加拿大央行的一顿神加息，不仅完全不顾两年前“直到2024年不加息”的承诺，而且被很多人解读成了，“政府出手了”，来打压房价了。央行加息的目的是抑制通胀和经济过热，因为目前加拿大的就业形势太火，工作岗位已经恢复到了疫情前的113%，失业率5.3%是1976年有失业率统计数据以来的最低值。政府和央行都有点儿膨胀了，觉得加加息不要紧，不会马上把经济拖入衰退。
去年3月加拿大的CPI消费物价指数2.2%，央行利率0.25%，差额为负利率1.95%；今年3月CIP消费物价指数6.7%，央行利率于今年4月13号涨到了1%，差额为负利率5.7%。由于通胀高企，实际利率的负数更大了，即，借款人正在用贬值了很多的货币偿还既有债务，其实对借款人有利。加息，导致名义利率提高，利息是以名义利率计算的，所以房主的利息支出增加了，甚至一部分借款人的月供马上就增加了。即使实际利率为负，有利于借款人，但名义利率升高带来的更大负现金流，以及利息支出增加的财务和心理负担，依然让房主赶脚到了蛋蛋的焦绿。不怕事大的人一直在喊，房主扛不住了，要被迫卖房了，趁着这帮房奴急售，大家团结起来，集体观望，逼房主降价30%，否则咱就不买。
多伦多的房地产市场，过去25年来，一直是长牛，买家长期看卖家脸色生活，当买家有机会给卖家点颜色看看时，非常兴奋，能把卖家想象成各个都扛不住了，半价也得卖，否则活不下去了。长期踏空的买家，其实一直在等这样一个机会，但这个机会到来的时候却真不敢买了，叶公好龙的人设一下子被坐实了。社交媒体上整天上演买家的囚徒困境：自己不敢买，又怕别的买家坚持不住先买了，所以要坚持不懈地攻击不相信房价能跌30%的人，寻找凭凉心劝买家“再等等”的人的支持，社交媒体上不买房的人比买房的人还累。
真正躬身入局做地产投资的人都知道，加息导致房贷断供需要很长时间，同时需要很偶然的意外，现在能被忽悠下车的都是投机者，以及信息不对称的房主，不是成熟的地产投资者。长期持有房产的投资者很清楚，卖房不是解决供款困难或负现金流的最佳途径，尤其是买家互相壮胆想压价的时候。房产的流动性受市场心理变化的影响较大，所以流动性不能依赖买卖市场，而是要依赖银行。在目前的房价水平上，很少有人不需要贷款也能买的起房子，房产的金融化是自发产生的，也是历史形成的。房产既有居住属性，又有金融属性的情况下，就有了两种变现手段：1.出售产权，卖掉房子变现；2.通过加按，变更债权，提高债务余额，从房产中提取现金做月供的储备，或下一笔投资的首付。产权和债权都是有流动性的。房主需要保持足够高和足够稳定的收入，才能获取银行加按的批准，银行天天开门，而且银行不会无厘头地看空房地产，而是依据评估师的专业估价，确认房屋的市场价。加按的能力，决定了房产流动性的高低，加按能力越强，房产的流动性越好，银行帮你提高贷款余额，套现房屋产权，提取的现金可以作为还款的现金储备，也可以做下一笔房产的首付；加按的能力，是收入水平决定的，收入越高且自住房债务越少，加按投资房的能力就越强。多伦多房产市场是个长牛市场，加按的机会年年有，就看房主的收入能否支持加按了。看到加息，就按照线性思维断定房主都扛不住了，是没买过房子，没贷过款的人们一种淳朴的推测。在加拿大，有房家庭的收入是没房家庭收入的2倍，如果高收入的家庭扛不住债务了，还能指望低收入的家庭接得住这些债务吗？我观察到的情况是，有房的，高收入的家庭，不断与银行互动，频繁提取房产中的现金，进可攻退可守；一直不买房的，低收入的家庭，始终坚信房价总有一天能降到与自己收入相匹配的水平，（您别管俺收入高低好不好，问多了就是冒犯）卖家总有扛不住房贷必须卖房，而且是低价卖房的那一天。目前的市场上，很多人都在想：“这是最后的斗争，团结起来，到明天，英特纳雄耐尔就一定要实现”，其实他们不知道，房主今天就把加按批好了，明天会把出售改成出租，实现英特纳雄耐尔的时刻，一直都是两个字——“明天”，为什么“明天”总是不到来呢，原因只有三个字——“再等等”。
01白领地产投资者
我把地产投资者又细分成了两类：白领地产投资者和蓝领地产投资者。
白领地产投资者，是为了平衡一生的收入被迫投资房地产的。他们深信罗伯特清崎的一句话：“don’tdeposit, invest”，”不要存款，要投资“。很显然，不存款还能投资，就是借款投资呗。利率最低的贷款就是按揭贷款，要借到低利率贷款，需要去买一套房子抵押给银行。银行会预支5倍的税前年收入，且同意分30年还清，条件是有稳健的收入，且贷款目的是购买民用住房。白领地产投资者的目的是为了取得低利率贷款，而不是侍奉租客，因为最低利率的贷款需要抵押品，所以才需要买房子。他们在买房子的时候，选购的是迎合银行需求的抵押品，同时需要考虑如何减少房产的管理成本，例如，在优质房产和优质租客的地段买投资房，因为房地产投资不是他们的全职工作，只是业余爱好，用来折叠工作时间和投资时间的工具而已。借款能力，取决于投资者承担负现金流的能力，最大的负现金流是自住房贷款，因此收入稳定的家庭，自住房贷款月供越低，投资房借款能力越强，则从房产中套现并加速偿还自住房贷款的能力也越强，这种正向循环被称为“幸福的闭环”。对于白领地产投资者来说，投资房的负现金流是首付款的分期付款，是杠杆放大器；自住房的负现金流是坏债务，需要尽早消灭。他们投资的目的是为了平衡一生的收入，现在收入高，上税多，需要租金净收入越少越好，等退休后，主动收入降低时，再释放出投资房的正现金流。处在幸福闭环中的白领地产投资者，在自由市场中占尽优势，哪怕房屋供给不足，哪怕房价上涨，他们都处于居高临下的状态。因为房价是长期上涨的，他们的字典里没有“再等等”这个词，拥有10套投资房之前只有一个投资策略：早买，买买买。白领地产投资者都是负现金流的扛把子，但并不追求每个房子贷款金额达到极限，每个房子贷款金额最多是年收入的5倍，为将来加按留下空间，同时也是为了能借到10套投资房的按揭贷款，最终实现负债总额接近年收入的50倍。他们相信银行的风险评估，而不是盲目自信，认为自己扛得起，当银行说NO的时候，他们会努力重整自己的债务。白领地产投资者，对维修房产并不擅长，对与租客对簿公堂也没兴趣。他们的努力方向只有一个：减少自住房债务，维持收入稳定。白领地产投资者选择的是一条极简的投资之路，努力提高自身应对负现金流的能力，而不是向外求。
蓝领地产投资者越来越少，但非常活跃。他们地产投资的目的是增加当下的收入。负现金流对蓝领投资者来说是零容忍的，因为他们要靠正现金流贴补家用。他们宁可自己动手修房子也不愿意请专业的师傅；宁可打擦边球，民不举官不究地分租也不愿满足银行对抵押品合法性的要求；宁可每个房子借到收入的6-7倍，扛着高利贷，也不愿给未来加按留些空间；宁可报名学习对付租客和破格获取贷款的技巧，也不愿意向自身的能力和才华求索。
白领地产投资者和蓝领地产投资者之间，几乎没有共同语言。即使在同一地产投资社区，也话不投机半句多。随着房价的上涨，历史的天平正在向白领地产投资者倾斜。靠修房子能力和分租能力的地产投资方式，正在被大都市挤出市场。
02加息环境下的负现金流和流动性管理
长期的工作实践让我意识到，车下的人，永远无法理解车上的人在想什么，做什么。车上和车下的人所使用的工具不一样，犹如处于电气时代和石器时代的的两伙人，因为手里的工具不一样，眼里的世界也不一样。由于能力和时间有限，我只能尽自己的努力去关心和帮助车上的人。在今天加拿大的房价水平下，既定的贷款规则框架内，房产会加速向少数白领地产投资者家庭集中，目前安省房主中15%的家庭持有多套房，这些房主持有的房产数量占了房子数量的31%。我认为这个集中度会越来越高，而不是越来越低，拥有自己的房产，无论是自住还是出租，都会变得越来越难，即使新房的供应量与新移民数量能够匹配，这个趋势也不会变化，因为即使供应量增加，也是借款能力强的白领地产投资者家庭先得，然后把房子出租出去。本段，本文，乃至今后的文章，都是为多套房投资者服务的，不喜欢这些内容的读者不必费力来喷，默默取关即可。
虽然白领地产投资者是负现金流的扛把子，但面临加息环境，还是需要进一步梳理一下负现金流管理的技巧和常识。流动性的问题，其实并不需要担心，只要保持收入稳定增长，随时可以来银行套现，补充流动性。
选择浮动利率的借款人发现，有些银行在央行加息后，自己的月供立刻增加了。如果是自住房贷款，月供增加会挤占生活开销，破坏原有的家庭预算。建议这样的家庭把贷款转入其他加息后月供不变的银行。
大多数银行，浮动利率借款合同中规定，加息后月供不变，但利息和本金的比例在月供中发生变化，且还款期amortization自动延长。利率涨到“触发利率”时，才会要求借款人提高月供。加息到某一点时，如果按照这个利率计算出的利息支出，大于月供款时，即触发了银行要求提高月供的临界点。触发利率的计算公式大致是这样：月供除以本金除以12。如果借款人感觉到正在接近触发利率，为了避免增加月供，可以每月或不定期加速提前偿还本金，按照借款合同，主动偿还的资金会立刻从本金中扣除，从而降低利息支出，同时可以提高自己的触发利率，避免影响家庭预算。如果是投资房，不建议主动加速还款；如果是自住房，能加速还多少就还多少。投资房，如果在过去两年选择了月供不变的浮动利率，现金流不受影响，只是利息支出增加了，本金下降速度减慢了，但由于净租金收入降低，也会从税收上获得补偿，总体收益受影响的幅度不大。
20018年2月到2020年2月期间选择了5年期固定利率的家庭，完美地错过了过去两年低利率的蜜月年。因为固定利率采取利差法计算罚款，违约退出借出合同时的利率越低，罚款越高。这种情况最近发生了变化，上周银行调高了各档期利率，所以现在按照利差法计算的违约罚款金额已大幅降低了。建议被挂在高利率上多年的借款人再去咨询一下原借款银行，目前的罚款金额是多少，并重新评估是否值得违约退出原借款合同。如果是投资房，且值得违约，可以加按投资房，提取现金作为储备或下一笔投资的首付款。
2017年420政策之后，房价下降过快，很多正在交易中的买卖受到了影响。一些买家签完合同之后没有马上申请贷款并做房价评估，导致银行估价低于买价，买家首付款短缺，因此一些实力较弱的买家选择退出交易，任由卖家在市场上以低价将房产再次售出，越着急出手卖掉，房价被推得越低，形成了房价快速下跌的下降螺旋。2017年4月到7月的135天里，踩踏事件导致多伦多市有988笔交易失败，损失1.35亿，这些损失最终都是由主动退出交易的买家承担的，房价下跌了18%，这是在发达国家前所未有的跌速和跌幅。前事不忘后事之师，今年3月市场发生反转之后，买家不再鲁莽爽约了，踩踏事件至今没有大规模发生，只有零星的买家违约事件。房价没有出现5年前的急跌，给打算现在加按房产的家庭留足了时间。准备加按贷款的家庭，一方面需要抓紧时间报税和整理申请资料，一方面需要密切关注市场变化。注意，银行是以客观评估为准，确定房价，而不是凭看空情绪定价，需要加按改善流动性的家庭不宜观望。时间窗口很重要，6月1号之前，浮动利率依然在3%以下，算出来的月供较低。因为无法预计利率走势，锁住房价和月供，对长期持有房产是非常必要的。建议地产投资者此时此刻实施积极的债务管理，而不是消极观望。
有些人在谈起房产时，故意给出一个看似正确的结论：房产流动性差。然后不加任何解释，似乎傻子都知道这是个真理一样。在加拿大，债权的流动性非常高，只要收入支持，房价上涨，就可以来银行的加油站补充现金，因此不需要所有权具有很高的流动性。加按出的现金可以支撑多年的负现金流，这一事实被一些人恶意罔顾。流动性，取决于买家的多少，这才是傻瓜都知道的真理。股市熔断的时候，股票有流动性吗？电影《商海通牒》Margin Call里上演了一幕在债券市场流动性枯竭之前的firesale，逃命式抛售，腿快有，腿慢无，那时，比股市大几十倍的债券市场流动性也全部消失了。更早的长期资本管理公司LTCM暴毙，也是因为叶利钦大帝宣布国债违约导致了债券市场流动性枯竭，而LTCM腿脚太慢杠杆太高，直接就挂了。加拿大的房地产流动性，并不取决于买卖市场上有多少买家，因为很多买家心理波动特别大，指望买卖市场的流动性，投资者就得做好降价就范的准备。好在，买家不需要太多，只要有银行一个房贷债务大买家就足够了。保持足够漂亮的收入，银行就能保证你的房产流动性，至于房价是否支持加按，我想这是有目共睹的。
03贷款给谁是银行的特权
在加拿大，债务的分布是极度不平衡的，40%的高收入家庭持有70%的债务。很显然，银行在发放贷款时，偏好高收入家庭。银行手里的贷款权不是民选出来的，抗议银行偏袒高收入、歧视低收入是无效的。美国曾经尝试过在贷款政策上人人平等的做法，结果低收入者差点儿把美国金融体制搞垮。所谓“次贷危机”就是劣质贷款危机，华尔街只是个放大器而已，底层问题出在房贷质量上。商业银行在收入上的歧视政策，已被检验过，是具有普遍正义性的政策。
人们普遍认为，加拿大央行在疫情期间增发了3000到4000亿货币是引发资产价格暴涨和通货膨胀的原因。这种说法也对，也不对。央行增发的货币是基础货币，到不了千家万户的手里。只有商业银行通过信贷增发的广义货币才能抵达家庭的账户。以加按为例，家庭要向商业银行申请，不能向央行申请。货币的增发分两个阶段的：央行增发基础货币，商业银行通过信贷增发流通中货币。商业银行增发的量，远远大于央行增发的量。达利欧的小视频《经济机器是怎样运行的》中提到了两者的差距，每100元流通货币中，基础货币是3元，商业银行通过信贷创造的货币是97元。英国央行行长莫文金在最近的一份报告中也确认，“私人商业银行体系印制了95%的广义货币“。商业银行虽然没有印钞票的权利，但却能通过信贷创造广义货币，而且能力和权力超级大。当然，央行创造的基础货币越多，商业银行派生性创造的广义货币也越多。
商业银行有这么大的权力，谁来制约商业银行呢？制约商业银行的是央行和银行监管当局。插手商业银行房贷政策的是加拿大金融机构监理办公室OSFI。现行的房贷审批原则B20和压力测试利率5.25%就是OSFI制定的，这个标准的制定参照的是各国央行松散联盟巴塞尔协议。马老师当年因冒犯巴塞尔协议被打倒，至今还没有翻身，可见这个协议的威力了。最近OSFI在其网站上公布了OSFI’s Annual Risk Outlook –Fiscal Year 2022-23，关于房贷部分的风险重检结果是需要关注Housingmarket downturn。这份报告明确提出要补充和修改现行B20，并在征求公众意见后执行。从这份风险评估报告内容来看，收紧B20的可能性是不容置疑的。待征求意见稿出台后，我们再进行解读。需要提醒各位读者：对收入的要求不会降低，只会提高；大家且贷且珍惜，不要随波逐流地观望，现在能贷到款的家庭不要错失机会。
在我们生活的社会中，人们普遍性地被各种分类器区分。银行就是一个重要的分类器。比银行更重要的分类器是学校，学校的门槛把人群分为受过教育和未受过教育的。这些大大小小的分类器给每个人贴上了不同的标签。银行使用的分类标签是“能还得起贷款的”，要获得这个标签，需要证明还款能力，证明自己配得上这个标签。我们普遍认为自己生活在消费社会，阶层地位靠消费能力划分，有钱人是消费能力最强的，没钱人是消费能力最差的。这种看法源自于，对GDP增长的追求，对消费能力最大化的追求，社会上普遍使用的分类器是按消费能力区分人群的，分配正义成了普遍被认可的正义。可银行偏偏不是这样区分人群的，银行分类器的设计是基于贡献正义，即，按照对社会的贡献区分人群。举个极端的例子，按照现行的加拿大房贷政策，50万以下的房产，首付5%即可，也就是说首付款可以低至2.5万，凭什么呢？凭的就是申请人对社会的贡献。申请人要想首付2.5万贷款买50万的房产，最低年收入需要12万，这样的申请人如果与其他人比消费能力则可能技不如人，但到了银行这里，被银行分类成贵宾，享受最低利率的优惠。这就是加拿大银行执行的贡献正义原则，也可以理解为收入至上原则。
我总是由衷地感到移民值得。其他行业我不是很熟悉，但对银行业却做了长时间的观察和思考。加拿大的商业银行没有信贷规模约束，没有倾向于国企的信贷文化，没有看得见的手来限贷，这里的房贷政策和授信文化打破了分配正义的政治正确，崇尚贡献正义，对努力工作诚实报税的家庭礼遇有加，让T4收入者不仅能获得更多贷款，而且感受到为社会做贡献的荣耀。
04收入与工作的C位不可动摇
“人类根本的需要是那些和我们共同生活的人对我们有需要。工作的尊严就在于锻炼我们应对这些需要的能力”——迈克尔桑德尔。
如果把工作只看成是为了申请贷款而做的一个把戏，恐怕是对其他工作者的一种冒犯。有人问我，自己开个公司，把存款打给自己的公司，再从公司转账给自己，能不能算收入。我在过去12年多的房贷职业生涯中，多次遇到这种伤害性不大，但侮辱性很强的问题。工作本身是一个伦理问题，在我们共同生活的社会中，大家应该为彼此做些什么。1981年教皇保罗二世在通谕《论人的工作》中说：“工作让人获得了作为个人的成就感，让人确实在某种意义上变得更像一个人；工作让人把自己最深的人类身份和国家的成员身份联系起来，并想要把自己的工作用来促进公共利益，与同胞携手发展。”1968年的美国总统候选人肯尼迪说，”失业意味着无所事事，意味着失业者与其他人是没有任何关系的。没有工作，对自己的同胞没有用处，实际上就成了埃里克森笔下的隐形人。“对于主动不工作的人，无论是富二代还是靠非居民不断给汇来生活费的人，与社会的脱离感是如何克服的，对我来说都是一个难以理解的迷。每个完全意义上的人，应该既是消费者又是生产者，既需要别人帮助，也可以为他人做出贡献。只消费，不生产的人，可能在日常生活中遇不到什么问题，但到了申请贷款时，就会遇到银行要求提供工作证明的尴尬局面。银行在受理贷款申请时，是依据贡献正义的标准给人群分类，要求出示能证明还款能力的纳税证明，这对习惯了分配正义的人来说无疑是一种冒犯。银行不接受消费上炫富的那一套，你开豪车，做头等舱，住六星级宾馆，whocares? 给我们看看你的报税记录，看能否通过B20和压力测试。
疫情给加拿大的工作伦理做了一次洗礼。封城开始的时候，很多人去领CERB，非常欢快地享受疫情假期。CERB发了19个月，期间有人打电话问我，领了这么长时间的救济，这笔钱应该就算成收入支持贷款申请啊。我经常需要找些心理学书来读，主要是给自己疗伤，看到某些同胞的逻辑，我只能逼着自己求医问药，以免精神错乱。CERB最高的时候每月发2000，只要伸手就给。这让很多人尝试了一下退休生活，因为社保的退休金就是这个水平。救济断供时候，大多数曾经躺平的人，又翻身下地，直立行走了，虽然救济款是不劳而获的，但实在太少了。经过这次疫情，很多人认清了福利救济的本质：仅能维持生存状态。于是文章开头的情景发生了，躺平的人重拾工作伦理，积极工作和努力奋斗起来。
在这个物欲横流，给了超级消费者太多荣耀的年代，很难听到恢复生产者尊严的呼声。好在手握重要决定权的商业银行，为生产者恢复了名誉和地位。每一笔贷款都是自下而上的微观决策，贷款给谁不需要民众投票，只需要商业银行根据优绩主义找出在贡献上突出的、诚实交税的人获批贷款。通过信贷，增发货币给这样的家庭，以资褒奖。
有些华人移民对加拿大的授信文化感到难以理解，不明白为什么银行非要看工作收入来决定是否贷款。在银行看来，收入和工作体现的是一个人是否被需要，如果不被需要，就没有稳定的收入来源，就难以保证贷款的偿还。薛兆丰教授曾总结过工作三要素：兴趣，价值和能力。做自己有兴趣的事，一份工作，做得最好的顶尖高手，都是极度热爱这份工作的那几个疯子；做有价值的工作，不仅给自己带来回报，同时也为他人服务，不被需要的工作，没有价值；做自己能力所及的工作，能力不及的工作会非常压抑，总想跳出老鼠赛跑。我认为自己在加拿大找到了自己的使命，不仅热爱，而且胜任，更重要的是为自己的家庭和客户创造了价值，虽然在国内时也是在银行业工作，但没有使命感和满足感。
银行对申请人收入的要求符合优绩主义原则，像高考录取一样，跨过分数线就行。但分数线在各个地区不一样，主要是因为各个城市的房价不一样。同样收入的家庭在小镇可以贷款买独立屋，在大都市可能只能买个CONDO。房价高的城市，分数线也高，这并不是银行的标准不统一，只是因为房价差别较大。你所在的城市房价，如果你今天能通过银行的压力测试，明年就不一定了。所谓的被房价pricedout是指，你能批到的贷款加上首付，在你要生活的城市已经买不到房子了。有些天真烂漫的人总是自我感觉收入还不错，买不起房子是房价的错，房价会降到自己的收入买得起的水平。有这种想法的人，需要酒神狄俄尼索斯的帮助，永远不要醒过来，一旦醒了会很伤心。别人在把墙缝里的资金都挤出来买房的时候，你在酒醉，你能怨别人吗？
结语：
有些人用显微镜看当下的市场，分析涨跌，预测利率，观察别人的所作所为；有些人用后视镜看未来，分析2017年与今天哪些地方相似，哪些地方不同，上个月哪类房子成交了多少。2017年没买房的人有100个理由，觉得房价高啊，到了2018年房价降了，又找了100个理由，觉得房价还能跌啊。一晃儿，2022年了，还在找不买的理由。不买的人，是在寻找风险；买了的人，是在寻找化解风险的方法。没有一天，这个世界是确定的，没有突发事件的，没有悬而未决事项的，如果你要等俄乌战争有结果，加息有了尽头之后再买房，那么等来的可能是更多更大的不确定事项。房产流动性问题被污名化，妖魔化久矣，甚至影响了当下的房产交易。我觉得自己是加拿大优绩主义的受益者，有责任和义务帮读者分清楚，什么是事实，什么是混淆视听和中伤。无论房地产市场如何变化，利率如何涨跌，我们抓住下面7项确定的事实和趋势来做判断即可：
一加拿大的房价是长期上涨趋势
二加拿大房产流动性取决于借款人的收入
三借款人的贷款能力取决于收入和自住房债务的多少
四工作和收入在加拿大的生活中占据C位
五房价是高收入家庭决定的，不是平均收入决定的
六僧多粥少，贷款政策只会越来越紧，贷款只会越来越难
七房产继续向少数家庭集中
普遍原则解决不了具体家庭的具体问题。每个家庭只要诚实地面对上述7点事实和趋势，就会找到自己解决问题的方法。衷心希望每个华人家庭都能找到生活在加拿大的意义，做能消费且有贡献的社会成员。融入主流，不是不吃中餐了，学着吃西餐，而是理解主流的文化，尊重主流的公序良俗，符合主流的优绩原则，否则就会有受害者心态。加拿大的每一条雪坡都很长，只要方向正确、有耐心、明事理就能积小善为大善，善莫大焉；积小财成大财，福及子孙。
作者微信：14168805089
