今日湘江新区两宗地块成交，其中备受关注的观沙岭071地块由绿城摘得（提前偷跑，万一不准也正常），溢价率12%，实际楼面价为10058元，比江山境三期的9085元、观云的9420元高不少，比缦云的10235元略低。这个结果我猜也是观云不降价的底气。
竞价中有三家开发商参与，大概率是绿城、建发和润和联合体（和一家外地开发商），这个地块也是今年参与开发商数量最多的、溢价率最高的地块之一。由于观沙岭最近调规和学校事件正在被密集维权，我还是借此机会再聊一聊我对观沙岭观点，内容基本上是老调重弹。
我写文章这么久，特别是观沙岭的文章写了一大堆，核心观点一直没变过，那就是观沙岭这个地方我从来不吹他有多好，也从来不说他这个学校有多牛逼，它还可以，但绝对不是最优秀，只是一个中心城区为数不多的、稳定的可选项，回望过去两年，只有这个片区保证了价格相对稳定。大肆吹捧和大肆贬低的观点，都是不客观的、也没什么参考价值。
所以，虽然观沙岭一直争议不断，业主维权频发，但我一直冒着被喷的风险告诉大家，很多观点并不客观，唯一客观的东西只有价格：地价和房价。观沙岭的地价和房价，在同期属于全长沙最稳定的，说明其内在价值是得到市场认可的，特别是在下行阶段保持稳定的东西，没有什么比价格稳定更能说明事情了。
先看地价，从2022年观沙岭启动土拍到现在，所有住宅地块楼面价基本保持在9000-10000元左右（江山境一二期把自持商业折算后也基本是这个价），同期全长沙其他的板块，地价整体降幅都大于观沙岭。
简单举一下例，以一块比较标准的，普通高层地块为例子，天心滨江楼面价从14000元掉到了目前10000元左右，开福中心非临江，基本上从10000元降到了8000元，梅溪湖二期从6000元变4000多元，大王山从超过5000元变不到4000元，洋湖特殊一点，之前基准地价偏低导致基本到8000元就都“涨停”了，但现在也降到了7000元左右，至于其他更边缘的板块，都基本跌入3字头了，整体来看，地价普遍是个20-30%的跌幅。
而且地价除了单纯的楼面价格外，也只有观沙岭是有多个开发商有意愿参与竞价的，说明这个价格起码是市场机制生成的，而有的板块只能靠勾地或者托底，哪个价格真实性更高不言而喻。
板块的房价变动就更简单了，整体来看，以项目首开为标准，观沙岭的新房均价整体跌幅是小于10%的，在这个价格下整体销售速度也算快的，而且观沙岭的项目新房佣金在全长沙也是偏低的。其他板块房价的下跌成都基本和板块对应地价的跌幅类似，不用举个例反驳，找个例我能找到更多。
所以来总结的话，过去两年，最幸运的肯定是不买房的，但一旦你买了，那如果买在观沙岭，起码算不幸中的幸运。买在观沙岭的业主，可以后悔做出了买房决策，毕竟房价整体跌了，而且产品还在迭代，但后悔买在观沙岭而不是其他地方，那绝对是没有理解市场的变化。
当然，我也知道很多人心口不一，出于维权的考虑，把自己渲染的惨一点，好和那谁博弈，我倒也觉得是可以理解，但要围观的人普遍支持，那是不现实的——因为更倒霉的购房者比比皆是。观沙岭地价、房价的价格摆在这里，楼盘去化速度摆在这里，新房佣金比例摆在这里，怎么论证都论证不出来观沙岭的购房者最惨。
一部分业主怨念最大的调规我早在《吓尿了？如何看待观沙岭调规？》一文中就详细分析过了，这个东西本质就和房价下跌一样，全长沙大家都面临的问题，维权当然没问题，但没必要说就我观沙岭最冤，因为横向比确实不够冤。
而初中的问题我更是不理解，且不说这个9年文件没什么实质影响，关于这个学校我早就在《南雅观沙岭中学生源分析》一文也分析过了。从南雅品牌首次被设计院披露出来，到现在一直都说的都是二类起步的学校，有机会成长，但也没人能打包票，起码市场上没有人说这学校一定是一个顶尖牛校吧，总不能说是因为宣传“教城融合示范区名不副实”来维权吧？这种概念性的东西全国哪个城市哪个片区不都是这样，就好比开发商说这个项目是top系，难不成也不用去分析项目到底哪里top？
至于有的业主提出因为学校和调规导致几百万打水漂，这纯粹就是气话了，交房的时候，你原价卖不出去，卖个1万5难道还卖不出去？
当然，最近官媒发了一篇文章，说南雅观沙岭要搞什么河西分校，这个文章发布的目的毫无疑问主要安慰维权业主。
但我的观点很简单，这个消息压根不重要，我2023年3月在粉丝群里就讲过这个事情，现在这个阶段，这所观沙岭中学对南雅的意义比南雅对观沙岭中学的意义更大，是选择待在舒适区，在雨花区偏安一隅，逐渐二类化，还是把资源投入河西？不管有没有那篇文章，南雅的选择都是必然的。当然，无论怎么倾斜，只能保证这个学校是二类，能否成长为一类，还要看后期的造化，但显然目前这个价格并没有隐含这个学校成为一类的溢价。不然凭什么郡外卖1.8，这边位置和品质好了这么多才2万？
观沙岭的地价和房价涨跌跟我没关系，我自己也没有买在观沙岭，观沙岭的新房给的佣金也在全长沙偏低，所以也没有必要到处扣“屁股决定脑袋”这种帽子，反倒是扣帽子的人立场倒是很明显——比如有买了观沙岭项目的业主喷我，一边抱怨ZF和开发商，大谈最后悔的事是买了观沙岭，一边又为建发观云这次首开定价坚挺而欢呼，打脸小黑子，我确实有点读不懂。
当然，讲完片区价格稳定，也必须提示一下，既然长沙的其他板块都跌了不少，你观沙岭还这么稳定，那么必然相对的性价比是在下降，这个“相对论”很好理解吧？
所以，我对观沙岭的观点还是之前判断那样，买这个片区就是为了自住，这是一个城市界面、通勤、教育均衡的高能级板块（是均衡，不是拔尖，长沙不存在样样拔尖的板块），但密度高、地铁不便，投资成长性不足（其实其他地方也没啥投资成长性）。如果你预期太高，比如奔着一类学校，奔着价格翻倍，奔着地铁5年建成，那确实可以掉头离开了。但如果你的预期没有那么高，且符合你自己的自住需求，我觉得观沙岭是一个可选项，且在主城区内你的选项确实也不多。
在目前这个时代，预期一定要大改，通过买房子逆天改命，大概率是从高改低。一定要结合自己的现金流，优先考虑自住需求，其次考虑流动性需求，而不要盲目追求“投资属性”。
最后简单讲讲今天的两块地，观云北侧这块071，和观云地块素质差别不大，不过离学校更近，且南侧遮挡更少，所以综合看稍微好一些。这次溢价也说明市场在回暖，对观云维持价格也是利好，要不要等，取决于你自住需求急不急，不急可以等，起码产品一定还会继续迭代——虽然观云已经是同期最好的了，但毕竟其新规价格还是过于坚挺了，等到明年全城皆新规，不说房价降不降，起码溢价会缩小。
072谷山挖龙坡地块被地主麓山投资自己接下来了，到底是没人要还是后续和别的开发商合作开发，不清楚，本来去年拿了一块谷山南的地现在都还没开发，所以这个项目周期可能也不会很短。
楼面价6200不到，但这个是容积率1.2的特殊地块。原先推介的时候容积率为2.0，同舜山府一致，现在行情不好，这个容积率怕是不好去化，目前最终调整为1.2，这个容积率基本上就是别墅+洋房，其中别墅有可能做联排，但也不确定。大概率和龙湖舜山府一样配套博才+双语谷山，产品肯定背刺舜山府了这毫无疑问，缺点就是门口这条路实在是太堵了。谷山这个板块就是市府滨江的溢出板块，最大的优势就是离市府滨江近，适合追求极端低密，不愿意住高层的人，还能在教育上不妥协。但商业、地铁这些综合配套肯定比不上二环东边，要有取舍，也是值得关注的项目。
