在上一篇文章中，我预测加拿大将在疫情的天灾还没结束时，就开始一场人祸，提前大选，果不出所料。本想用爱因斯坦对付麦卡锡主义的态度，采取不合作，不理睬，不评论的态度观看这场人祸，但选战居然从住房政策拉开了序幕，让我无法置身事外，不得不评说几句。
加拿大现在到底面临什么住房危机，让各党派拉开了许愿军备竞赛？疫情之后房价暴涨，导致首次置业人士首付不足是一个危机；另外，大城市郊区租金暴涨是另一个危机。围绕这两个危机，看看自由党和保守党，谁的主张更能解决这两个危机。我认为保守党的政策，至少打中了靶子，而自由党的主张则完全脱靶。
自由党和保守党对外国人同仇敌忾，无论谁上台都会禁止非居民买房，这件事儿已经不需要讨论了，只是需要评估一下执行这项政策的后果。
每当我们美好地希望通过政治手段解决一个经济问题时，不要忘了，巴斯夏的这句名言：想靠国家过活的人们，忘了国家是靠人们过活。
01 这场住房危机是怎么酿成的？
这场住房危机有很多因素，我们剥丝抽茧地来检查一下，如果找不到病根，就无法判断治疗方案是否有效。
自由党的特鲁多政府是2015年开始执政的，到现在2021年8月，房价上涨了69.7%。当自由党还是在野党的时候，他们厉声斥责保守党控制房价不利，让中产阶级消失了，而现在保守党用一模一样的话斥责自由党。所以我认为，联邦政府无论谁在朝，谁在野，都抑制不住房价上涨。大家完全没有必要根据他们在房价上许的愿，来判断投谁的票。
房价的决定因素，长期看人口，中期看土地，短期看金融。两党都同意新移民扩招计划，人口的长期持续上涨，奠定了房价长期上涨的基础，没有一个党希望改变这个趋势。土地政策，由各省地方政策决定，联邦政府手里既没有土地，也没有建筑许可审批权，土地供应的快慢，建筑许可手续的简繁，都不是联邦政府可以控制的。至于金融政策，牌在央行和金融管理当局手里，而央行是有很强相对独立性的，加拿大历史上还从未出现过因二手房价格波动，导致央行调整利率的先例，理论上讲联邦政府对利率没有控制权。
解决房价上涨这一危机的途经很简单：坚持移民政策不动摇，各省配合联邦移民政策，简化土地审批流程，减少建筑过程中的苛捐杂税，让人口流入速度与建房速度匹配。
房租上涨速度每年4%左右，相对于房价上涨速度并不快。疫情爆发以来，居住面积大的房产租金涨幅较大，而居住面积较小的房产租金出现了回落。在租房问题上，危机发生在大家庭，而不是小家庭。这是个局部问题，并不是全局问题。专门用于出租的公寓楼，是供过于求的；非公寓房产的出租市场因为需求较大，而供给很少，出现了租金上涨。在旺市，一间镇屋，售价100万，面积1500尺，租金已到达了每月3200元，对于四口之家来说，交完税再负担这个租金，的确负担很重。
解决大家庭租房危机的办法，就是鼓励地产投资。多伦多的公寓楼，每栋楼只有10%的单元是3个卧室的。从居住文明的角度看，有两个9岁以上异性子女的家庭，需要居住在3个卧室的房产中，公寓楼大户型住房的供给严重不足。另外，目前多伦多和温哥华都实行租控，每年限制租金涨幅，所以大资本和大机构不愿进入这个市场，因此供应短缺。很少有大资本宣布要收购一片非公寓房产用于出租，前一阵多伦多有家公司冒了个头，宣布自己要这么干，结果热脸贴了冷PP，当地议员强烈反对，后来就没有下文了。
总之，住房危机是一场供给危机：建房速度赶不上新移民流入的速度；大户型可供出租的房产，难以满足市场需求。酿成这场危机的主要原因，是没有发挥市场的作用，鼓励建房，相反总是把希望寄托在政府花钱解决问题上。索维尔早就说过，“经济学的第一课是稀缺性：我们没有足够的资源来满足所有人的愿望。而政治学的第一课，则是无视经济学的第一课。”。我们在解决住房危机的道路上，南辕北辙地走了很久了，不应该再寄希望于政府解决问题了。
02 没有投票权的外国人成了靶子
为了消减供需矛盾，各政党都拿外国人当靶子，目的是讨好选民，给感觉住房紧张的居民出出气。2017年12月加拿大统计局做的统计表明，大温地区非居民拥有房产的比例是4.8%，大多伦多地区非居民拥有房产的比例是3.4%。从2016年8月大温地区开始的外国人买家税，到2017年4月20日大多伦多地区开始执行的非居民炒房税以来，非居民持有房产的比例应该是下降的。即使加拿大的房产有4%被外国人持有，这些外国人也绝不是影响加拿大房价的罪魁祸首。100套房子中有96套是本地人买的，只有4套是外国人买的，外国人又不是傻子，凭啥出高价买房？千里迢迢自愿来拉动加拿大房价？我不信。缺了这3%-4%的非居民买房，加拿大的房价不会受到根本性影响。
政府对外国人买房的态度，从一个层面上肯定了加拿大房产是有保值增值潜力的好资产。越是强调打击外国人买房，越是强化一个概念“加拿大土特产中，房子是最高级的，连外国人都觊觎。”按照罗伯特席勒教授《叙事经济学》中的观点，一件财货是否受到追逐，是社会整体叙事决定的。
禁止外国人买房两年，这个说法有太多含混的意思。3年前非居民签的楼花合同，2023年交房，届时还是非居民，政府给不给过户？现在签楼花合同时是非居民，4年后交房时成为居民了，算不算非居民买房，给不给过户？2022年非居民买的楼花要交房了，如果不给过户，转让给本地人，大多或大温的本地人，如果接了外国人转让的楼花，要不要缴纳非居民炒房税？这一大堆问号，没人回答。
用惩罚性税收，逼着非居民把自己不住的房子拿出来出租，可以增大租房供应量。这一点是非常好的政策。
不准非居民买房政策，有50%的可能性导致非居民前些年买的楼花在交割时不给落户。魔鬼藏在细节了，我们还不知道魔鬼有多凶。2017年4月20号之后，非居民在大多和大温买楼花的热情骤减，有敢死精神的非居民都涌去了蒙特利尔，于是蒙特利尔在2018和2019年进入了楼花销售的狂欢之中。这批当时预售的楼花，交割时间刚好落入即将执行的新政策。非居民买房，是个富贵险中求的活儿，尤其是买楼花。澳大利益曾允许非居民20%首付贷款买房，结果导致悉尼海景房暴涨，政客为了安抚选民，宣布非居民只能买楼花，不能买二手房。下一次大选，再次暴虐非居民，进一步宣布，非居民买房不能贷款。澳大利亚勇斗非居民的故事，鼓舞了加拿大，越虐越狠，谁让这些人没选票呢。
我总是提醒自己的读者，楼花市场慎入，现在的事儿都看不清，5年后的事你很确定？如果不允许非居民买家交割楼花，将导致转让市场竞相压价，本地炒家也没有好果子吃。
03 正确解决住房危机的途径很少，但不是没有
特鲁多政府的2019年财政预算案推出了一个为期10年，花费400亿的住房计划，2年过去了，我们什么都没看到。现在提出修140万处破房子能解决住房危机吗？如果能，为什么过去6年都不做，要下一个4年才做？首次置业人士给提供5%到10%的政府配资，这种贷款难度异常大，从2019年推出来之后，我一笔这样的贷款都没做过，这个项目形同虚设。明着拍卖和暗着拍卖，都是拍卖，也解决不了一个房子二十个人抢的局面。政府修建廉租房的钱，大部分是CMHC出资，新提议中说要降低CMHC保费，以减轻购房者负担， CMHC收入少了，发国债建廉租房吗？允许现有房产加建的提议，很荒唐，如果目前交通已经很拥挤了，房子再加建，还能开车了吗？如果加建房子管用，就直接都盖公寓就完了嘛。
保守党似乎很关心千禧一代人的买房问题，其实更关心这批人手里的选票吧。首次置业，根本就不是负担能力问题，而是金融政策问题。如果银行允许首次置业人士的贷款还款期长达60年，收入很低的家庭也能借到很多钱买房。如果CMHC给10%首付的申请人免除贷款违约保险的保费，同时允许还款期70年，也会有大批千禧轻年买得起房子。如果千禧青年都买得起房了，房子供给更不够了，房价上涨就不是现在的快牛行情了，而是要坐火箭了。偏袒某些人的房贷政策，只能加剧住房危机，无益于解决问题。
加拿大的住房危机，根本就不是可负担性危机，而是房屋供给危机。
特鲁多在宣布本该做，却偏偏等到下一任才想做的宏伟计划时，不忘批评自己的对手保守党，CBC新闻是这么说的：Trudeau said the Conservatives will "do what theyalways do, give the biggest breaks to the wealthiest few" — a reference toO'Toole's platform commitment to create incentives for Canadians who invest inrental housing by making tweaks to the capital gains tax regime.新闻里的这一小段话说出了真正可以解决这场供给危机的最佳解决方案，很可惜是被当成斥责对象引起人们注意的。特鲁多指责对手总是偏袒富人，他为什么这么说呢？原来保守党在提出解决住房危机时，提到了下面这个方案：It's time to face the fact: We have ahousing crisis in Canada. Affording a home - to rent, let alone to buy - isslipping out of reach of Canadians across our country. The primary cause isthat supply simply isn't keeping up with demand, Canadians build enough housingto keep up with our growing population，……..defer capital gains tax when selling a rental property and reinvestingin rental housing”.保守党明白无误地认定这是一场房屋供给危机，同时提出了一个递延地产投资者资本利得税的方案。即，如果投资者投资了A房产，获利卖出后，如果继续投资B房产，则出售A房产的资本利得税会被递延。美国有一个1031条款，就是这么规定的。因此我们看到，川普和清崎基本上是不交税的，因为他们为住房供给不足做出了贡献，理所应当地享受税务优惠。大家用“1031条款”谷歌一下这个条款的具体内容就会发现，这种奖励富人的政策，才会从根本上解决供给问题。特鲁多看来是无法理解这一做法的，真的，我很确定，这个弯儿对他来说可能一辈子也转不过来。
“认识到自己的无知程度，需要有相当程度的知识。”——索维尔
04 在不平等中寻找自由
哈耶克说，“人类始终面临一个选择：在贫困中选择平等，还是在不平等中寻找自由。”当人们把社会正义，平等放在首位时，就会慢慢滑入贫穷。如果不给富人机会变得更富，很多稀缺财货就会供不应求；如果不能容忍不平等，就要心平气和地接受贫穷。一边嚷着房子不够住，一边嫉恨富人赚钱，这就解决不了问题了。
最近看了张文宏医生的一段英文视频演讲，给了我很大震撼，对不平等问题有了新的，哲学层面的思考。他提到了一个词Inequality，当被新冠病毒感染时，年轻人就像得了一场感冒，而老年人可能直接就挂了，这种病毒造成的不平等，给人类带来了很大的道德挑战：为了保护老年人，而让年轻人被禁足，是公平合理的吗？病毒对老年人的伤害是不平等伤害，那么我们控制年轻人走动就是公平的吗？对一代人的公平，可能是对另一代人的虐待，这种代际冲突越来越明显了。为了让千禧一代人买的起房，就给他们一个60年还款期的房贷，对其他人是公正的吗？婴儿潮一代人，不仅住着好房子，大房子，还在高谈阔论自己的度假屋，会不会太刺激千禧一代人的神经呢？
如果我们想认真地解决住房危机问题，就要把强烈的意识形态先放下。查理芒格说，有强烈意识形态的人，脑袋就像是卷心菜，越卷越紧，根本没有任何思维能力。如果抱着均贫富的目的，解决经济问题，去看看王安石变法的结果就知道了，一败涂地。保守党提出国家建房子的想法，就是在学管仲的盐铁专营，最后饿死了齐桓公；或是在学桑弘羊，最后导致汉武帝下罪己诏。国家搭台，资本唱戏，是资本主义的优势，家长制的国家才会用那种短期的，立竿见影的方式解决问题。民主体制下，如果耐心不够，或者意识形态优先，也会走向通往奴役之路。
贫富差距和代际矛盾一样，无法消除，只能容忍和与之共存。
住房危机，最好的解决办法是政府提供税收优惠政策，动员一切可以动员的资本，团结一切可以团结的力量，投资房地产，提高供给，虽然会加大贫富差距，虽然见效慢，但这是正确的道路。看看美国的房价和租金是如何收益于1031条款的，加拿大就应该知道，需要让地产投资者先富起来，否则这场住房危机将旷日持久。
结语：
心理学有很多重要的实验来解释人类误判心理倾向，其中一个被称为“最后博弈实验” Ultimatum Game。甲和乙是两位被试，甲获得了100元，并有权决定怎么分配给乙，而乙知道甲获得了100元，同时也知道自己有权接受或不接受甲提出的分配方案，游戏规则是，如果乙拒绝甲的方案，则甲的100元会被收回，甲和乙一分钱都得不到。作为乙，分配方案中只要高于1分钱，都应该接受，因为这是理性的决定。但实验结果表明，绝大多数的乙都不接受“不公平”的分配。人类对于公平有一个偏执的想法，我宁可一分钱得不到，也不能容忍不公平。在解决住房危机这个问题上，不仅仅是普通人，包括政客都在欢欢喜喜地抱着社会正义不放下，宁可不够住，也不能让富人赚钱。社会正义，其实只是嫉妒的一件外衣。
这次大选非常仓促，所有的提案都很粗糙。不是没有好的住房危机解决方案，但宣传和解释工作严重不足。只有那些在美国生活和工作过，又熟读《穷爸爸富爸爸》丛书的人能够理解，什么是1031条款，以及这个地产投资延税政策对房产供应的重要性。我个人认为，通过大选，很难解决住房危机，房价和租金还得继续涨，直到人们彻底明白，只有善待投资者，才能解决住房危机问题。回答题目上提出的问题，“大选之后加拿大房价会降吗？”，不会。
