2023年已渐入夏天，今年多伦多的地产市场和天气一样，一直游离在晚春的清冷和偶尔的酷热之间。今年房产市场的痛点和热点都非常明显。
痛点是，商业银行监管当局OSFI突然在5月份干预市场，限制商业银行发放给投资房的按揭贷款笔数。我在去年10月31号的公众号文章中曾发出过预警，当时我说“全球都在刮“共同富裕”之风，监管当局有可能限制一个人能够获得的按揭贷款笔数。”凭本事获得多笔按揭贷款，在一些人看来是不公平的，所以要推动监管当局修正这种“不公平”现象，不能让买多套房的人占了按揭贷款的“便宜”，而是要让多套房投资者申请商业贷款。我没有预测未来的神功，但我知道一些无法在竞争中取胜的人，一定会想办法改变规则。经过多年的游说之后，监管当局终于采纳了这些人的建议，要求商业银行按商业贷款commercial loan而不是按揭residential mortgage贷款来处理多套房投资者的申请。目前大多数银行还在尽量拖延执行，少数银行已经开始执行了。丁元英在给芮小丹介绍股市的时候是这么说的：“你既得盯着庄家的黑手，又得盯着衙门的快刀；在狼嘴里有肉的时候下筷子，在衙门拔刀之前抽身。”投资者，无论是地产还是股票，无论在哪个国家，都应该密切注意衙门的快刀，因为一定有没富起来的人觉得有什么地方不公平，去衙门喊冤，衙门为了“共同富裕”的美好愿望，很可能拔刀相助。今年地产市场最大的痛点是，随时可能交接房产的楼花买家，不仅贷款难，转让更难，尤其是中了衙门的刀之后。今年的楼花转让市场从1月份开始已经进入了“秘不发丧”的静默期，不止一个新楼盘市场价与4、5年前的买价持平，想获利转让几乎不可能，且接盘侠人数锐减，我在今年1月1号的文章中描述了这种情况。5月份衙门拔刀之后，接盘侠数量至少还会再减半。楼花转让市场是个隐蔽的角落，交易量和成交价既不算新房交易数据，也不算二手房交易数据，没有人能够看清全貌，属于完全不透明市场，但这个市场的阴影可以投射到二手房市场上，今年多伦多CONDO公寓的二手房市场不温不火的景象从侧面反映出CONDO楼花转让市场上割肉，甚至割喉转让的惨烈，要转楼花的人互相残杀，接盘侠可以捡到很好的漏儿，因此吸引了部分本该进入二手CONDO市场的资金去楼花转让市场抄底了。
热点是，今年居住面积在1000尺到1900尺的二手房产炙手可热。目前多伦多市区有2970栋CONDO公寓楼，今年有望达到3000栋这个里程碑。住在公寓楼里的家庭，无论是租的房子还是买的房子，大多数家庭的居住面积在1000尺以下。多伦多公寓楼多以小户型为主，每栋楼通常只有10%的户型是3个或3个以上卧室。大部分人对居住的要求是无止境的，住CONDO的家庭只是受到条件约束，暂时住在生活空间较小的房产中。可以说，这些CONDO中的住户，90%是居住面积1000尺以上房产的潜在买家，且都处在虎视眈眈和犹犹豫豫之间的摇摆状态。经历了降息降到谷底，又经历了加息加到山顶的考验，市场清楚地告诉潜在买家，110万就是大多伦多地区的平均房价，这个价格已经非常扎实，能不能买得起，完全看家庭在所有潜在买家中的能力排序了。平均价位的房产对应的是居住面积1200到2000尺的房产，是目前竞争最激烈的一个细分市场。不止一位地产投资者告诉我，家里有两个娃，凭娃们自己的能力长大后是没法在多伦多买房置业的，前浪至少要买个镇屋或半独立房做当作镇宅之宝，否则心里是真不踏实啊。换房家庭与能力比较强的地产投资者在这个细分市场狭路相逢了。在大温哥华，有很多成片的镇屋社区，而在大多伦多，镇屋通常只是某个社区最靠近公交车站的几栋房子，因此镇屋这类房产在大多伦多地区格外稀罕。从住CONDO到住独立屋是很大的跨越，中间需要在镇屋过度一下。久居CONDO的家庭对改善居住条件望眼欲穿，而再上一级台阶的镇屋价格正稳定地越涨越高，不尽早登上去就很有可能此生都被困在楼房里。综上所述，大多伦多地区今年的房产市场热点就是镇屋类房产。
楼花买家中除了纯粹的投机者之外，人数最多的应该是有5年计划的家庭。7年前听信开发商的承诺3年后交房的买家，按照自己的家庭计划落笔签了合同，因为3年后娃要在新楼附近上大学，7年过去了，孩子大学已经毕业了，原来做的楼花按揭贷款预批早就过期了，自己目前的条件无法获得贷款，此时此刻开发商通知到了：马上交房。如果5年计划管用，苏联早就是世界第一强国了，而不是那么短命。今天我们回头看，5年前，2018年时，有谁预料到今天会发生什么呢？一直有人问我同一个问题：孩子哪年哪年要上学，或预计哪年哪年要毕业，现在要不要买个楼花。这个问题只有一个正确答案：现在就买二手房，如果条件不成熟就什么都不买。计划，是根据目标，用现在的确定性去降低未来的不确定性，而不是现在为将来再创造一个新的不确定性。有人邀请我去开个地产投资的培训班，我想想觉得没这个能力，就没敢答应。地产投资不是看课本就能学会的，如果能，早就有人写教科书了。计划没有变化快，制定的计划中应该包括现在就必须得行动的内容，否则计划就是用来推迟行动的废纸。从今年房产市场的痛点和热点来看，我认为，地产投资不需要学习，也不需要计划，只需要行动；财务计划，投资计划中，必须要有一步是现在必须要做的，而且不做就等于没有计划，那些放着眼前确定的事不去做，忙着操心星辰大海的人，应该提高当下的能力，而不是胡思乱想，并给未来增加更多不确定性。
01 如何学习地产投资
投资，就是把通过主动收入获取的现金，转换成某种资产，在没有主动收入的时候，用资产所产生的被动收入支撑消费。从主动收入，向被动收入的转换过程中，资产起着至关重要的作用，资产的属性，资产的安全性，资产在未来产生被动现金流的能力和确定性，决定了我们没有主动收入了之后的人生质量。
求学的时候，我们学习的是如何获得主动收入，而不是被动收入。只有在获取了足够多的主动收入之后，我们才意识到需要学习怎么把主动收入变成被动收入，从此才有了学习投资的动力。在提高主动收入的过程中，我们不仅对生活的社会环境有了一定的了解，而且在同辈竞争中取得了一定的优势，否则不会有学习投资的需要。学习投资不是要提高主动收入，所以主动收入不高的人，暂时不需要学习投资，而是应该提高自己在社会分工中的不可替代性，专注于提高主动收入。我们看到很多努力学习投资却资产变得越来越少的人有一个共性：靠运气赚来的钱，靠努力陪得差不多了。这就是因为有些人的主动收入是靠运气和风口，而不是靠努力和才华，风一停，整个人都无处安放了，投资拯救不了这类人。华人社区的很多人，在中国赚到钱之后，在加拿大投资，但对加拿大的社会环境并不了解，也从未在加拿大获得过主动收入，那么想要学习投资，获得被动收入，则需要先学习如何融入加拿大的社会，而不是听投资课程。据我观察，对投资和理财最求知若渴的人，恰恰最不需要学习这些知识，而是应该努力了解加拿大的社会环境，甚至是努力提高在加拿大的主动收入。
需要学习投资知识的人，应该是主动收入不错，正现金流比较富裕的人，这些人需要把当下过剩的现金流储藏起来，留到退休之后再释放出来，因此，我对投资的理解就是：“投资是为了平衡一生的收入”。主动收入正现金流充裕的家庭，通常是在同辈竞争中胜出的佼佼者。他们在获取主动收入的过程中，对社会和自己了解得比较深，只是还欠缺平衡一生收入的技能。这些在学校和社会中的优等生，似乎对书本知识有一种迷恋，在学习投资时也惯性地认为一定有什么可以通过刷题能让投资万无一失的办法。于是社会上就诞生了很多投资理财学习班，收费的群或俱乐部。其实，静态的存量知识对投资的帮助微乎其微。因为投资需要的是全面和动态的知识，所以那些收入高的人还需要从头了解“知识”这个概念的含义。哈耶克（Friedrich Hayek）对"知识"的定义和理解，很有前瞻性。他认为知识是分散在社会中的、无法被单个人完全掌握的信息和经验，包括个人的经验、技能、直觉、观察和局部信息，这些知识分布在整个社会中的不同人群和组织中，没有任何一个中央机构或个人能够完全了解和掌握这种分散的知识；他认为知识是隐性的，我们无法准确表达和传递所有的知识，个人通过经验和实践获得的知识往往难以言传，也难以以形式化的方式记录和表达；他认为知识是过程性的，是通过个体在实际行动中逐步发展和学习的过程中获得的，不是通过抽象的推理或逻辑得出的，而是通过个体在与环境的互动中形成的。我时时刻刻用哈耶克对知识的定义审视自己，有没有资格开坛传递知识，直到今天我都自愧离知识本尊太远，不敢僭妄。那么地产投资或其他投资就没有规律可循吗？用丁元英的话说，“什么是客观规律？归根到底就是一句话：一切以时间、地点和条件为转移。”关于地产投资知识，我建议大家不要脱离实践地去学写在书上，甚至是PPT上的所谓知识，而是要躬身入局，不怕在实践中交学费。脱离实践去找规律，找知识，是缘木求鱼。
关于学习，很多教育家有很多高论。对于成年人的学习，诺贝尔经济学得主诺斯对“学习”本尊的阐述非常全面和实用。在《理解经济变迁发展过程》一书中，道格拉斯·诺斯认为，学习是一种适应和调整的过程，通过学习，个体和组织能够获取并应用新的知识和信息，以适应不断变化的环境；学习的关键在于改变人们的信念和行为模式；学习过程可以通过实践和经验积累来实现，也可以通过社会和制度的变革来推动；学习往往是通过个体之间的交流和合作来实现的，而不仅仅是个体内部的过程；人们通过互动和分享知识，共同学习和创新，从而推动经济的变迁和发展。这个对“学习”本尊的定义，最适用于成年人对投资知识的学习。有证券分析师资格的人很多，但能做好投资的人有几个呢？世界级的，大家能叫得出名字的投资大师，几乎都没有证券分析师的资格证书。所以，尽早放弃书本学习，在水里学游泳，而不是在泳池边上读游泳教材。
的确有人来向我学习地产投资知识，由于我没什么可讲的，所以最优秀的客户都是啥也不懂就敢买投资房的人。过去5年里，最优秀的客户都是自学成才的，最早的一批，从2018年买了投资房之后就在市场上经历着风吹雨打，都已身经百战且家底殷实了。最差的学习者一直等着有人传授万无一失的投资技巧，所以白等了5年。学习房产最好的方法就是开始做贷款预批，如果批不下来就找原因，失败的原因就是该学习的内容；批下来了就买，一边买一边学。没有什么最佳买入时机，什么时候贷款能批下来，什么时候就是最佳时机。地产投资，敢于行动是唯一的成功之道，所以你就是自己最好的老师。
02 复习5年来的地产投资知识
我是从2018年1月1日开始写这个公众号的，已经记录了过去5年半的房地产市场变迁。在过去5年里一直在买买买的投资者，一直在自己解锁着各种知识，建议没有实践经验的读者从第一篇文章开始读，回顾和重走过去5年的路。如果让我总结过去5年能从市场上学到什么，大致的情况如下：
2018年1月1号开始执行新的B20，诞生了压力测试这个鬼，从此贷款难度上了一个新台阶，即，你的利率不管多少，都得过一个统一标准的高利率门槛。2016年底到2017年初抢房花后遗症在2018年爆发，房花交房时的评估价低于市场价，买家要支付巨额首付款才能交房，尾款成了首付款的赎金。2018年全年加息，利率与借款能力通过压力测试进行挂钩，利率越高借款能力越低。这一年结束了新移民不看收入的政策，从此新移民也要求提供收入证明。我把2018年称为技术移民地产投资元年，在全是利空的条件下，一批有收入，有胆识的地产投资者，冒着压力测试，高利率，房价阴跌不止等多重不利因素，前进，前进，前进，进。地产投资者在2018年解锁的最重要知识点是：在市场悲观的时候，一定要买买买。
2019年，加息和缩表的负面效应显现，美国的资本市场一副随时要垮掉的样子，美国停止加息了，加拿大原地待命，不降息也不加息，下半年满街都是经济衰退的预期啊。这一年大家适应了当时的“高利率”和压力测试，地产交易逐渐活跃，房价回到了正常上涨趋势中，地产投资信心得到了恢复。2019年投资者解锁的最重要知识点是：房价长期看涨，坚定了投资房产养老的决心。
2020年疫情爆发后，利率直接降到谷底，同时失业率上升到山顶，房地产市场气氛降到冰点，多伦多市中心的租金一落千丈，空置率高企，地产投资者经历了史无前例的心里折磨。下半年大家发现，失业的人大多数是根本买不起房的人，能在家工作的人依然可以贷款买房。由于低利率，2020年投资者解锁了一个新技能：贴现已有房产，套现做首付可以买入更多房产。低利率时代加按套现的做法被投资者广为使用。地产市场，在投资者的推动下逐渐走回正轨，房价回升，交易量恢复。2020年地产投资者解锁的最重要知识点是：某一时期失业率高，并不影响房价长期趋势，年轻人和财务实力本来就弱的群体最容易失业，这些人原本就没有买房能力。
2021年5月20号，银行监管当局试图采取措施抑制投资热情，采取了新的压力测试规则，即，给压力测试利率设置了下限5.25%，压力测试利率上不封顶。被点燃了的买房热情并没有被扑灭，到了2021年底，人们发现房价比疫情爆发前涨了46%。从疫情爆发到2021年底，没有非居民能进入加拿大，也没有新移民来登陆，人口冻结的情况下房价依然暴涨，只因利率超低。越来越多的人看清了住房的潜在需求有多大，2021年下半年甚至出现了强烈的FOMO情绪，很多人产生了再不买就买不起了的焦虑。2021年地产投资者解锁的最重要知识包括：房价只有在多重不利因素的重压之下才会缓慢增长，只要出现一个有利因素，房价就会暴涨，例如，超低利率，一个单一因素就能引发房价暴涨；多套房就是多杠杆，用钱的时候加加杠杆就有了，贴现已有房产，可以买入更多房产，不需要攒首付款；房价的持续上涨与非居民买房无关，即使新移民没法登陆，老居民的换房要求一样可以持续推高房价，太多人的住房需求尚未满足了。
2022年，加息400点，整个地产市场处于窒息状态，各种悲观情怀比2018年有过之而无不及，交易量下降40%，房价下跌18%。进入10月份之后，市场交易才进入卖家逼空状态，卖家主动把挂牌销售的房产撤下来，这才止住了房价下跌。这一年里，投资者解锁的最重要技能就是，银行和房主一样不愿意看到房价下跌，尽一切可能维持借款人的还款能力。“触发利率”是全年最热的词，盼望房价腰斩的人寄希望于银行逼借款人增加月供，迫使房主半价出售房产。在这个过程中，房主发现当年签的借款合同自己并没仔细看，A银行在加息后提高了月供，B银行没有提高月供，而是把部分应付利息加到了本金上，自己可以集中精力去对付A银行的月供上涨。经过一番与谣言的搏斗，所有房主都搞清楚了自己的状况，急急火火卖房的现象越来越少了。有人抱怨官府携银行助长道德风险，让债务负担沉重的房主得到了喘息的机会，助长了冒险精神，而小心谨慎的人却错过了贷款买房的机会。这种酸葡萄式抱怨进一步说明，没有躬身入局的人，看不到借款合同，加息时月供变不变，其实早就写在借款合同里了，不是临时串谋故意向借款人放水，道德风险并不存在，小心谨慎者自己踏空了，感觉摔痛了。2022年地产投资者解锁的最重要知识是：无论什么原因吹起来的泡沫，无论泡沫多大，房价回调幅度都在18%左右，以前加拿大房价调整的历史数据也证明了这一点，房价下降18%的情况下，卖家会迅速撤掉挂牌销售的房产，封堵住下跌空间。去年，有人说房价会跌30%，那是希望你仓促卖房。
普通的本科教育需要4年，医科需要5年以上，地产投资者在过去5年如果诚实地面对自己，一定学到了很多，而且应该可以毕业了。地产投资者的成绩单就是个人净资产，无需头衔和学位。在5年时间里，还清自住房贷款，获取5套有按揭贷款的投资房，是满分成绩，任何一位认真学习房产投资并躬身入局的投资者，都可以拿到满分成绩。未来的地产投资之路，在“共同富裕”的社会风气中会越来越难，越来越有挑战，地产投资者需要习惯和适应这个环境，想要拿到满分需要6、7年。越是受到限制，越是说明房产和按揭贷款是稀缺资源，越是要努力获取。1987年美国电影《华尔街》里的主人公盖柯有一句台词“我的使命不是创造，而是占有。”要获得主动收入，我们就需要对他人和社会有所贡献，要获得被动收入，就需要占有资产。主动收入高的人，不会自动具备占有资产的能力，需要躬身入局式的学习，才能在占有资产的竞争中取得好成绩。
回到上一章，重读一遍哈耶克对知识的定义，诺斯对学习的定义，看看房产投资知识，以及学习房产投资的过程，是不是与两位大师的描述一致。学习如何占有资产，是人生的最后一份工作，开始得越早，结束得越早，当资产产生的被动收入能支付得起自己的退休生活时，这个工作才可以退休。活着很贵，地球上所有生物，只有人类需要花钱才能活着，其他动物都不需要。活着的质量和尊严，取决于最后这份投资工作所能取得的成绩。
03 计划不是拖延的代名词
房价越来越高，家里的娃以后可能买不起房了，需要早点儿计划，先买个楼花吧；退休后想downsize，大房子出租，现在买个面积小点儿的房花吧。这样的计划很容易落空，原因是把贷款难的问题推迟了。推迟解决问题，往往会把问题推到无法解决的境地。开篇我说的今年很多家庭的痛点，就是因为计划落空造成的。加拿大人口增长与新房增加的矛盾在20-30年内都无法解决，因此从政策层面上会对存量市场的分配设置很多障碍，限贷限购等手段会不断加码。我从2010年做房贷业务开始，按揭贷款政策就没有放松过，每次政策变化全部是向收紧和限制的方向发展。今年除了限制投资房按揭贷款笔数之外，还会出台更严的债务计算规则，让更多今天能贷款买房的人无法贷到款。
最好的计划是今天就行动，消除未来不确定性的计划，而不是给未来亲手制造更多不确定性。我频频遇到这样的情况，应客户要求制定完一个当下能采取行动的计划后被告知，哦，现在不行，如果现在违约要交6千元罚款，等贷款2年之后到期时再说吧。现在的利率是过去15年里最高的时候，几乎99%的现有贷款合同违约，只罚3个月利息。如果一个可以消除未来不确定性的计划连3个月利息的代价都不肯付，那就把不确定性留到未来吧，天知道以后的代价是多少。
什么是立刻能行动的计划呢？给大家做个案例剖析。客户甲有7套房产，1号和2号是家人在住的自住房，没有租金收入；3号到7号是出租房，5个投资房5笔按揭贷款。2023年5月之后，监管当局要求银行不能给超过有5笔投资房按揭贷款的家庭再做更多投资房的按揭贷款了，如果投资房按揭贷款笔数已经超过5笔了，也不能给已有的投资房用按揭贷款做加按。此时7号房产贷款到期，客户甲正在考虑是续约还是加按。按照现有政策，7号房产可以用按揭贷款做加按，因为投资房按揭贷款笔数没有超过5笔。因为客户甲有两个自住房，有两笔自住房贷款，因此自住房债务比较高，7号房产加按时金额可能比较低，但是如果加按7号房产的目的是为了还清1号或2号房产的贷款余额，则1号或2号房产的债务就不予考虑了。客户甲如果选择加按7号房产，就可以把两套自住房中的一套房的按揭贷款还清，家庭借款能力会得到提高。6号房产也要到期了，如果加按6号房产提取出的现金可以还清5号房产的按揭贷款，那么客户甲的投资房按揭贷款就变成了4笔，所以在购买8号投资房时，依然可以申请按揭贷款。如果8号房产是个楼花，则可以立刻申请楼花按揭贷款。上述贷款计划，可以加速还清自住房贷款，也可以为买更多投资房做好准备，最关键的是计划立刻能实施。客户甲可以选择续约7号房产的按揭贷款，完全不理会上述计划，这是最简单和轻松的选择，我想大多数人会选择眼前最轻松的方案，而不是立刻给自己添麻烦。计划，对于很多家庭来说是推迟麻烦的一个理由。而真正有用的好计划，则一定是现在麻烦，以后轻松。
计划，应该是可以立刻执行的，否则就成了不行动的借口。今年大多伦多地区还有很多楼花要交割，而且衙门的第二刀，继续收紧房贷政策，随时可能落下，与其焦虑不安，不如立刻申请楼花按揭贷款。已经收到了收楼通知的买家，现在就需要申请楼花按揭贷款，锁住目前的房贷政策。转让是下策，是次优选择。
结语：
在积累资产的过程中想走捷径的人，在投资上交的学费最多，想一想，买楼花真的是最轻松的投资吗？
从来不敢实践的完美主义者，从未交过学费，也从不犯错，机会成本最高，过去5年损失了很多机会。
把投资当成人生最后一份事业，并勇于尝试的人，进步和收获最大，只要有首付，能贷款，无论市场冷热都买买买的孤勇者，在过去5年里收获满满。
制定一个计划，但实质上拖延解决问题的人，是在骗未来的自己。
疫情之后，这个世界变得更不好了。工作伦理和市场秩序都遭到了破坏。租客和房东之间日趋紧张的关系表明，契约精神，法制环境和道德水平都在向底线滑落。这是全球现象，无处可逃。疫情之后，无论身处哪个国家，不放弃努力，勇敢面对生活和投资的人都会觉得更累。中产家庭，都是真正的英雄主义，看清了生活的真相，依然热爱生活。哪怕不公，哪怕困难重重，却依然努力地用知识武装自己，永远走在学习的路上，不屈不挠地从同辈中胜出，拼尽全力地占有更多资产。如果你也是这样的中产，请为自己加油，并转发此文给你想鼓励和共勉的朋友。
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