地产投资者，持有多套房的家庭，总给人一种神秘兮兮的感觉。人们一方面好奇，自己买一套房子都费劲，怎样会有人同时持有多套房，这得多有钱啊？另一方面也替他们担心，尤其是利率暴涨的时候，那么多贷款，不得爆仓啊，还不抛售吗？我最近看了一篇文章，作者认为现在最危险的是持有多套房的家庭，搞不好要破产，作者还担心得比较具体，认为名下超过5套房的家庭最危险。我认为，有5套房的家庭，在遇到财务问题时，卖掉其中一套就应该能解决问题，而不需要卖5套，这么简单的数学问题难住了文章的作者。拥有10套房的家庭比拥有5套房的家庭财务更安全，拥有5套房的家庭比拥有1套房的家庭财务更安全，有房的比没房的财务更安全，不应该是这个顺序吗？对我来说，难以理解的反而是替多套房家庭操碎了心的小编，怎么会在百忙之中关心比自己财务健硕数倍的人群呢？比小编算法更清奇的还有社交媒体的作者，“房价6个月就跌出一个首付了”，大家也见过这种算法吧。今年2月房价高点时，GTA房价平均133.4万，8月份平均房价110.7万，如果首付20%，首付款金额相差4.43万，这4.43万能做首付买到房子吗？对我来说，整天唱跌房地产的人太神秘了，不买房你那么关心房地产和房产投资者干嘛呢？多套房地产投资者对我来说反而没那么神秘，他们的成长历程其实也很简单：学会使用杠杆，忍别人所不能忍。
01 心理准备
有人能把上面两道数学题，算成出如此人意料的结果，说明不是能力问题，而是心理问题。房产是一种能带来租金收入的资产，人人都有权利获得，利用房产投资来平衡一生的收入，与利用金融资产投资来平衡一生的收入没有区别。如果把持有投资房视为一种邪恶，就会让自己为这种歧视付出代价。《薛兆丰经济学讲义》中专门有一个章节论述歧视问题，结论很简单，谁歧视，谁付出代价，没有歧视的人，从有歧视的人身上受益。平视地产投资，把地产投资与其他投资平等对待，并比较收益和确定性就好。
地产投资的心理建设有三个内容：1.破除金融投资可以养老的迷信；2.如何不成为穷爸爸；3.房产投资可以平衡一生的收入。
行为经济学有一部代表作《助推》，讲了一个行为设计的案例。雇主在员工入职的时候，当把每月缴存养老金比例作为默认选项写在劳动合同中时，参与养老金计划的员工比例就会大幅增加。相反，当主动问员工是否愿意参与缴存养老金计划时，自愿参加的人就少了。《助推》的作者理查德泰勒，因其在行为经济学上的发现和建议，获得了诺贝尔经济学奖。很多人默认自己是不需要为退休生活做准备的，需要用泰勒设计的套路才勉强肯把现在的收入匀一些给未来。我个人认为，泰勒的套路比人们不为退休做准备危害更大。这个套路里的人们认为，既然缴存了退休金，退休账户里资金的投资问题不该自己操心了，自己可以安然退休了，而事实远非如此。美国去年拍了一部纪录片The Pension Gamble 已经有140万人浏览过了，讲的是肯塔基的公务员退休金被亏光了的故事，退休教师和消防员至今不知道去哪领退休金。加拿大的注册退休金储蓄计划，RRSP，也没有好到哪儿去，人们觉得放在这个税盾里的钱属于“养儿防老”的钱，但不幸的是，很多人退休的时候才发现，儿子没长大，有的还缩小了。制度设计的助推，把很多人推进了一个大坑：认为金融资产是养老资金默认的、必选的资产；认为买入的金融资产都必定能升值；认为制度设计出的养老计划足以养老，而自己无需额外努力了。从美国和加拿大的退休老人越活越艰难的实际情况来看，目前的养老金计划，既不足够，更不稳定，而且随着预期寿命的延长越来越不靠谱。除了制度设计问题，金融资产本身也存在很大问题。明斯基提出了一个金融不稳定假说，在次贷危机时得到了验证：资本主义的主要不稳定，体现在金融不稳定；经济发展越是稳定，金融风险的累积越严重，金融奔溃的可能性越大，损失也越大。次贷危机之前，鲜人知道明斯基这个名字，是耶伦用了一个词“明斯基时刻”，人们才开始查找当年明斯基说过啥。格林斯潘年代，被称为“大稳健时期”没有大的金融危机，而明斯基的理论则指出，越是平静得久，金融风险爆发的可能性越大，破坏力也越强，大繁荣可以持续很多年，然后砰然爆炸，毁掉长期积累的金融资产。拉古拉迈拉詹曾在2005年杰克逊霍尔央行行长年会上，在众多给格林斯潘唱赞歌的声音中，刺耳地提出了与明斯基一样的观点，两年后次贷危机就爆发了。拉詹在回忆录《我行我素》中论述了金融资产投资风险管理的这一问题，拉詹说，当市场顺风顺水的时候，基金经理会隐藏尾部风险，不断追求高风险、高回报，“通过隐瞒贝塔风险的程度，将承担贝塔风险产生的回报伪装成阿尔法。”，贝塔在稳健的环境中越积越多，最终让阿尔法功亏一篑。次贷危机就是这样，金融市场隐瞒了房贷违约的可能性，并在杠杆上再加杠杆，甚至在违约保险上加杠杆，赌不会出现房贷违约，在这个过程中，所有人，金融从业者，养老金投资者都赚得盆满钵满，直到最后贷款违约潮爆发，炸毁了整个次贷债券市场。明斯基仅靠推理就得出了美国金融市场要崩溃的预言，道理还特别简单：太稳健了，投资经理就会追求高风险和高回报，在零和游戏中所有人都赚钱是不可能的事儿，风险和损失只是被推到了肥尾中，终有一天会被清算。明斯基把当代资本主义称作为“货币经理资本主义”，他认为资本主义的主人就是这些手握养老金的的基金管理者，这些人是金融不稳定的制造者。“不稳定”对于养老这件事来说是不能接受的，最需要钱保命的时候，你崩溃了，这谁受得了啊。英国养老金，最近就在崩溃边缘转了一圈，其实这些老牌资本主义国家的各类养老金，都距离暴雷没多远，因为人们的寿命越来越长，养老金投资还经常亏损，要保证每个退休者人活着就有钱花，太难为基金经理们了。加拿大的国家养老金，CCP，因买入大量游轮股票在疫情爆发后大笔亏损；加拿大安省教师退休金大笔买入虚拟货币交易平台FTX股票，最近也暴雷上了财经头条。缴存养老金的助推计划，其实正真收益的是投资理财行业，一些资质不够却想以代客理财为生的庸才，蚕食了大量本该属于投资者的退休财富，让那些对自己的退休财富漠不关心的人，退休后陷入了更大的麻烦。房地产投资，相比金融资产投资回报的确定性更强，是金融不稳定风险的最重要逃生口，切不可因为歧视就把这个逃生口给堵死。
地产投资是非常本地化的一种投资，所以我们找不到一本通用教科书。《穷爸爸富爸爸》系列畅销书，至今仍是最好的房地产投资指南，但每个人从中学到的经验与心得有很大不同，我从中学到的最重要思想是，不要成为穷爸爸。升职加薪之后就换更大的自住房，扛更大的房贷，是穷爸爸们的通用路径，其结果就是一辈子熊瞎子掰苞米，退休时只有一套自住房，贷款还不一定还清了，然后指望靠社保和自己退休账户里的投资度过余生。穷爸爸的结局让人唏嘘，但生活中90%的人仍然重复着穷爸爸的生活轨迹，不仅是财务上拮据，没有安全感，情绪上也是愤世嫉俗和怨天尤人的。当代思想家们对穷爸爸的状况做过很多分析和研究，但人们因为都太忙着效仿穷爸爸，而完全不了解这些思想家对穷爸爸生活的反思。马尔库塞把这种一条道走到黑的人称作为“单向度的人”；尼采把这些以泯然众人为乐的人称为“末人”，the last man; 福柯则把这种未经思考，而盲从其他人生活方式的人称为“被社会规训了的人”。如何不成为穷爸爸，比如何成为富爸爸更重要，正如苏格拉底说的“未经反省的人生不值得过。”，认真反省穷爸爸的遭遇，能让我们不重蹈覆辙。工业时代的生活方式，包括养老方式，看似合理，恰当，但却是一种被错误的知识和经验规训出来的，千篇一律的，而又非常虚无的教条式生活方式。富爸爸，则是典型的，打破常规，不服规训，努力实践不一样人生的好榜样。
加拿大的房地产，有着很强的本地属性。以大多伦多GTA为例，因为是就业机会最多的城市，所以吸引着人口不断涌入。同时，大多伦多的房产也是吸附货币最好的资产。很多人混淆了货币超发和通货膨胀。次贷危机之后，货币大量超发，但却没有通货膨胀，超发的货币，在美国流入了股市，在加拿大流入了多伦多这样超大城市的房地产。所以，衡量货币购买力的标准并不是物价上涨了多少，而是房价上涨了多少。疫情以来，货币超发的更多了，所以房价的上涨幅度也更大，下图显示，直到今天，加拿大央行依然在大规模超发货币。房产没能吸收的货币，流入了商品，导致了通货膨胀。在加拿大，特别是多伦多，是先有房价通胀，后有商品通胀。目前的高利率阻止了房价的进一步通胀，但租金又通胀了，这说明，房产在加拿大是稀缺资源，人口的流入速度超过了新房的建成速度。高利率导致新房预售受阻，为5年后新房的供给又挖了一个坑。加拿大婴儿潮一代的人口正在进入退休期，需要大量的新移民补充劳动力，人口增加与住房紧张的矛盾让房地产投资更显魅力。
02 第一桶房
只有心理建设是远远不够的，投资是一门实践的艺术，从未亏损的人说明从未下场。网上有很多从未亏损过的人，他们在社交媒体上庆祝自己去年和今年都没买房，我预祝他们永远都不亏损，永保不败金身。我认识很多疫情期间房子空置，或被迫降低租金，目前在高利率下苦苦支撑的投资者，这些人不嫌麻烦，不怕亏损，他们相信地产投资，相信留得房子在，不怕没财烧。想知道地产投资者为什么这么隐忍吗？那就要回顾一下他们来时的路了，分析一下第一桶房是怎么来的。
油管频道move smartly提供了两个数据图表，揭秘了最近几年大多伦多地区地产投资者的行动轨迹。第一张图显示首次置业人数所占的比例正在逐年下降，这非常好理解，因为房价越来越贵，登上第一级台阶的难度越来越大，因此，需要更多可供出租的房子，投资者恰好填补了这个空缺，所以如图所示，投资者和换房的人数所占的比例都在增长。第一张图充分体现了马太效应，或《道德经》中所说的，“人之道，损不足以奉有余”，越不敢孤注一掷买房子的人，越没有自住房，越是敢放手一搏买房的家庭，房产越多。第二章图把投资者做了细分，从2006年到2020年这14年间，投资者的结构所发生的巨大变化，2006年时，买入后马上卖出的炒家比例，高于买来出租和买了新自住房将原自住房出租的比例。到了2020年，炒家的比例大大低于买了自住房后留着原自住房出租的比例。这个转折出现在2008-2009年，此后差距不断扩大。这说明两个问题：1.房价在2009年货币大规模超发之后起飞，炒房客需要投入的资金量大幅增加，风险明显提高，翻炒房产犹如火中取栗，炒家逐渐离场，投机客和装修师傅已经退居二线；2.换自住房时留着原有自住房做出租房的做法被普遍使用，成为了2010年以来地产投资者获得第一桶金的关键路径。
要想在首位城市拥有自己的房产，很多家庭需要掏空6个钱包，咬碎钢牙，挤出最后一分钱做首付，申请到银行可以批准的贷款极限金额，才能买下适合家庭规模的房产。这种情况，在任何年代，在任何发达国家的首位城市都是如此，没什么大惊小怪的，除非前浪已经帮你吃过这个苦了，否则，就为了自己，为了后浪，把这个苦果高高兴兴地吞了吧。看看那些坚定不移的墙头草就知道了，再等等，瞻前顾后，都会使这个苦果越来越难以下咽，直到想吃却再也吃不到了。其实，人这辈子买房只需自己出一次首付，买了第一套房之后，以后买的所有房子，包括投资房，都是换的，不需要再出首付了。这句话值几百万加元，而且关乎在加拿大生活下去的几代人的幸福，一定要记好。
买下的第一套自住房A，就是你此生房地产投资的开始。当需要换自住房，买下一个自住房B的时候，不要卖掉A，而是要从A中加按出买B房的首付，再贷款买入B，留住A，搬去B做自住房。房产A就成了地产投资的第一桶房。穷爸爸和富爸爸的分水岭就在于买自住房B的时候，是否出售了A。不出售A，更容易买B，这是很多人不理解的地方。之所以在买入B时还能保住A，是因为银行在计算买B的借款能力时，把A视作为投资房，评估出A的市场租金，并用租金抵消了A的债务。以此类推，当买入房产C做自住房时，先加按A和B房的贷款，尽量多地套现，做C的首付，而C房的贷款越低越好。按照以上操作，通过搬家就可以累积出投资房的投资组合。银行的借款公式是，自住房可以借到年收入的5倍；投资房可以借到年收入的5倍减自住房贷款余额。这个公式决定了，自住房贷款的申请难度较低，对于收入有限的家庭，通过不断搬家也是可以做地产投资的。在时间是T1的时候买入A，首付是自己出，在时间是T2的时候加按A，此时的A还是自住房，只要房价涨了，家庭收入稳中有升，就可以加按提取现金。很多朋友问什么时候适合加按，这个时间点T2是收入和房价决定的，能够通过加按取出的现金足够做买入B房的首付款时，加按的时机T2就到了。以此类推，T3时加按A和B房贷款，取出现金做首付买入C。由此可见，买房的时机，不是房价涨跌和利率高低决定的，买房的时机是自己的收入和当前房价是否支持加按，并买入下一套房产决定的。
03 成长
在买入房产A时，贷款如果是通过特殊项目，例如，新移民项目，获得的，A房的贷款金额可能远远超过凭收入借到的款项，上述通过换房累积房产的做法就几乎失效了。所谓“几乎”，指的是，有些家庭意识到这个问题之后，采取了把A房出租出去，继续攒首付，靠收入买入B房做自住房，重新回到靠搬家累积房产的路径中来。作为加拿大税务居民，全球的收入都应该在加拿大报税。海外的工资收入，在加拿大报税时报在T1表的104这一行两年以上，第三年就可以视作为加拿大的收入，用于支持房贷申请了。完全没有收入这种情况，其实是不存在的，但很多家庭没有如实申报，所以贷款困难。
投资多套房产的基础条件是保持家庭收入，没有收入的家庭很难实现累积房产的愿望。这是因为加按要看收入，买入下一套房产还要看收入。虽然各家银行都有高净值项目，但对高净值的要求也是根据收入决定的。一点儿收入都没有的家庭，对高净值的要求最高，在加拿大的合格金融资产要超过新申请的贷款金额加已有的贷款金额，所以高净值项目能解决的问题有限。
成长的烦恼还不仅仅是收入问题，不断搬家也是不可能的。当家庭稳定下来生儿育女之后，孩子需要一个稳定的学习环境，不能总是颠沛流离地搬家。因此，成长中的地产投资者需要不断在搬家的过程中，最大限度地降低自住房贷款余额。当C房产的贷款金额低于年收入的2.5倍以下时，就可以直接贷款买投资房了。因为银行的借款公式显示，投资房贷款金额等于年收入的5倍减自住房贷款余额。
多套房地产投资者的最终目标是尽快还清自住房贷款，在退休的时候达到自住房没有贷款，同时名下持有多套投资房的目标。快速还清自住房贷款的暴力方法以前我介绍过，大家可以在公众号中搜索《房奴翻身把歌唱》一文。越早还清自住房贷款，地产投资就越容易，因为投资房的贷款公式是每笔投资房贷款可以申请到年收入的5倍减自住房贷款余额，如果自住房贷款余额是0，则每笔投资房都可以申请到年收入的5倍了。很多家庭需要10年完成多套房的建仓，而一些家庭只需要5年，差别就在于自住房贷款余额是否能够尽快还清了。很多房地产市场的旁观者好奇，为什么有些家庭能抗住多套投资房的负现金流而没有垮掉。道理就在于，自住房的债务扛在左肩膀，投资房的负现金流扛在右肩膀，假定一个家庭的负债能力恒定，卸掉左肩膀的债务之后，右肩膀的扛事儿能力自然就增强了。银行也是把一个家庭总的负债能力看作是一体的，自住房贷款越少，投资房能批到的贷款就越多。地产投资者的成长，就是要学会从左肩膀到右肩膀的债务转移，否则就总得搬家。在这个转移过程中，不仅要推迟满足感，承受地产投资负现金流的压力，同时也要不断保持自己的收入，足以支持这种债务主动管理的要求。
不被流行偏见左右了地产投资的目标和方向，在这个弱势文化盛行的氛围中，也是非常不容易的。有些人看到房价下跌了，就嚷嚷着房产投资的时代结束了。现在还有人在小红书上墙裂建议“良心提醒，现在不能买房”。2018年这种声音也很大，可时间证明那时是买入房产最好的时候。地产投资者买入房产的时机，是自己加按的能力决定的，不是房价和利率决定的。有人问，什么时候降息啊，现在利率太高了，不敢买啊。利率降下来的时候，就是抢房的时候，那时候人们更不敢买，就怕买在高点上。买房的时机有两个：1.早买，2.买买买，因为，每个家庭都不可能永保借款能力，所以要在能贷到款的时候，买买买。70岁以上，只有一套自住房的家庭，几乎没有什么买买买的能力了，只剩说风凉话的本事了。为了不陷入这种被动的局面，有能力买的时候，就要抓住机会。那些分析买房时机的专家，是在大战风车，因为永远找不到适合所有人的买房时机。找价值洼地的家庭，从时间上看，都是徒劳，10年前你买入GTA哪个区的房产有那么重要吗？甚至房产类型也不重要，10年前买入CONDO还是独立屋，其实投资效果差别不大。建立以房贷为核心的资产包，是中产逃离投资理财陷阱的最重要途径，这里的关键词是“房贷”，不是房子。在一个国家的首位城市，建立起以房贷为核心的资产包，可以最快地挖好财务安全的护城河，让货币贬值去吧，我们有最硬的资产作为财务基础。
04 终点与传承
2014年的时候我帮一位女士做了5笔贷款，是同一个预售CONDO里的5个单元。买家全是这位女士的家人。去年她的两位女儿来找我做投资房贷款。两位女儿名下现在已经有了5套以上的房产，她们的年龄都不大，她们都有非常好的收入。很多人问我如何传承房产，如何培养下一代人的财商。我能告诉大家的就是，前浪不努力，后浪图伤悲，不要把希望建立在下一代身上，不要相信那些讲资产传承的专家教你怎么避税，而是要身体力行，给下一代做个好榜样。
能够不断推迟满足感，不断学习债务管理的家长，会经历一个累积房产，打造财务安全护城河的完整学习过程，这种亲身经历是子女最好的教材。那些整天喊着房价太贵了，年轻人买不起房子的人，是在给自己的孩子培养受害者心态，孩子长大了就会去相信NDP。世上没有救世主，房子是商品，不是福利，是要靠努力和隐忍获取的。地产投资的终点，不是以拥有多少套房产作为衡量标准的。对于工薪阶层，自己能管理多少套出租房，需要量力而行。退休时自住房没有贷款，同时拥有5套以上投资房，会给退休生活带来很强的安全感。“知足”就是地产投资的终点。
下一代人有自己的世界观和方法论，父母不必强求。很多年轻人自认为加密数字货币能代表未来的财富，那就让他们去尝试好了。父母给子女做出示范还是非常必要的，子女不跟着效仿，也没什么大不了的。强塞给子女一些他们不愿意管理的房产，可能会引起反感，吃力不讨好。如果子女喜欢做地产投资，父母加按自己的房产，提取现金给下一代人做首付，就已经做到仁至义尽了，最好是要求子女以后通过自己的努力加按房产归还这笔赠与，我相信这样做孩子更会感恩当年的扶持。
结语：
金融资产，容易让我们陷入货币幻觉，只有房价能够让我们清楚地认清货币贬值的速度。抓住了房产，就是可以抵御货币贬值，这是生活在资本主义大都市的居民得天独厚的优势。从房价上涨中受益的家庭，能读懂这篇文章，相反，从房价上涨中受损的家庭会排斥我的观点，直到有一天从受损者变成受益者。有人说，今年10月GTA房产交易量比去年同期下降了49%，就剩你还在鼓吹地产投资了。同样是半杯水，有人看到的是半个空杯，有人看到的是剩下的半杯水。如此困难的买房环境下，还有一半的人在把握着自己的命运，努力买房，不是吗？不要抱怨财富差距大，因为该前进的时候你退缩了，这才拉大了贫富差距，你自己克服不了恐惧，做不到该出手时就出手，就不要嫉妒别人的勇敢。
政客的利益，有时与家庭的利益是背道而驰的，你看，现在加拿大央行就在喜迎衰退，欢呼失业。更有甚者，资本主义国家为了某些游说集团的利益，会用助推的手段让财务上没有安全感的家庭，陷入莫名其妙又约定俗成的规训。穷爸爸就是遵从这种规训的受害者。所以现代人，需要有自己的判断，而不是盲从于荒谬的正确。未经反省的生活，不仅不值得过，更容易陷入困境。希望我这个小小的公众号，通过不断为大家总结地产投资者的成长历程，能为生活在资本主义国家里的华人打开一扇小窗户，看看那些不服规训的生活色彩。
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