前期介绍了超高层住宅选楼层攻略，超高层楼层选择问题（一）-采光、超高层楼层选择问题（二），最近又有朋友问到关于顶楼的问题，今天正好借这个机会来聊聊这个话题。
先上结论：顶楼当然能买，但不是优先考虑。
顶楼的优势
1.便宜，性价比高
一个东西纵然有百般缺点，只要他便宜，就一定能买，这对任何东西都是铁律。那么就顶楼住宅而言，一般来看，如果顶楼相对于同单元的均价到了85折以下，性价比就出来了，这时候就可以重点考虑，如果在85-9折，还要结合其他情况来看，如果高于95折，就别考虑了。注意，是和同单元其他楼层的均价比，这个数据可能要你自己去算。
2.噪音小、私密性好
顶楼一般来说噪音小，私密性好。这有两个维度：
第一是楼栋内部噪音，顶楼楼上没有烦人的邻居，这是目前高层住宅里最容易影响居住舒适度的情况，所谓千金买房，万金买邻正是如此。目前的房子楼板不厚，隔音差，楼上邻居但凡素质差一点，晚上蹦迪或者乱跑，绝对是够你吃一壶的。所以顶楼一般没有这个问题。这里额外提一嘴的是避难层也有这个优势。
第二是顶楼的外部噪音。如果楼层超过25层，那顶楼的外部噪音肯定是衰减的，一般噪音峰值就在18-20层左右，具体原理可见此文：招商蛇口滨江境评测（二）一些补充。
3.光照充足
顶楼因为高，一般就没有日照问题了，这对于日照较差的高容积率小区来说很有必要。
4.视野开阔
顶楼你可以看到更广的视野，如果是拥有绝佳的景观，那就是较大的优势了。
5.空气质量与通风好
一般而言，高层和超高层的空气会更加好，而且通风情况会更好，如果门口有大马路啥的，灰尘也会少很多。由于通风好，没有太阳的时候是很凉快的，意味着夏天晚上可以不开空调。
顶楼的劣势
顶楼毫无疑问是有劣势的，但在介绍劣势之前，我讲一讲新房和老房子的区别，很多人对于顶楼的固有印象都是来自于老房子，而非现在施工工艺的新房。
对于新房的高层来讲，现在的顶部工艺较之前好很多了。我们的楼顶并不是简单的一块板子，以普通平屋顶为例，从顶楼住宅空间由下往上，依次是：
（1）结构层：钢筋混凝土顶板，高层一般10-15cm，这个厚度、强度、保温隔热能力比老房子的预制板而言好很多。
（2）隔汽层：防止室内水汽影响保温层。
（3）保温层：这里不同的开发商做法差异巨大，以聚苯乙烯板为主，有的10cm左右，有的能到40cm，这里不同的配置决定了保温能力。但买房子的时候我们不会知道，所以如果能打听到，心里也会有底一点，老房子是不做这个的。
（4）防水层：这就是防渗漏的关键一环，材料、工艺、施工决定了最核心的防漏水效果，一般为防水卷材，有的项目会做两层，但具体的这个工艺我们是很难验证的。但无论如何老房子的防水一般是通过砂浆实现，效果不是一个维度的。
（5）保护层：一般是水泥砂浆+PE膜，用于保护各个内层，其施工质量也很关键。
当然，各个层之间还有找平层，找坡层等非功能层就不细讲了。不同的项目，配置会有差异，因而结果也会有差异，但底线是国家强制实施的关于建筑、节能的规范，所以新房子一定比旧的好，这是毫无疑问的。
1.冬冷夏热
这里具体是指顶楼一般冬天冷，夏天白天热（但是晚上凉爽）。由于上面只有一个盖子，房屋的保温较标准层肯定差一点，所以居住舒适度会差一点，这一点是顶楼最令人头疼的问题。
应对策略：如果是坡顶或者顶复或者带露台，那影响就会低很多。中间户比边户影响也小一些，另外西边户会比东边户更热。有的小区顶楼可以自己做隔热。
2.漏水
平顶的顶楼，虽然开发商做了防水。刚才介绍过顶层的材料层，一般而言，新房只要施工工艺到位，基本不可能在普通区域漏水，而阳台漏水主要是由于外墙（标准层也有风险）、女儿墙（顶楼特有风险）施工不到位，和顶板没关系。而顶楼卫生间和厨房有烟道露出顶板，施工出问题的概率会相对更大一些，所以渗漏概率也会高一些。
其实相比较而言，顶楼并不比其他楼层漏水风险更大，因为按现在的工艺来看，标准层你的楼上施工不到位漏水的概率其实是大于顶楼开发商施工不到位的风险的。如果标准层漏水，你的邻居又不叫不讲道理的话，那还真不如顶楼漏水舒服。
应对策略：买毛坯，二次防水；买坡屋顶或顶复。重点区域重点关照。
3.电梯
如果是百米高层或者超高层，顶楼电梯等待时间相对会高一些。
另外，顶楼离电梯机房稍微近一些，离电梯近的房间可能噪音会稍微大一些，特别是核心筒中置的项目。
应对策略：选择洋房、小高层的顶楼可以忽略这个问题。观察核心筒位置。
4.火灾
发生火灾时，顶楼是隐患相对大一点的，一是烟雾都是往楼上冲，二是很难逃生，三是目前的消防云梯很难到达超过20层的区域，所以往往需要自求多福。但老实说，次顶楼、次次顶，也没啥区别。如果很担心这个，尽量不要选择14层以上，因为哪怕有百米级的云梯，但其实全国保有量都是个位数，实际上大量配备的也就3,40米的工作高度
应对策略：选择洋房、小高层的顶楼可以忽略这个问题；购买后注意消防设施和逃生通道的情况
5.流通性
顶楼最大的缺点，我觉得不是前面那些，而是流通的问题。无论是顶底楼，还是带不吉利数字比如4、14、18这种，都是有着二手流通性的问题的。特别是未来，流通性将是房子价值的关键一环。当然，不吉利数字的流通困境随着时代的变迁在弱化，特别是顶楼，从趋势来看，其不受欢迎程度是在逐渐减少的，所以这个需要综合考虑。
应对策略：选顶楼考虑小区整体流通情况，如果本身流通就一般般，再叠加顶楼那就成老大难了。
结论
