新年伊始，祝大家新年快乐，身体健康。总结了2022年投资得失之后，我们一起来展望一下今年的地产投资前景吧。
房地产，短期看金融，中期看土地，长期看人口。短期的金融环境在2023年虽然依旧受高利率困扰，但加息不可能再像去年那样，一年加息400点了，金融环境的确定性，更有利于地产投资者制定长期规划。中期的土地，或新房建设，没有突破性改观，房产供给仍然处于缓慢的增速状态，即使安省和BC省都在缓解租房市场的紧张方面做了一些积极的努力，但成果尚有待检验。加拿大的移民政策没有变化，长期来看，加拿大的人口依然处在高速增长期。从中长期的角度观察，人口增长与住房建设存在很大的矛盾，住房危机给地产投资创造的获利窗口依然巨大。
2022年加息已经进入深水区，很多家庭需要踮起脚尖才能保持呼吸。如果央行继续大幅加息，会有人溺水，相信央行可以从数据上看到这一点。目前房贷是浮动利率的借款人，以及在2023年贷款需要续约的家庭，都面临了利率高于5.25%的情况，而5.25%是过去10月年来压力测试的最高利率。也就是说，当合同利率超过5.25%的时候，债务负担已经超过了这些借款人申请贷款时的承受能力。目前，很多人已经进入了“扛”和“挺”的状态。如果央行在2023年再加息0.25%，人们的消费行为会大幅改变；如果加息0.5%，消费需求会被严重抑制，有可能进入慢性衰退；如果加息0.75%，估计经济会进入休克或昏迷状态。不要忘了，家庭债务并不是有难同当，那些从影子银行借款的家庭日子最难过，冒险申请高利率贷款买房的家庭，求锤得锤，2023年面临的是高达7%到8%的续约利率大锤。从目前的情况来看，掌握经济温度计的央行，对今年可以压低通胀率，实现经济软着陆，持乐观态度，所以加息会非常谨慎小心。中长期来看，房产投资回报的确定性依然很高，因为住房危机依然没有根本的解决方案，新移民政策和住房政策难以匹配。2022年，大多数地产投资者是有遗憾的，恐惧捆住了人们的手脚，眼看借款能力迅速下降，却没有采取任何行动，2023年是亡羊补牢的一年。
投资是面向未来的，而未来的特点就是不确定。要想等到什么都确定了再投资，机会就丧失了。2022年，大多数投资者都在等待，结果就把2022年一整年从未来等成了过去，终于，我们等来了2023年，新的一年依然不确定性满满。本文我会与大家分享我自己看到的2023年的一些确定性，以及这些确定性给我们带来的信号，同时我会展开讨论如何应对这些信号。
看见的，2023年在以下方面存在较大的确定性：
1.利率环境较为稳定，加息进入了危险区，央行加息会更加谨慎，同时，通胀的粘性很强，一时难以大幅降息。很多人预计美联储今年依然加息，因此对加拿大央行是否跟随心存疑虑。每个国家的加息幅度是要看具体承受能力的。美国家庭负债金额占GDP的比例是80%，加拿大家庭债务占GDP的比例是106%，因此，同等加息幅度，加拿大人对加息更敏感。同时，美国房贷以15年和30年的固定利率为主，加拿大人房贷合同95%都是5年以内的合同，续约时立刻受到高利率冲击。利率敏感度大致的意思是，加拿大加息到4.5%时，家庭消费对利率做出的反应，与美国加息到5.5%时的反应相同，我们就说加拿大人的利率敏感度更高。从加拿大家庭负债数量和结构来看，加拿大央行加息到4.25%，已经对加拿大人的消费行为产生了明显影响，加拿大央行的基本目标已经达到。不排除加拿大央行矫枉过正地继续加息，但继续加息之后的经济数据会非常难看。
2.高利率环境下，首次置业者可负担能性急剧恶化，会被迫接受低价入门级房产作为上车类房产；
3.银行监管当局决定，压力测试要求不变，房贷政策依然沿用优绩原则。压力测试利率居高不下，导致交易量依然低迷，但会比2022年高，因为加息速度和力度大幅减弱，恐慌情绪会得到缓解；贷款能力强的家庭机会更多，能贷款买房的家庭，和不能贷款买房的家庭财富差距继续加大；
4.增加房屋供应量的新政策，多半集中在解决眼下租金大幅上涨的问题，新移民和年轻家庭购房难的问题尚无解决方案，房产供应依然紧张，人多，房少的局面会导致已达到平衡的市场，再度向卖房市场倾斜。
上述确定性，给地产投资者发出的信号是：
1.低价房交易量会增加；
2打算升级自住房的家庭，面临借款能力下降的问题，卖掉原自住房后，新自住房不一定能借到原自住房贷款的金额，因此高价房的供给和需求都会疲弱；
3.房价在2022年9月已经企稳，平稳的高房价，给打算加按房产的家庭提供了一个平台，为加按现有房产，购入更多房产创造了机会；
4.高利率环境下，担心失业，担心经济衰退的人会固步自封，市场竞争不会太激烈。
01 主动且深入的债务管理
不思进，先思退，没有找到退路之前就冒进，是危险的。2021年房产最狂热的时期，有很多人加按了自住房，套现自住房买入投资房。自住房债务接近或超过家庭年收入的5倍是危险的，无论房地产市场好坏，皆是如此。如果不打算换自住房，就加按自住房，是在断了自己的后路，因为当自住房债务余额接近年收入5倍的时候，投资房也丧失了加按的能力，债务敞口全部暴露在失业、伤残、大病和加息的风险之下。房地产的流动性取决于加按的能力，在市场交易清淡的时候，自住房债务高导致不能加按，也不能售出的情况下，地产投资变成高风险投资。遇到还款麻烦的家庭，不会在朋友圈晒自己的困境，但我会收到此类家庭的求助咨询。最好的解决方法，当然是永远不要加按自住房，除非要换自住房；其次是最好在自住房上留足够多的可用信用额度，有人建议不要申请信用额度HELOC，这个建议只是为了某些银行申请贷款方便，不利于多套房投资的长期规划；最后，如果自住房债务已经满格，那就啥也别想了，停止缴存RRSP，TFSA，尽快降低自住房债务吧。自住房债务管理的核心思想只有一条：出来混，早晚要还的。
加按某一套或者几套投资房，可以一次性还清自住房贷款。这个暴力的手术式加按，细节较多，我就不重复了，大家在公众号里查询“翻身房奴把歌唱”一文吧。疫情之前，有对夫妇来到我办公室，要求执行这个手术，我告诉他们，如果加按投资房，拿出来的新钱贷款利息是不能抵税的，因为直接用于偿还自住房贷款了，而没有用于投资。他们毫不犹豫地说，我们会如实报税，待自住房没有了贷款之后，每套投资房就都可以贷到年收入的5倍了，新买的投资房贷款的利息都能抵税，值得这么做。做完这笔手术式贷款之后，这个家庭至今又买入了3套投资房，整个过程完成后，不能抵税的贷款金额40万，可以抵税的贷款金额210万。有着强烈提前退休愿望的家庭，在避税方面的安排需要有远见，从这个例子可以看出，舍得放弃40万贷款利息抵税才能获得210万的贷款利息可以抵税的机会。只顾眼前，恨不得把每一分的花销都用来抵税的家庭，通常房贷借款能力非常弱，可以说，节税狂魔与房地产投资，天生八字不合，没有缘分。家庭债务管理到哪个深度，取决于节税问题的规划有多长远，紧盯着脚面走路的人，看不清道路和方向。我在工作中遇到过很多把节税放在家庭投资理财第一位的的家庭，我一开始还试图说明节税安排的长短期厉害关系，后来放弃了，因为偏执于节税和多套房投资规划是冲突的，无法做到能把节税做到极致，同时又把地产投资做到最好，而人们却既要、也要，还要，什么都不肯放弃。节税的好处是立竿见影的，但地产投资是长期的，劝人放弃眼前利益，会引发被剥夺超级反应。即使训练得再好的狗，当你要想把一块它正在吃的骨头从嘴里拔出来，都会引发狗的被剥夺超级反应，你会被咬伤。上面提到的，来做手术的家庭是少数的，明事理，有远见，知道有舍才能有得，所有的好事儿都是有代价的，这样的家庭是地产投资的赢家，可以甩出节税狂魔3代人的距离。被节税黑洞吞噬的家庭非常多，有位来咨询的人和我说，从外省搬来多伦多之后，有人建议他们家把原来在外省的原自住房指定为自住房，以后卖掉没有资本利得税，我说那你们4年后还要回去住吗？如果不回去住，这种指定并不成立。万万没想到，对方说，为了节省这笔税款，可以回去住。节税到这种地步的人，是在为节税而活着，为了节税不惜一切代价，只要有税务上有的优惠政策，都要用上，不能遗漏。良好的债务管理，需要有长远的税务规划，不能只盯着眼前因为节税而得到的一点点收益，希望在2023年，我的读者能在节税问题上看得更远一点，自己主动从黑洞里走出来。
债务问题的命门在维持还款的能力，即，债务不能断供。海曼明斯基把债务分成三类：一是对冲性融资（Hedge finance），即债务人从负债项目本身获得的现金流能够覆盖利息和本金，这是最安全的融资行为；二是投机性融资（Speculative finance），即债务人从负债项目本身获得的现金流只够覆盖利息，无力偿还本金，这种债务已经到了偿债违约的边缘；三是庞氏融资（Ponzi finance），即债务人的现金流既不能覆盖本金，也不能覆盖利息，债务人只能靠出售资产或者借新还旧来履行支付承诺。没有人从贷款的第一天就准备背负庞氏债务，十个锅八个盖的庞氏债务，多半是由于债务管理不善，或利率大幅提高等外部环境导致的。买入投资房时，租金和场外现金流足可以还本付息，否则银行也不会贷款；利率涨了，或租金降了，都可能把一笔对冲性融资变为投机性融资，如果贷款银行允许在利率升高时保持月供不变，则这种投机性融资的正常还款可以维持很久，如果不幸接受了错误建议，提高了贷款月供，或贷款银行要求借款人只要利率上涨就提高月供，而借款人又无力长时间保证支付高月供，则会出现被迫采取旁氏债务的方式维持杠杆不断裂。我看到的情况是，大部分地产投资者家有余粮，不至于走到旁氏债务这一步。需要提醒的是，在2023年，那些已经处于投机性融资阶段，且家里没有太多余粮的家庭，需要未雨绸缪，为利率长期保持高位，以及家庭中主要收入来源的一方突然失业做准备。这些准备包括，补足失业保险，在贷款到期时做加按把还款期拉回30年，甚至是在贷款没有到期时，但有失业危险时，主动加按现有贷款拉长还款期，如果能申请到HELOC更好。债务管理，不能听社交媒体上的经验分享，靠不住。有人在某家银行有5笔贷款，就敢分享自己的“成功”经验，大家不要听这种盲人摸象后的经验分享，而是找有做了几千笔这家银行贷款经验的专业人士做一对一咨询。专业咨询是要付出对价的，伸手党永远别想获得有价值的一对一专业意见。
02 地产投资的CONDO年
已经完成了债务深度管理的家庭，需要向前看。2022年是恐惧年，绝大多数家庭在地产投资方面收获太少，教训太多，白白浪费了加息狂潮期所创造的投资机会，因此需要在2023年亡羊补牢。
大多地区GTA周边的土地房，在2022年经历了大起大落。一个名叫Scugog的镇，房价一年内下跌了45%，奥沙瓦下降了33%，汉密尔顿下降了30%。土地房更有投资价值的说法根本不成立。相反，去年最高点和年末相比，市中心的CONDO价格下跌幅度仅为13%。截至2022年11月份，相比2021年同期，CONDO价格仅仅下降了1%。多伦多市中心的CONDO价格具有更强的抗跌性。另外，市中心的CONDO租金上涨迅猛，一卧室的单元，2021年租金每月2000元，2022年涨到了2400元，涨幅高达20%。
CONDO将成为首次置业者的最优选择。大多伦多地区房价，随利率飘升，可负担能力迅速恶化，购买平均房价的房产，每月需支付的费用将高达平均收入的63%，贷款如果想借到平均房价的80%，家庭年收入需要达到24万，这对于大多数首次置业者来说是高不可攀的。想要购买平均房价的房产，对于换房的家庭是可能的，卖掉原有自住房或加按原有自住房贷款做首付，才能购买平均房价的房产。没有首次置业，就没有日后换房的可能，很多租房家庭已经看清了这个事实，而不是苦等平均房价能降到自己的可负担能力范围以内。目前GTA的CONDO的可负担性是44%，即，购买平均价的condo，每月开支占平均收入的44%，正好符合银行贷款标准。如果CONDO价格企稳并回升，利率在高位维持，那么会有更多租房家庭被挤出买房可负担能力范围。以前，大多伦多的CONDO可负担性从未达到过44%这个贷款临界值，2023年不同了，租房家庭如果继续等待观望，有可能第一级台阶就永远上不去了。现代人最擅长的是理性算计，贷款能力可负担性这笔账，租房家庭心里是有数的，不需要过多提醒。
从2022年7月开始，贷款能力随利率升高不断下降，很多地产投资者在做投资房贷款预批时发现，贷款金额仅够买CONDO的。大多数地产投资者，如果想在2023年继续购入房产，恐怕只能选择CONDO，其他类房产投资难度太大。地产投资者与首次置业人群挤在了同一个领域。
首次置业人士与地产投资者的竞争，不一定非常激烈，因为2023年要交割的新房数量庞大。2023年的CONDO交易会很活跃，但不一定能体现在二手房交易系统MLS上。据业内人士估计，由于建筑成本在2021和2022年大幅上涨，开发商的求生欲会推动已开工的项目加紧完成，预计仅2023年上半年就会有1.8万套新CONDO交割，需要买家拿出真金白银来完成这笔期货交易。楼花交易中，估计有一半以上是投机或投资目的，而2023年最大的挑战是贷款难，这些新房交割势必引发楼花转让交易量暴增，而这些转让交易的价格和数量并不会体现在二手房交易系统MLS上。去年年底，我已经陆续接到一些2023年楼花交割贷款问题的咨询，从总体上看，咨询者的借款能力不足，现金准备也不足。这意味着会有大量的楼花转让交易出现，投资者有机会在期货买家无法交割的尴尬中找到投资机会。
03 预测和展望
去年年底有两家机构邀请我去谈谈对宏观经济形式走势的预测，以及对房地产投资的看法，被我谢绝了。我既没有能力分析宏观经济形势，更没有能力做出预测，更重要的是，我自己都不相信通过宏观经济预测可以改善投资收益。凯恩斯早年在英国财政部工作，且他的意见很受重视，于是就以为可以通过宏观预测来改善自己的投资收益，结果输的一塌糊涂，他最终回归了价值投资。记住，即使处在宏观领域决策层，都无法靠宏观经济吃饭，所以要想靠水晶球吃饭，最后就得吃一地玻璃茬子。有人把跟随宏观经济波动做投资，简化为美林时钟，告诉大家，美林公司已经不复存在了，如果美林时钟能显灵，美林公司就不可能灰飞烟灭。我在纽约工作的时候曾参观过美林公司，现在保留着一顶印着美林公司LOGO的捧球帽，这些工业时代的旧黄历就别翻了，美林时钟原来就没啥用，现在更没用。相反，美林时钟大类资产配置的思路对工薪族投资者是有害的，因为利维坦总是干预宏观经济，所以经济周期的迹象并不明显，如果根据自己判断的所处的经济阶段进行投资，就会出现不断买卖各类资产的情况，不断在不同的市场里当韭菜，不断被收割。霍布斯，把具有绝对权利的国家，比喻为海妖，利维坦。我们简单回顾一下过去3年的发生的事情：疫情爆发后，经济没有出现明显衰退的时候，央行作为利维坦的代表就开始降息和印钱了，疫情爆发之前没有人能预测到发生这种情况；疫情中期，人们还不知道疫情走向的时候，央行就号召大家借钱买房了，那时没有经济复苏的任何迹象；疫情后期，没有人感觉到经济火热，央行已经开始加息了；全面开放疫情管制以后，利率已经很高了，人们又开始担心衰退了，但央行却一再出来安抚说，通胀会得到控制，经济会出现软着陆。膜拜美林时钟的人，再怎么仔细分析，也无法辨别经济周期的各个阶段，如果不断地在过去三年里买卖各种资产，这种瞎折腾最后的结果只能是被各种资产和市场收割。
我们能够分辨出来的周期，现在只有两个，一个是货币政策周期，一个是债务周期。2023年处在货币政策周期中的紧缩货币政策时期；处在债务周期的对冲性债务与投机性债务时期。紧缩货币时期的特点是，利率敏感性行业处在收缩期，例如，房地产开发企业和汽车生产企业面临高利率的压力，势必要收缩，准备过冬。目前，加拿大的房地产开发行业是对经济前景最悲观的行业，美国的汽车制造业是对前景最悲观的行业。一位公众号读者，据说是在房地产开发公司工作，不断地留言说，房地产开发商预测2023年房地产市场非常艰难，房价依然低迷。这种本位主义的预测，放映的是他们自己的心态和处境，开发商要想在2023年发售新楼盘，势必遭到冷遇，但开发商的处境与二手房市场关系不大。一龙最近的主要工作就是抨击美联储，因为一龙的主业是造电动车，特斯拉的买家大多数人是需要汽车贷款支持的，利率这么高，一龙产的车很难销售，所以他预测2023年会出现严重的经济衰退，整天呼吁美联储降息。我想，苹果公司的库克不一定像一龙那么悲观，也不会把自己企业的兴衰寄托在美联储身上，因为手机买家无需贷款，普通消费品并不属于利率敏感性商品，只有大额耐用消费品，例如，汽车和房子等需要贷款才能买得起的商品，会对利率非常敏感。很多人希望有个望远镜，能看清未来，尤其是近一、两年的宏观经济走势，于是在网上不断地搜寻各种所谓“大咖”的看法。一龙这样的咖，已经算够大了，但他的预测依然有非常主观的成分，与其说他是在预测，不如说是在向利维坦喊话，希望松绑。如果利维坦能听他的，就不是利维坦了。
展望，outlook，是基于历史经验，以及当下相对确定的条件，对未来做一个估计，其实也谈不上预测。写展望的人，都是凭着自己的经验和逻辑推理，进行的主观推断，读者需要结合自身的经验和逻辑进行判断和决策，同时要保持对未来不确定性的敬畏。
04 自己和自己的竞争
具体到每个人，我们都可以预测到，我们在退休之后，没有了主动收入，依然需要消费来维持生命的存续。要维持消费，就得有钱。货币贬值，就发生在我们眼前，无需预测。退休之后，缺少主动收入时，货币贬值也不会停止，每个人都面临着意外长寿，却没有足够多的钱维持消费的风险。“年轻的时候我以为钱就是一切，现在老了才知道，确实如此。”——王尔德。
有主动收入的时候，我们会清楚地感觉到来自同行和同辈人的竞争压力。然而，我们需要面对的竞争还不仅限于此，我们还要和未来的自己竞争。是推迟一些消费能力给退休以后的自己，还是及时行乐，把退休生活交给福利体制呢？这个问题，可以说就是财务不安感本尊。现代人的焦虑，大部分源于现在的自己和未来的自己竞争所导致的取舍难题。今天努力投资，就要推迟满足感，累积能产生被动收入的资产，为退休后做准备，而今天也同样面临着家庭消费，给子女准备学费等财务压力，为了应付当下的问题，很多人选择推迟投资，把难题留给未来的自己，退休后的自己。今天不努力投资，却还担心意外长寿，老无所依，就有了财务焦虑。有一个“布利丹毛驴”典故，说的是布利丹家的毛驴在两堆草之间不知如何取舍，被活活饿死的笑话。中产家庭，有一定储备，但也不多，于是很多家庭在当下和未来之间难以取舍，陷入了布利丹毛驴尴尬，错过了很多投资时机。
有些中产人士希望通过读书，甚至加入读书会，效仿小镇做题家的成功经验，先从书里找到万无一失的投资方法，再开始投资。这种做法，属于鸵鸟埋头，回避现实，根本解决不了问题。人生没有教材，也没有课后习题，更没有模拟试卷，没有机会刷题。每一天都是实战，都是考试。用存在主义的说法就是，人的存在是自为的存在，你下一分钟做什么，决定了你是谁，不是下一分钟你想做什么决定的。投资和人生一样，需要行动，而不是空想，没有模拟题让你刷。读书狂魔和避税狂魔一样，在投资方面自缚手脚，研究得越多，越瞻前顾后，越不敢行动。投资是一个实践出真知的领域，读多少书，考多少分，都无济于事。很多人辛辛苦苦地考到了证券分析师资格证书，可还是做不好投资，代客理财的效果也就可想而知了，手握证券分析师证书，又转行另谋生计的人，随处可见。
中产家庭在加拿大，要实现通过投资来平衡一生的收入，最好的办法就是进行地产投资。房产是我们最熟悉的实物资产，比证券价值更容易检验，回报的确定性也更高。如果你承认加拿大存在住房危机，就应该好好利用这个机会。鹅鸟战争爆发后，巴菲特加仓了石油类股票，这就是在利用危机。投资者苦苦寻找的投资机会，不就是可以低价，并先人一步买入有价值的财产吗？好的资产怎么可能低价卖呢？其他人恐慌的时候，有危机的时候，别人没胆量、没能力买的时候，正是投资的好时机。很多中产家庭都有做房地产投资的能力，有能力而不做地产投资，对不起交的那么多税。地产投资者，不需要精通投资术语，但需要行动力，在投资实践中学习，才是真的学习。几年前一个家庭找我做了一笔加按之后，没有听我的建议，用加按拿出来的钱买了楼花。之后，就眼见着二手房价格猛涨，自己没能力投资了。第二次来加按另一处房产之后，汲取了教训，用新钱做首付买了一处二手房。最近又在和我讨论下一笔加按的计划，因为孩子要去海外留学，未来四年大约需要40万学费和生活费，我们敲定的计划包括两次加按和一次搬家，这个计划不仅可以保住所有手中的房产，而且足够孩子的留学费用。这个计划可以让现在的自己和未来的自己双赢：孩子去学自己喜欢的专业；父母利用房产净值支持孩子的理想；父母老有所依，退休后依然保留投资房作为精神和物质保障。他们说，第一次加按之后，如果不买楼花就更好了，但没有这个教训，也听不懂我给他们的不买楼花的建议，做了两次加按之后，彻底明白了加按的道理，也想起来我推荐的德索托的那本《资本的秘密》了。德索托是秘鲁经济学家，他写的这本小册子揭示了借入资本买资产，再以资产作抵押套取资本，继续再买入资产的一个无限循环，这是一个造富循环，这个循环只能发生在产权制度健全，充分金融化的国家，在秘鲁就做不到，前苏联国家也做不到。不实践，只读书的人，其实理解不了《资本的秘密》，因为没有感同身受，所以总以为书里说的内容太抽象，太理想化，太理论化，自己无从下手，没做几套模拟题之前，就是不敢进考场。房产投资，完全可以先实践，后读书，甚至不读书。今天努力奋斗的你，能给退休后未来的你留下多少消费能力，全看现在的行动力，只读几本理财书，而不行动，是在欺骗未来的自己。最好的财富传承，就是让下一代去做他们自己想做的事，父母只需要在孩子起飞的时候提供一对隐形的翅膀，孩子们不需要赢在起跑线上，也不用像小镇刷题青年那么辛苦，赢在起飞线上，效率最高。
结语：
2023年，短期的金融环境比2022年稳定很多，因为随着债券收益率的回稳，压力测试利率稳定在了7.5%左右，且不随央行利率调整而变化。家庭可以根据相对稳定的金融环境，制定长远的投资计划。
“如果你的邻居失业了，说明美国经济在衰退;如果你亲自失业了，说明美国经济已萧条;如果卡特失业了，说明美国经济要增长。”——里根。经济衰退，也是因人而异的，没轮到你的时候，就要抓住别人的危机进行投资，而不是整天忧心忡忡，无所事事。错过了2022年投资机会的家庭，需要考虑在2023年亡羊补牢。
我的客户中，大部分，大约60%以上的家庭已经付清了自住房按揭贷款。这是主动管理债务的结果。希望2023年有更多家庭付清自住房贷款，为随时买入更多投资房打下基础，为随时退休做好准备。
2023年大多伦多地区的房屋可负担行达到了历史最差水平，借款能力大幅下降，租金大幅上涨，妥妥的住房危机，这是依然有借款能力的家庭具有绝对优势的一年，不能再错过。新房发售严重受阻，意味着5年后新房供给大量减少，今年买入的二手房，5年后市值会非常可观，今年投资房产的家庭，5年后会感谢今天的自己。
在与未来的自己竞争时，GTA的房产投资可以帮助普通中产家庭实现双赢，且不需要穷经皓首地钻研投资心法，只需要有目标，有计划，敢实践，能遇到良人斧正就更好了。
能够明显识别的周期，除了货币政策周期，债务周期之外，还有第三个周期——恐惧贪婪周期。在一个恐惧多于贪婪的市场心理时期，勇敢投资是收益最有保障的时候，此时的资产价格跌幅有限，升幅巨大。2023年就处在恐惧多于贪婪的心理时期。
大多伦多地区，作为后城市化阶段人口加剧集中的地区，买房一定是越来越难的。中心城市，特别是首位城市，会逐渐纽约化，东京化，香港化，CONDO会成为GTA城市居民主要的居住类房产，带前后院的独栋住宅会被推高为奢侈品。2023年，将是这个趋势的重要分水岭，越来越多的人主动或被动地接受这一变化。
在住房危机长期存在的加拿大，地产投资是个一条道走到亮的投资，关键是要行动。2023年，地产投资者的关键词是“行动起来”。
