比观云正对江山境那边乐观，要知道那边虽然对面是145米的楼，但楼间距接近90米了。
第二排，8栋楼间距37米，但由于第一排7#是小高层54米，所以达到了0.7的比例，没啥问题。但1#的41米对应比例只有约0.4，少了。第三排的9#也是约0.4的比例，偏低。其他楼栋都没问题。
所以观云第一排面临的楼间距问题，其实在这边影响一样很大，楼间距要看比例，不是光看间距，选房的时候需要考虑。
小结
从项目总图来看，整个项目产品相对旧规项目咱不说了，比去年的新规来看，也是有一丢丢进步的，特别是在园林空间、登高面设置方面，也符合我说的产品迭代的趋势。具体配置上还会不会继续内卷，我认为肯定会比玉海棠更卷，但是否会比观云卷，我倒觉得必要性存疑，毕竟土地成本更高的情况下，还堆配置，并不明智。
总的来说，这个产品整体和观云来比，虽然户型平均小了近10平，但项目整体相似性还是大于差异性，估计后续有得打了。
之后就得等展示区开放，再结合项目的配置与实景展示再聊了，有兴趣的朋友可以私信咨询。
提前祝大家春节快乐！
