最近参加了一个房产投资的论坛，见识了各种各样的地产投资思路。推倒重建，大规模装修，实现房产强制升值；买楼花，以小博大，依靠市场动能进行懒人投资；寻找价值洼地，从市场定价错误中获利；以及用一处房产招租多名租客，长短组结合，靠管理房产和租客生财，等等。的确，上山的路不止一条，条条大路通罗马，每个人都认为自己找到的地产投资之路是通往山顶的捷径。富爸爸系列丛书中的《房地产投资指南》，也是一个房产投资万花筒，介绍了通过买地分地块赚钱，零首付在拍卖房市场淘金，投资翻新小型公寓，以及修建并持有商业物业等等方式开展房产投资。这些眼花缭乱的地产投资方式，对于我这个拿T4工薪收入的人来说，大多属于心向往之，行必不能至。回顾我自己在地产投资上的心路历程，我认为只有用种树的思维进行投资才可行，与我情况相同的朋友，也行必能至。
贝佐斯问巴菲特：你的投资方式这么简单，为什么其他人学不会？巴菲特回答说，其他人不愿意慢慢变富。多么心痛的领悟，捉急变富，反而欲速则不达，是巴菲特以降所有人的通病。我们不奢求如巴菲特一样富甲天下，只求用慢慢变富的思想，让自己能够平衡一生的收入，实现退休生活软着陆，即可。追求地产投资正现金流的投资者，是当下收入不足，寄希望于靠租金补助当下收入，他们的目的不是平衡一生的收入，而是为了提高当下的收入。追求房产买卖利润的投资者，渴望早日积累起财富，然后躺平。这两类投资者，希望通过地产投资立竿见影地变富，而不是慢慢变富。就像巴菲特说的，不想慢慢变富的人，通常发现自己不仅快不了，也富不了，反而越来越焦绿地变成了韭菜。
加拿大是一个适宜慢慢变富的国家。在加拿大找风口，希望被风吹起来，绝对是找错了国家。网上有篇华人在加拿大地产投资惨痛教训的文章，作者住在温哥华，获悉政府要在某地修建基础设施，于是卖掉了北京的房产，买了两处超出自己负担能力的房产，静候风起。结果政府换届，基建项目取消，发财梦碎。加拿大是个发达国家，即，developed country，不是developing country，人们多大安于现状，行政体制僵化，官府从未把拉动经济作为己任。在这种大环境下，后来的新移民，想要积累起个人财富，就需要在存量财富中争一杯羹，指望创造增量财富则希望渺茫。看清这个大环境，才能中心平气和地接受慢慢致富理念，利用现有的成熟环境和游戏规则，找到慢慢致富的道路。
01 早日埋下种子
早在1999年的时候，我被中行派到香港的南洋商业银行实习，同组的小曾是来自福建的香港人，年纪不到30岁，名下已经有两处房产了，但自己却在与其他人合租。他的两处房产全部出租，其中一套是与姐姐联名买的。他告诉我，香港人很早就开始“供楼”，他买房并不算早，也是后知后觉地从同龄人那里学来的。当时是中国房改的第二年，我只有29岁，我的家乡哈尔滨还相当闭塞，没有人谈论买房子的事儿，所以完全无法理解小曾为什么这么做，难道买房子不是为了住，而是用来租吗？1999年的香港，回归两年来，房价一直在跌，一方面是人们对未来缺乏信心，一方面董先生扬言要填海造地，建公屋打压房价，所以香港的房价从1997年到2003年大幅下降了70%。小曾为什么买了房子自己不住，为什么房价下跌了还不卖？这些问题困扰了我很多年。
我是2004年被外派到中行纽约分行工作，2005年来加拿大短登，随着必须来加拿大长登的最后期限的临近，买房问题逐渐浮出了水面。纽行信贷部有位经理据说在长岛住大豪斯，于是我就去问他，买房有什么要注意的，他眼睛都不眨地回复了我两个字——“早买”，我居然还信以为真了。
多年以后才明白，我潜意识里受到了这两位同事的强烈影响——买房根本就不是时机问题，也不是地点问题，而是时间问题，“早买”是唯一买房的诀窍；买房不一定是为了住，也可以为了租。
小曾之所以没有在买房时机上犹犹豫豫，是因为对香港有信心，起码不相信老董能祸害得了香港房价，所以依然选择早买。他没有自住，说明自己负担不起自住的成本，所以把房产都租了出去。我把买房上车之后自己不住的情况称为“单腿上车”。目前多伦多的移二代也开始使用这种方法，工作过了试用期就在父母的支持下买房出租，而不是自住。负担不起，就大大方方承认，不丢人。很可惜，有些上车早的人，却买了自己负担不起的房子住了进去。这些人的共同特点，要么是分租地下室，要么因自住房债务过大，无法进行房产投资，被自己的虚荣心死死地困在了原地。因此，掌握了早买的诀窍还不够，还需要注意可负担性，起码不能为了活给别人看，扛着一笔巨大的房债，寸步难行。房子虽好，不可贪大，有多大的脑袋，就带多大的帽子，否则会很不合头。
种一棵树最好的时机是10年前，其次是现在。但不要种一棵自己负担不起的树。
02 开发杠杆资源
房产，被当成消费品的时候，使用杠杆能实现提前消费。房产，被当作投资品的时候，杠杆能实现用别人的钱赚钱的作用。总之，只有利用杠杆，才能实现早买的目标。当杠杆起到提前消费作用时，杠杆是一种负债，要靠税后收入来偿还；当杠杆用于购买产生租金收入的投资房时，杠杆起到的作用是用他人的资金买自己的资产，他人的资金被成为OPM，other people’s money。李笑来在他的书里曾描述过一位朋友向他复述MBA课程主要内容的时候，李笑来脱口而出地总结到：MBA课程，就是教人们如何用OPM 赚钱啊。他说的没错，用别人的钱赚钱，就是现代工商管理的核心内容。
想要用别人的钱赚钱，需要开发杠杆资源。在加拿大有T4或T4A收入的家庭，天然具备取得杠杆资源的条件。但这个人群很少主动改善自己的财商水平，分不清债务和杠杆。富爸爸系列丛书把工薪阶层归类在E象限，即，替别人打工，替资本效力的人。打工族天然对负债充满恐惧，而资本家却对借钱生钱了如指掌。久而久之，用存款赚钱，和用别人的钱赚钱的区别就显现出来了。我虽然写了这么多文章，介绍借钱生钱的逻辑，但对于工薪阶层的很多人来说，依然没有实际效果。不敢用OPM 赚钱，依然是症结所在。在一个存量财富巨大的国家里，钻营政策变化产生的风口是一件吃力不讨好的差事。踏踏实实，利用自己的T4/T4A收入，从银行取得杠杆，在别人卖房的时候，把存量资产写入自己名下，才是工薪族的努力方向。
对于债务管理问题，工薪族不必太纠结，去银行申请投资房贷款时，银行就会对债务承受能力做出评估。如果银行同意贷款，说明按照公允的风险评估标准，你的家庭现在就具备风险承受能力，不用管各种市场噪音，入市买买买即可。如果不能贷款，一定要找到原因，否则一辈子也学不会如何用OPM赚钱。人们之所以对房产投资感兴趣，一个重要的原因是这种OPM利率最低，甚至剔除通胀后的实际利率是负利率。
有人一直和我争论，买楼花还是买二手现房哪种投资回报更高的问题。在我看来，没有使用OPM进行的地产投资，都不是地产投资，而是一种集资，买楼花是靠时间和市场动能获利的方式，而不是靠OPM获利。买入楼花时，定金是有机会成本的，这个机会成本就是买二手房的收益。买入二手房，立即就会有OPM进入，立即就会有租客帮忙还款，在持有房产期间，还有加按的机会。买楼花的机会成本如果是70万，而买楼花赚了50万，那么在考虑了机会成本时，楼花投资就是亏的，亏就亏在从买了楼花到交割的7、8年期间，没有OPM帮你赚钱，没有加按的机会。其他任何形式的，无需贷款的地产投资，也都是集资，与金融资产投资无异。
获取OPM 的过程，就是财商的学习和提高过程，就是在上MBA课程，虽然没有文凭，但有财富作为奖励。讲一个犹太人种树的案例看看怎么用OPM种树。一位犹太人开发了一个小岛作为高档度假村，开业后门可罗雀。于是他想了一个办法，在度假村广告上说，来岛上度假的人，自己买树苗自己种纪念树，度假村提供种树工具和植物园，结果呢他没花钱就给岛上种满了树，而且种下纪念树的游客也成了回头客。这就是MBA课程里的一个案例教学，如何用别人的钱赚钱。
03 尽量多种几棵树
房价不会涨上天，房价上涨一定会受到负担能力的制约。如果你希望一个房子每年涨10万，连续涨30年，这种想法显然是不切实际的。但你可以买10套房子，每年每个房子涨1万，这是完全可以实现的目标。把购买多套房作为房产投资目标，比孤注一掷把退休后的生活保障压在唯一一套自住房上，要更加靠谱。
押宝式房产投资存在很大弊端。目前比较流行的押宝式地产投资有两种：1.穷爸爸式，不断换更大的自住房，因为卖掉自住房没有资本利得税，很多人以此作为以房养老的手段，事实证明并不可行，疫情期间卖掉自住房去DOWN SIZE的人很少，因为不敢住养老院而且所有房产价格都涨了，卖了自己的房子其他房子也很难负担；2. 不断买卖房产，而不持有的人，例如，装修翻建，赚的是辛苦钱，而不是借力OPM赚钱，对于拿T4/T4A收入的家庭来说只能心向往之而身不能至。地产投资，最大的优势是投资回报的确定性，以及用OPM赚钱的杠杆效应。只有长期持有，才有机会不断加按房产，不断以房产为抵押借入更多OPM，进而购入更多房产。对于没有稳定T4/T4A收入的家庭来说，加按就不可能，所以被迫不断买卖，看似是一个积极的地产投资者，其实是熊瞎子掰苞米，一份以翻建和倒卖为生的工作而已。
在借款能力允许范围内，尽早购入多套房产，哪怕是CONDO等看似持有成本比较高的房产类型，也比坐而论道地陪跑强。房产价格，由两股力量支持，1是居住需要，2是货币现象，新移民增加的数量比新房落成数量大，就会推升房价；政府印钞数量比人们创造的财富更多，货币就会流入资产，而加拿大人比美国人更愿意把手里的钱放入房地产，无论政府印钞的初衷是什么，钱只要印出来，人们怎么花就不是政府说了算了。只要有人口持续流入和政府超发货币的雨露滋养，小树苗，也会一天天长高，不需要买入一棵大树。
说到加按，很多从未尝过加按滋味，却不断倒卖房产的人们心里很不是滋味。不能加按房产，锁在房权里的资金就拿不出来，也无法在持有房产的同时还能再购入更多房产。反对加按的声音，从未中断过，但我觉得那些声音不是反对而是嫉妒。银行按照严格的压力测试评估借款人能否加按的时候，就是在为申请人做免费的风险评估，银行一旦放行，则更多的OPM就被申请人从房产中拿了出来。持有多套房的能力，其实就是加按房贷的能力，很多不具备加按能力的家庭对此充满了羡慕嫉妒恨。通用的，普遍被大银行放行加按申请的家庭，是自住房债务低于2.5倍年收入的家庭，这不是某一个银行的政策，而是普遍使用的风险评估做法。要想持有多套房产，慢慢养大自己的多棵小树苗，加速偿还自住房贷款是个捷径。自住房债务越少，名下的小树苗越多，持有多套房就越容易。我在《为了平衡一生的收入我们被迫投资》系列视频中称，当可以加按第一套投资房时，就是滚石头下山的时候，此后购入的房产首付都是银行给的，再不用攒首付了。
04 静待结果
当房价只有人口增长这一项推动力时，大多伦多地区的房价涨幅在过去30年里平均每年涨8%，对于首付20%的投资者来说，每年投资回报率为40%，即，8%的5倍。在过去一年里，由于政府过量补助造成了货币大量超发，房价上涨又增加了一股强劲的推动力。央行在疫情期间高价收购了4000亿各类债券，卖出债券获利的投资者中，有一部分人转投了房地产，这些从资本市场中流出的资金，一条街一条街地点燃了房产价格。除了央行印钞之外，政府的疫情补助可以说是功不可没，以2020年第二季度为例，私营机构因封锁减少的雇员工资支出金额只有200亿，同期政府发出的疫情补助却高达700亿，过度补偿3.5倍之多。疫情补助经济审查不到位，给了道德底线较低的人可乘之机。无论什么原因，疫情爆发之后人们都渴望住更大的房子，恰好政府来帮忙，房价就坐了火箭。其他国家情况也类似，加拿大与美国相比，加拿大的通胀水平低于美国，但房价上涨幅度却高于美国，加拿大特有的这种“房价通胀”，即，housing inflation 被反对党们戏称为JustinFlation，“贾斯丁通胀”。不管是什么通胀了，恭喜地产投资者们，你们是加拿大通胀的最大收益者，尤其是大多地区的地产投资者，过去一年大多伦多地区房价涨幅30%，如果首付20%，5倍杠杆，过去一年的投资回报率高达150%！！！在这个特殊的一年里，大部分地产投资者跑赢了巴菲特。
从上面投资回报的计算来看，首付越低，杠杆越大，投资回报率越高。加按就是不断提升杠杆，否则杠杆水平会随着每月房贷还本付息而下降。加按的结果有两个，1.从房权里套现资金用于其他投资，2.负现金流更大了。关于负现金流问题，和我有不同观点的人就更多了，尤其是除了地产投资以外，再无其他场外现金流的人，因为他们要靠房租的正现金流买菜买肉，正现金流是他们的生命线，所以绝不肯接受我的观点。忍受负现金流是有回报的，1.净租金利润减少，可以减少应纳税额；2.提升杠杆水平，提高资金使用效率，保持高投资回报率。不能忍受负现金流的人，没有享受这些回报的机会。有人说，我买个房子做投资，总不能“亏”吧，呵呵，负现金流可不是亏损，而是首付款的分期付款。获得银行批准首付款可以分期付款，是一项荣誉，因为只有场外现金流强的人才有可能获得批准。
虽然投资回报率让人欣喜，但只要兑现了投资回报，政府就来分享投资成果了。出售投资房需要缴纳资本利得税，同时面临一个套现的资金投资什么的问题。加拿大在贾先生的领导下，能把通胀体现到房价中，我想任何国家都做不到。地产投资者成为疫情大赢家，纯属加拿大特色，我认为，投资这事儿咱们不远求，就紧紧团结再贾先生周围，让房价再涨一会儿。第一代华人移民，还没有到卖房的时候，现在的投资策略就是：不空仓，不换仓，手里的房产坚决不卖，只要有能力就加按，然后买买买。如果把投资房产比作种树，那么租金就是果实，树干要等到树长成再砍倒出售木材，还是小树苗的时候就砍倒，有些杀鸡取卵。
长期持有多套房，并不断加按，一直加按一直爽，加按能力就是地产投资能力。地产投资是凭能力的投资，不是凭运气。没有加按能力的人，认为我鼓励大家加按是为了多做贷款，随他们去吧，如果这些人有加按的能力，就不会熊瞎子掰苞米了。把房子卖了就失去了加按的抵押品，买楼花根本没有加按机会，加按是房产投资的发动机，没有发动机的，都是手推车。T4/T4A的家庭，交的税不能白交，化悲痛为加按能力，你就是赢家。不要被今年房价上涨30%这点儿小成绩搞得自满了，更不能卖投资房，印钱还没停止呢，房价还会继续涨，加按的基础就是房价不断上涨，只要有加按投资房的机会就加按，同时一定要努力加速偿还自住房贷款。很多家庭自住房贷款的月供就是家里的最大一笔负现金流，自己却蛮不在乎，还斤斤计较投资房的负现金流，其实所有的负现金流都是你自己扛，左肩膀和右肩膀的区别而已。如果一个投资房负现金流500，自住房贷款月供4000，全家的负现金流是4500，还清自住房贷款之后，还可以再扛8个负现金流500的投资房，每月负现金流还是4500。银行是以家庭为单位看负现金流承受能力的，而不在乎哪个房子负现金流更大。
地产投资静待的结果是什么呢？退休前持有6套以上投资房，还清自住房贷款，退休以后，需要释放投资房正现金流的时候再出售一处房产，甚至两处，用租金来平衡一生的收入。到了那个时候，我们会明白，今天承担的负现金流，值得，我们移民到加拿大，值得。
结语：
在加拿大做地产投资具有天时地利人和优势，大量存量财富等待我们去挖掘和持有。加拿大的地产投资是一个正和游戏，不是零和游戏，早买的人都是赢家，相对于还没登陆的新移民，现在的居民，只要买了就是早买，就是赢家。投资具有竞技性，但地产投资的竞争并不激烈，因为比拼的是借款能力，加按能力，偶尔市场上出现这方面能力都很强的人同时抢一个房子的现象，但这也说明房产正在成为人们争夺的优质资产，买的人多了，尤其是长期持有的人多了，卖的人少了，房价会相应稳步上升，对所有地产投资者都有利。有加按能力的人，可以跑赢旱地鳗几条街，我们不必垂涎装修师傅们赚的那些钱。加拿大人有85%认为买房是一项好的长期投资，而这个比例在美国只有43%，相差一倍。按照罗伯特席勒《叙事经济学》理论，众口铄金的资产会受到追捧，资产价格具有更强的抗通胀能力，能长期持有房产的家庭在加拿大占尽优势。
每年的12月31日是很多银行加速还款的截止日，希望自住房贷款余额依然很高的家庭，能克制购买RRSP和TFSA的避税惯性，加速偿还自住房贷款，因为这么做才是提高借款能力的最佳途径。
过去一年里，感谢大家的关心和厚爱，该得的荣誉我都得到了。只是希望我的读者，观众，客户，不要与倒卖房产或整天琢磨如何破格获取房贷的人，在一些微信群里吵架，赢得辩论远没有赢得财富重要，我也不是玻璃心，早已看淡毁誉，让从不同途径上山的人们去说吧，我们自己坚持长期持有，持续加速偿还自住房贷款，不断加按投资房就行了。明年政府还会不经审慎经济审查地发钱，拿T4/T4A的朋友们要保持良好的心态看待此类转移支付，我们自己拿起杠杆抵御通胀，不等不靠，也能成为疫情的大赢家。祝大家投资安全，新年进步，身体健康。
红雨 2021年12月末
房贷借款能力计算公式
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