昨日，市规划局发布了梅溪湖一期L05-F14地块规划调整的批前公示，调整的内容非常简单和纯粹——商务商业用地改为住宅用地，容积率5.7变3.2，相应的建筑密度降低、绿地率提升；限高不变。
按理说，商改住也不是什么新鲜事了，值得又写一篇吗？我在《吓尿了？如何看待观沙岭调规？》一文中也提了，商改住这是无奈之举，不改，土地就闲置着无法开发。况且长沙哪个片区不改？从里面的黄兴北、观沙岭，洋湖，到的新开铺，梅溪湖二期，再到更外圈的大王山、会展，都得改，不改没法开发。但这里面值得说道的是，不是不能改，而是有的地块适合改，有的地块不适合，我举个例子吧：
大王山山塘站北侧的A20地块，原来均为商业，去年11月拟调整为住宅。由于考虑到周围激烈碰撞的意见，甚至都没挂网公示。这个地块调规我就非常反对，本来湘写篇文章，被事情耽搁了。
为什么这么讲，大王山北这个片区，其实就是一个金星北的城市面貌更新版，所谓文旅只能乐呵乐呵，主要是位置还行，北边可以用洋湖的环境和配套，南边可以期待湘江科学城的大饼，本质还是睡城。片区住宅商业比接近3:1，商业本身就不多，对于这种片区，其商业的需求一定是滞后的，需要等到片区开发中后期，大量居民入住后才能显现。比如金星北，无论是现在爆火的砂之船，龙湖天街，还是即将爆火的永旺梦乐城，都清晰的证明了上述论断。所以，在核心位置保留商业地块暂不开发我认为是必要的。
而调规的这个地块还是临近主干道和地铁站的核心商业地块，一方面适合做商业和商务，一方面又不适合做住宅，哪怕改成住宅，因为这么多不利因素（地块稀碎，临快速路，容积率高），也卖不上价，最后低价出让后再来一个杀穿片区最低价的项目，对整个板块的价值并无好处。
大王山这个例子很好地说明了我对商改住的观点——不是不能改，在这种大背景下，该改就要改，但要有选择性的。下面我们看今天调规这宗梅溪湖一期的核心地块。事先声明，我跟梅溪湖没什么利益关系，我也不怎么喜欢梅溪湖，但今天这个事情，我还是想为梅溪湖发声。
这宗地块位于刚投入使用的梅溪湖第一高楼金茂大厦东侧，更临近梅溪湖，可以说是绝对的一线湖景。
在远期规划中，是一栋200米左右的商业，可以预见在设计的时候会和金茂大厦错开，形成一个由东往西，梅溪湖中轴的城市天际线——这将是长沙为数不多的比较优美的天际线。
西侧紧邻金茂大厦，南侧即是梅溪湖超级中轴，东侧即为城市岛，一线正向临湖，这位置还有更好的吗？这个项目，不是核心写字楼项目，但一定是天际线的核心辅助项，就像陆家嘴三件套，不能光看上海中心，少了第二的环球和第三的金茂，总还是差了点意思。
所以，虽然梅溪湖特别是二期那边，商业已经严重过剩，同时已经大面积改住过一次了，但在一期这个城市天际线封面处，哪怕是短期内修不起来，也应该为未来留有余地，而不是简单的用一句“为加快片区开发建设”作为理由支撑。
我们再来看看这地块作为住宅的条件，优势自不必说，一线临湖景观绝佳，但由于地块只有27亩，住宅5.8万方，不太可能一栋排下，那必然是2栋超高层，除了超高层本身的舒适度问题，楼栋超过两栋，必然遮挡金茂大厦的视线。
最后，如果真的调整已成定局，我给的建议就是，严控该地块的城市图则条件，将外立面风貌塑造列为最核心的任务，必须采用核心筒内置，使用全幕墙，与周围的城市天际线保持一致，这样起码稍稍减小对梅溪湖城市风貌的影响。
最后，在回看之前梅溪湖一期西岸最初的控制性规划，这大面积的商业和今天对比，不胜唏嘘。
不得不说，这次这个规划调整，对梅溪湖、甚至长沙的城市风貌塑造是一个较大的打击。我先得声明我并不反对中央关于盘活存量资源的方针——商改住，开发不了的土地摆在那里确实也是浪费，调规确实是加快片区建设。但我认为商改住应有取舍，片区核心位置适当留白为未来留出空间是有必要的。从大王山和梅溪湖这几宗核心地商改住的情况来看，既不适合做住宅，又卖不了多少出让金，所以我认为没有必要。
除了梅溪湖这例子，下一个商改住可能重点关照的自然是滨江新城的北中心，就是C4,C5,C7,C8几块地（参考《长沙滨江新城新一轮规划调整前瞻》）。这几块地现在完全就是因为市场环境动不了。
以C7,C8为例，我知道市里和区里做了很多努力，一直对商业比例没有松口，导致开发商还在纠结，C4,C5更是压根没动过调整念头，这都是很正确的决策，但市场变化不以人的努力为转移，所以站在政府层面，如何平衡尽快开发和高标准建设的关系，也并不是看客过过嘴瘾那么简单，确实是非常艰难的抉择。
如果按我上面关于商改住的思路来看，滨江北中心，C7，C8可以因为市场有所妥协，参照这块地的建议建设高度公建化立面的住宅，但剩余的C4，C5我认为该坚定保持原有规划。
C5是地标，我认为调整可能性很小。主要是C4，C4就和梅溪湖这块地很像，是绿叶，很容易就被牺牲掉了。最近不是据传长沙银行要在南湖修一栋360米吗？我认为新区完全就该想办法把长行留在湖南金融中心，这样两个总部也离得近。
目前，新一轮的滨江新城规划修编即将开始，或许不久后我们就该看到变化了。
