“收入赶不上房价上涨，所以房地产有泡沫，有泡沫就早晚要破，哼，拭目以待吧。”
“地产投资就是为了赚钱，如果没有正现金流就没必要做地产投资了。”
“债务是家庭可支配收入的180%了，债务负担太重，房价会暴跌的。”
“房价是投机者炒起来的，打击投机者就能降房价。”
“我有套自住房就行了，不参与地产投资就没有没有亏钱的风险，没有买卖就没有伤害。“
“互联网技术会降低人们聚居在一起的需求，所以大城市的房子以后没人住了，大城市的房价早晚会下跌的。“
“国民经济发展中，房地产占的份额太大，挤占了其他行业发展的资源，影响了经济发展。”
“地产投资是不道德的，你们买这么多房子，推高了房价，年轻人买不起房，就会逃离大城市，地产投资贻害子孙。”
“房地产投资流动性太差。“
“楼花比二手房增值快。“
“利率涨了，所以房价会下跌。“
“经济会出现衰退，房价会下跌。“
上述说法现在非常流行，对某些人来说似乎成了不证自明的真理，无需解释，也不听解释。但我认为，上述这些说法都是伪命题，也就是说连题目本身都不成立。例如，“收入赶不上房价上涨，所以大家都买不起房子了”。部分人买不起房子，并不是收入问题，而是房子供给短缺。道理很简单，银行目前的贷款最长还款期是30年，如果改成最长还款期50年，相同的房价和收入情况下，立刻会有很多人买得起，因此房价的可负担行本身就是个伪命题，再怎么研究和分析收入都不对，因为真正的可负担行问题应该是如何让房子的供应量与新增住房需求匹配。如果现在只有100套房子，100个家庭，目前的房屋自有率是68%，那么房价就是第68个家庭的收入决定的，有房的68个家庭中有16个家庭因为移民来得早，或借款能力强，持有了32套投资房，正好租给了32个目前还没有能力购买房产的家庭。达到这个平衡之后，又移民进来20个家庭，同时新建了5个单元房子，供给跟不上需求，市场开始重新配置资源，即，120个家庭面对105套房子，此时房价就会因为竞争而被推高。相反，如果新进来的移民有20个家庭，新建的房屋有50套，供给大于需求，此时市场重新配置资源，120个家庭面对150套房子，供过于求，房价应该大幅下跌。“房价涨幅大于工资涨幅，就是有泡沫”，这种说法完全没有道理。有泡沫就早晚要破裂这种说法更荒唐，香港，纽约，北上广深的泡沫又大又硬，没看到有要破的迹象。加拿大只要保持积极的移民政策，消极的建房政策，房价就一直会上涨，如果银行把还款期从30年延长到50年，买房的需求更大，房价会急速拉升到新的天际线，银行监管当局不是不可能允许银行这么做，因为还款期越长，银行的贷款越容易负担，贷款违约率会越低。任何关于房子可负担性的研究报告，论文，新闻，都是在一个伪命题上打转，现有移民政策下，不积极建房子，房价持续上涨问题就解决不了，至于各级政客提出的解决房价可负担性的项目，除了建房子之外，都是作秀。什么首次置业补贴，建廉租房，等等，都是专项地向某一特殊利益群体购买选票的手段，对于房价问题既不治标也不治本，只是靡费纳税人的钱，并把房价居高不下问题越拖越无法解决。
01 房价的逻辑
房子是用来住的，也是用来投的。100个家庭都需要有地方住，只是有32个家庭是租的，有16个家庭不仅有自住房还有能力买出租房，其余52户家庭有自己的自住房，没有进行地产投资。这100个家庭中有地产投资能力的16个家庭，不仅人畜无害，而且还为无力买房的家庭提供了栖身之所，这个道理官府是明白的，如果打击地产投资者，就需要官府提供出租屋，申请官府特殊照顾的名单还得加长，等候的时间还得继续推延，官府会觉得压力山大。房价，是能买得起房的最后一个家庭，即，第68个家庭，的财务能力决定的，关于房价的逻辑，就是研究这第68个家庭的财务状况。官府要不要干预房价，也是出于对这第68个家庭是否道德应得地能够买的起房子的公正性进行考量，如果官府认为目前第68个家庭能买得起房，是因为不公正的标准造成的，官府就有可能用看得见的手干预地产市场了，否则，就应该让市场来决定谁是第68个家庭。对于进行地产投资的16个家庭，房子既是用来住的也是用来投的；对于只有自住房的52个家庭，房子是自己的，主要是用来住的，兼顾增值功能；对于32个租房的家庭，房子是租的，纯粹是用来住的。在一个王在法下的法律制度中，市场竞争自然会筛选出第68个家庭。
“互联网技术会降低人们聚居在一起的需求，所以大城市的房子以后没人住了，以后大城市的房价会下跌。“ 这是对房价逻辑的严重误解，以至于这个命题本身就是个伪命题。汽车取代马车之后，人们没有搬出大城市，反而越住越密集了，因为工业化需要人们住在一起进行更加精细的分工，家庭作坊式的生产只能养活自己家，难以大量产出富余商品与其他人进行交换。电话取代了书信之后，人们交流更多了，人们发现很多事情在电话里说不清，需要见面，如果没有电话，交流很少的情况下发现不了这么多需要见面的机会。互联网的出现和电话的出现一样，沟通的便利性激发了见面的需求，而不是替代了见面的需求。古往今来所有的技术进步都激发了人们聚居在一起的需求，而不是替代了靠近彼此的需求。写《瓦尔登湖》的作者就在山里住了一年就受不了了，重返都市生活了，如果田园生活真的好，怎么不住一辈子？我们惩罚罪犯的手段依然沿用了很久很久以前的做法，让囚犯无法与其他人交流，用孤独惩戒破坏社会秩序的人，因为人是社会动物，本能地需要交流。疫情催生了一场逃离大都市的演习，而演习不是实战，人们现在又掉头往城里跑了。城市的聚集效应源于对精细分工的需要，源于对交换的依赖，只有深深的分工和日夜不停的交换，才能提高每个人的财富，这是亚当斯密230年前就发现了的规律。技术越是进步，资本的价值贡献越大，与资本相配的人力越值钱，人力越贵的地方，房价越高。薛兆丰教授在《奇葩说》节目的一个点评中说：“做饺子的时候，面粉多了，肉就贵；男孩多的地方，女孩贵；资本密集的地方，劳动力的价值高。”大都市的房价，因为科技进步而吸引了资本，资本吸引了高收入的人，高收入的人推高了房价。人群中第68个能买得起房的人的收入，随着人口聚集而快速提高，收入没有提高的人，即使移民早，但迟迟不买房，也会被后来者超越，在某一个房价和收入临界点之后，一些人会被彻底地Priced out。这就是很多老移民总是哀怨地喊房价太高的原因。科技越是进步，大都市的聚集效应越强，房价越贵，而不是相反。
目前多伦多的平均房价已经超过了100万。这么高的房价对于投机者来说，炒房的机会已经很少了。10年前平均房价不到50万，装修师傅努努力都能炒几套房儿，而现在买过来一套100万的房子，装修一下卖出去，不仅风险更大，而且获利也更少了。“房价是投机者炒起来的，打击投机者就能降房价。”这种说法在高房价的环境下基本不成立。纽约，东京，韩城，香港这些高房价的城市，炒房客非常少，有装修手艺的人没钱，有钱的人没装修手艺，集手艺与资本一身的人太稀缺。加拿大从今年5月开始，对楼花转让征收合同全价的消费税HST，深深地伤害了期房市场的炒家，官府要从炒楼花中分一杯羹的做法，简直是不讲武德，导致炒房客愤然离场，使严重依赖投机者的楼花销售陷入了前所未有的低迷。楼花价格的确是投机者炒起来的，目前开发商预售时的要价，对于真正的自住房买家来说实在是很高，不确定性都由买家来承担的做法，会曲高和寡，开发商需要自己反思。“楼花比二手房增值快。”这句话是骗人的，也是自欺欺人的，二手房现在每尺1200元你不买，去买1800元一尺的楼花，交房时，如果周边的二手房没有涨到每尺1800元，楼花交割时银行的估价也不会给到1800元，这是显而易见的，银行估价的时候才不会管新房的造价和行政费用有多高呢，因为银行要看的是market value，即，市场价，不是成本价。同样的道理，新房买家在交接之后如果想立刻出售，也只能卖到市场价，如果楼花买价是每尺1800元，据说是开发商的成本价，交接后出售时，如果市场价是每尺1600元，市场才不会管你什么成本价呢，疫情爆发初期交接的楼花都遇到了这种情况。
“利率涨了，所以房价会下跌。“这句话找不到有力的事实支撑。2018年全年处在加息通道中，多伦多的CONDO 价格一路上涨，连一丝一毫的回调都没有。2022年加息如此猛烈，多伦多CONDO价格依然舰艇，毫不留情地告诉盼着房价下跌的人，利率和多伦多CONDO价格无关。加拿大的房产市场中，与利率有直接因果关系的只有租金，即，只要加息，租金就大幅上涨。相反，利率降了，房价就上涨是有事实支撑的。另外，加息通道中，房产交易低迷，交易量下降是很常见的，2018年和2022年都是如此。
“经济会出现衰退，所以房价会下跌。“这句话不成立，最近的一次经济衰退就是疫情导致的经济衰退，房价不降反升。次贷危机引起的经济衰退，美国房价降了，但加拿大房价非常坚挺。这里的道理也很简单，只要出现经济衰退，央行就降息，超发货币，反而导致了房价上涨，而不是下跌。央行在现代社会中的一个作用就是逆周期调控，而且手的力道没准儿，经常调过了头儿，起到意想不到的效果。央行的手动调控，大概率结果是推高资产价格，包括房产和股票。这里没有什么经济学原理，全靠央行拍脑袋，因此也没有规律可循，投资者完全凭胆量，敢不敢跟进央行的调控政策。2020年7月加拿大央行行长在电视讲话中保证2024年之前不加息，劝公众积极贷款买房，你如果不敢跟进，结果就是别人跟进了，你变得相对贫穷了。52个只有自住房没有投资房的家庭认为，“我有套自住房就行了，不参与地产投资就没有没有亏钱的风险，没有买卖就没有伤害。“，结果就是自住房价格涨了，但相比进行地产投资，并跟进央行调控政策的家庭，变得相对贫穷了，没有买卖，也有伤害。
在加拿大，房价的逻辑是这样的：市场竞争决定了房价，最后一个能买得起房子的人，能够支付的最高金额就是房价；这个最后一人时刻变动，新移民越多，竞争越激烈，优绩者得；央行的手从来没停过，每天都在制造不确定性，想停下来等待确定性，永远都等不来，要不要买房的决定在每个家庭手里，但能不能贷到款的权力在银行手里，房价会与家庭购房能力擦肩而过，家庭需要抓住自己能买得起房的时机下手，当然需要冒一些不确定性的风险；投机者在二手房市场中正在被高房价清除出去，投机者最喜欢的，不需要贷款的期货市场，现在官方来分一杯羹了，投机者在期货市场上正在变得无利可图；大都市房产的价格，取决于居住和投资的双重价值，地点的稀缺性是价值核心，或者说是哪块土地上承载的有钱人越多，哪块土地上的房产越贵，郊区的大房子不一定比稀缺地块上的小房子更有价值，跑到郊区买大房子的人正在汲取教训中。自由市场环境，加上央行调控之手，加拿大房价体现出的特点是货币发行和利率主导短期市场，房屋供给不足和长期稳定的移民政策决定长期房价走势。加拿大的城市化率是81%，处在后城市化阶段，特点是新移民直接落地在大城市，小城市的专业人士向超大城市集中，安省是就业机会最多的省份，每年吸引48%的新移民落户。人口越集中，产业越是多样化，工作机会也越多。资本偏好投资于人口密集的大都市，因为这里有高新技术产业，资本吸引了高薪的专业人员，高新收入者打造出的城市特点就是房价被不断推高，竞争导致100个家庭中，第68个可负担买房的家庭收入逐步被推升，生活在加拿大大都市的家庭不进则退。
在所有已经进入了后城市化的发达国家中，先到者占据了存量财富优势，30年前35万买的房子现在轻松可以卖到150万，房产的代际传递，靠后来者的储蓄是无法完成的，必须借助信贷的帮助。美国曾搞过信贷平均主义，结果导致了次贷危机。加拿大的商业银行在房贷业务上遵循优绩原则，必须达到高考分数线才能获得房贷。破格获取贷款的家庭正在高利贷中经受着煎熬。信贷政策的最大收益者是那16个地产投资者家庭，这些家庭的共同特点是左肩膀的自住房债务非常低，右肩膀扛着所有投资房的负现金流，这是当下加拿大信贷政策和原则的产物。加拿大人房地产财富的不平等，完全是信贷的歧视政策造成的。信贷政策的收入歧视，保证了银行把钱借给那些能还得起贷款的家庭，让这些家庭承接了更多房产的代际传递，同时也造就了稳定的房地产市场，和一批房地产财富新贵。在加拿大，房地产财富差距悬殊，原因就是债务的不平等。
02 债务和信贷的逻辑
“债务是家庭可支配收入的180%了，债务负担太重，房价会暴跌的。”这句话掩盖了加拿大人债务状况的真实情况。在加拿大，收入最高的40%人群承担的债务比例是70%，所以用债务总数除以平均收入，就得出了根本不可能的结果，即，每月收入的180%用于支付债务了。债务在不同收入家庭中的分布是幂律分布，不是平均数分布，收入越高的家庭负债越高，收入越低的家庭债务越少。按照投资房贷款公式：每套投资房贷款金额是家庭年收入的5倍减自住房余额来计算，每个家庭最多可以贷款买10套投资房，左肩膀上没有债务的家庭，理论上右肩膀上可以扛住50倍年收入的投资房负债。信贷政策就是一部债务管理的宝典，遵循信贷政策，就能做到债务最优化，就能在加拿大取得最多的低利率按揭贷款。借款能力的差距，决定了房地产财富差距。
债务分三种，相应地，信贷也分三种。1.生产性债务，例如，买拖拉机的贷款，买投资房的房贷；2.购买资产所欠债务，例如，买自住房的按揭贷款，商铺或厂房贷款；3.消费债务，例如，买游艇，买家具的贷款，汽车贷款、学生贷款和信用卡债务等。第一种债务越多越好，余额越多说明借款能力越强，能够产生现金流入的资产越多；第二种债务需要尽快还清，没有还清之前其他投资都不值得考虑；第三种债务最好一分钱都不要有，除非是处于生命的某一特殊阶段，例如，读医科需要申请助学贷款。富人的第一种债务最大，中产家庭的第二种债务较重，贫困家庭的债务以第三种债务为主。所有的债务，全部都是信贷的结果。
信贷，在房地产代际传递中发挥着最重要的作用，谁拿到贷款，谁就可以从上一代那里获取存量财富，并在未来通过传递房产给后来者兑现投资收益，用于养老。信贷的重要作用并不为很多人所知，其实信贷就像空气一样无处不在。当我们在酒吧里用现金15元买了一杯酒之后，这笔交易就完成了，如果是用信用卡买的这杯酒，交易就没有当场结束，而是延迟到了付清信用卡账单时。目前的发达国家市场交易中，流通中的现金占3%，使用信用手段完成的交易占97%，英国央行也确认了达利欧的说法，近5%的货币是央行发行的，95%的货币是商业银行通过信贷创造的。用刷信用卡的方式支付一杯啤酒，就是在信用卡账单被付清之前，商业银行借助信用卡这种塑料片创造出了15元新的货币。因此，债务的本质是延长交易结束的时间，货币在放款的一瞬间就被创造出来了，而还债需要历经一个月到几十年的时间；信贷的本质就是立马儿创造货币，给够格贷款的人，银行凭借款合同在未来几十年里收回本息。信贷给谁，不给谁，涉及利益分配，和权利转移，在一个社会中，拿不到贷款的家庭总是有一种受害者情结，这种感觉是对的，的确银行把立刻获取新创造的货币的机会给了有能力获得贷款的家庭，并慷慨地要求支付很低的利息，对于按揭贷款借款人来说，银行则更加宽容地允许借款人在30年内能还清即可。这种信贷利益的不公平，并没遭受大张旗鼓地反对，因为反对者怕丢脸，暴露自己的弱势地位。
银行在发放贷款时，考虑的第一要素是还款人的借款能力，其次才是抵押物。借款人首先要证明自己的还款能力。企业家要证明这笔新贷款的还款来源，房贷申请人要证明这笔房贷的还款来源，消费贷款的申请人同样要证明自己的还款来源。银行在分配信贷资源时，考虑的第一要素是还款的确定性，其次是利率，第三要考虑资本的分配。商业贷款与按揭贷款相比，还款的确定性更差，考核程序更加费时费力，所以利率更高，商业贷款的风险加权比例更高，一笔商业贷款需要更多的银行股本金支持，因此，按揭贷款虽然利率更低，但却更受商业银行的青睐。加拿大的信贷业务基本上处于自由市场环境，只要遵循巴塞尔协议既定的风险加权规则以及存款准备金要求即可，很少见到监管当局的行业指导意见，除了最近几年的环保要求；没有存贷比例要求；没有户籍制度下的限贷等行政命令约束，因此商业银行的自由裁量权非常大。另外，美国和加拿大的按揭资产证券化非常发达，银行可以在债券市场上随时出售按揭贷款资产，因此按揭贷款的资金处于无上限供给的状态。综上所述，加拿大最发达的信贷业务就是按揭贷款业务，按揭贷款质量在B20的统一要求下非常高，从而保证了房产在代际之间安全和有效性地传承。按揭贷款业务是一种自下而上的银行信贷业务，只有申请人来申请，银行才会受理，不像信用卡业务，银行预批一个额度希望申请人来领取。对于渴望房地产财富的家庭，需要主动了解银行的信贷政策，提高自己的还款能力，主动优化家庭债务结构，否则很难受到银行的青睐。
投资房的按揭贷款，可以算作为生产性债务，因为有租金收入作为还款来源。一味地，不分贷款性质地评判债务水平已经过高了，是很多人一厢情愿的价值理性判断，而不是客观地用工具理性做出的评判。房地产财富少的家庭，要么收入低，要么不懂债务管理，要么不敢做地产投资，这些家庭反而会陷入自以为是的价值理性判断。这些人甚至批判地产投资是不道德的，显然，这也是一种价值理性的判断，从工具理性的角度来看，不理性。
03 房地产投资的逻辑
对房地产投资最尖锐的批评是，“地产投资是不道德的，你们买这么多房子，推高了房价，年轻人买不起房，就会逃离大城市，地产投资贻害子孙。”这种看似站在道德制高点的说法，乍一听很合理，但想想，没有地产投资者，可供出租的房子从天而降吗？年轻人需要靠自己的努力，获得生活中大都市里的一席之地，我们如今不也是靠自己的努力才买得起房子吗。
衣食住行的开支中，住的开销越来越大。原因就是人们对住的追求不断提高，而住的选择性非常少，要么买房子住，要么租房子住。经济学原理中最基础的两个原理是供需矛盾和可替代性选择的多寡。在加拿大房产市场上，这两条原则的具体表现是：住房的供需矛盾源自不断增加的新移民和新房的建设速度之间的不匹配，人们的买房意愿受短期金融因素影响而不断变化，但住的刚性需求还在，所以买房意愿低时租金上涨，买房意愿高时房价上涨，既定的移民政策下，随着短期金融政策的波动，加拿大的房价和租金轮番上涨。地产投资的逻辑，就是利用这种最基本的供需矛盾和可替代性选择少的客观事实，在别人无力或不敢买房时，利用自己在债务管理上的认识优势，以及现阶段收入上的优势，取得按揭贷款，把房子买在自己名下，用租金和自己的收入作为还款来源，说服银行发放更多笔按揭贷款，持有多处房产，在供需矛盾解决之前抢占先机，获取比其他人更多的存量财富，同时也会产生提供更多出租房房源的正外部效应。这么做，没什么不道德的。
“国民经济发展中，房地产占的份额太大，挤占了其他行业发展的资源，影响了经济发展。”这句话不对。在加拿大的GDP中，房地产业所占比重在9%左右，其中新建房屋占6%的贡献率，二手房交易的贡献率只有3%。二手房，像二手车一样，是存量市场中资产所有权的转移，买家支付的房款，除了佣金和税款之外，全部转给了卖家，根据能量守恒定律，全社会的财富总量不变，买家之所以觉得被掏空了，只是买晚了，自己成了卖家的套现下家，当买家在未来卸货的时候，这笔资金就又周转回来了。二手房买卖的佣金和税费给GDP的贡献只有3%，二手房交易的活跃与否，决定着地产从业人员的收入，以及官府的税费收入，这是经济正常运转，以及房地产资产代际转移的必然成本，无可厚非。对地产从业人员收入的嫉妒，蒙蔽了很多人的眼睛，而这个行业的收入并不比其他行业更高。
“房地产投资流动性太差。“是很多人脱口而出的宣判式结论，不容置疑和讨论。在加拿大，这句话错了，因为保持着良好借款能力的家庭，可以趁房价高的时候加按房贷套现，而不只通过出售才能套现。我经手的很多房贷业务中，我看到很多地产投资者流动性过剩，而不是不足，暂时不用钱的地产投资者申请出一条信用额度作为现金替代品，备用，从而保持着地主家总是有余量的富足状态。
“地产投资就是为了赚钱，如果没有正现金流就没必要做地产投资了。”在加拿大，这句话也不成立。很多地产投资者的职业收入足够生活，不必保持投资房的正现金流。相反，越来越多的地产投资者意识到，投资房的正现金流不仅增加了税务负担，还降低了地产投资的杠杆效应。首付比例越高，现金流越多，净租金收入越高，税负越重，同时杠杆效应越小，追求正现金流，与为了平衡一生的收入而做的投资目的，背道而驰。
结语：
目前金融政策的不稳定，造成了关于房地产的很多谬论再次横行。不要忘了，金融政策是短期的，随时可变的，英国央行在8月1号取消了执行了长达8年之久的压力测试政策，目的就是为了释放购房能力，英国首相也曾扬言要把还款期延长至50年。买房，地产投资，是长期计划，被短期变化蒙蔽的人，需要把眼观放长远。马克斯韦伯通过对现代社会的观察得出的一个结论就是，工具理性会压倒价值理性。理性，就是通过自利的算计做出判断并采取行动。工具理性是以成本核算的有效性作为评判标准；价值理性是以道德、审美、尊严和宗教作为标准。工具理性给现代社会带来的变化是，提高了效率，增加了财富，降低了个人化的主观性，提高了经济发展的可预测性。整个现代社会的发展，就是以工具理性压倒价值理性的过程。作为现代人，需要尽量减少价值评判，尽量多地运用工具理性进行长期利益的自利性算计。只有拨开眼前的迷雾，才能甩开乌合之众的羊群效应影响，做出关乎未来福祉的客观判断。短期看，现在买房的人像是持不同意见的傻瓜，长期看，当下意见一致且相信了上述伪命题的乌合之众，才是傻瓜本瓜。希望本文能够再次帮助大家拨开眼前的迷雾，做个聪明理性的现代人。
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