今日，运达底价摘得南湖一号地块（2024长沙市067号），楼面价8563元，总价只有S10的36%。
运达在今年一月的时候从中建虎口夺食，拿下了S10地块（见《【土拍】重磅！S10地块重新竞价，运达拿下》），结果因为众所周知的原因，一直没有开发。中间各种传闻已经退地，但公告一直未发，我推测就是要拿新地后才会公布。所以，我咨询了市规划局，明确已经在办理退地手续，今天新地块拍下，算是正式落地。
不管怎么说，按运达的开发模式，拿S10都是一种“违背祖宗的决定”，因为运达的开发模式很固定，便宜的地，顶配的开发和物业，疯狂的溢价。所以运达的产品注定只能是有钱人的消费品，投资属性偏弱。拿S10这种核心地段的核心地块，溢价根本就做不上去，只能说做口碑了。如果又要利润又要口碑，甚至有可能两者都没赚到。所以我倒觉得退地也无可厚非。
但这次南湖一号不一样了，楼面价降低到8500多，商业比例进一步下探，在项目整体售价基本差不多的情况下，起码能玩得转利润了——对，我的意思是，运达最终的售价不会比S10低多少。
这个地块位于南湖新城板块，比起开福中心，也算是核心，虽然观整体江面倒是确实比不上S10，但比起开福中心，配套上又有优势了。典型的就是开福区没学校，这里由学校。青园南湖，湘郡新校区，都是还可以的级别。
此外我们知道，近期南湖新城有数个调规，一个350地标据说长沙银行要拿下，这对片区算是重大利好。
再看看地块指标，地块仅39亩，不算大，容积率4.83，偏高，但在这种地方也还好。限高达200米，超高层江景。商业比例5%，因为临地铁站，其实做沿街铺没什么问题。
这个地块本身条件还蛮复杂。首先是高度分区，北侧临地铁站，200米超高层，南侧则限高80米，普通高层。因为地铁站下穿而过，施工难度提升不少；公建化外立面，且明确推荐了用幕墙、石材、铝板这类高档材料，运达此前的项目外立面并没有什么优势，看来这次也会直接对齐。
大概就是下面这种效果图。由于建筑布局过于复杂，日照、视野都会有较大的不确定性，咱还是等开发商的总图出来了接着聊吧。
最后，这个项目必然是运达的标杆产品，价格肯定顶爆目前的市场。但我还是认为，运达的东西，还是永远只适合一小撮人，对投资没有那么强的执念，考虑自己的享受型消费，所以，判断自己是不是目标客户群，很重要，不是就没必要过度关注甚至强行上车了。
另外今天另一宗大泽湖的2024长沙市068地块由福天兴业拿下，楼面价和商业比例均高于大泽湖一般地块。下周可以关注观沙岭观云北侧地块和谷山舜山府西侧地块，都是普通改善群体可以重点看看的。
