我在今年6月24号的文章，《寻找历史韵律|降息后的加拿大房地产市场分析》，中回顾了过去15年的多伦多房地产市场的历史，当时有读者提意见说，15年太短了，没有代表性。我虚心接受建议，回顾一下更短的历史，疫情爆发以来过去4年的房地产市场变化。
30年前，比尔盖茨出版了《未来之路》一书，1995年可以说是第二次工业革命结点，也是第三次工业革命——信息技术革命的元年。30年前的工业时代，信息很慢，不仅那时的房地产投资经验没有借鉴意义，整个就业，投资，生活经验对今天来说的借鉴意义都不大。所谓的工业革命，就是一项通用技术的诞生，改变了所有生产关系和生产效率，以往的经验难以再适应新环境。
第一次工业革命，是蒸汽机作为通用技术被应用到了各个生产领域，无论我们多么怀念手摇织布机，都无法阻挡纺织业的机械化。第二次工业革命是电器化，电灯和汽车走进了人们的生活，马车夫失业是必然的。第三次工业革命是计算机和芯片革命，企业可以把产品配件分散到世界各地生产，再组装起来，一部IPHONE手机是全球48个国家联合制造的，而不是在美国本土一气呵成生产出来的，有了信息技术的加持，供应链第一次可以被分散到了全世界，各国生产效率的差距被拉大，导致了贫富差距再也无法弥合。人工智能AI将引领第四次工业革命，2024年相当于信息革命元年的1995年，成为人工智能元年。从历次工业革命的回顾可以看出，每次工业革命的顶峰，即，最先进的技术渗透到工作和生活的方方面面之后，社会都呈现出高度不稳定状态。过去4年，除了信息技术造成的收入和财富极度拉伸社会两极分化之外，还赶上了疫情这样的天灾，造成了前加拿大央行行长所说的《下一个不确定时代》。上一个不确定时代是70年代，1977年约翰·肯尼斯·加尔布雷斯出版了《不确定的时代》一书。在我看来，70年代的不确定性主要是金本位退出了历史舞台，汇率没了锚，全世界开启了一个在浮动汇率上的动荡年代。现在的不确定性则严重得多，主要是利率失去了锚，变得根本无法预测了。下面，结合我自己最熟悉的多伦多房地产市场，简要回顾一下过去4年发生过的出人意料，但将来可能会频繁发生的不确定事件，以史为鉴，帮助读者更好地把握未来。
01 房价与货币政策
疫情爆发后，最意想不到的事情就是，在没有找到有效的防疫措施的情况下，加拿大央行不仅大幅降息，还把利率降到了历史最低点。人们都懵了，疫情和利率有啥关系啊？低利率能治好肺炎吗？2020年2月29日，加拿大央行利率1.25%已经很低了，但央行宣布一次降息0.5%。这还不够，在2020年3月27日把利率降到了0.25%，有史以来的最低点。当时的央行行长在3月27号宣布不仅降息，而且开启量化宽松政策，无上限地收购各种债券，给经济体注入超级流动性。前任加拿大央行行长，在他的回忆录中是这么写的“3月27日下午，我参加了财政部长的记者会并回答了记者的提问。与其中一位记者的交流对我来说尤其难忘。因为我们已经宣布每周至少购买50亿美元的政府债券，这位记者问我是否存在上限。我直截了当地回答说，这个计划是无上限的。随后，记者问我是否做得有点过头了。我的回答又用了一个比喻：“消防员从来不会因为用水过多而受到批评。””这是一个历史时刻，不仅利率没有锚了，既不看通胀率，也不看就业率，降多少，央行说了算。最夸张的是，印多少钱也没有锚了，想印多少印多少。地球人以前完全没见过这种做法，所以也不知道该如何应对。当时大家忙着到处找口罩，顾不上听央行说了些啥，完全没想到这种货币大水漫灌，会对我们的生活有什么影响。2020年6月3号，前任央行行长斯蒂芬·波洛兹（Stephen Poloz）卸任，新任行长蒂夫·麦克莱姆（Tiff Macklem）闪亮登场，从此开启了加拿大人丰富多彩生活的新篇章。
新手央行行长是位坦率和诚实的人，上任一个月后，他在2020年7月15号的新闻发布会上说：如果你有买房和投资商业的打算，尽管去做吧，我会让低利率保持很久。一句话惊醒了很多梦中人，对啊，这么低的利率，应该贷款买房啊。从我自己的业务记录来看，多伦多地产市场的V型反转，就发生在2020年7月。疫情期间，加拿大央行总的放水量是4500亿，这是个什么概念呢？就是央行给加拿大人，连婴儿都算上，每人印了一张票面价值11200元纸币。这些钱大部分流入了房地产市场，剩下的流入了消费市场。多伦多房价从2020年7月的80几万，只用了1年半的时间就涨到了2022年2月的128万，实在无法进入房地产的钱引起了大规模通胀。我们看到的就是，先有房价通胀，后有物价通胀。
疫情给我们的教训是：利率没有锚了，央行随意操纵；印钱不受限制，想怎么印就怎么印，每个家庭能接收到多少天降的财富，要看自己的本事了。在加拿大，吸金能力最强的是房地产，不是股票，更不是保险。下次再遇到这种事，该怎么办，想必大家都有谱了。
02 央行的话什么时候可信
上一篇文章我给大家留了一个伏笔，我说我知道央行行长哪些话可信，哪些话完全不能相信。现在告诉大家谜底：当央行行长，尤其是在位的蒂夫·麦克莱姆（Tiff Macklem）说维持利率很长时间的时候，完全不可信。2020年7月他说低利率将维持很长时间，当时不仅是我，几乎所有人都信了。2023年7月最后一次加息时，他故伎重演，说将把5%的利率维持到2025年。我没信，而且在2023年7月25日写了一篇文章《加拿大央行说5%的利率会保持到2025年，你信吗？》，大家可以谷歌一下。我的经验是，央行许诺的超过2月的预测、承诺、保证都不可信。但是，对2个月以内的预测和暗示，是可以相信的。例如，2024年6月5号宣布第一次降息的记者会上，蒂夫抢答第一位记者的提问时，就迫不及待地说：如果你期待7月24号再次降息，是reasonable的。我当场就信了，但很多人，尤其是我的同行，依然凭着直觉和惯性，要和我打赌。
疫情给我们的教训是：没有人能预测未来，包括央行行长；没有人能保证自己说话算话，尤其是央行行长。错信，一次就够了，再信就是自己sa。
03 选择银行重要吗？
2022年加息加得如火如荼的时候，突然冒出一个新词trigger rate，有人完全不认识这个词，还以为是“老虎利率”呢，吓了自己一跳。什么是“触发利率”，在借款合同中是有说明的，应该由律师解释给借款人。因为每个银行在达到触发利率时采取的措施不一样，所以律师需要格外小心地解释这个词组。我曾问过几位律师，是否注意过各家银行在这个问题上的不同做法，很遗憾，注意到这个问题的人很少。当借款人选择浮动利率的时候，需要特别注意触发利率问题。很多人现金流出问题就是触发利率导致的。因此，选择银行很重要。
浮动利率有风险，但谁也没想到风险这么大，能够影响生活。有些人觉得自己是被庸医所害，才选了浮动利率。无论借款人选择了哪家银行，5年浮动利率都可以随时转成5年固定利率，且没有罚款。觉得被庸医伤害了的人，既不看借款合同，也不采取补救措施，像个巨婴似的到处哭诉，结局当然不会理想。
疫情给我们的教训是：未来的不确定性会更大，我们想不到的事儿还多着呢，但成年人要为自己的行为负责。不要作巨婴，不要轻易相信任何人的建议了，遇到问题找有经验的专业人士并且自己要做深入研究最后找到解决办法。
04 贪婪和恐惧都能造成损失
房价疯狂上涨期间，有人按耐不住自己了，明明没有买房能力，却扛着高利贷进场了。最后一批冲入市场的人，都是恐惧转贪婪的韭菜，楼市股市都一样。2021年我的一个视频下面有人留言：你说每个房子只能借到年收入的5倍，这是严重的误导，我就能借得更多。大概就是这个意思吧。不知道这些狂妄的人现在过得怎么样了。我总是反复地看电影《大空头》，时刻提醒自己，不能给读者过分乐观的意见，哪怕保守一些，也比过度乐观要好。
加息之后，人们又太悲观了。2022年3月2号加息之后，从4月份到11月份，加拿大家庭从股市里退出的资金高达350亿，这是什么概念呢？8个月里，每个加拿大家庭从股市里取出了2333元，转存到了定期存款中。这是一种典型的恐慌，回头看，是完全没有必要的。2022年11月标普500指数4000点，现在，2024年9月5600点，涨幅40%。
疫情给我们的教训是：贪婪和恐惧都会让人进退失据，随大流的乌合之众在投资方面不可能有好结果。以后，市场的波动幅度会更大，频率会更高，注意观察那些犹犹豫豫的人什么时候出手，最犹豫的一批人是韭菜，他们一旦进场，市场就危险了；留意大众奔跑的方向，目的是成为小众，并选择与大众相反的方向跑，因为投资的成功者是小众。
05 牛市不买楼花
我从写这个公众号的第一天，就开始就建议大家不要买楼花。码字6年，都不如南墙管用。最近两年很多交割楼花的人，包括部分读者，都是在市场火热的时候不听劝不规避风险盲目乐观，不撞南墙的不回头的人。牛市，2021年，楼花卖火了，很多人跟风买了楼花，今年交接的楼花买家面临的困境大家都看到了，不需要在这里多说。已经购买了楼花买家们，提前做好准备吧。
我们从中总结的教训是：地产市场火的时候，不要跟风，要头脑清醒冷静，透过眼前的诱惑评估看不见的风险。每个人在投资的过程中都会犯错，及时吸取教训不再犯同样的错误。无论市场冷热，地产投资者都要远离楼花，请慷慨地把这类房产留给自住房的买家和投机者，这些买家不怕价格买高了，也总能想出办法交接。
06 地产投资的安全边际
每一位投资者都想在房价低点，买到优质房产，在时机和房子上下了很大功夫。普通的地产投资者都不是先知，能在最低的买到理想房子的几率非常低，错过最佳买房时机而后悔的例子不胜枚举。抵御风险最好的事先准备，就是预留容错空间。在股票投资中，这个容错空间被称为安全边际。地产投资的安全边际，并不是投资房本尊，而是自住房债务。自住房没有债务的家庭，容错能力最强，选错投资房，选错投资时间都可以被无债一身轻的自住房抵消掉。自住房债务累累的家庭，不适合进行地产投资。把自住房加按，拿出来钱用于买投资房的家庭，在过去两年的加息时间里应该体会了抱薪救火是什么意思。
建议加按自住房，取出现金作为投资房首付的人，不是良医。火热的房市撩起来很多人的地产投资热情，一些毫无经验，且财务实力较弱的家庭，没病乱投医，造成了医源性损伤——不去看医生还能多活几年。自住房债务是消费债务，投资房债务是财务杠杆，这是原则问题，含糊不得。
07 现金流问题是以往决策的结果而不是原因
最近一个月，还有人在讨论现金流问题，我实在忍不住就回复了一下：当年做贷款的时候，压力测试利率5.25%，现在各大银行提供的续约利率选项中，大部分都低于5.25%，续约就翻车的情况到底是世道不好，大环境不好，还是你自己的问题啊？当时是怎么通过压力测试的呢？现金流问题，是以往投资决策和个人行为的结果，而不是一个新问题。负现金流，就是首付款的分期付款。银行不会轻易批准借款人承担巨额负现金流的贷款，除非借款人的财务能力非常强。我天天帮客户申请贷款，这一点再清楚不过了。突然间冒出这么多有现金流问题的家庭，是很不正常的现象。面对负现金流问题，错上加错的做法就是在房子的租金上打主意，例如，加建房产，非法分租等。装修加建，需要投入现金，从而降低了杠杆比率；非法分租或按房间租给学生的法律风险，是投资人难以承担的。解决负现金流问题，建议从场外收入，和个人消费债务入手，治标更要治本，而不是饮鸩止渴。
疫情给我们的教训是：地产投资像其他投资一样不会一帆风顺。要确保现金流不出问题需要做到四点：1.自住房债务清零或非常少；2.每套房产贷款最高金额，不能超过家庭年收入的5倍；3.为利率从0.25%到20%做好现金储备；4.如果选择浮动利率，建议选择加息时月供不变的银行。
08 通胀与利率的关系
很多人都是第一次亲身扛着债务经历通胀，既没有心理准备也没有财务安排。经历过70年代通胀，或读过那一段历史的人都知道，当时政府采取了五花八门的手段来控制价格，过程相当痛苦，简短截说，最后发现，只有加息能够抑制通胀，其他一万种无痛手段都无效。了解历史的人都明白：“利率没有上限”，如果通胀得不到控制，央行就会一直加息，哪怕加到20%。
疫情给我们的教训是：只要发生通胀，央行就会加息，且加到抑制住通胀为止，不会停。利率，没有上限，所以根本没法预测。
09 利率与房价的关系
2017年我在欧成效写的一本书里看到了一个说法：利率每提高0.25%，房价下降1%。那时候我完全不信，因为毫无根据。现在，加拿大加息后的多伦多房价，证明了欧神的这一断言。加拿大央行利率从0.25%加到5%，一共加了19个0.25%，我们亲眼目睹了，大多伦多房价下跌了18%之后，戛然而止。
疫情给我们的教训是：房价与利率没有直接的因果关系，如果硬说有关系，就是上面这种情况。虽然没有任何依据，完全凭借肉眼观察，但可以大致说明：利率与房价之间存在着非常弱的关系，弱到了一旦有其他因素影响，完全可以忽略利率影响的地步。但是，如果利率持续上涨，会大幅减少成交量。
10 失业率与房地产市场
目前的加拿大失业率是6.4%，预计2025年下半年会涨到7%。很多人预言加拿大将进入衰退，房价会跌。过去4年里，最颠覆直觉的数据就是失业率与房价的关系。疫情爆发后的房价和交易量，是从2020年7月开始起飞的，当时的失业率是10.9%，房价一路冲高到2022年3月，那时的失业率是5.3%，期间大多伦多地区房价上涨了46%。此后失业率继续下降，从5.3%降到了2022年12月的5%，并保持了5个月，到2023年4月，期间多伦多房价却下降了18%。失业率与房地产市场的起落，没有直接的因果关系，而且相关性也不强。主要原因是，失业人口与买房的关系不大。
疫情给我们的教训是：经济衰退的本质是部分人失业，而不是所有人收入下降。哪怕11%的失业率也不会影响到房价，因为房价是买得起住房的家庭收入决定的，而失业者无法贷款买房。
结语：
如果这篇文章是1994年，30年前写的，上述内容应被归为科幻类。历史是会重演的，但不了解历史的人，完全觉察不到历史正在重演。加息以来，我朋友圈里一直有人在抱怨加息，他们认为加息和通胀没关系，加息无法抑制通胀。因此，了解历史，记住历史，非常重要。我相信不远的未来，过去4年的经历还会重来一遍。
信息时代，满足了我们对信息的渴望，提高了我们的生活品质，同时也带走了更多工作机会。我们正处在AI元年，人工智能，就是用机器学习代替人类学习。那些不会学习，不愿意学习的人，将如愿以偿，既不用学习，也不用找工作了。每次工业革命，都会给所有人带来福祉，同时也会带走更多的工作机会。今天靠工作收入为生的每个人，都面临一个问题：在被机器取代之前，如何把主动收入转化成被动收入。2019年我做过6期视频，题目是《为了平衡一生的收入我们被迫投资》，我的观点从那时起就没变过，以后也不会变。利率失去了锚，货币可以随便印的今天，被迫投资这件事变得更加紧迫了。作为可以用来平衡一生收入的房产，且买且珍惜。
作者微信号：14168805089
本文插图是2024年9月14日演讲文稿。
