加拿大央行3月2号以来的加息，让很多家庭纳闷儿，这股狠劲是从哪来的，在和谁较劲，物价已经很高了，利率也这么高，还让不让人活了呢？10月26号又加息0.5%，商业银行的P已经高达5.95%，目前的利率水平，只对存款比贷款多的家庭有利，给贷款比存款多的家庭带来的是压力和拮据。贷款更多的家庭，现在最想知道加息什么时候是一站，自己可以喘口气，否则除了加快速度还债之外，啥都没心思干了，不敢高消费，也不敢投资。对加息影响最大的因素是什么？什么时候才能消除这种因素呢？全民遭受高物价和高利率，一定是在为什么人或什么事买单，到底我们遭受的痛苦是为什么呢？高利率的环境下，地产投资还是不是一项好的投资呢？我自己就是借款较多的苦主之一，加息巨浪的前排受害者，就像当年欧文费雪遭受股市暴跌之后奋发研究经济学一样，我也在努力寻找上述问题的答案。
01 加息背后的原理
加拿大央行派出了一位副行长，Paul,在滑铁卢大学以演讲的形式对目前的加息操作进行了理论基础的解释。央行的油管频道上可以找到这次讲演。没有经济学基础的华人不一定能听懂这段讲座，所以我以这个讲座的内容为基础为大家重述一遍央行的这份解释。
https://www.bankofcanada.ca/2022/09/anatomy-of-a-pandemic-applying-old-lessons-and-learning-from-new-ones/
Paul从三个角度解释了本轮加息的理论基础：溢出效应，不正常的就业恢复，以及通胀预期管理。
“溢出效应”，按照我的理解就是，加拿大作为对世界经济贡献只有不到2%的国家来说，我们采取的宏观经济政策，需要考虑全球经济政策的溢出效应，通俗地说，我们需要看美国采取什么政策，我就相应地采取什么政策。
“不正常的就业恢复”，是指，美国在次贷危机之后出现了就业难以恢复的严重问题，事后发现，是因为次贷危机导致了家庭“资产负债表衰退”，翻译成人话就是，家庭用负债购买的资产市值缩水了，但负债没有降低，危机过后人们拼命赚钱还债而不是消费，一个人的消费是另一个人的收入，所以不消费带来的后果就是失业率居高不下。针对这种情况，本次疫情开始之后，美国和加拿大都采取了保护家庭资产负债表的策略，既，同时执行积极的财政政策和货币政策，一边印钱，一边发钱，稳稳地把资产泡沫吹大，疫情过后人们恢复工作时赚的钱，加上疫情期间收到的救济款一起，用于高消费，一个人的高消费，就是另一个人的高收入，新毕业的大学生不仅很快找到工作，而且收入还不错。不比不知道，那些在疫情期间没有实施救助的国家，2022年毕业的大学生实现了毕业就失业的人生硬着陆，估计明年大学生毕业的时候今年毕业的这批大学生还没找到工作呢。美国和加拿大的经济政策最大的收益者有两拨人：1.疫情期间领救济的人，2.今年毕业的大学生，为此买单的是其余的所有人。
“预期管理”是新凯恩斯主义的说法，当人们相信央行的时候，央行说要把通胀降到2%，大家凭借理性就信了，所以不会抢购商品，不会超前消费，此时人们处在“理性预期”。而目前的情况下，人们不相信央行说的话，此时要想让人们相信央行能把通胀降下来，就需要真的把通胀降下来，此时人们的心里状态是“适应性预期”。按照新凯恩斯主义的解释，当人们处在适应性预期的时候，要想控制住通胀预期，就需要央行把利率真的加得高高的，并让民众亲眼看到通胀下降了，这就是加息风暴的理论基础。
如果大家读不懂，请移步到我油管的个人频道看10月录制的视频。
02 通胀，就业，与利率的现状和前景
央行有两个任务：1.维持币值稳定 2.促进充分就业。很显然，就因为第二个任务完成得过头了，才导致了第一个任务严重脱靶。美国目前的失业率3.7%，可容忍的失业率5%，这就是美联储不断加息的底气。央行一共就语文和数学两门考试，现在是一门120分，一门40分，他们会不顾死活地把两科的分数平衡成每科60分，中间损失40分是家庭在高物价和高利率下实实在在的损失。央行一意孤行有两个强烈的动力：1.疫情期间说的“通胀是暂时的”，“到2024年都不加息”等言论被视为渣男行为，完全不负责任，急需挽回央行威信；2.没有其他部门能对通胀做什么了，财政部还在发钱，在给控制通胀使反作用力，只能让央行勒紧所有人的裤腰带了。总之，加息，不是家庭的需要，而是央行的需要。
通过本轮加息，我们从中可以汲取的最大教训是，当央行不讲武德的时候，我们就必须与最有权势的渣男做斗争了。央行行长不是选出来的，也没法选下去，犯了一个错之后，可以犯更大的错进行掩盖。我们去年在分析加息可能性时犯了严重错误，低估了央行为了纠正自己打偏之过，可以无底线牺牲公众利益的可能性。我们当时认为，官府债务比家庭债务大多了，一旦加息官府先受不了，其实我们忘了官府可以与央行暗通款曲，可以让央行印钱来还债的，而家庭不能自己在家里刻模具印假钞还债。很多家庭没有做错任何事情，甚至是为了响应央行行长在2021年7月的号召，走出家门，冒着疫情的炮火看房、买房、贷款的。“当错误的代价由别人承担时，犯错是容易的，坚持错误也很容易。”——托马斯 索维尔。
好了，不发牢骚了，谁让咱们赶上了这样的央行行长呢。通胀前景如何呢？我个人认为，加拿大在未来1年里是能有效抑制通胀的。加息的直接后果是人们对未来的预期出现了悲观情绪，普遍的悲观导致油价下降，降低了基础商品的成本；同时，企业的悲观导致减少库存，PMI采购经理人指数已提前进入了衰退，生产者物价指数PPI不再居高不下，消费者物价指数CPI的源头压力正在减轻。消费者物价指数是有一定粘性的，不会很快下落，主要是因为，加息会导致居住成本升高，包括租金上涨和利息支出增加，抵消了油价回落的影响。通胀水平会得到控制，但下降幅度不会太快。央行加息的一个主要目的是进行预期管理，当大家都预期经济会发生衰退，不愿消费，努力还债的时候，央行的目的就达到了。经济学家警告央行“你再加息经济就衰退了”，央行是不会停止加息的，因为央行希望人人都相信经济衰退马上发生才好呢。据我观察，很多人已经真的相信经济会发生衰退了，而事实上这只是央行的预期管理希望看到的结果。我认为通胀会受到控制的依据就是，我看到越来越多的人相信会发生经济衰退，因此而改变了行为和消费模式。这里需要提醒大家一下，为了演给央行看，我们可以悲观，但不要采取非必要的行动难为自己，例如，有些人去加速偿还出租房贷款本金了，有些人在固定利率这么高的时候去把浮动利率锁成了固定利率。演一演就行了，别动真格的。真正需要去杠杆的，只有自住房债务和消费债务。
高就业率，是很多家庭付出高物价和高利率的代价换来的，我们很骄傲地看到，年轻人和新移民能够在疫情过后很快找到工作。失业率低，现在成了央行加息的理由，这是最让人无法理解的现象，难道高失业率是央行希望看到的吗？不仅央行的做法让人无法理解，特鲁多的做法更是鼓励人们去领救济而不是去工作，不断地发钱，发钱，发钱。在央行和特鲁多的领导下，目前加拿大的工作伦理是黑白颠倒的，失业和拿救济是在做贡献。乐见人们失业的冷血经济政策，我还是平生第一见到。疫情造成了很大的财富差距，同时，很多家庭正负债累累，高利率又来雪上加霜了，所以人们走出家门努力工作的自我实现愿望已经被激发出来了，躺平过，又站起来的人，其实没有底气，也不敢再重新躺下了。我认为失业率在短期内不会大幅提高，因为生活压力太大了。
利率狂加不止的做法无法持续。经营不善的企业，过度负债的家庭，无法承担如此快速和大幅的加息，无论是在美国还是加拿大，皆是如此。当收入流与偿债付款流不匹配时，一定有过度负债者先倒下，并引起连锁反应。疫情期间，选择了浮动利率，并在BMO等提供固定月供的银行获得贷款，或进行贷款续约的借款人，已经把超低月供锁住了5年，足以抗击加息的巨大冲击。做出错误选择的人，需要自己承担结果，尤其是选择了从影子银行借入短期资金炒房的家庭。“投机者是知道自己要承担风险的人，投资者是不知道自己要承担风险的人。”——凯恩斯。我要提醒和建议的是投资者，因为很多投资者不知道风险在哪儿。相反，投机者知道自己在冒险，根本无需提醒和帮助，投机者会自行承担后果。对于借款投资来说，把月供锁在最低点，是对贷款违约最好的风险控制，没有之一，因此，已经把月供锁在最低点的借款人，千万不要去主动提高月供，更不要浮动转固定。坚持住，不发生贷款违约，是应对疯狂加息最好的武器，不要画蛇添足，有句话说的好：no zuo, no die，你提高了月供，就是提高了自己承诺的还款额，既然是承诺，就要按合同办事，连续3个月无法履行承诺，房子可能就保不住了。在这个疯狂的环境下，坚持到让投机者先倒下，就是投资者的胜利。目前，债券收益率高企，超过了股票分红率，甚至超过了以前发行的垃圾债的收益率，资本市场的资金大转移在所难免。在这种史诗级的再投资和资金转移中，杠杆最大的地方最脆弱，并以出人意料的面目呈现，英国就出现了“半路杀出个养老金”的危机，让新首相把唐宁街10号当成AIRBNB住了44天。疯狂加息期间，保护好自己的债务不至于断供，坐等其他金融机构、企业或铤而走险的家庭暴雷，虽然是一种消极防御，但却是最有效的危机处置方法。
03 加息已进入深水区，稍有不慎就会溺水
10月26号加息之后，房贷债务已经到了很多家庭承受力的极限。2020年底银行监管当局把压力测试利率提高到了5.25%,直到今年的7月，所有贷款都是按照5.25%压力测试利率批准的。目前的市场利率已经超过了5.25%，那些浮动利率贷款是浮动月供而不是固定月供的家庭，以及贷款恰好到期需要按照目前的高利率重设月供的家庭，房贷债务负担能力已经到达了能力上限，偶遇个失业、伤残或意外啥的，就会导致债务断供，甚至失去房产。在加息的深水区，要么屏住呼吸，要么提高泳技，总之，一定要扛到其他人先倒下。
疫情期间借入高利贷买房的家庭，是债务的高危人群。2021年在大多伦多GTA地区有3.6万笔地产交易是影子银行贷款支持的，占全年交易量的1/3。这些贷款在今年已经陆续到期，从市场情况来看，大部分高利贷借款人经受住了考验，没有出现大量卖房的情况。正像凯恩斯说的，投机者是知道自己在冒险的，应该也准备了些余粮吧。
正儿八经的投资者，还是要做好充足的现金储备。目前高月供的家庭需要储备现金，或现金等价物，例如，随时可以取现的信用额度，流动性强的股票或债券的ETF。不建议继续向税盾里供款，不建议投资任何流动性差的金融资产。如果还有能力加按投资房，可以加按出现金作为储备。
利率提高之后，债券收益率也提高了，分红保险的分红也提高了，只有股价一直在跌。这是一个再投资的时间窗口，各路销售人马充斥社交媒体，都有自己的理论和故事，套路越来越深。面对众多选择，给投资者的建议是：首选加速偿还自住房贷款和消费贷款，其次选择流动性强的金融资产，市场太小，交易量太小，违约罚款太重的金融资产不要碰，最后，除了房产之外，其他资产不要借助杠杆进行投资，没有什么适度杠杆之说，如果能把握“度”，人人都是巴菲特了。今年投资损失最惨重的是用investment loan做投资的人,既，空手套白狼地借10万投资10万，很多人今年投资的市值下跌了60%，贷款利率涨了一倍，这种投资属于纯种的资产负债表衰退型劣马。
通胀和高利率都会维持一段时间。地产投资者不要过度乐观地主动去增加贷款月供，相反，要把低月供坚持到底，多付出的利息可以抵税，要把“坚持就是胜利”作为当前的地产投资策略。加息半途而废的可能性不大，如果通胀没有被抑制的情况下就降息，货币的价值就会被严重注水，对每个家庭都没有好处。目前的利率与2007年差不多，地产投资者就把过去15年当成一个轮回吧，一个成熟的地产投资者哪有不经历加息考验的呢。
04 利率上升期的乱象
加息的狂风暴雨中，我们一边前行，一边需要总结经验和教训。这对即将踏上地产投资之路，以及正走在投资之路上的我们会有很多帮助。
3月2号加息以来，暴露出的最大问题是，很多人依然把地产投资当成一个机会，而不是一条自我实现之路。我4月的一个视频发布后看到一条留言，说对我的观点表示失望，因为我还在鼓励购买投资房，继续买买买。我相信当时有这种看法的人不在少数。在机会主义者眼中，房价下降了，房子就不值得投资了，我在房价下降的时候应该建议大家观望。机会主义者，是一批手里有2、3十万现金，到处找投资机会的人。他们只有看到什么资产正在升值，才敢把手里的这点儿钱放进去。机会主义者，在不断进出涨跌不一的各类资产市场过程中，经常折损本金，但却从不汲取教训。他们相信动能理论，认为正在涨的才是好的。我认为这是缺乏安全感的一种表现，也是一种投机心态。房价下跌，自己又能贷到款买入房产的时候，是最佳的投资时机，相反，投机者大量涌入，买入房产需要激烈竞争的时候，投资的成本反而更高。地产市场中的投机者不断地进进出出，加剧了价格的波动性，他们的情绪其实是地产投资的晴雨表，要在这些机会主义者悲观的时候进场，在他们离场甚至抛售房产的时候抓住机会把房产写在自己名下，而不是相反地受这些人的影响，采取和他们一样的观望态度。大多数机会主义者是没有行动能力的，即使房价上涨，也会观望。少部分有行动力的投机者，在房价上涨的时候，采取破格获取贷款的手段急匆匆入场，却在这次加息中被双重套牢，被房价套牢，被利率套牢。只动嘴，不动手的机会主义者，是陪跑房价的人，因为没有人能靠观望房地产市场，就获得房地产财富。坚定的地产投资者是有信仰的，信买买买，信房地产投资能平衡一生的收入，信暂时的价格波动是最好的入市时机，信自我成长是要经历风雨的。
加息之后看到的第二个令人叹为观止的景观就是，唱衰房地产的，往往是地产从业者。一些地产从业者对自己的收入深度悲观，因此把这种情绪带入了对市场走势的判断。一边劝买家再等等，一边劝卖家快出手，用自己的矛使劲扎自己的盾，引来大批路人的关注。在这种气氛下，劝人买房的地产经纪反而成了大逆不道。地产从业者，多半没有多套投资房，对地产投资的了解仅停留在看别人买房投资的水平。由于他们的收入与房产交易量之间是顺周期变化的，所以交易量下降时就会让他们不安，收缩，高喊狼来了，但只是他们的狼，而不是地产投资者的狼。看看这些人做的预测：加息后房价大跌30%；利率加到触发利率trigger rate会有人逃命般的抛售房产；会有大量银行拍卖房产出现…等等。美国次贷危机是近20年来最大的地产泡沫破裂，房价从2006年的高点到2009年的谷底，一共下降了32%，房价要想下降30%，是非常难的，那些动辄预测房价下降30%的人，既没有专业经验，又缺乏生活常识。房价下跌20%的时候会有非常强的阻力，因为有些人卖掉房子之后还不清贷款，所以无法转移产权，这就是为什么当我们看到房价下跌20%的时候，销售量就跌到了谷底，房价反而稳定下来了。触发利率能触发房产抛售的说法，完全是不理解银行贷款产品导致的凭空臆想。有些从业者甚至忘记了自己的本质工作，know your customer，他们在不了解自己客户的情况下，轻下结论，“再等等”。以大多伦多GTA为例，加息以来所有人借款能力下降了17%,而公寓CONDO价格只下降了9.8%，这个“再等等”的建议让很多买家失去了买房机会，需要积攒更多首付才能重回市场。劝人“再等等”的人，成了有良心的地产经纪，成了有天赋的道德表演艺术家。不要想当然地认为地产从业者是第一线的工作者就有洞察市场的能力，地产投资者需要自己判断买卖的时机和地理区域，并把交易的完成工作交给地产经纪，而不是向地产经纪征询买卖意见，更不要咨询投资建议，除非你特别确定你的地产经纪也拥有多套投资房，且贷款是从银行获得的，只有这些地产经纪才是地产投资者的同路人。不要对地产从业者期待太高。很多人都不具备在高利率的情况下贷款买房的条件，但生怕别人先买房，把自己落下得太远，整天在社交媒体上嚷嚷着要等等再买的人，声音虽然大，但却是出于恐惧和嫉妒，谁会真的把自己要买房的心声在社交媒体上大喊大叫出来呢？
上述两个突出的乱象在2018年也出现过，2022版没什么特别之处。我把这些情况用文字记录下来，以便让互联网的记忆时刻提醒我们：噪音最大的时候，其实投资的机会也最好，就像我们回头看2018年就是5年来最好的投资时机，买什么房产，买哪个地点的房产都可以，只要那时候买了就行，更重要的是要有自己的地产投资信仰，不要被带偏，越是困难重重，越是充满不确定性，越是有人声称“再等等”的时候，越需要勇敢前行。消息，观点，如果符合弱势群体的口味，就会得到迅速传播，并很快形成共识，形成舆论，所以很多时候，在某一段时间里被普遍接受的观点，仅代表弱势群体的想法和看法。厦门大学的邹振东教授写过一本书《弱传播》，解释的就是这种现象：看似已被普遍接受的观点，其实仅仅是被弱势群体接受了的观点，其他人保持沉默。
结语：
现在的利率是2007年时候的水平，地产投资者可以把这看成是一个15年的轮回。过去15年里，利率几经起落，加拿大的房价涨了3倍。《道德经》中说，骤雨不终日，天地尚不能久，更况于人乎？这么猛烈的加息会持久吗？目前的加息力度和速度是不可持续的。地产投资者只需要保持不断供，就是胜利。
地产投资者要有自己的信仰，由内向外地排斥噪音。我从众多地产投资者身上看到的地产投资信仰有以下10条，大家可以比照一下。
1.为了平衡一生的收入，所以，追求负现金流
2.为了对抗货币贬值，加息、降息，都买入
3.让更多的人了解房产投资，房东人数越多，房价越高
4.早买，用时间赚钱，而不是用时机，到处找时机的人，就是时间不够了
5.买买买，直到能力极限，因为房产是机会成本天花板
6.地产投资和房价变动无关，不是房价下降的时候就不值得投资了，相反，房价上涨的时候投机者众多，加大了投资成本
7.有能力投资的时候，要反复越过跨栏，不受羡慕嫉妒恨的舆论干扰，把加拿大最有价值的资产尽量多地写在自己名下
8.父母是孩子财商最好的老师，孩子拿到工资的第一天就提供首付，让孩子成为下一代地产投资者
9.房产抗通胀，且是银行最喜欢的抵押品，哪个房子不重要，最重要的是早贷，早买，多买。
10. 只买二手房，不买楼花。
对今年剩下的2个月和明年地产市场的走势，我个人的看法是：
1.目前的交易量已降到20年来的最低水平，比次贷危机时更低迷。在次贷危机时，银行是出台了刺激地产交易政策的。我预计银行会对首次置业者放宽还款期，例如，首次置业者贷款最长年限35年甚至40年，以打破目前的市场僵局。
2.全球都在刮 “共同富裕”之风，监管当局有可能限制一个人能够获得的按揭贷款笔数。
3.每年12月OFSI银行监管当局会重检一次压力测试利率，今年12月15日公布最新压力测试政策，我的预测是，不会放松和降低压力测试水平，继续让市场筛选有能力获得贷款的人。
4.压力测试利率将稳定在7.5%左右相当长一段时间，4-6个月吧。
5.楼花新房销售会大幅放缓，楼花转让交易继续成为踩踏最严重的灾区，二手房目前的估值逐渐被买家接受，人们“潜意识”里对房产的渴望，会在某个触发点被激发成“显意识”，过去7个月被压抑的需求会出现井喷。
上述5条预测是纯主观看法，有幸压中一两条是有可能的。
对于地产投资信仰的总结是经过了时间考验的，大家自己找共鸣和不足吧。
我相信，没有一个多套房地产投资者是凭运气走到今天的，都是举着火把穿过弹药库，如履薄冰走过来的。雷霆雨露，俱是天恩；逢魔遇佛，皆为度化，低利率是机会，加息是考验，都是地产投资取经路上必然要经历的。加息正酣之际，我发现一些从不买投资房，但借款能力很强的家庭苏醒了。凡是过去，皆为序章What's past is prologue.——莎士比亚。什么时候开始投资房产都不晚，下一个15年的轮回才刚刚开始。一地鸡毛，很容易被加息的大风吹得漫天飞扬；风停了，鸡毛纷纷落地。“再等等”的反智言论，正在淡出视野。坚持买买买的简单地产投资策略，正在回归舞台中央。祝各位读者名下房产越来越多。
作者微信号：14168805089
