梅溪湖的新规盘，邦泰璟和这周即将入市，本来不打算写的，架不住想了解的粉丝朋友多，我就从“道”的层面聊一聊，具体“术”的层面大家可以参考网上其他博主的文章。
先聊聊这个开发商吧，我因为在成都念的本科，对邦泰还算熟悉，之前也写过一篇文章《【土拍】拿下S1地块的黑马什么来头？》）。在四川的民营开发商中，邦泰算是规模头部的，但也是一个异类——从地级市起家，基本不在成都主城区操盘。近年来向外地扩张，拿地在民企里算凶猛的。交付来看，四川的项目口碑普遍都不错，但在外地也有滑铁卢的。总之我认为比起长沙本土的部分老油条房企，这个开发商起码不是扣分项。
宏观来讲，这个项目就是万科滨江壹号的“青春版”（见《借万科滨江一号定价聊聊最近新项目》），和滨江壹号有很多相似的地方。
哪里相似，就是土地素质一般，为此打造了最卷的产品。
先聊聊为什么是土地素质一般，这个地块首先位于梅溪湖板块，但在梅溪湖板块的边缘，没有学校，在梅溪湖不带学校，确实比较异类；有地铁但无商业；周边城市界面差；地块本身土地分割，东侧临路还有一排混合民房。所以，无论谁来打造这个项目，都明白只有从产品力角度才能突围。
那么，这个项目最大的优点就呼之欲出了。首先是顶配的用料，毫不夸张的说现在和上一个阶段豪宅的配置都下放到了这个项目上，比如外立面的材质，类幕墙、窄边框、转角无柱，无涂料；再比如石材的运用，比如会所此外，由于适用新规，产品在户型上有巨大的提升，无论是小户型还是大户型，特别是168的户型得房率接近120%，直接让建筑面积指标失真。
那么面对这样一个项目，我们购房者到底要如何看待？其实也简单，就是客观看待，基本上现在阶段市场的的任何一个项目，都不可能是无脑入的，都只能适合特定人群。从产品的层面讲，此项目基本上在此价位段无可挑剔了，但土地层面劣势又很突出，那很明显，就是该产品适合特定的人群，而不是所有人。
特定的人群是什么呢？首先排除投资客，对于以品质著称的东西，他最重要的属性就是享受、消费。品质一会折旧，二会落伍，毕竟内卷的年代，产品只会越来越好。但排掉投资客了，对于真正自住的人，品质就是个很好的属性，起码这个项目在这个价位段品质打遍其他项目是没问题的。
那么第二，这个项目的土地属性决定了，其适合周围工作，预算相对有限，且对学校没有那么强需求的人，对通勤和居住品质更为敏感的人，讲到这里，这个画像就很清晰了，是不是这样的人，自己肯定最清楚。
最后聊聊价格，既然是新规产品，就有新规定价策略的问题，想了解可以看看我之前这篇文章《楼市拐点？长沙两红盘首开摇号接近售罄》。我个人的判断是如果均价放在1.25以下，那就类似于嘉信锦玉的定价，就求吆喝，基本能大卖；如果在1.4以内，那就是类似于玉海棠的定价，一个平衡点，能够有不错的销量；如果在1.5以上，那就是类似于观云的定价，想吃掉新规大部分的溢价，那估计市场很难接受。
比起这个项目，我更关注的是倒是邦泰观宸（开福S1），那将是明年最值得考虑的改善项目之一。
