2022年加拿大最热的话题是加息；2023年新闻头条中出现最多的关键词是housing crisis，住房危机。保守党天天指责特鲁多亲手缔造了住房危机，最有意思的是，特鲁多旋风式地对内阁进行了大换血，并在王子岛团建了好几天研究对策，想出了好几条妙计应对舆论压力，包括：建出租公寓免GST，启动快速建房基金等。地方政府也没闲着，多伦多市长补选，承诺能解决住房危机的人，不费吹灰之力就顺利当选了。热闹归热闹，住房危机在众目睽睽之下，从良性，慢慢转成了恶性，越来越无处下手解决问题了。人们翘首以盼的经济危机，金融危机，迟迟不出现，以至于短期内降息无望；切实关系到千家万户利益的住房危机，却悄然而至，而且愈演愈烈。“住房危机”，其实就是“住不起了”的文雅说法，主要表现在租金涨幅太大，从年涨幅个位数，变成了两位数。
加息之前，人们讨论的是“房产泡沫”，加息之后讨论的是“住房危机”，这是两个完全不同的问题，前一个是买不起了，后一个是住不起了。这两个问题的根源是相同的：加拿大的房子不够住。有专家一直认为住房供给量完全能满足新移民数量的增长，房价上涨只是因为有人在炒作，这种说法在租金大幅上涨之后就不再提了，因为租金反映的是真实的房产供需关系，反应的是租客和租客之间的竞争关系，租客总不会自己人之间相互炒作吧。总之，房子不够住导致的危机，是真实的供需矛盾，没注水，不掺假。
住房危机不是普通中产家庭造成的，但中产家庭不能在危机面前袖手旁观。如果是这场危机的受害者，例如，来了多伦多15年还没买房的家庭，买房梦越来越难以实现，以至于会波及到下一代；如果是住房危机的受益者，则需要抓住这场危机日渐加剧的时机，继续加宽财务安全的护城河，很多家庭依然有机会，有时间，在地产投资上大有所作为。
巴菲特在今年的股东大会上总结了几条人生投资经验，第一条就是：“在别人做蠢事的时候，会带来投资机会。”加拿大政府和部分加拿大家庭，在住房问题上不断地做蠢事，以至于危机越来越深重，为地产投资创造了良好的机会。很多人调侃，抱怨各种政策不合理，但是真正的智者在大部分人抱怨政府不作为，政策制定者愚蠢的时候，适时的采取应对措施，成为现有政策的受益者，无论政策是好还是坏。对于自然界来说，风雨雷电都是自然现象，只有人类才分好天气还是坏天气；对于人类社会也一样，所有政策都是人为因素，只有弱者才区分好政策还是坏政策，强者会利用一切政策让自己变得更强大。像巴菲特这样的强者，80多年来，专注于别人做蠢事的时候所创造的机会，所以才有今天的成绩。
01 住房问题上，加拿大各级政府做对了什么
二战之后，很多资本主义国家都把提供公共住房，即，廉价或免费住房，作为了国家的一项义务。除了德国一直坚持到今天之外，其他国家都在80年代半途而废了。
1987年撒切尔夫人实施私有化改革，将英国的150万套公共住房全部出售给家庭，获得了大笔现金用于租房补贴，也从此甩掉了政府提供廉价房的大包袱，政府不再建公共住房，相应地也不用在填补维护公共住房每年入不敷出的大窟窿了。一石激起千层浪，几乎所有资本主义国家都效仿了撒切尔夫人的做法。加拿大在1989年之前，每年新建2万套公共住房，之后，每年新建2千套，锐减90%。中国在1998年也把住房商品化了，政府和企业不再承担住房责任。由于这一改变，靠市场，有买房能力的家庭，居住情况有了大幅改善，中国家庭在1998年之前人均居住面积5平方米，现在大约是50平方米。所有满意自己居住现状的人，都应该感谢撒切尔夫人的革命性创举。
加拿大在过去的30多年里，住房市场化非常成功，超过95%的住房是由市场来分配资源，保证了公正公平地按能力分配住房的结果。同时，也在提供公共住房方面欠下了一些债。目前加拿大人口4000万，民用住房1400多万套，仅有56万套公共住宅，占住房总量的3.6%左右，有专家称，加拿大人对公共住房的需求量“应该”占到房产总量的10%，因此认为公共住房严重短缺，政府应该大力投资于公共住房，并低价租给有需要的家庭。多伦多目前的公共住宅短缺情况大致是这样的，按照市政府规定的标准属于住房困难的家庭，可以申请可负担性公共住房，合格的申请人，如果今天获得批准，需要等待12年后才能入住。这个队伍的长度虽然吓退了一些想搭便车的家庭，但也让有真实居住困难的家庭等候的时间偏长了一些。目前加拿大的总体住房情况是，房价和租金由市场决定，可以按照优绩原则分配住房需求，市场决定租金高低，虽然安省和BC省实施租控管制，但无法阻挡市场的力量，租金能够客观地反应供需关系；公共住房方面供给严重短缺，但按照萨伊定律，供给创造需求，公共住房解决得越好，就会吸引越多的人来申请廉价的公共住房，等待的时间并不会缩短。总体上来说，加拿大政府在住房问题上，鼓励市场配置资源，是对的。
影响房价和租金的因素主要是供需矛盾，移民政策加剧了供需矛盾。加拿大婴儿潮时期是1946年到1964年，现在是婴儿潮一代人退出劳动力市场的高峰期，每年30万人退休，如果一个退休的人年收入10万，退休后每年领取2万元政府养老金，那么需要有年收入12万的人顶替他，政府的收支才能平衡，如果1个新移民年收入4万，政府就需要针对每1个退休的人吸纳3个新移民，才能补上一个这位退休人士造成的税收“损失”。目前的移民政策符合上述经济需求，每年吸纳50万新移民从经济上来说是合理的，也是必要的。
加拿大的选举制度，在住房问题上发挥着巨大的去痛片作用。据我观察，每次选举，无论是联邦大选，省选，还是市选，没有一次不把住房问题作为主要问题拿出来进行激烈讨论。最让人感动的是，无论竞争对手之间相互指责得多么不留情面，只要过了投票日，住房问题就烟消云散了，去投票的和没去投票的，所有人都认为住房问题已经画上了一个圆满的问号，从此无忧，直到下次选举，再把住房问题拿出来讨论，无限循环。这个选举游戏绝不是劳民伤财毫无意义的，而是能够让人们像吃了止痛片一样忘记痛苦。如果大家觉得住房危机很严重，最需要的就是频繁地进行各个级别的选举。加拿大各级政府，在选举活动中用解决住房危机的承诺作为止痛片方面所做的努力是显而易见的。
02 住房问题上，加拿大各级政府做错了什么
除了人口与住房的矛盾，影响房价的另一个因素是货币政策。货币超发时，央行是通过购买国债来向市场投放基础货币的。这些高能货币首先流向资本市场和商业银行，因此能够从资本市场和银行获得资金的人，先拿到钱。拿到钱的先后顺序非常重要，先拿到钱的人可以在价格没涨的之前购入资产和商品，后拿到钱的人由于资产价格已经上涨而导致购买力下降。这就是货币发行的“坎蒂隆效应”（Cantillon Effect）：接近新货币源头的人先富起来，股票等金融资产价格先上涨，有钱人先受益；能从银行获得按揭贷款的地产投资者在房价上涨之前先买到房产。当股价和房价上涨之后，物价才上涨，缺少金融资产和房产的人，无法享受因货币超发带来的资产价格上涨的好处，却因为通胀，而使购买力下降了。通胀情况下，唯一有效抑制通胀的手段就是加息，历史已经证明了，其他手段都无效。加息造成的压力主要由债务重的家庭承担，同时，那些靠融资经营的企业会遇到巨大困难，房地产开发商是高利率最大受害者。货币政策从过分宽松到过度收紧造成的结果就是，趁低利率果断买房的人占尽先机，享受房价上涨带来的好处；开发商在宽松货币政策时制定的开发计划，在遭遇利率快速升高的时候无法实施，减少了新房供应。美国和加拿大都是以国家信用作为货币本位，货币的锚不是贵金属而是国债，货币投放量多少的最终源头是国债发行量，政府入不敷出大量发债造成的结果是一连串的反应：财政部发债，政府消费，央行购买财政部发行的国债，释放货币，造成现有资产价格暴涨，之后是商品价格上涨，之后通过加息抑制通胀，开发商没有能力建房。这一串影响下来，结果就是需要建房子的时候，开发商没有能力建。政府无节制地透支未来，是整个事件的源头。特鲁多政府在疫情期间透支的金额相当于加拿大建国以来历任总理财政透支的总和。住房危机是政府无节制地透支未来的结果之一。因此，联邦政府就是住房危机的始作俑者，不是任何其他人。
地方政府方面，安省和BC省执行的是租控政策，这是对市场经济的破坏。现在，租客找房的难度不亚于找工作。信用记录或其他方面有缺陷的申请人只能屈尊于光猛土库。疫情期间安省政府暂停驱逐违约房客，在最危机的时刻让房东堵枪眼，伤了房东的心和钱包，提高了房东对租客的警惕性。疫情之后房东和租客的矛盾升级，并时常爆发恶性事件，就是现有租控制度的必然结果。通胀率8%的情况下，政府规定租金只能涨2.5%，这是让房东为房客提供补贴，房东因此而不愿修缮房产，改善设施，并每天盼着租客早点搬家，这些都不是和谐的房东与租客关系。
房价和租金都是供需决定的。既定的移民政策之下，提高供给是当务之急。目前特鲁多政府的仇富心态阻碍了房屋供给。最近的大消息称，联邦政府宣布未来7年里取消用于长租新建房产的GST，即，如果开发商新建的房子不出售，而是用于长期出租，联邦政府会免除开发商的GST税款，公告中特意加了一句：如果建的是用于出售的市场住房，不享受这个待遇，以免居住条件好的人搭便车。2021年联邦大选时，保守党提出，要提高二手房供应量，应该在一段时间内免除投资房出售后的资本利得税，结果也被特鲁多斥责为是在为有钱人牟利。
安省深思熟虑制定的Bill 23法案，一经推出就遭到了大多数市议会的否决。省长并没有气馁，先划出来一片绿化带准备干起来再说。结果被审计机关抄了后路，指责省长违规操作，以权谋私。
多伦多当选市长，在最近一次的公共住房工地奠基典礼上用我们熟悉的兴奋语气宣布说，她用纳税人的钱主持建设的可负担性住房，不仅有一卧室的单元，还有四个卧室的单元，不仅可负担，还能住得宽宽敞敞。视频下面的评论区，一片哗然。
03 住房危机的不完美受害人
在多伦多或温哥华租了多年房子，一直等房价腰斩的家庭，是妥妥的住房危机受害者。他们相信了总理说的“房价不能再涨了。”，并积极参与了关于住房危机问题在历次选举之前的大讨论，而且每次都在投票之后获得了应有的安慰。请问，市场听过总理的话吗？另外，房价腰斩了，房子供给就多了吗？住房危机最大的不完美受害者是自欺欺人的家庭。
认为租房更便宜的家庭也是住房危机的受害者。租房家庭本来认为大城市有租控管制，租客享有一年后随时搬走的自由，但就是没想到租金只有不搬家的情况下才受管制，一搬家就得面临市场租金。过去两年，加拿大平均租金上涨了21%，温哥华一年租金就涨了12%。越来越多的租客感到自己被困在了现有的出租房里，动弹不得。道理很简单，出租房是房东买来的，房价不断上涨，再加上利率大幅上涨，租金不可能不涨。目前，租房比买房更不便利了，想搬家，得能够付得起市场租金才行。
目前加拿大移民政策是对申请人进行打分，这个打分体制偏重于穿长衫的。获批成为加拿大新移民的家庭，总觉得自己受过教育，而且经过了筛选才能落地加拿大，所以应该有能力买得起，起码能够租得起房子吧。实际情况并非如此，不仅没有财力的新移民难以在大多伦多或大温哥华落脚，包括这两个超大城市的老居民，如果错过了买房能力的时间窗口，迟早也会被房价和租金挤到城郊或外省居住。财力不够的新移民是住房危机的受害者，尤其是不肯脱掉长衫的新移民家庭。如果来了加拿大，必须在超大城市才能找到工作，但又住不起，选择移民也许是错误的。大城市不相信眼泪，全世界都一样。
持高利贷强行买房的家庭是住房危机的受害者。眼见房价已经涨到了无法负担的程度，有些家庭彻底放弃了，租房家庭中有63%完全放弃了买房的想法，踏踏实实租房了。还有一些家庭做了最后的努力，但结果并不理想。2021年大多伦多地区绕过银行压力测试，找非银行金融机构借高利贷强行上车的买家，占了全部交易量的四分之一，这是个非常高的比例。借高利贷买房属于极度危险的冒险行为，与赌博无异，买家其实自己心知肚明，只是被房价上涨速度逼得铤而走险了一把。2021年的冒险家们运气不佳，虽然上了车，但颠簸太猛，祝这些家庭好运吧。
“再等等”的家庭，哭到最后。房价不停地上涨，虽偶有回调，通常是在最高点下落7个月左右，跌幅18%以内。这么窄的时间窗口，根本不够“再等等”一族蹉跎的。利率上涨，贷款政策收紧是另外两股强劲的蚕食买房能力的力量。“再等等”家庭的买房梦，是被自己砸碎的。“买房能力”过期作废的道理，很多家庭不懂。“有买房能力”这辆车停在你面前的时候，你说“再等等”，这辆车就开走了，时间是无法倒流的。严格意义上来讲，那些错过贷款能力，错过有买房能力时间窗口的家庭，也终将成住房危机的受害者，他们长期留在租客队伍里与其他后来者竞争，反而加重了租金过快上涨的危机。
持有多套房，并遇到财务困难的家庭，并不是住房危机的受害者。最近大家讨论最多的一个问题是，持有多套房，又无力维持日益上涨的负现金流的情况下，该不该挥泪甩卖。这个问题其实不容讨论，因为有一个标准答案。海曼·明斯基是这样划分债务演变三阶段的：第一阶段，对冲性债务，能还本付息；第二阶段，投机性债务，已无力还本，只能付息；第三阶段，庞氏骗局性债务，只能以贷养贷，借更多、更高利率的债务去偿还到期的高利贷。第三个阶段挺不过去的借款人，就到了著名的明斯基时刻，债务一旦暴雷，还可能伤及无辜。因此，以债养债，以贷养贷的家庭，不要心存侥幸，应该积极寻找尽早出售房产的机会，卖一套房，海阔天空。
完全无辜的受害人，是还没登陆的准新移民，他们没做出任何事，却成了完美的受害人。已经在大城市住了多年，一直盼房价腰斩，一直认为租房更省钱更便利，一直再等等的老移民，自己也有责任，所以是不完美受害人。扛着高利贷强行上车的房主，是自己行为的不完美受害人，住房危机只是助推了鲁莽行为；持有多套房，现金流出问题的房主，完全可以通过减持，而不是坚持，来降低断供风险，基本上没有受到住房危机的伤害。
04 当下的地产投资机会
“在别人做蠢事的时候，会带来投资机会。”这句话适用于成熟的投资者。供需矛盾明显，且是长期积累下来的严重危机，需要更长时间去解决，这就是投资者的机会，投资者可以在漫长的雪坡上滚大自己的雪球。加拿大各级政府做的蠢事，加上一些加拿大家庭的误判，让地产投资之路不再拥挤。
加拿大最吸引新移民的特点是包容性，而不是经济发展速度。马斯克的妈妈从南非移民加拿大，马斯克又从加拿大移民去了美国。欧元之父，罗伯特·蒙代尔是加拿大人，但一生中的主要时间是在美国工作。我最喜欢的经济图书作者约翰·肯尼思·加尔布雷思，生于安省，30岁移民美国，多次出任美国总统经济顾问，曾担任过美国驻印度大使。资质超群的加拿大人，如果觉得加拿大限制了自己的才华，可以移民美国。目前，每年从加拿大移民到美国的人数大约4.5万，美国移民加拿大的人数不到1万。老移民们说，加拿大有一流的资源，二流的国民，三流的政府。的确是这样，长期留在加拿大的人，多半承认自己资质一般。电视剧《一路朝阳》中有两位法律系毕业的同学，毕业后都立志扎根北京，李慕嘉，专注于投资自己，住好的，用好的，工作996，加随叫随到，加独自出差，在大律所打拼；田蓉，自认资质平平，毕业后就没从事法律工作，在二手房中介公司做起了地产经纪，从2007年起就开始大胆投资北京房产。最后，两位主人公都实现了自己的梦想：移民北京。资质不同的人，选择不同的道路，都能在大都市扎下了根。这部电视剧的原著书名是《大城小室》，揭示了外地人扎根北京的两个截然不同的途径，其中买房，对于资质一般的人来说至关重要。很多人对加拿大，责之切，留之久，既然决定留下了，就闭上嘴，别抱怨，无论政策好坏，都努力成为政策的受益者，而不是受害者，这才是强者思维。
地产投资的头等大事是地点的选择。大伦伦多和大温哥华是加拿大地产投资首选的两个城市。由于劳动分工越来越细，家庭成员要想都在居住的地方找到专业工作，小城市恐怕不行，这就是为什么大都市越来越拥挤的原因。很多人觉得多伦多的生活成本太高了，市政府还在加税，还在提高停车场收费，以后会不会人们都住不起了，搬去其他城市了呢？纽约现在的平均租金是5500美元，多伦多平均租金2800加元；纽约曼哈顿岛停车费每分钟收费1美元，半小时停车费30美元，而多伦多远没达到这个高水平。随着涌入的人口越来越多，多伦多的生活成本还会继续提高，纽约的成本也不会就停留在目前的水平。适者生存的原则不仅适用于生物进化，同样适用于大都市的生活。移民加拿大的人中，没有太多人是来淘金的，大部分人是来追求稳定生活的。扎下根，是当务之急，如果资质平平，就学习一下田蓉，一边脚踏实地，一边积极买房。站稳脚跟之后，继续投资房产，努力拓宽财务安全的护城河。如果资质过人，可以学习马斯克，蒙代尔和加尔布雷斯，二次移民，去美国发展。对于既不搬走，又不停地抱怨的人，听听李佳琦怎么说：“有时候要找找自己的原因，这么多年工资涨没涨？有没有认真工作？”
地产投资的最佳时机，就是别人买不起，你还能贷款买房的时候；别人恐惧，你贪婪的时候。没有一个适用于所有人的买房时机，相反，每个人的买房能力都是有时效性的。房价上涨越快，买房能力的时间窗口关闭得越快。对于有住房危机的国家来说，正确的时机应该是：“现在是最好的买房时机。”，不幸的是，就因为被说了太多次，这句话早已经没人信了。从过去30年的历史来看，早买，就是最佳时机；多买，就是最佳策略，一棵树一年很难长高十米，但十棵树每年长高一米是可能的。
在大多伦多和大温哥华地产投资的难度逐年加大。主要表现在了借款能力和借款成本上。收入跟不上房价上涨，再加上十次升息，借款能力大大降低，体现在贷款金额上就是每笔贷款的金额缩水严重。本轮加息，势如风暴，在极短的时间内，就让很多债务沉重的家庭感到了窒息，出现了以贷养贷，借新债还旧债的庞氏债务危机，因此一些人脑海中浮现了一些不切实际的幻觉，总赶脚有大灾大难会发生，央行能立刻乖乖降息，幻想自己具备现实扭曲力，用愿望改变世界。大众不要受这种幻觉的误导，因为目前的实际利率已经由负转正，且长期利率已经提高。实际利率为负，长期利率偏低的局面已经发生了范式转变，即使央行停止加息，甚至降息，实际利率也会在一定时间内保持正数，按揭贷款固定利率将在5%到7%区间维持波动一段较长的时间。去年7月通胀率7.6%，房贷利率5.2%，实际利率为名义利率5.2%减通胀率，实际利率为负2.4%；今年7月通胀率3.3%，房贷利率为6.3%，实际利率为正3%，存款人被借款人薅羊毛的时代宣告结束了，地产投资者躺赢的时间窗口已关闭。美国政府在6月初再次突破债务上限后，于8月份迫不及待地发行了1万亿美元的新国债，由于全球缺钱，美国财政部发行的国债需要给出较高的收益率才能吸引足够的买家，因此债券收益率急速上升，债券面值大幅下降。债务收益率是长期贷款的资金成本参考因素，所以按揭贷款的利率不仅上了一个台阶，而且会居高不下一段时间。
地产投资的前景是光明的，但道路是崎岖和艰难的。从以往的经验和教训来看，能者胜，是地产投资的最大特点。能者是指，能贷到款，能分辨噪音和信号，能管理好自己的债务，能长期持有负现金流房产，能把平衡一生的收入作为投资目的，能把握住自己买房能力时间窗口，能当机立断的人。相反，勇敢的投机者，收益并不确定，而且越来越难以获利。当下最适合长期投资者的房产是大多伦多和大温哥华的CONDO。由于疫情的冲击，很多新CONDO推迟了竣工，2022，2023，和2024年是新CONDO交工的高峰期，市场上可能会出现短期的供给过剩。由于利率大幅上涨，人工成本上涨，2022年和2023年新发售的CONDO价格过高，难以短时间内售出70%，当售出70%时建筑商才有可能获得建筑贷款，因此2025年之后新建成的CONDO数量会锐减，进一步加重住房危机。长期投资者可以抓住短暂的供给过剩，投资二手CONDO。投资者对CONDO的回报情况需要保持耐心，2010年到2016年，多伦多的CONDO涨幅非常小，大约是每年4%，但2016到2020年却出现了大幅上涨，从2010年到2020年的时间来看，CONDO投资的收益率不低于其他类型的房产。最关键的是，目前的制约因素较多，每笔房贷的金额有限，投资二手CONDO是比较可行的选择。
加拿大人口4000万，150多年历史，建了不到1500万套房子，平均每年新建房子10万套，去年建成了22万套，但新增了人口100万，如果新增人口都住进新房，5个人住一套房子。CMHC的报告预测，2030年之前加拿大需要350万的新房，平均每年需要建50万套。需求与供给存在巨大差距。住房危机已经冰冻三十尺，短时间内谁也解决不了。虽然雪坡很长，但每个家庭的买房时间窗口却很短，需要只争朝夕。
结语：
行稳致远，地产投资不能逞一时的匹夫之勇，否则会陷入债务漩涡。
地产投资是一场考试，考核一个家庭的综合能力，包括收入水平，债务管理能力，对机会的把握能力，以及是否对长期投资目标有清醒的认识，等等。住房危机就摆在面前，这是过去30年的历史造成的，并不需中产家庭参与解决这场危机。
生活中的强者，其实是适者生存环境中的存活者，没有哪个国家的人可以不努力也能过上财务安全的生活，所有人都需要努力。加拿大人在住房领域内卷得的确严重了一些，毕竟人们大多是奔着稳定而有尊严的生活才移民加拿大的。成为住房危机的受益者，而不是受害者，是中产家庭取得财务安全的一条有效的途径。虽然不是坦途，但毕竟其他途径可能更加辛苦和不确定。与金融危机，经济危机一样，住房危机中也不可能每个人都是受害者，一定会有幸存者和受益者，每个家庭的境遇都可能因为危机而发生改变，只是变化的方向有可能是更坏，也可能是更好。希望读到这篇文章的每位读者，都能从加拿大住房危机中受益，而不是受害。
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