对于地产投资者来说，2022年是一个充满挑战，且值得认真反思的一年。在过去的一年里，大多人的收获远小于经验教训，错过了太多，得到的太少。
7次连续加息是全年的主旋律，市场的180度反转令人终生难忘。全年的大部分时间里，恐惧绑住了人们的思维和行动力，很多人迷失在了眼前的迷雾中，忘记了远方的目标，甚至偏离了既定的航线。我们只有认真总结经验和教训才能克服眼前的困难，树立正确的投资理念，为将来的地产投资之路做好准备。明年，将延续现在的高利率环境，但聪明的投资者不应该再犯今年的错误。
地产投资是一项长期投资，回首10年前的房价，我们都觉得太便宜了，当时应该多买房子啊。如果能够站在10年后回首今天，我想很多人都会说，2022年是加息最凶猛的一年，即便如此，那时的房价居然也只比最高点下跌了20%，房价依然高出疫情前40%啊，当时怎么没有行动呢？为了避免十年后的遗憾，我们需要认真回顾和总结一下，2022年，我们错过了什么，学到了什么。本文将梳理我对2022年的反思，希望能给广大地产投资者带来启发。
01 现代社会的利维坦
今年加拿大备受瞩目的人物，不是总理也不是反对党领袖，更不是财政部长，而是央行行长。10个月里，7次加息，央行利率从年初的0.25%一口气加到了4.25%，而且至今没有明确说不再加息。这种令人窒息的加息速度和幅度，让所有加拿大人都屏住呼吸，认真聆听和揣摩央行行长的每一次发言。12月12号，央行行长在BC省的商业委员会的发言是本年度的最后一次公开演讲，行长蒂夫·麦克莱姆发言时的表情是一年以来最轻松的一次。蒂夫总结了决定加息前后的三个没想到和三个经验教训，这个讲话视频值得我们认真研究。
蒂姆多次提到央行的模型和模型失灵，这一点特别值得我们每个人反思，任何历史数据和经验都无法准确预测未来，面对未来我们需要保持敬畏，以及足够的安全边际和应变能力。去年年底央行依然没有下决心加息是因为模型判断，油价上涨并不会导致长时间的大规模通胀，所以模型判断得出的结论是，通胀是暂时的。直到今年2月14日的鹅鸟战争爆发，这个模型预测出的结论才被放弃，因为油价短时间里无法回落；供应链中断，也被模型评估为暂时的困难，随着全球解封恢复生产，需求大于供给的局面本该得到缓解，但供应链上重要一环的制造业大国居然推迟了一年解封，也是模型没有预料到的，蒂姆确认，加拿大今后的供应链，必须要能够保证建立在友好以及可信赖的伙伴身上，这一点央行本身是无能为力的，只能用矫枉过正的加息手段抑制强劲的需求，给重整供应链赢得时间；最后，平均数害了央行的判断，需求本身是平衡的，而供给却是极不平衡的，制造业和服务业同时复苏，导致劳动力无法均衡地满足各个产业，出现了物价和劳动力成本的螺旋上升的局面。蒂姆的后见之明式总结是诚恳的，也是符合事实的，然而这种检讨，并不能舒缓普通民众的财务压力和紧张情绪。央行的误判，会给普通家庭带来很大的痛苦和不确定性。全民盯着央行行长，本身就是一件不正常的事情。合格的央行行长，应该是个被遗忘的角色，默默地完成自己的工作——保持币值稳定。令人失望的是，加拿大在2022年，加元购买力急速下降，而且让债务负担重的家庭，在猛烈的加息过程中，承担了利息支出暴涨导致的财务和心里压力。
2022年给我们每个家庭带来的第一个反思就是：在家庭为财务安全拼尽全力的同时，有一个巨大的不稳定因素长期挥之不去，而且与个人努力与否无关，那就是货币购买力的不稳定性，以及货币政策忽左忽右带来的家庭财务风险。宏观经济政策，在经济平稳运行的时候，与我们的个人生活关系不大，但是当经济政策被人为干预时，我们的生活就会受到搅扰。被全球奉为公认可信的经济学教科书，是萨缪尔森编写的教材，萨缪尔森是凯恩斯主义者，相信财政政策能够纠正市场失灵，尤其是在出现经济过热或衰退时，靠公共开支可以平衡经济的发展。直到他的教科书修订到最后一版，即，第十九版时，他才承认宏观经济的调控手段，已经从财政政策发展到了货币政策。即，当官府进行宏观调控时，首先使用的是加息或降息，放松或收紧货币政策。不仔细研究经济学发展史的人是很难发觉这一变化的。目前，统治这个世界的不是联合国，而是各个国家的央行行长，他们掌握着加息还是降息，放松还是收紧货币政策的大权。我们每个人家庭的财务安全，是受到所在国家货币政策影响的。
央行行使国家权力制定政策，不受民众监督。加拿大议会中不断传来对央行政策的反对声，但一句“央行具有独立性”就能化解掉所有不满。这种绝对权力，就是1651年出版的《利维坦》中所描述的国家权力。《利维坦》的作者霍布斯认为，人类在自然状态下是相互为敌的，必须有一个绝对权力，即，利维坦，维持社会秩序。对市场经济的不信任，让当今的资本主义一步步走向了这个靠权力来干预经济的地步。各个国家都在市场经济和权力干预之间做着平衡，而近20年来，市场的主导地位正在被利维坦不断蚕食。然而，央行行长是一个人来做决策的位置，央行行长不可能比市场的集体智慧更高明。在加拿大，在2022年，就在我们眼前，上演了一场利维坦失灵，让所有人背锅的闹剧。
打开加拿大央行的官方网站，映入眼帘的第一句话就是“We are Canada's central bank. We work to preserve the value of money by keeping inflation low and stable.”我认为，这两句话中的第二句，不应该使用句号，而应该使用问号。我个人的观点是，短期看，利维坦有能力解决眼前问题，靠暴力加息平息失控的通胀，并缓慢把利率降下来，从长期看，央行没有能力维护币值稳定，因为经济体中，财政部的花费并不受央行制约，尤其是在加拿大，花钱买选票，讨好部分选民的行为，让既得利益者乐此不疲。作为家庭，我们需要在市场上找到一条属于自己财务安全的路，至少要保证我们的劳动所得不贬值，靠央行这种利维坦，靠不住。
02 理性人与动物精神
“宁可从众地犯错，也不愿孤独地正确。”这是2022年给我感触最深的现象之一。2021年的时候，人们集体认为买房是一项好的投资，直到2022年3月，又集体地认为买房是件危险的事儿，这个转变是让人吃惊的。我在今年4月的文章和视频节目里鼓励大家继续买房，结果被某些人贴上了无良的标签。我看不出2月和4月买房有什么区别，直到7月份房贷借款能力大幅下降，人们依然无法理解这样一个简单的事实：房价下降，既然是加息造成的，那么加息也能造成借款能力下降，在哪个月买房，你的首付和月供都是随着利率此消彼长的，房价降了，首付少了，但随着利率上涨月供增加了，对于同一个家庭来说，变化不大。到了年底，人们终于明白了，但也不愿承认，借款能力下降的幅度，比部分房产的价格下降还大，本可以在2至7月上车的人，因为恐惧不幸错过了上车机会。
所谓“理性”是指，能够搞清楚利弊得失的“算计”，而那些失算的人，是没有理性的人。“动物精神”这个词组是凯恩斯最先使用的，但领教动物精神的人里却有大名鼎鼎的牛顿，他很早就说过，“我可以计算出天体运行的轨迹，却计算不出人们内心的疯狂”。动物精神在投资中的研究，近些年得到了长足发展，诺贝尔经济学奖得主，心理学家丹尼尔·卡尼曼在对人们的行为心理研究后表明，不仅人们的疯狂无法计算，恐惧更无法计算。卡尼曼勉为其难地给了一个大致的数字，恐惧比贪婪大2.5倍。即，如果一个赌局，邀请你参加，输了损失1元钱，赢了获得2.5元，这个时候才会有人愿意下注。卡尼曼把这种非理性称为“损失厌恶”。房价正在下跌的时候，人们把房价视作为正在下落的刀，接不好就会伤到自己，但却忘记了，刀落地之后，自己可能抢不到了。
2021年，GTA，大多伦多地区成交的10万笔二手房交易中，有3.6万笔是影子银行和民间借贷支持的。这个比例是史无前例的，只有2/3的买家通过了大银行的压力测试，取得了大银行的贷款。人们只有极度狂热的时候，才会借高利贷买房，完全不顾这些贷款都是短期合同，而自己买入的是一个需要长期持有的资产。可见，2021年买房的气氛有多疯狂。与之相反的是，2022年7月3号之前，压力测试利率与2021年相同，去年能贷款买房的人，今年上半年也能借到大银行的贷款买房，不幸的是，很多人被恐惧控制了，完全动弹不得，而且完全听不进去理性的分析。从8月到11月期间，房价逐渐稳定，但人们的恐惧心理稍有解除之后，才发现借款能力已经大幅下降。恐惧，是人类从狩猎时期发展来的本能，也是自我保护的重要特性，但是，恐惧在投资上是成本，而不是收益，没有人因为恐惧而获利。狂热，是一种激情，尤其是在人群中容易受到感染，不是本能，更像是一种传染病。狂热，是导致损失的主要原因。
巴菲特说的“别人恐惧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧。”，我们普罗大众就是他说的“别人”。反躬自省，我们确实做不到巴菲特说的冷静和理智，所以依然是芸芸众生。现在，我们不仅仅面临的是一个“做不到”的问题，更严重的是，整个经济学的基础是建立在“理性人假说”之上的，如果我们做不到理性，那么教课书都白看了，因为道理都懂，却无法指导行动。行为经济学之所以近年来受到重视，是因为这个分支承认了人们的理性时有时无，人们的动物精神难以克服。从2022年观察的现象中，我自己思考的结果是：人们对财务目标要有一个长远的打算，有血有肉的普通人无法做到时时都理智，我们必须接受这一弱点，只有树立了长远目标，并不断向一个目标努力，才能克服恐惧和贪婪给我们带来的干扰。如果你把地产投资定为对抗利维坦不靠谱的目标，定为对抗货币购买力不断贬值，实现平衡一生收入的长期投资标的，就不要随便改换目标。在房价涨的时候认为房产值得投资，在房价跌的时候弃之如敝履，是投机者的做法，不适合长期投资。我认为墙头草投资者的行为模式需要纠正，同时也理解本能的恐惧给投资者造成的困扰。
其实，从2018年到现在，地产投资的路一直是起伏不平的，2018年提高了压力测试利率，而且全年加息；2019年衰退的阴影面积越来越大，股市一片阴霾；2020年疫情爆发，租金骤降；2021年投机者大举进入市场抬高了买房成本，2022年政策急转弯，高通胀、高利率，导致市场愁云惨淡。就是在这样不平静的5年里，我的客户中依然有人完成了多套房的累积目标，夫妻中的一方已经在考虑提前7年退休了，我们的私人银行客户经理正在帮他们测算如果一个人退休，现金流是否支撑退休后生活。提前退休，是对努力工作，诚实报税的人的最高奖赏。一个普通的，IT双职工家庭，没有经济学理论背景，在短短5年时间里奋力累积房产，不听噪音，不把“合法避税”当成投资中最重要的事，只是在5年前听了我的一次讲座就付诸行动的家庭，能取得这样的成果，让我觉得我所做的一切都是值得的，我为能服务于这样的家庭而感到骄傲。我认为他们这么快实现目标的最重要原因不是时机，不是收入高，更不是运气，而是因为确定了长期投资目标并付诸行动。加拿大存在着货币政策，住房政策和移民政策的长期错配，导致住房危机在未来30-50年都无法解决。这个时间长度，足够有志于地产投资的家庭购买并长期持有多套房产，安全地提前退休。地产投资者，在大多地区想获得财务安全，需要的时间并不会太长，但需要坚持长期目标不懈怠，不犹豫，不能三心二意，不能随波逐流，各位读者加油。
03 拔掉鲜花，浇灌杂草
今年2、3月份盛行一种逃顶的说法。退休后卖投资房，可以利益最大化，用长时间持有房产，去平摊交易成本，并尽可能地获取住房危机红利。相信逃顶说法的家庭，即使成功实现了目的，在整个2022年也很难找到更好的替代性投资品。把卖房款存成GIC，相当于拔掉鲜花，浇灌杂草。
地产投资回报的确定性，来自于长期无法解决的人口增长与新房建设速度不匹配的矛盾。即使人们普遍认为存在房价泡沫，也无法否定房子确实不够住。什么时候新增人口与新建住房数量匹配了，地产投资的红利也就消失了。换句话说，在住房危机没有解决之前，投资房产以外的其他资产的机会成本，就是投资房产的收益。买房需求被压制后，租金大幅上涨，就说明了住房危机是客观存在的，租金上涨，就是在消化房价泡沫，让房价和租金比更加合理。房价泡沫过大的地区，正在被加息效应去杠杆，GTA部分地区这个去泡沫的力度是非常大的。在泡沫最大的地区逃顶，是合理的，但哪些地区泡沫最大，事后才能知道。先知先觉是很难做到的。逃错了顶，可能一辈子也买不回卖掉的房产了，很可能因卖早了而实现阶层降级。
当房价大涨泡沫很大时，最好的做法不是卖掉房子，而是借着高房价加按，从高房价中套取现金。2017年3月，我曾建议一位同事加按自己在NEWMARKET的自住房，套现做首付，买下一个自住房，留着原自住房做投资房，我建议的时候房子市场价100万，过了4个月，同事告诉我，因为没有立刻行动，去估价的时候房价已经80万了，无法套现。5年过去了，我这位同时还住在那个自住房里。从房主到房东的一跃，是有时机的，而每个人的时机是不同的，房价涨了，且有加按能力的时候，就是财富跃迁的时候，而不是请人掐指算算哪有价值洼地，什么时候适合买房。没有人知道你该什么时候买房，买房，换房的时机是因人而异的，这个时机是专属的，出现在可以加按房产的时刻。明白这个道理的人太少了。
今年2-3月最适合加按，是实现阶层跃迁的大好时机，然而，95%的人退缩了，因为加息的火苗已经依稀可见，恐惧笼罩了市场，少数人反其道而行，拔掉了鲜花，开始浇灌杂草。有2017年我同事的经验和教训，我直到4月份依然公开表达我的想法，不要卖房，要加按，但已经没几个人不受恐惧操纵了。
04 针对你的专业意见与道听途说
地产和贷款经纪说地产投资最好，稳赚不赔；股票经纪说金融资产投资最好，因为流动性强；保险经纪说保险也有投资功能还兼具保险功能；会计师说合法避税头等重要。这是我们现在面临的真实环境，专业人士都需要赚钱养家，所以都自卖自夸。只有把专业人士看作是自己财富诺亚方舟的水手，自己来当船长，这一叶扁舟才会有方向，有目的，有时间表，而不是任凭各位水手把小船划得东摇西晃，永远到不了目的地。
2022年是一个再投资的时间窗口，股价，房价和债券价格都在下跌，很多人已经蜷缩到了GIC里面，完全不敢投资。虽然互联网让信息更加廉价和快速传播，但甄别信息的成本却越来越高了。任何一种说法，理论，建议，都能找到相反的说法，理论，和建议。这一年里，观念，理念的冲突非常大，是我们分析和反省这个问题的好时机。
首先，我们必须承认并接受，好的，量身定做的建议是有价值的。很多人直接发微信问我利率选择的问题，你不是我的客户，我不了解你，怎么给你建议？专业人士的专业意见看似只有只言片语，但那时多年经验的累积，是有价值的。没有对价，就没有一对一的、量身定做的建议。
其次，迎合你想法的意见和服务不一定适合你。2021年很多人推崇加按自住房，套现买投资房。因为提前退休的前提是自住房没有贷款，所以这样的建议与提前退休的目标南辕北辙。然而，这样的建议正迎合了一些人的想法，被采纳了。专业人士的建议，需要自己甄别，是否符合长期目标。
第三，免费建议，无法针对你的特殊情况，自己多保重。疫情期间很多人问贷款利率选择问题，我回答说投资房选浮动利率。有些人拿着这个免费建议去其他银行申请了自住房贷款，加息开始之后，每次加息月供都涨。我们银行的浮动利率加息后月供是不变的，投资房增加的利息支出可以抵税，我给的建议当然是针对我们银行的贷款产品，我没建议你去其他银行申请贷款，也没说自住房要选浮动利率。很多人，出了问题之后怨天怨地，怨空气，就是不反省自己，为什么没有一对一地去咨询自己需要的解决方案。
第四，很多自相矛盾的建议，是因为投资的目标自相矛盾。霍华德马克斯在一次专访中说，有人向他咨询投资建议时，他会问对方，你是要资产增值还是保值，主持人很诧异，问他，难道这有区别吗？霍华德说，当然有，保值和增值是完全不同的两回事，且不能两全，因此建议也截然不同。合法地、最大化地避税，与贷款金额最大化，就是不能两全的，方向相反的目标，所以建议也正相反。节税放在首位的，都贷买房会受到限制，因此资产增长速度极慢，多数情况下需要花费一生的时间与财务焦虑相伴。
第五，投资出现损失，是船长不称职，与水手关系不大。切记，专业人士只是水手，是工具，不是船长，不是使用工具的主人。不同专业领域的不同意见，恰恰是投资者丰富自己思考范围，打破信息茧房的工具。每个专业人士都有专业局限性和自利性偏差，手里只有一把锤子的人，看什么都是钉子，而作为投资者，手里需要拎着工具箱，而不仅是一把铁锤。
结语：
趁着2022年还没结束，我们当场，原地总结经验教训，让互联网记忆帮我们记住这难忘的一年。历史不会简单重复，但韵脚都差不多。2022年像极了2018年，而回头看2018年，是非常好的地产投资时间窗口。今年我们更加清楚地看清了央行对我们的影响，用切肤之痛感受了利维坦的真实存在。诚实地回答自己，这一年里，我们自己到底是羊群里的一只无脑的羊，还是敢逆行的孤勇者？坚定地向长期目标迈进了，还是被恐惧征服了？在动荡时期，有没有被吓得晕了头，拔了鲜花去浇灌杂草？有没有尊重过专业人士的专业意见？有没有诚实地把自己看作是诺亚方舟的船长，识别和调度好自己的船员？每个人都有属于自己的2022年，如果你有值得纪念的宝贵经验或教训，想分享给其他读者，请在文后留言。
孔子在夸自己的弟子颜回时，用了六个字“不迁怒，不贰过”。学习者的最佳品质是：自己错了不迁怒他人，犯过的错误不犯第二次。我们每个人都在学习投资的路上，你并不孤单，犯错并不可怕，可怕的是迁怒；不能容忍的不是犯错，而是重复地犯一摸一样的错误。两旦之际，祝所有读者，身体健康，投资有收获。明年一月我再为大家奉献2023年投资展望，我们明年公众号里见。
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