今日为长沙本年度最后一次土拍，计划出让4宗住宅用地，3宗顺利出让，其中的南湖6号地（丽江路地块）多达4家开发商参与了竞价，激战达27轮，最终实现大幅溢价，楼面价8895元。这几宗土地的介绍放在本文最后。
回看2024年，长沙市市本级（即内五区+会展+湘江新区托管的望城街镇，但为了口径可比，扣除望城直管区）一共挂牌了32宗住宅地块，其中，成功出让28宗，流拍3宗，退地1宗（即开福区运达S10地块，还未正式公告），整体的平均楼面价为5331元/平。
考虑到2021年是中国房地产历史大顶，我们就以2021年的数据为基数，做一个对比，下面的变化趋势我直接加粗。
数量减少：出让的住宅用地数量来看，2024年较2023年仅小幅下降7%，但面积大幅降低了30%，和高峰期比，数量仅2021年同期的54%，面积更是只有2021年同期的30%。
看这种直观的数据，相信还是比较有冲击力的。住宅可售面积的减小，目前已经切实影响到了市场，我们购房者最直观的感受就是，目前市面上可选的住宅项目比以前大大减少了，如果划定了自己的需求，可能合适的原来还有8,9个盘，现在能看的就2,3个，选择面收窄。
当然，横向来看，长沙并不是最差的那一档，跟其他城市比其实表现还不错了。接下来我们再看看地块的规划指标变化。
容积率降低：这几年，新出让地块的趋势就是降容，目前市本级的住宅用地，综合容积率只有2.54了，这个数据的降幅明显。容积率2.54在一般情况下，就是小高层和80米高层的混搭，舒适度相比之前的百米高层为主已经能够得到一定的保证了，而且目前降容趋势并没有停止，可以预见会继续持续，未来市场一定还会持续降容，产品也会逐步过渡到小高层为主。
商业比例降低：2024年，出让的住宅地块中，整体的商业比例仅剩1.38%，和2021年的26.14%比，触目惊心。目前住宅地块中的商业部分的价值正在迅速下降。甚至在偏远一点的地方，实际上地价为负都有可能（即销售收入已经已经难以覆盖建安成本+费用）。所以，这也是无数板块商改住的根本原因——毕竟再不改，这地根本卖不掉。从这个角度来看，我们未来再吃饼，一定要下精力去分析这个饼到底能不能落地，规划的可落地性正在迅速下降。
城投减少，民企回归：今年一个显著好转的趋势是，长沙的城投拿地数量减少，民企拿地的比例回升。城投拿地，有一部分是为了开发，有一部分是硬着头皮开发，有一部分纯粹是为了托底，托底导致了市场失真，这是这几年土地市场最大的变化。但今年，起码这20多宗土地中，只有3宗左右是托底，其他都是相对市场化的出让。特别是出现了大量民企，比如外省的邦泰；地市的嘉信、万象、汇方；一些多年未见的老面孔如嘉宇、福天兴业、中欣等。民企拿地，是市场信心回暖最直观的表现。
溢价减少：2024年，长沙取消了双限价，土地出让可以真正实现价高者拿。纵观全年，除了S10真正实现了大幅溢价（但最终还退地了），能溢价10%以上的就只有三宗：今天的南湖6号地，绿城观沙岭地块（从071地块大幅溢价再聊观沙岭）、绿城玉海棠地块（【土拍】抄底了？长沙集中成交4宗地块）；实现小幅溢价的则是建发观云地块（【土拍】观沙岭7#地块三家竞拍，建发拿下）。
我们从这几宗地块找特点，首先自然看到的是绿城。绿城胆子大，敢竞价，虽然之前在长沙拿的并不准，但显然并没有气馁。特别是此次玉海棠开盘，给了其极大的信心；第二个共同点就是观沙岭的热度确实高，除了带商业的江山境一二期，剩余几地块都有溢价，我在《从071地块大幅溢价再聊观沙岭》文章中详细分析了，观沙岭是这几年地价最稳定的板块；第三个共同点是，溢价地块存在基准定价偏低，使得开发商有较大竞价动力，其次地块面积普遍偏小。原因则是目前开发商的风险偏好显著下降，就偏好核心成熟板块的中小型地块，能够迅速去化，保证一个相对稳定的盈利，而不是追逐超额利润。
必须指出的是，上面的分析，其实都是看的2021年到2024年的趋势，下行明显，和宏观趋势对应。但显而易见，2024年10月后，随着国家政策的逐步落地，无论从一线还是二线城市来看，市场复苏情绪是比较明显的，这一轮复苏已经不需要质疑了，唯一无法确定的是，复苏到底会持续多久？到底还会不会像2023年上半年小阳春那波关门打狗？
我个人的判断是，未来1-2年横盘的概率会远大于复苏后继续掉头向下的概率，所以，从自住的角度，在需要购房的时候，是可以买的，实现了真正的房住不炒。
最后看看今日出让的三宗地块。
083-丽江路地块-容积率1.75
此地块紧邻万科紫台住宅南侧，C区商业大平层西侧，一线临江。原规划为商业地块，今年调规，此前还有大量C区业主维权，不过最终还是不了了之。
地块面积仅22亩，容积率调整为1.75，虽然临主干道，但是旁边就是湘江，可以看到毛爷爷。分区限高，西区仅24米，东区50米，因此估计西侧叠拼或洋房，东侧小高，应该就只有4-5栋，出入口设置在湘江路上，很方便。
规划条件中，要求使用高档立面材料，公建化造型，统一封闭阳台，虽然地块整体偏小，但整体来看项目条件很好，是值得重点关注的地块，可以预见是一个高端项目。
本次有4家开发商参与，是今年最激烈的竞价。激战达27轮，和顺以8895元楼面价摘得，溢价率26%。虽然热度很高，但主要原因还是起始地价偏低，毕竟是商改住地块。比起南湖几兄弟，比如绿城1.4，中海1.2，佰昌综合约1.0，都便宜不少，略高于运达8653元。所以这种溢价类似于绿城玉海棠，究其原因还是起始楼面价偏低。
和顺即嘉辰道地块的原始股东之一，后续大概率也是找大品牌合作开发。
081-圭塘地块-容积率3
081地块位于圭塘河附近，面积很小，仅7亩出头，容积率为3。基本上就是1栋（双单元）或者两栋（单单元）80米的高层，属于迷你项目，一般情况下是不建议购买的。地块这个位置附近发展倒是较为成熟，东西都有，但都不强。项目要求统一封窗。
最后国欣（市属国企）底价摘得，楼面价仅4569元。
079-隆平安置地块-容积率3.5
此宗地块为芙蓉区拆迁安置的限价商品房，所以楼面价仅2200元，由芙蓉城投摘得。毛坯限价为6100元。不过作为安置房，同样要求外立面风貌管控，阳台统一封闭，这倒是长沙城市规划的一个进步，对于普通人倒是无需关注。
