2035国土空间规划定位,长沙UP了吗?

文摘   房产   2024-12-21 21:05   湖南  

    昨日,国务院对《长沙市国土空间总体规划(2021-2035年)》的批复正式公布,批复中关于城市的定位较3年前的城市报批版有一些出入,这些出入其实就是重点解读的对象。后续,具体的批复版方案会由市政府公示出来,结合内容我再单独解读,今天先聊聊国务院批复中对长沙的整体定位和功能定位有什么变化。

    长沙是湖南省省会,长江中游地区中心城市,国家历史文化名城,全国性综合交通枢纽城市。《规划》实施要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神,完整准确全面贯彻新发展理念,坚持以人民为中心,统筹发展和安全,促进人与自然和谐共生,发挥中部先进制造业基地、中部现代服务业中心、区域性科技创新高地等功能,奋力谱写中国式现代化长沙篇章。

国函〔2024〕196号

    国务院上面标红色的即为国务院对长沙的城市整体定位,标蓝的则为城市的功能定位。下图则为我整理后的规划定位对比。2021报批版即2021年底市政府组织编制的报国务院审批的方案,而旧版批复即为国务院2003年批复的各个城市总体规划,即《长沙市城市总体规划(2003-2020年)》。


整体定位的变化

    像湖南省省会,国家历史文化名城这种没什么变化的我就不多说了。主要就是这个中心城市的问题。首先,相比上一轮总体规划,由“长江中游地区重要的中心城市”变为了“长江中游地区的中心城市”,少了“重要的”三字。这里值得一提的是,在我国的规划用语体系内,含“重要的”是次级,不含“重要的”才是顶级,毫无疑问是升格了的。长江中游地区主要就是湘鄂赣三省,作为对比,南昌本轮批复就是“长江中游地区重要的中心城市”,规格低长沙一级。武汉的批复仍未做出,但我推测,大概率是中部地区中心城市,也没有“重要的”三字。鉴于长江中游地区是中部地区的子集,毫无疑问武汉定位是会高于长沙一级。

    从上面的分析看出,相较于上一轮,整体定位略有提升,这也是对这些年发展的肯定。但我们看2021年长沙市政府的报批版,对于国家中心城市的创建,显然未能落地。不过,国家中心城市是住建部全国城镇规划体系里的层级,国土空间规划中,XX地区中心城市的上一级是“我国重要的中心城市”,目前仅重庆、天津、广州定位是这个(北上不在此之列,更高一级,不需要“重要的”),包括南京、深圳、成都这类都只是XX地区重要的中心城市。

    长沙这次的批复和2021报批版比,少了很多title,但横向比,每个城市报上去的方案,也确实都给自己加了一堆的头衔,最终的批复还是按照原有的层级依次排排坐,这点倒还好。

    长沙地处我国腹地,周围强大的城市太多,所以这个定位也很难有明确的向上突破,反倒是西南,西北边陲的省会城市,虽然综合实力落后更多,但在整体定位上会有更多的倾斜。

    至于交通枢纽的定位,全国性综合交通枢纽城市,全国大概给批发了7、80个,定位弱于只有20个左右的国际性综合交通枢纽城市,中部地区接下来武汉大概率就是国际性的。不沿海、不沿边,旁边又有强枢纽,这点确实是长沙的弱势,强行给你抬升,也接不住。


功能定位的变化

    这次的批复,在城市功能定位上,这次倒有一些惊喜,科技创新、制造业、服务业都给了一个地区级的title。特别是中部现代服务业中心,这个定位全国并不多,算是对文化传媒、餐饮旅游等网红属性的确认。

    我们横向去比,会比南昌、太原、石家庄、这类省会城市有明显的优势;和郑州、合肥、济南则半斤八两,比成都、武汉、宁波、青岛则有不及。如果单从GDP来看,长沙定位应该更高的,但显然这和国家关注的点不一样。

    这些东西,有什么意义?国家层面的定位,其实就是类似以前的政治级别,只不过是经济层面的。定位提升,未来在规划层面,比如地铁、城镇用地、人口规模等限制方面就会减少,对城市的融资能力也有提升,确实是有实打实的帮助的。

    无论是总的来看还是横向对比,这次长沙在全国这么多城市中还是略有提升,但提升幅度并不大。


批复中的其他重点

    除了定位方面,其实批复中还有些重点的指示:

……到2035年,长沙市耕地保有量不低于296.01万亩,其中永久基本农田保护面积不低于254.02万亩;生态保护红线面积不低于783.82平方千米;城镇开发边界面积控制在1308.67平方千米以内; 

…… 提升中心城区服务能级和辐射带动能力,支持湖南湘江新区建成对外开放重要平台。保护好长株潭生态绿心和城镇组团间的生态廊道,整体提升湘江等河湖湿地生态系统的质量和稳定性,严格湘江及其洲岛的开发利用 

……做好重大基础设施的空间预留

国函〔2024〕196号

    城镇开发边界面积,就是城市扩张的紧箍咒,超出的红线是非常难突破的,在过去,城镇开发边界的限界,就是城市扩张的主要困难之一。比如梅溪湖二期的中央公园,前期就是因为超出了城镇开发边界,没法开发。

    长沙城市建成区规模历来偏小,这次批复的数字其实算比较高,其实是还有较大开发空间的。不过,目前中国已经过了大基建时代未来主要的问题反而是缺乏人口流入和基建预算,长沙这个问题同样突出。

    而在城市开发的限制性举措上,绿心和湘江洲岛(比如月亮岛)再次被提及,那么,未来在开发强度上一定会维持现在的高困难态势。

    最后在批复中,提到了“做好重大基础设施的空间预留”,不知道意指何处?是批评长赣高铁过江预留出问题导致项目延期,希望不要重蹈覆辙,还是说类似环形加速器之类的重大基础科学实验装置可能落地,还是其他?我不太清楚,了解的朋友麻烦也告知一下,谢谢。

    过一段时间,应该市政府会公布批复版的规划,到时候我也会针对里面的内容,特别是重点片区、区域发展、地铁等做一轮分析,敬请期待。


Vic周聊项目
金融从业者,研究长沙房地产市场多年,对改善有深刻认知。
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