感谢加拿大的卡车司机，让房价问题在过去一个月里都没有登上新闻头条，对房价快速上涨问题的讨论，暂时被大家放下了。2022年1月加拿大全国平均房价为74.8万，比去年同期上涨了21%，房价涨幅为12.9万。如果考虑房贷本金的下降，过去一年里，房主家庭净资产增加的金额可能高达15万，如果一个家庭有6套房产，过去一年家庭资产净值大约增加了90万。各种疫情后遗症显露之际，持有多套房的中产家庭，收到这份厚礼，绝对称得上是中产的胜利，有效地减少了疫情阴影面积。两年前，疫情爆发时，房贷国企CMHC预测房价下跌18%，于是有人给房价足足站了两年岗，这些哨兵，现在纷纷跑到个人社交平台上给政府出主意，如何打压房价，they have a dream政府能帮他们把房价拉回到两年前，有人言之凿凿地预测加息后房价下跌20%。还有一些大善人，提醒还没到手的潜在客户注意风险，尤其是加息带来的风险，自住房可以买，投资房要谨慎，巴拉巴拉。
有一对哲学词汇，应然和实然，应然，是说自己认为这个世界应该是什么样子；实然，是说这个世界实际是什么样子。当一个人自认为的样子与实际的样子存在巨大差距时，这个人就会出现认知失调，表现在行动上就是编造理由解释这个矛盾，以期找到自己的心理平衡，而不是重新客观地认识这个世界。例如，小布什到今天都嘴硬，说伊拉克有大规模杀伤性武器。CMHC处理认知失调的方式，就是换了一位CEO。在过去两年里看错加拿大房价的人，给自己的解释是，加息会导致房地产泡沫破裂。
两年前，我读了CMHC预测房价下跌18%的新闻稿，原文里有一个假设条件，他们说如果政府不救助，就会出现18%的房价下跌。但所有的新闻媒体转发这条新闻的时候都省略了这个假设。CMHC将错就错，为了表示他们对预测是认真的，收紧了贷款违约保险的承保标准，但所有的竞争对手都没有跟进，因为同行完全不认可这种预测，CMHC换了CEO之后，就把承保政策又改回了疫情之前的标准。“假如政府不救助”这是一个关键假设，如果政府救助了呢？CMHC没有预测政府救助的情况下房价会涨多少，因为没人能预料到，特鲁多政府会如此鲁莽地实施救助，在没有任何经济审查的情况下，凭申请，每个人都可以拿到每月2000元，而且长达19个月。中产家庭高估了特鲁多的执政能力，特鲁多高估了伸手党的道德水平，货币泛滥就这么发生了。好在，领救济的群体边际消费倾向比较高，白拿的钱大部分都花掉了，而懂得积累的地产投资者成为了最后的赢家，家庭资产2年暴富。其实，谁也想不到，愚蠢的救助措施和伸手党的贪婪，能让敢于投资地产的中产家庭有如此丰厚的回报。
发钱停止了，又要加息了，过去两年的房价暴涨行情会何去何从呢？预测房地产走势，有几类人的话是不能听的。上面说了，如何识别踏空的人和大善人，这些人仍然处在认知失调之中，他们的言论是市场噪音，不能作为房价走势的判断依据。还有一类人的判断也没有价值，他们整天给你看哪个哪个地方的，什么什么房型的最新成交价，这些人是跑在曲线后面的人，和股评家一模一样，拿昨天的历时数据装神弄鬼，讲的都是后见之明，因为昨天的成交价，决定不了明天另一套房子的成交价，在股票投资中，大家应该已经达成共识了，分析K线的人不是傻子就是骗子，分析房价K线的人，不可信。关于房价，我个人的看法是，短期内，1-3年房价依然稳稳地上涨，长期看，大多伦多等大都市的房价会越来越高不可攀。
01 短期看金融
房价长期看人口，中期看土地，短期看金融，这是任泽平最先提出了一个房地产宏观理论。无论在在发达国家，还是发展中国家，这个现象都是普遍存在的。
加拿大2021年新移民人数首次超过美国，达到了41万人，要知道美国人口是加拿大的10倍，也就是说，加拿大去年新移民占人口的比例是美国这一比例的10倍，可见加拿大引入新移民的决心和魄力。只要是人，就需要安全的居所，无论是租还是买，对房地产市场都是非常有利的支撑。
土地供给通常是各个省决定的。安省和BC省不仅流入人口最多，而且也是土地审批最慢的两个省。在加拿大，住房用地不是稀缺资源，但建房审批慢，邻避主义严重，导致了房屋供给跟不上需求，人为地造成了房产供给不足。
有些人说，房价，短期看政府打压政策。他们认为加拿大的经济政策是亚当斯密和凯恩斯的连体。说这种话的人要么没有生活常识，要么没学过经济学。加拿大政府不好投资具体项目拉动GDP这一口，拜登都搞基建了，特鲁多跟没看见似的。更重要的是，凯恩斯主义只能用在需求不足的情况下，而美国和加拿大现在都是需求太强，供给跟不上。加拿大联邦的经济政策就是移民政策，没有其他经济政策了。各省也没有具体的经济政策，2016年BC省打压房价是政治赌博，赌赢了；2017年安省打压房价也是政治赌博，赌输了。用打压房价来赌选票，显然是危险的游戏，因为成功率只有50%。远离赌局才是上策，例如，魁省选举，各个党派都不提房价的事儿。
金融政策，对房地产市场的短期供求影响比较直接，也是市场波动的主要原因。金融政策包括两个内容：1.房贷政策2.利率变动。无论是调整房贷政策B20，还是利率调整，金融政策对房地产市场的影响，不会超过3个月，通常2个月以内政策影响就会被消化，即，政策执行后的2个月，市场交易活跃程度和房价就会恢复到变化之前，无论是放松B20还是收紧，无论是加息还是降息。说好的“短期看金融”，时间就这么短。可政策即将发生变化之前的讨论、预测，却喋喋不休地有6-10个月。
根据我对加拿大房地产市场过去13年的观察，任泽平先生的房价理论“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，可以在加拿大被本地化为：“长期看人口和土地，短期看选举，波动看金融”。加拿大移民政策是联邦政府制定的，大嘴一张，今年目标新移民43万，政策制定者完全不管这些人来了以后住哪儿的问题。省政府也不管联邦的移民政策，固执地坚持现有的土地审批制度，不仅行政费用逐年提高，同时效率还越来越差，而且把建房当成大肥肉，各种劫富手法层出不穷，有些极端的城市，例如，多伦多，要求建筑商提供福利房给低收入人群。邻避主义，是民主制的负外部性产物，邻居都想维持现状，不欢迎开发自己家后院的土地，而这些高邻正是政客的票仓，得罪不起，议员不敢明目张胆地支持自己选区的房地产开发。总之，加拿大就没有一个省级政府是积极推动建房的，所以，加拿大的土地供给不是中期问题，而是长期问题。行政干预房价的莽夫时不时会出现，2017年安省的韦恩省长就是典型代表，她打压了房价，同时也把自己的政党从执政变成了在野。暴力干预房价的结果是房地产市场交易量锐减，地产从业人员受害最深，房价也低迷了长达一年。从过去25年多伦多房价数据来看，只有2017到2018年房价是下降的，其余24年都是逐年上涨的，房价被打压下来的机会是4%。那些盼望政府打压房价，自己趁机买房的观望者需要明白，这样的机会只有4%。选举对房地产和房价的影响，相对于金融政策的影响来说，可以算是中期影响了，但选举中出现莽夫的可能性却是完全无法预料的。金融政策，通常是短期波动的原因，但由于影响的时间太短，我们在判断房地产市场走势或房价时，完全可以忽略金融因素，因为波动不影响趋势，所以，从加息角度分析房价走势的人，都是短视。
02 低利率环境下的长期房价走势
从过去25年大多伦多地区的房价走势来看，加拿大的房价是一个快牛和慢牛交替的长期上涨趋势，超过一年以上的房价下跌是小概率事件。未来25年，低利率会巩固这个房价长期上涨的趋势。
疫情对利率的影响将是长期的，因为政府透支太多，央行压低长期利率的政策效果是长期的，缩表的想法很难实现。加拿大政府透支未来造成的结果就是，要么提高税收，要么保持通胀，否则债务没法清偿。提高税收，势必丢失选票，狂发钱换来的选票会被严重抵消，所以长期保持通胀就是最优选择。长期高通胀和低利率是典型的战争后遗症，而世界性的疫情与世界大战给经济造成的影响，是非常相似的。对于加拿大央行来说，加息这个选项是必选的，但加息的幅度和频率还要视情况而定，主要是要看政府和企业的债务情况。加息过快或幅度过大，经济很容易陷入通缩，即，生产过剩，需求不足，价格下跌，债务负担相对增加，通缩是政客和老百姓都无法承受的，所以央行轻易不敢加息过快过猛。高通胀和低利率，意味着实际利率为负，这是最有利于债务人的，政府现在是最大的债务人，美国和加拿大的债务都已超过GDP的100%，普通家庭的平均负债率也很高，但持有多套房的中产家庭负债率最高，也是最大的受益者。只要实际利率为负，房价就很难下跌。
目前，加拿大的通胀率5.1%，国债的平均成本是1.85%，实际利率是负3.25%，政府正在享用这个负利率带来的好处。目前，投资房按揭贷款浮动利率1.7%，实际负利率3.4%，而疫情之前按揭贷款的实际利率是正的1.6%，从负3.4%恢复到正1.6%，即使通胀率下降，按揭贷款利率上升，这个缺口也需要很长时间填平。因此结论是，短期内，未来1-3年，在负利率的激励下，积极申请贷款买投资房的趋势不会变，房价上涨趋势不会变。
房价上涨与工资上涨非常相似，涨上去了就很难降下来，刚性非常强。短期内大幅推升的房价，给后来的新移民和新组建的家庭造成了很大的购房困难。根据加拿大最新的移民计划，2021年计划移民43.1万，2023年44.7万，2024年45.1万，按照以往的数据，每个家庭平均1.7人，每年加拿大需要新建房产25到26万套才能装下新移民，这还没算本地老移民新组建的家庭。大多伦多地区，每年新房预售4到5万套，只能建成4万套，而新移民大约有48%涌入了安省，显然，即使不算历时上欠的旧账，未来3年大多伦多地区房屋供给和需求依然是矛盾尖锐。三年以后，非CONDO房产的价格将高不可攀。按照OFSI长官的彼得在专访中的说法，这个形式无法逆转，未来的多伦多会“曼哈顿化”，即，人们大多住在天上，给市区提供基本服务的教师，消防员，可能需要住着郊区的天上，每天通勤进入市区，下了班在返回郊区过夜。我在美国工作的时候住着中行外派人员集体宿舍，就在曼哈顿岛上，而大多数本地员工，无论职务高低，没几个人能住得起曼哈顿岛上的房子，租都费劲，别说买了，他们大多住在新泽西和法拉盛，每天通勤进入曼哈顿。加拿大的城市化率81.56%，绝对是城市化后期，即，大城市圈化，人口高度向中心城市聚集。大多数华人从未经历过后城市化，不是很能理解超大城市的高房价问题，也没几个人是在曼哈顿住过几年之后才移民加拿大的，所以彼得说的“曼哈顿化”只有住过曼哈顿的人才能感同身受。世界级的大城市圈，由于聚集效应，吸引了全世界的精英前来落户，对房产的竞争是全球范围内的顶级才俊之间的竞争，社会达尔文现象非常突出，优胜劣汰，连给本地社区服务的本地人都住不起本地。住着曼哈顿的才俊，则是用一生的总收入来比较居住成本的。我在纽约工作的时候听说，前任总经理是从伦敦调过来的，在海外很多分行都工作过，他女儿正好在曼哈顿工作，父女俩的多年存款做首付，贷款买了一个400到500尺的公寓给女儿住，这是2004年以前的事儿了。现在曼哈顿应该更加一室难求了。有些大都市圈其实已经出现了“超曼哈顿化”，例如，首尔，已经有租房贷款了，租都租不起，得贷款交租金。把眼界放宽些，就能理解多伦多的房价了，如果我们住的城市像底特律似的，房价一直跌，人们一直外逃，你还愿意住吗？从长期看，大多伦多地区的非CONDO物业价格会变得让普通人高攀不起，除非父母现在就开始投资房地产。
03 房地产投资者画像
疫情爆发以来，大多伦多地区的房价暴涨了近45%，房价上了一个新台阶。对于普通投资者来说，能买得起的投资房，如果预算不变，面积越来越小了，或者从镇屋变成CONDO了。房价跳涨也有些正外部性，就是把一些蓝领炒房客踢出了市场，敢买个一米的破房子翻新炒卖的人少了，以前蓝领投资者买下这样的破房子也就需要2、3十万，现在需要一米了。如果申请80%房价的贷款，大多伦多的地产投资者就要面对地产投资的负现金流，无力承担负现金流的投资人不仅无法获得贷款，长期持有房产也成了问题，除非是非法分租出去，打民不举官不究的擦边球，而可以非法分租的房产价格已经大幅上涨，把现金流派投资者排挤到了石油城等中小城市。白领地产投资者入场了，这些人的画像基本上是这样的：热爱自己的本职工作，家庭年收入在14万以上，自住房贷款余额不到年收入的2倍，有承担负现金流的能力；已经有了一些房产，由于房价暴涨，可以从现有房产中加按出现金，继续加速偿还自住房贷款，继续购买更多投资房，一直加按一直爽；买优质社区的优质房产，所以能招租到优质租客，降低自己修房子和打官司的可能性；持有的投资房越多，空置率越低。
白领地产投资者多半属于OSFI长官彼得说的处于闭环里的人，即，不断从现有房产中加按，买更多房产。按照彼得的说法，政府无意也没有能力打破这个闭环。我认为家庭收入14万以上的家庭，可以很好地利用这个闭环效用，提高自己的地产投资能力，所以也开了一个小窗口帮助这样的家庭诊断，如何更好地管理债务，在闭环中滚石头下山，在长长的雪坡上把雪球滚大。最近住房部长胡森，也来给地产投资者打气，明确表态不会伤害小地产投资者，他用了small time landlord这个词组，翻译成房产政策就是，如果一个家庭持有10套民用房做投资，银行是可以批准按揭贷款的。按照我总结的借款通用公式，当自住房还清贷款之后，每个投资房可以借到年收入的5倍，10个投资房意味着银行对地产投资者按揭贷款总额的上限为50倍年收入。要想拿到这么高的杠杆，的确需要非常自律地管理自己的债务。由于缺乏财商，大多数华人家庭贷款总量连20倍都达不到，非常需要有人指导和帮助才能提高借款能力。胡森认为，地产投资者没有做出任何事情，他们是租房市场的供给者，不应受到政策的伤害。加拿大的房产投资政策是稳定和连续的，任何暗示投资者落袋为安的建议，都没安什么好心。
白领地产投资者目前遇到的困难是难以成交，因为二手房市场的流动性非常差，处于住房危机爆发期的抢房状态。我个人的建议是：1.不要放弃任何一次出价的机会，狭路相逢勇者胜；2.放弃对投资CONDO的鄙视，因为按照上述“曼哈顿化”的趋势分析，大多伦多作为国际大都市，未来小家庭的住房主要会集中在面积为700尺左右的CONDO，能力稍强的投资者现在可以投资面积比700尺稍大的房产，以避免激烈竞争；3.不要把买房子太当回事，买到房子，把首付20%放进去，实现保值增值，比买到完美的房产更重要；4.再火爆的市场，也不可能全年12个月抢OFFER，一定有市场疲劳的时候，当卖房时间拉长的时候，就会有人说市场拐点到了，这个时候是全年的最佳买入点。
有人问我对地产投资学习班的看法。我最近在追《乡村爱情故事14》，里面的刘大脑袋看到村民要提高演讲能力就搞了个演讲培训班，看到村民要参加厨艺大赛就搞了个厨师培训班，总想着坐在风口上飞起来。除非要成为终生包租婆或包租公，以收租金为生，否则没必要参加地产投资学习班。有人问我要不要开一个房贷学习班，我认为，贷款能力是收入决定的，要学贷款技巧的人，应该去上职业培训学校。
2021年RRSP缴存的截至时间快到了，各种小广告又出来了。我很少买金融投资产品，对RRSP这种税盾也不太了解，2年前还不知道RRSP额度是可以递延的，一直以为RRSP缴存截至日之前不买点资产放进去，资格就作废了呢。对于想投资房产的读者来说，提高借款能力是必须的，而借款能力与自住房贷款余额息息相关，在把存款用于提前偿还自住房贷款还是藏到税盾里的这个问题，我从成功的闭环地产投资者身上找到的答案是，优先偿还自住房贷款，递延RRSP的额度到收入最高的年份。
结语
人们选择越多，越无所适从，这是一种选择的悖论。在资金有限的情况下，如何选择投资，需要比较机会成本。在加拿大，二手房投资是机会成本最低的投资。
房价在货币发水之后，起到了吸纳现金的作用，结果就是房价暴涨。房价的刚性与工资的刚性很像，涨了就难以降回来。加拿大的移民政策是对的，2022年应该是全球人口增长的一个拐点，因为中国人口在今年达到顶峰，以后的人口增量将是负数，所以全球范围内的抢人大战在所难免。加拿大如果在抢人大战中占得先机，就会在国际分工中凭借规模效益取得优势，否则连现有人口的养老都成问题。人口的涌入，为老移民带来的投资机会就是“先买”，坐享房产升值带来的资产护城河效应，只要你不卖，别人买不走。对于一项优质资产，最简单的策略就是“买买买”，像个貔貅一样只进不出。看看世界上最著名的两位老貔貅，巴菲特和芒格，就知道投资效果了。
把大多伦多看作是一个世界精英向往的国际都市，再与现在的其他国际都市比较一下，就能理解房价的故事里为什么缺少反转了。远离认知失调者，但可以记下他们的名字，看看他们什么时候宣布房价下跌20%的咒语灵验了。达利欧在《原则》中写了一句话，翻译成东北话就是：靠水晶球吃饭的人，最后吃的是一地玻璃茬子，别和他们抢。
城市化本身就是经济发展的一个赛道，尤其是服务业，严重依赖人口聚集。后城市化阶段，就是全国人口向为数不多的几个大城市圈聚集，我们身处多伦多，地产投资不远求，抓住幸福的闭环就好。加息，会给市场带来一个喘息之机，地产投资者且投且珍惜吧。
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