12月8日周日上午，绿城玉海棠摇号开盘，324组房源507个认筹，摇号比约1.6，当日去化超90%，今天检查剩余房源实际去化约88%。主力142户型均价约1.47万。
晚上，嘉信洋湖锦玉摇号开盘，175组房源认筹达到了600多组，摇号比高达3.5，基本接近售罄，139户型均价约1.07万。
同一日，连续两个摇号盘爆火，萎靡了一年，长沙楼市真的拐点到了？
其实我在几个月前的分析文章里已经明确了，4季度基本就是楼市的阶段底部，起码短期内跌无可跌，横盘是大概率事件，具体体现为二手房价下跌速度减缓（但由于新旧差可能还没法彻底止跌），新房止跌回升。至于复苏一段时间后，后续楼市的走势，不取决于长沙，而是取决于宏观政策和全国的房地产市场（或者说参考更高能级城市）。
所以，单独去讨论长沙市场之后怎么走，没有什么意义，我今天还是聊一聊新房市场的溢价这个现象。
我们应该如何观察新房市场？目前，新房存在两批分化的产品，一个是老新房，即新规前的新房，产品基本是1-2年前的，得房率较新规后少了10-15%；另一个则是新规后“零公摊”项目，我在《绿城玉海棠评测（二）实景展示与价格》一文中简单讲了新规新房定价的逻辑，这里再继续展开讲讲。
对于开发商而言，新规在不怎么增加成本的前提下，使得得房率增加，产品的竞争力大大提高了，还不说因为设计晚一年产品内卷带来的单纯品质的提升。起码条件一致的情况下，没有人会选旧产品。新规就等于是政府制度性让利，我今天想谈谈这里利益该如何分配的问题。
从简单的经济学原理中就可得知，要想达成较多的成交，这个利益一定会在买卖方进行分配的，谁的需求更为刚性，谁分配的利益就少。目前楼市是买方市场，自然开发商要让利更多。但这只是理论，实践中开发商不免有多种策略，实质就是对新轨产品进行高低溢价销售。
假设开发商吃掉了全部利益，那就是把建筑面积折算为实际的房面积，再按原来的价格去还原单价，那基本等于提价10-15%。
典型如某观沙岭品质项目开盘，我们基本可以认为他算溢价了超10%，相当于吃下了全部的制度红利，这个策略带来的结果就是只有20%多的去化率。而另外几个首开难看的项目也是类似的逻辑。如果像这个品质项目那样集团管控严，那慢点去化也无妨，但随着新地块推出和新规项目的增加，会导致客户观望情绪逐步提升，竞争压力加大，工抵、特价背刺老客户的情况就会出现。
第二个典型案例就是本次玉海棠。玉海棠溢价了吗？毫无疑问溢价了，但幅度较上面的品质项目小了很多，大概就5%个百分点。5%个点带来的产品提升，肯定有人觉得不值，但也有人觉得值，成交量就显著放大了，结果就是一个高去化率。
第三个典型案例就是嘉信洋湖锦玉，其基本上按大王山的正常老项目做了定价，基本等于不溢价，相当于开发商不要这个新规带来的红利全部让给客户，结果就是售罄——但这也说明，其定价便宜了，如果小幅再抬高3个点左右，能在去化率基本保持不变的情况下实现更多利润。这个相对保守其实也可以理解，永州嘉信首进长沙的观沙岭项目不温不火，确实迫切需要证明自己，宁愿少挣点也要一炮而红。
当然，上面这些东西我们不会过多的考虑品牌溢价，只是一个简单的分析。有了这三个案例，我们能够简单的总结出，在新老规产品并存的现在，必然存在新规产品溢价，如果不溢价，就是开发商定价仍有空间；如果溢价过高，就是销售扑街；而玉海棠这个定价，达到了一个相对利润和销售的均衡点。
那么，在接下来半年左右的时间内，0公摊项目没有全面铺开，而是新旧共存的情况下，如果关注的新规项目开发商妄图吃掉大部分溢价，我建议是等一等楼栋加推，因为后续很难有提价空间（除非是市场大幅走高，但这个一来有迹可循，二来长沙属于跟随市场），甚至可能因为新规产品的逐渐铺开而压力增大导致特价工抵出现。如果开发商把新规的制度红利全部让出来，那就直接上就行了，类似于这次锦玉，毫无疑问锦玉后面的加推折扣必然回收。如果像玉海棠这样定的比较准，即让客户有点点纠结，那我们还是结合项目本身楼栋情况和自己的购房需求来综合决策，因为这种情况下后面加推的价格基本会是平稳的，只会跟随市场整体波动，楼栋合适就买，不合适观望也成。
目前根据吹风来看，比如润府C、邦泰梅溪湖我认为是类似于玉海棠的小幅溢价策略，瑞三、邦泰S1则是会走上面品质项目（但可能溢价策略稍微保守点）的高定价策略，当然，最终和吹风会有很大的区别，既取决于市场走势，又取决于蓄客情况，价格肯定是要最后才能明确，现在吹风只是吹风。
进入明年下半年，当新规产品逐步成为主流，新房间的溢价这个概念就逐步消失了，而是形成新房对二手房的溢价，但这种溢价比起2022、2023年的新房二手房溢价更为合理，因为这种溢价不只是品质的全面提升，更包括高得房率下的“价格失真”。那到时候，新房之间的竞争又回到原来卷品质、卷配套、卷价格的逻辑下了。
最后，新房买家还做不做等等党，除了关注上面的溢价分析外，最核心的点还是我一直说的自住需求：即啥时候要住，啥时候买房。
