2022年1月各省的房产交易数据陆续披露出来了，GTA的房价涨幅不仅是两位数而且是2开头了，虽然全国的数据还没有统计出来，但房价持续暴涨的势头显然是涛声依旧。去年9月大选以来，人们担心并盼望的打压房价措施，依然迟迟不出台，有些人望眼欲穿，有些人担惊受怕，不知道说好的靴子什么时候落下来。
政府有很多部门，联邦政府，省政府，央行，银行监管当局，等等，靴子从哪儿落下来，这只靴子能否踩灭房价之火呢？我们逐个捋一遍，也分析分析，为什么靴子迟迟不落下来。
01 求求联邦政府，别再落实大选承诺了，纳税人受不了啊
去年9月的联邦大选期间，各党派对住房危机问题争相承诺，如果自己上台，如何如何。其中自由党的所有政策和承诺都是脱靶的，即使履行了大选承诺，也不会对炽热的房地产有任何作用。当时提出的各种方案中，只有保守党的一个提案算是打中了靶心。
大选之后，联邦政府成立了“住房部”，对，又多了一票吃纳税人的公务员。目前住房部的唯一举措是宣布用纳税人的钱，建74套经济适用房，这些福利房大多分给原住民，也就是说这些政绩不会拿到市场上流通，对于住房危机的解决毫无帮助。类似的落实大选承诺的措施，真的别再落实了，这不是给市场浇水，而是浇油，几百万纳税人的钱就建70多套福利房，让翘首以盼打压房价的人民群众情何以堪？
保守党在去年大选前，提出了一个为地产投资者递延资本利得税的方案，当即被特鲁多贴上了“为富人谋求利益”的标签。但这是所有各党派竞选承诺中，唯一可以解决住房危机的提案。美国有个税务条款，税法1031条款，即，地产投资者如果卖掉投资房后，买入其他投资房，则售房的资本利得税可以递延。保守党的提案与1031条款相似，即，如果投资者卖掉一个镇屋，又买入一个CONDO则卖出镇屋所产生的资本利得税就可以递延。这样一来，目前房源稀少的情况就可以得到缓解，因为当下二手房市场的流动性已经枯竭，不鼓励投资者卖房，就难以释放流动性和房源。有人提出了与保守党相反的主张，对地产投资者卖房征收双倍资本利得税，倒是解恨了，但投资者还会卖房吗？增加的税收，只会传递给买家，而唯一受益的则是税务局。那些出损招的人，一心想劫富，可我们都知道，劫富富不去，济贫贫不离的道理，把资本家都杀了，工人为谁工作呢？把房东赶尽杀绝，租客就能买得起房子吗？
自由党的竞选承诺，落实比不落实更坑人。承诺的时候，关乎选票，现在已连任，大家就别指望或敦促落实这些承诺了。已落实的大选承诺表明，只会加重纳税人负担，不会缓解住房危机。
02 省政府，还敢在政治上冒险吗
2017年时，安省是自由党执政，面临省选，安省政府决定效仿BC省采取打压房价的措施，当然是为了自己的选票小算盘。打压房价，以抑制非居民炒房为名，获得了降幅18%的丰硕成果，但选票的算盘打错了，自由党在省选中完败出局。而BC省的算盘打对了，2016年最先对非居民下手，随后几年不断抬高老虎凳的高度，温哥华CONDO价格至今没有回到2018年高点，代表租客和工会利益的政党也在台上执政至今。相比之下，魁北克省则平静得多，没有对非居民采取任何行动，2018到2019年楼花全面绽放，吸引了很多非居民和投机者涌入，至今房产市场依然平稳。省政府出台的房价干预政策，明显比联邦政府有效，但政党需要冒着丢失选票的风险。从上述三个省过去6年的情况来看，贸然干预自由市场，被赶下台的概率是50%，对于政客来讲，什么都不做，最安全。
从安省目前的情况来看，对房地产市场的干预方向是对的，即，提高供给。这一方向也是政治正确的，房屋供给不足的短期问题，的确需要长期努力来解决。现在苹果价格因买家太多而急升了30%，政府提出多种苹果树的政策方向，肯定是对的啊，虽然政策无法解决目前市场的焦灼状态，但已经政治正确了，最重要的是不要让这个无解的问题影响今年省选的选票。
解决住房供给问题，非常棘手。区划管制如果太严，就会出现建房速度太慢的现状，如果太松就会像德克萨斯州那样，哪哪都能建房，房价就再也不涨了，导致居民财富缩水。安省计划未来10年新建150万套房子，恐怕是为这次省选做的大选承诺，落实起来需要克服两个问题：1.城市密度能否像曼哈顿那样，同时不降低生活质量，我个人认为，目前的基础设施根本不具备这个条件；2.邻避主义其实是一种邻居权力，你不经邻居同意能把自己的房子从一层加建到四层吗？我觉得即使有政府撑腰批准了你的建筑许可，邻居也很难同意。在增加供给方面，没有看到什么能立竿见影的好办法，所以供给不足问题还会长期存在下去。
03 央行是个善良的两面派
加拿大央行在2021年不止一次提醒公众，注意债务负担，注意房产泡沫。有些中文的自媒体小编见风使舵，大肆揣测央行要出手干预房地产市场了。纵观历史，古今中外，没有一个国家的央行打压过二手房市场，中文小编一点儿生活常识都没有。
早在2020年5月，央行行长亲自发表讲话，建议加拿大的家庭和企业大胆借款，因为他说加拿大的利率，在未来很长一段时间都会保持在很低的水平。到了2021年7月又出来警告加拿大借款人，债务太高了。央行耍的两面派，到底是什么意思呢？
2020年3月疫情爆发之后，加拿大银行监管当局OSFI把商业银行的准备金比率一夜之间从2.25%降到了1%，一个晚上就给商业银行注入了3000亿现金。央行也不示弱，从2020年3月开始每周购入40亿债券，即，每周投放现金40亿。这么大规模地释放流动性，就是怕银行不愿意贷款，从而导致经济瘫痪。如果银行监管当局和央行把现金都堆给了银行，而银行却不贷款，那么释放的现金没有任何意义，这种情况曾在日本出现过，在经济学中被称为“流动性陷阱”，或央行推绳子。加拿大央行行长在2020年5月号召加拿大人走出家门，享受低利率，赶紧借钱啊，是为了不想看到加拿大陷入流动性陷阱。这次讲话释放的是一个非常有价值的信号，听懂的人，勇敢地抄起了杠杆武器。一年多之后的2021年7月，加拿大地产一片红火，商业银行积极放贷，央行对流动性陷阱的担心解除了，所以跑出来劝大家，好了，好了，就借这么多吧，同时央行依然在不停地地印钱，政府依然在无厘头地发福利。懂经济的人，把央行2021年7月之后发出的警告视作为一种噪音，主动屏蔽掉了，不懂得人，理解成央行要打压房地产了。
事情就是这么简单，央行由于职责所在，必须做个善良的两面派，上什么山，唱什么歌。哪首歌是信号，哪首歌是噪音，会听的人才知道。
04 银行会提高地产投资者贷款首付吗？
“造成加拿大房屋通胀的钱是从哪儿来的？”这是国会中保守党议员皮埃尔发起的一个工作小组的议题。这个小组在一月份举行了多次听证会，邀请了地产经纪，大学教授，CMHC和银行监管当局OSFI的负债人举证。目前调查没有结果，从CBC新闻的只言片语看，目前的结论是房价上涨与通胀无关，保守党认为是自由党无节制发福利和扩大政府开支导致的房价飞涨。
从我的个人观察来看，在没有新移民和非居民热钱流入的过去两年里，房价飞涨有两个至关重要的因素，一个是自由党政府过度透支未来，以抗疫为名大局印钞导致的人们手中存款增加，首付款充裕；另一个因素是加拿大商业银行没有惜贷，把手中的现金按照B20的标准借给了在疫情中努力工作的中产家庭。首付加贷款等于房价，每个人都知道，所以国会不必费心追查，钱就是从财政部和商业银行来的。OSFI的主管彼得在参加完听证会之后，接受了采访，访谈时间长达1个小时，媒体虽然竖起耳朵听是否有打压房价，提高投资房贷款首付比例的信息，结果令人失望，不过，这段访谈内容不出所料地还是被媒体断章取义了。财经邮报的标题是这么写的：银行监管当局警告，房价有可能因投机潮退却导致房价下跌20%。Banking Watchdog Warnshousing prices could plunge 20% when “speculative fever” break. 我听了这段访谈，上下文是这样的，当彼得被问到房价上涨原因时说：第一层原因是手里有房权home equity的人相当于有储蓄；第二层原因是商业银行房贷坏账率很低，千分之1.7，所以银行按正常流程发放贷款，合格借款人很容易获得贷款；第三层原因是利率太低，所以地产投资回报很大，吸引了不少投机者。随着利率的上升，投资收益会降低，所以投机风潮会随着利率升高逐渐平息，在这个过程中部分地区的房价有可能下跌，不过商业银行是非常稳健的，即使出现2017-2018年的那种房价下跌10-20%的情况，商业银行也能从容应对。显然，新闻报道的内容与彼得的谈话内容严重不符。
彼得这段采访的最后一句话非常重要，他说，“我知道作为银行监管当局，我们的任何政策改变都涉及加拿大的千家万户，尤其是涉及房产housing的政策，在做出改变之前我们会听取加拿大人的声音。”非常清楚了，坊间传说的让银行改变贷款政策来解决目前的房地产危机的提议，已被有权改变B20政策的监管当局清晰明确地拒绝了。
05 幸福的闭环
彼得的这段访谈内容非常丰富，揭示的目前加拿大房地产现状和问题也很深刻。主持人在访谈中的一个问题令我印象颇深，彼得的回答也非常坦诚，印证了我的一个长期观察结果。主持人说，加拿大人的财富蓄水池是房屋产权，有产权的人们可以不断取出产权做首付，买更多房产，更多房产中又长出了更多产权….，形成了一个闭环closed loop，而没有产权的人则被排斥在了这个闭环以外，甚至一些自认为是中产的家庭，因为买不起房子，而不敢以中产身份自居，这种情况怎么破？彼得非常坦诚地回答，短期内无法解决could not solve，因为如果让房价降到每个新组建的家庭都能买得起房子的水平，加拿大的整个金融和经济体系就会崩塌。
我看到的情况与彼得的结论高度一致。那些年收入14万以上，自住房贷款余额低于30万的家庭是这个闭环的收益者。他们有能力在这个闭环中不断累积房屋资产。众所周知，在加拿大，房子赚钱的速度比人的赚钱速度快。5个6个房子昼夜不停地给主人赚钱，想想就幸福。《大卫科波菲尔》里，有一个幸福和不幸的定义，“年收入20英镑，支出19英镑6便士，就会产生幸福。而年收入20英镑，年支出20英镑6便士，则会造成不幸。”这是150年前的幸福定义，从前车马很慢，书信很远，6便士就能区分幸福和不幸。今天，人们已经不再为温饱发愁，焦绿通常来自于和其他人的比较。闭环里的人是幸福的，而闭环以外的人则四处求医问药，日思夜想进入这个闭环。
幸福的闭环，看似简单，可就是像牢固的城堡一样把很多人拒之门外。冲进幸福的闭环，对第一代华人移民来说有很大的挑战，因为加拿大是个发达国家，要想致富就得从存量财富中分一杯羹。我想把我看到的，冲入闭环中的华人家庭做一个素描，以期对更多人有所启发。
首先，要有一个自己热爱的工作；
其次，房子一定要早买；
第三，把积累财富的优先级放在省税之前；
第四，符合公序良俗，不偷税漏税；公事公办，子女和父母住自己的投资房也要收租金；
第五，自住房够住就行，不必活给别人看，自住房不分租地下室；
第六，自住房贷款没有降到家庭年收入2.5倍以下之前，不向税盾里藏钱，存款优先用于加速偿还自住房贷款；
第七，收入低于14万之前，靠搬家不断累积房产；
第八，不与夫妻关系以外的任何人合伙贷款买房；
第九，不非法分租房产；
第十，每个投资房贷款最大金额不超过年收入的5倍。
以上十条，即使不做为地产投资的铁律，作为自律原则，也会让每个家庭在加拿大生活得很幸福。
我做了13年房贷，总结了两个房贷能力计算公式。见文章最后图片。那些希望每笔贷款金额达到6、7倍年收入的人，根本无法进入这个幸福的闭环。没有工作，不正常纳税的人，最难进入这个幸福闭环的，即使侥幸从B类金融机构借款成为房东，急急匆匆上了车，也不会有什么幸福感。别忘了，幸福感是一个相对值，与幸福闭环里的人比，那些破格获取的人不会幸福。进入并留在幸福的闭环里，最大的借款金额是家庭年收入的50倍，同时持有10套出租房是完全可能的。我每年都有近1%的客户达到满仓，一个家庭持有10个投资房。而不择手段上车，远离上述十条自律原则的人，则很难企及这个目标。
结语
让不思进取的人等着政府调控房价吧，能像疫情期间发救济款一样每人分得一套房子就好了。疫情后遗症在今后两年会逐步显现，在疫情期间主动选择卧底的人，最怕看到房价这么涨。最近，一些去年还在领救济的人来问我怎么贷款，自雇人士如果有一年收入中断了，两年内都别想贷款了，银行没有政府那么慷慨，也不扶贫济困，银行只借款给自强不息的人。稳定和上涨的房价，是加拿大的金融体系的基石，更是加拿大人家庭财富增长的源泉，无论政府还是金融监管当局都不会轻举妄动地破坏这个现有体系。CBC 报道房价上涨原因的新闻稿中说，加拿大房主在疫情期间天降横财，说这笔财富是windfall，大风刮来的。从我的工作经验来看，没有哪个房主的财富是大风刮来的，那些疫情期间坚持工作，勇敢地拿去杠杆对抗滥发货币的地产投资者，不应该获得回报吗？心理学中有一个词组是“常态偏见”，说的是这样一种情况，我们都认为，当灾难降临时，我们会产生“战斗或逃命”的本能，可实际情况并非如此，在面对危机时，人们常常变得异常冷静，假装一切正常。这种常态偏见在911事件中得到了证实，幸存者回忆说当自己连滚带爬逃生的时候还有女士在整理背包，迈着方步下楼梯。加拿大在过去两年里超发了5000到6000亿新货币，现在的货币量中有五分之一在两年前是不存在的，货币购买力贬值，资产升值的灾难中，有些人若无其事，以为自己什么都不做也没事儿，房价涨了算什么，政府还能给打压回来。进入幸福闭环的条件虽然非常苛刻，但以平衡一生的收入作为投资起点的人，最终会通过自己的努力实现理想。我能做到的是帮助接近幸福闭环的家庭更早地采取行动，但条件是年收入14万以上，自住房债务不超过年收入的2.5倍，不喜欢工作的人我帮不了，想破格获取的人我没能力帮。接近幸福闭环条件的读者可以加我微信，暗号“幸福闭环”，我们可以共同成长。
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