“房产价格是一定会降下来的，只是早晚而已。房市是有周期的，现阶段无疑是房价高点，只是高点能持续多久的问题。”我在油管上的一段讲座视频下面，有位网友留下了这样一段评论。从我2008年移民到加拿大以来，这种声音就不绝于耳，而房价却完全不理会此类判断，就像龙卷风根本不管你家房子是不是结实一样，照样呼啸而过。
“交易量已经下跌了，房价紧跟着就会下跌。”一位股评艺术家是这样对着房价念咒语的。
“利率涨了，房价一定大跌。”2017年7月到2018年底，加拿大央行把隔夜利率从0.25%一口气加至1.75%，可人们看到的却是CONDO 价格一路飘升。
“房价涨得太高了，政府一定会出手的。”2017年安省政府出台了非居民炒房税NRST打压房价，2018年银行监管当局出台了高压测试政策，可房价在疫情期间和之后又像脱缰野马一样冲破了藩篱。
人们为什么执拗地认为房价一定会降呢？不是说好了房地产是有周期的吗，怎么会只升不降呢？原因有四个：1、如果人口不增长，房地产市场本应该随着经济周期的起落，表现出价格涨跌，但很遗憾，加拿大是移民国家，人口净增长长期超过新建房屋的数量，在大都市区这种矛盾尤为突出；2、房价是债务和货币推动的，2009年至今的12年来，加拿大只有QE扩表，增发货币，没有缩表减少货币发行，同时加拿大商业银行贷款审批政策保守，房贷债务非常健康，从未出现债务大面积违约并导致房价大跌的情况；3、投资渠道狭窄，房地产成为了投资工具；4、部分家庭以自己的能力评估别人的买房能力，一直误判房价走势，自欺，导致一误再误买房机会，使房价变得高不可攀。
01 人口，就业与房价
菲莎研究所对加拿大2001年到2019年这20年来加拿大的大城市人口、就业和住房情况做了一项研究，报告名字是Job Creation and Housing Starts inCanada’s Largest Metropolitan Areas。这份报告特别对多伦多和温哥华做了专题研究，结论是这样的：多伦多和温哥华就业每年增长速度4%，人口每年增长速度1.8%，就业增长速度是人口增长速度的2倍，就业机会吸引了人们落户在这两个都市圈，每年新增就业20万个岗位的同时，这两个城市每年的新开工房产却只有5万多，没有跟上就业增长的速度。多伦多和温哥华房价过快上涨，其实是就业机会多惹的祸。
有人请教大学教授，毕业之后去哪个城市找工作最容易，教授说“去房价和租金最贵的城市。“虽然是个网络段子，但能够说明，全世界都一样，就业机会多的城市，房价最难负担。大城市有着各种各样的就业机会，如果夫妻俩，有一个人是学地球物理专业的，想找份专业工作，无论另一个人是学什么的，恐怕都得全家来大城市找工作，这就是大城市工作机会导致人口高度集中，住房总也赶不上就业机会增长速度的原因。
过去5年，加拿大草原省的工作机会增长速度明显放缓，同时，温哥华的新房供应量有所提高，房价比多伦多涨速慢，所以石油城有很多人选择了去温哥华定居，我的客户中就有，在卡尔加里工作，却选择了在温哥华定居。大多伦多地区，疫情以来周边城市房价暴涨，让很多人已经完全丧失了在多伦多乃至周边买房的机会，因此疫情之后，一些人选择了主动迁出安省。房价本身就是对居民综合能力的一个筛选，在房价持续上涨的过程中，要么跟上，要么被迫出局。在房价方面，的确存在着社会达尔文现象——优胜劣汰。
房价不仅有淘汰作用，同时也有帮助人们实现财富跃迁的功能。十年前买房的技术移民，现在不会觉得换房很难，甚至有很多家庭已经开始做房产投资了。后来者，年复一年地推动房价不断上涨，先来者优势非常显著，只要早买，就能抢占先机，在工作和投资两条时间线上扩大优势。有些新移民登陆之后，不工作，不买房，选择了读书，如果房价每年涨6万，机会成本在4年后就是24万，这还没算学费和生活支出，选择生活在大都市，全职学习的总成本非常巨大，不是一般家庭能承担的。
如果一个家庭选择在大都市落脚，主要原因是为了就业，那么房价上涨的机会成本，必须被考虑在财务决策范围之内。过去6年，GTA房价每年平均上涨8万，如果决定推迟一年买房，就需要考虑这个财务决定是否真的明智。
02 货币发行与优质房贷债务
21年前，日本人发明了一种由央行大规模购买债券，打压长期利率的货币政策，起名叫量化宽松政策，简称QE。这一发明让日本至今央行利率趴在1%以下。12年前，美联储接过来日本人的发明开始搞QE，作为美国大哥的小兄弟，加拿大紧随其后。本来说好了，要和美国一起结束QE，在2017年开始去杠杆，结果美国人在2018年就中途退场了，加拿大坚持到2019年初，也坚持不住了，到疫情爆发，两国就又一泻千里地回到了QE的老路。本次QE规模更加凶狠。不仅如此，美加两国同时还执行了MMT，即，功能性财政政策。通过QE大量购买债券只能在金融市场上释放现金，但政府没钱花，疫情撒钱指望不上QE，所以政府直接从央行账户透支，用于救灾，这种财政部从央行直接透支的做法被称为MMT，Morden Monetary Theory，翻译过来是“现代货币理论“，而其实这是一种财政政策，克鲁格曼把MMT 称作为”功能性财政政策“。政府在疫情期间从央行透支的钱，要么用增加税收的方式还上，要么转成国债，留给子孙后代去偿还。注意，疫情以来的印钞，是开了两台印钞机，一台是QE，一台是MMT，实属恶性印钞，但至今没有出现恶性通货膨胀，说明货币大多流入了资产，要么是金融资产，要么是房地产，总之没有多少用于消费和生产。房价如果不被推高，物价就得被推高，政府选择哪个，一目了然。
加拿大居民的债务问题总是受到诟病，好像加拿大人已经过度借贷，难以偿还了，而且都是房地产债务，房价一跌这些人就都破产了。有一种算法是说，加拿大人的每月债务与可支配收入的比例为170%。看着这个数字，人们的第一感觉就是，真高啊，第二个感觉就是，这怎么可能呢？真相是这样的：高收入的40%人群，借了70%的债务，低收入的60%人群，借了30%的债务，一平均就出现了收入不够还债的情况。债务的真实情况被媒体小编给扭曲了，所以看不懂。
再来看一下房贷质量。加拿大银行家协会每月公布房贷违约率，最新数据是2021年7月的房贷违约率，全国平均为0.18%，即，1000笔贷款中有1.8笔逾期3个月未偿还，而安省的贷款违约率为0.07%，即，1万笔房贷中有7笔出现了逾期3个月未偿还的现象。美国今年第二季度的房贷违约率是2.5%，是加拿大的14倍。最近20年，加拿大房贷最高的违约率为0.45%，出现在2009年11月，次贷危机最深重的时候。可见，加拿大商业银行有多保守。整天盼着房地产崩盘的人，看到这些数据恐怕要失望了。
03 加拿大版三国演义
瑞•达利欧曾公开批评，QE政策是拉开贫富差距的大规模杀伤性武器。央行通过公开市场大量购入债券，释放现金的过程中，主动成为了金融市场上最大的买家，让原来持有债券的人获利颇丰，这些人在债券市场上套利之后，又买入股票，进而推高股票价格，又赚了一笔。原来手里没有债券的人，成了输家。很显然，大量持有金融资产的人，在QE环境下，无论持有股票还是债券，都成了赢家。债券价格被推高之后，债券收益率相应被压低，同时，股票市价被央行释放出来的现金推升到了新高度。现在，很多人投资者，手握现金就是不敢进场，因为金融市场已高处不胜寒，只要债券收益率升高，有可能出现债市和股市被双杀的局面，而这个局面在今年4月已经出现过一次了，再次出现只是早晚的问题。加拿大的富人在疫情后，确切地说在QE之后更富了，成为了QE受益者。
加拿大政府在疫情爆发之后的慷慨，有目共睹。整个疫情期间，政府发出的补助款，是私营机构工资支出减少金额的2倍。这些钱是从透支政府在央行的账户来的，即，以MMT形式获取的。这些钱给了谁？反正我和我的同事们，疫情期间一直坚守工作岗位的人一分钱都没拿到。至今，疫情爆发19个月之后，MMT政策的收益者还有160万之多，而疫情造成的就业岗位下降数量只有300万个，据统计，9月份加拿大就业人数已经恢复到疫情爆发之前了，肯定有人一直在吃空饷，这些人是MMT的收益者。
还有一部分人，构成了加拿大三国演义的第三方，比如我自己，既不是QE的收益者，也不是MMT的收益者，为了让财富不被货币大水冲走，只能靠自己投资来自救了。如果把加拿大人口按收入分成5份，高收入的40%人口，收入占比为67.5%，而缴纳税款的比例则高达77%；低收入60%的人口，收入占比32.5%，缴纳的税款比例只有23%。加拿大的累进税制让努力工作的人看似吃尽了苦头，但好在房贷政策偏向高收入人群，40%高收入人群债务占比70%，终于可以让高收入家庭心理平衡一些了。今年感恩节，有群友说，我们最应该感谢加拿大的低利率，我完全赞同。
加拿大的三国争霸局面，还会持续下去，NDP还在闹着要延长疫情福利；加拿大央行目前每周依然购入20亿债券；高收入家庭地产投资不能停。谁也别羡慕谁，都是为了自己家庭的未来，各自努力吧。
04 噪声中的自欺者
丹尼尔·卡尼曼，被誉为行为心理学之父，主要研究领域是人类误判心理学，最近他的新书《噪声》广受关注。卡尼曼在书中把人们的决策分为两类：单次决策和重复决策。要不要参军，和谁结婚，这种非常罕见的决策被归为单次决策，如果一辈子就买一套房子，当然也属于单次决策。做单次决策的人，与做重复决策的人，有一个很大的区别，就是分不清噪声和信息。互联网时代，信息爆炸，人们不是缺少信息，而是缺少筛选信息的能力。文章开头提到的那个认定房价一定下跌的意见，到底是噪声还是信息，对于做单次决策和做重复决策的人来说是不一样的。买了多套房的人，一看就知道什么是噪声，什么是信息。于是出现了我所观察到的一个现象：越是不敢买房的人，越买不到房子；越是经常买房的人，越买越有信心。
凯文·希姆勒在《脑中的大象》一书中揭示了一个现象：欺人者自欺，以欺人。人类有故意隐瞒真实动机的自然倾向，比如，自己觉到房价太高，买不起了，于是告诉别人，房价一定会降。欺人者，必须先自欺，才能去欺骗他人，否则骗人的话说不出口。“大象”这里指的是真实动机。人们有一种本能，就是在对外表达的时候，故意绕开自己脑中的大象。当内部信息与外部事实发生冲突的时候，人们就启动了自欺模式。例如，家庭年收入4万，在GTA是很难贷款买房的，这个年收入4万，就是内部信息，别人不知道，只有自己知道，而外部信息是GTA平均房价已经涨到了100万，银行压力测试利率5.25%，自住房最大贷款金额是年收入的5倍，投资房贷款金额是年收入的5倍减自住房余额，等等。当一个人的内部信息与外部事实严重冲突的时候，这个人就开始自欺了，虽然是一种自我保护的本能，但表现形式却是欺人，告诉其他人，房价会跌。
噪声，可以安慰自欺者，同时，自欺者也会发出噪声来欺人。噪声中的自欺者是幸福的，不要打扰到他们。
结语：
上文所说的“高收入家庭”，指的是家庭年收入13.9万以上的家庭，占加拿大家庭总数的40%。这些家庭缴纳了77%的税款，同时借了70%的债务，他们大多没有从QE的货币政策和MMT的财政政策中获益，但他们当中进行房地产投资的家庭，却从低利率和先来者优势中获得了应有的财富。房产，在我们生活中的地位，依然重要和不可或缺，甚至又回归到了百余年前所代表的财富和阶层属性。视房产为粪土的人，也被房产如此对视。对房价的误判，诅咒，都改变不了我们生活在加拿大这个移民国家，私有产权神圣不可侵犯，银行支持房产投资，政府税收鼓励地产投资者的这些事实。房价，不会为个人好恶做任何改变，只遵循经济和市场规律。加拿大版的三国演义中，三类人群各得其所，而资本主义国家中社会关系的本质是，通过个人奋斗，创造和积累财富，以实现社会的共同繁荣。创业者利用资本和创新来创造就业，同时积累个人财富；地产投资者利用自己的借款能力和先来者优势，为后来者提供可租的居住场所，同时积累个人财富。高收入家庭，如果只是一味地抱怨交税太多，甚至受到低收入人群发出的噪声影响，一会儿担心加息，一会儿担心政府打压房价，患得患失，就会错失先来者优势，付出巨大的机会成本。在房产投资方面，华人移民觉悟得稍晚，但正在奋起直追，我能看到大家的努力，也为取得成绩的朋友感到高兴。噪声不会停，我们需要有冷静客观的头脑，推迟满足感的毅力，以及为自己创造美好退休生活的行动力，在这个实际负利率的环境中保全和增长自己的财富。
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