这俩月，多个建筑新规后的项目集中开盘，在之前开的的中建翡翠天序、能建天誉府、建发观云去化率集体扑街。虽然新规带来的新产品确实很有吸引力，但老旧的营销模式和过于自信的定价造成了去化一般的局面。对比来看，这次绿城无论产品还是营销方案相对稳扎稳打，应该会是这几个盘里去化最高的。
今天主要聊聊展示区和价格，本文内容按如下顺序排布，具体包括：售楼处（大门、沙盘）、实景公区（下沉庭院、会所、车库、地下大堂、外立面）、样板间、航拍、价格。
一、售楼处
大门
（玉海棠大门）
绿城并不是主打“卖门”的开发商，但这次拿出的大门确实算很不错的。大门整体接近50米，进口奢石包裹，对于我最直接的感受就是气派，毕竟要考虑到这只是一个刚改项目。
从航拍视角看，更能感受这个大门的尺度。大门两侧是项目的底商，大面积玻璃橱窗，非常漂亮。但后期希望物业能够对招牌有所把控，不然这个地方来个什么建材店或者芙蓉兴盛，确实有点违和。
总的来讲，在洋湖这周围一众盘里，或者和目前几个热门零公摊项目比，这个大门无论从设计感还是用料还是气派程度，都是位居前列的。接下来往里走：
大门背后是一个较大水景，瀑布从墙边落下，向一侧流过，滋养海棠，从设计和用料角度都没有问题。但呈现的结果有点尴尬，一是瀑布没开，二就是这棵百年的海棠树，在冬天非常不给面子，没有任何树叶，导致看上去比较那啥，完整呈现得等到来年开春。
沙盘
（从北向看小区沙盘）
先来看看项目的沙盘，玉海棠一共11栋（17个单元）高层住宅，高度基本为80米，层数26F为主（11#为17F的小高层），容积率2.40，是高层住宅里低密的一档。
（中心下沉庭院）
其内部园林为中心一个轴线，东西四个绿带，最中心的下沉庭院是整个中心轴线的核心组成部分，也是项目园林成本最高的地方，还是本次实景展示区主要展示的内容。
（从西南向看小区沙盘）
二、实景展示区
近年长沙新开放的项目开始逐渐有一个好的趋势：首开同步实景展示区，而且越做越大了，过去的纯PPT卖房基本已经被市场淘汰，这也是我去年同期做的预言：
当然，我也可以下预言，PPT卖房即将成为过去，之后这种情况会越来越普遍。
Vic周，公众号：Vic周聊项目建发缦云详细评测（三）超长文介绍实景展示区
而这次玉海棠首开前的实景公区展示的内容，也算是近期新盘里做得比较多的，考虑到目前距离7月拿地尚不足5个月，这个难度显然不小。当然，代价是自然是展示区的施工细节上有一定的提升空间。
这次展示包括了下沉庭院、会所、地下车库、地下大堂、实体样板间、外立面，做这么些个内容还是非常多的，咱们往下一个个看。
下沉庭院
项目由于整体抬高，小区地面高于路面一层，所以其实就是把会所下沉，然后中间做成了一个下沉庭院，整体的格局如下图：
上图视角，是航拍或小区内部平面往下沉庭院看过去，是传统的中式园林风格。这个角度看，目前展示的园林、水系、假山等景观尽收眼底。当然也有之前说的问题，由于施工时间紧张，可以看出水、草皮等一系列细节上还需要提升。
由于我挑了一个阴天去，无滤镜直出，比较真实，这个效果整体来讲也还不错。
上面一组图片是细节，主要树种都是全冠移植，不是光秃秃小树苗，石头、水景的搭配也不错，遗憾的就是水确实不太洁净，外加身处长沙的冬天，植物状态确实很难有个好表现。
会所
不同于建发、招商哪怕在改善盘都不爱设置会所（如江山境、缦云、观云用架空层来替代）或会所设置不全（如滨江境），玉海棠这次环绕下沉庭院一圈都是会所，这个规格显然更高，要知道玉海棠是刚改盘。会所设置内容倒和其他盘大同小异，但功能还算齐全。
（私宴厅与茶室）
（儿童娱乐区)
(泳池）
值得一提的是泳池的长度达到了25米，是标准半程泳池了，超过绝大多数五星级酒店的规格。
小区里的水，无论是大面积的水景还是游泳池，维护比建设更加重要，所以对于我来讲，如果维护不好，还不如不做。维护的主力，自然是物业公司，而绿城物业在长沙毫无疑问是第一梯队的。
地下车库
玉海棠这次开放的车库可以用四平八稳来形容，如果不是带logo，我一度怀疑到了滨江境的地库里，简直一模一样。
为什么说四平八稳，该有的都有，行车道用的金刚砂固化剂、停车位落客区为环氧地坪；行车道做了铝格栅吊顶；入户处也做了海棠星空顶（穿孔铝板）。这配置和目前的改善楼盘基本一致。
如果说遗憾，那就是确实也没有超越，毕竟这是一个刚改盘。比如像车位上方没吊顶，不过也做了黑化处理，不会显得管道乱七八糟；地坪材质是有提升空间，二是车位仍以标准车位为主，不像一些豪宅设计了大型车位。三是在导视标志上，质感还是差了点，不过这东西成本不高，却很容易出效果，后期完全可以由业主和开发商友好协商提质。
地下大堂
经上面展示的地下车库星空顶落客区向前，即来到地下入户大堂，这里是大面积墙砖+大理石/奢石+金属格栅+电动门+双眼皮吊顶的组合，这还是地下大堂。当然，地面大堂现在还没做出来，没去看。
我们看目前各个项目石材的运用，自从江山境盘在奢石上卷了起来，看来这个以后要成为标配了。放到两年前妥妥的豪宅了。
而不同户型上也没有做高低配，一视同仁，上下图你看得出哪个是大户型哪个是小户型吗？
从用料角度来说，玉海棠这个地下大堂标准不低了，在目前的改善盘中也是能打的一档。当然，从前厅面积的角度，你确实能看出来它是刚改盘，毕竟面积段在这里。
外立面
外立面，确实是近两年长沙改善盘卷的飞起的地方，也是所谓品质的象征，大家的关注度其实远超出前几年。
各个项目如何卷外立面，一自然是统一封窗，只要开发商不统一封，后面谁来管都是乱七八糟（签不许封窗协议没一点用，最后物业都会放弃），另一个特征就是看谁用的涂料少。对于玉海棠，总结起来两个特点，一是毛坯房但统一封窗，二是以涂料为主的外立面。
（12#南向外立面）
上图为项目12#南向外立面。众所周知，南向是楼盘的主要脸面外立面，玉海棠主要采用的灰色底漆+白色的线条点缀，搭配双层玻璃。这配置怎么说呢，肯定不算强，从涂料的角度，确实配置偏低。
至于封窗玻璃的尺度在5平左右，比起那种小玻璃还是好看很多。整体观感来看，确实有待提升，竞品不说都会用些铝线条，甚至有些离谱的都用上弧面玻璃了。
（12#北向外立面）
北侧外立面，一般开发商都不会过分关注，一般都一通漆嘎嘎乱刷了事，确实也不好看。玉海棠在北侧外立面上，亮点是户内窗墙比很高，但缺点则是核心筒部分和户内部分对比过于强烈。
三、户型与实体样板间
样板间，这是玉海棠做的比较好的地方——所有样板间都做在了实体楼栋里，且分别做了精装和毛坯样板间，这在工程管理上需要协调很多东西，很多开发商都不愿意去做的，绿城其他几个项目也是一样的做法，有一说一，值得表扬。
142户型
首先。看142户型，按照旧规范，同样是类似的纯板式高层，得房率大概是80%左右，可以类比润府的，这次适用新规能够到接近100%，也非常高了，其中很重要的一项是通过一圈飘窗实现，后期都可以砸掉。目前所谓的负公摊，在小户型纯板式高层上，还不太可能，都是小高层或者洋房才能做到。
其次，其每个主要厅室空间都是可用的，其中客厅5米5，主卧3米7。
第三，这个户型的承重墙偏少，大部分都可以打掉，作为毛坯灵活性还是很强的。
第四，在142上也还是做出了独立的电梯厅，这个东西实用性比较高，之前部分项目为了差异化定位，愣是把小面积段的独立电梯厅给取消了。
第五，公共电梯厅算真的“精装”，大部分设备门都隐藏了，没有出现有些盘九门提督的情况。精装的图我就不发了，大家自己去看看，我把毛坯的拍出来。明显可以看到由于承重墙少改动空间非常大。
169户型
169户型基本上就是142的放大板，面宽达到了惊人的17.8米。所以客厅开间提升到6米4，主卧是4米5。如果说有什么遗憾，就是很多人觉得没有运用端厅的设计。但端厅这种东西，对于这种非带稀缺景观的项目，是不是一定要有，我觉得也是要打个问号的。
项目往南看，一路之隔即是三甲的湖南妇女儿童医院。一般来讲，医院还是一个比较不错的配套。
同等价格下对比次新
新户型是否应溢价
