这个题目是一位电台记者给我出的。在加息停止，并开始降息之际，可能很多人都有这个疑问。
上期，6月24号的文章中，我认为7月24号继续降息0.25%是大概率事件，果然命中。提前一个月准确预测，回头看是很容易的事，但6月5号降息0.25%之后，很少有人敢在公众场合预测7月24号还能降息0.25%。之所以这么笃信，是因为我认为去年的两次加息都是错误的，而且已经对加拿大经济造成了极大破坏，加拿大央行急于改正错误，所以才会连续降息。当然，上一篇文章中，我只分析了政治压力，并未着重分析两次错误加息对加拿大经济造成的影响。过度加息，overshoot，最大的恶果就是让脆弱的就业市场急剧萎靡。地产投资，需要贷款支持，贷款能否获批取决于收入。就业情况恶化，削弱了家庭的借款能力。同时，过高的利率迫使很多家庭开始去杆杠，甚至一心扑在减少债务上，无暇顾及投资计划。加拿大地产投资适合谁？答案是：适合所有人。合格的地产投资者是消费债务低，且收入能够达到银行贷款标准的人，每个人一生中都会有一段时间适合做地产投资。
收入不平等这个问题，已经被滥用到了各个领域。我接受的说法是美国经济学家托马斯·索维尔和薛兆丰教授的看法，即，当你说两个人收入不平等的时候，要比较这两个人一生的收入，而不是这两个人某一个时点上的收入。一个人在25岁和52岁时候的收入很可能是不一样的，拿一个25岁年轻人的收入与一个52岁中老年人的收入比较，并认为这两个人收入不平等，是没有任何意义的。同理，我们不能说谁更适合做地产投资，只能说，适合地产投资的条件是什么，符合这些条件的人都是适合的。每个人在自己的一生中总会一些时候是适合地产投资的。就像索维尔的研究表明的，50%的美国人一生中都有一定时间收入可以排在前10%。我观察的情况是，很多人不幸错过了自己适合投资房产的时期，从此变成了恨房者，盼跌派，把诅咒房价当成了余生的消遣。在生命周期中找到适合做地产投资的时间段，以及所应具备的条件，是我们今天要探讨的话题。另外，宏观经济政策对就业市场有着很大的影响，进而影响了人们地产投资的能力，目前加拿大就业状况分析也是本文讨论的重点。
01 当前加拿大就业情况概述
最近美联储在讨论降息可能性的时候，频繁提及一个专业词汇“贝弗里奇曲线Beveridge Curve”。当一个国家就业市场火爆时，职位空缺率job vacancy rate会上升，同时，失业率会下降。职位空缺率与失业率的关系可以划出一条曲线，直观地从职位空缺率变化预测失业率。美国从摇篮到坟墓的福利制度，是富兰克林·罗斯福搞出来的；紧接着英国也搞了一个自己的福利制度，英国这项制度的起草人是威廉·贝弗里奇。职位空缺率与失业率的关系，也是贝弗里奇发现的，因此命名为“贝弗里奇曲线”。贝弗利奇是上个世纪30年代，与哈耶克，凯恩斯，拉斯基齐名的英国经济学家，对战后英国的经济体制建设起着深远的影响。美联储正在密切关注贝弗里奇曲线的变化，为利率决策提供依据。历史经验值是这样的，当职位空缺率从高点降到4.5%之前，失业率变化不大，当低于4.5%之后，职位空缺率的微小下跌就会带来失业率的大幅提高。美国目前的职位空缺率是4.6%，因此美联储非常紧张，唯恐降息晚了会导致失业率大幅升高。
加拿大在疫情之后，劳动力市场火爆了一阵，职位空缺率最高点出现在2022年第二季度，职位空缺率高达5.6%，此时的加拿大失业率也是最低点4.8%。加拿大职位空缺率，从高点回落的速度比较快，达到4.5%时，是2023年第三季度，此时，正是央行第十次加息的时候。加拿大央行最后一次加息是2023年7月，完全无视贝弗利奇曲线经验值4.5%的警示。此时加息，就是在促使加拿大的失业率加速升高。求锤得锤，过去一年里加拿大失业迅速提高到了现在的6.4%，职位空缺率已降至3%。加拿大前任央行行长Stephen Poloz在他的新书The Next Age of Uncertainty 中是这样描述央行职责的：央行政策的“家”，是5%至6%的失业率，1%至3%的通胀率，政策的调整永远是朝着“家”的方向。现任加拿大的央行行长，是一个找不到家的人。
目前的失业率6.4%，明显高过央行政策的既定目标。而实际情况比数字显示的更加糟糕。失业率中，并不统计自雇人士，即使自雇人士完全没有收入，也不认为是处在失业状态，即，6.4%的失业率数字中，不包括没有收入的自雇人士。这个话题不宜深入探讨，需要大家脑补。
最糟糕的是青年就业率和失业率。据7月25号加拿大统计局就业数据，青年劳动参与率54.8%，是1998年以来的最低点；失业率13.5%遥遥领先于平均失业率。
在就业市场上，还有一股无法阻挡的趋势，就是工作零工化。即，很多人的工作是朝不保夕的，也不在失业统计数据之内。 “零工经济”，Gig Economy，说的是这一种就业现象：一个人，一年下来，找工作所花的时间，比工作时间还长，收入长期朝不保夕，没有职业归属感，没有工作保障，没有工作福利，对工作时间完全失控，随叫随到，难以累积专业经验，生活疲于奔命，生活水平螺旋式下降，越挣扎陷的越深。美国有个统计，零工族在1990年时，占劳动力的比例是10%，2021年时，这个比例已经高达30%。这是一种很可怕的现象，疫情之后，很多年轻人非常幸运，在火爆的就业市场上很快就找到了自己的位置。但从去年到现在，过度加息的一年里，年轻人的好日子结束了，很多人毕业即失业，随即加入了零工大军。另外，一些自雇人士，也没有为阶层滑落做好心理和物质准备，也在最近一年里，一步步滑入了朝不保夕的状态。此话题也不适合深入探讨。
电视财经频道中，有专业人士预测加拿大将在2025年底出现失业率8%的恐怖场景。我没有那么悲观，但我认为到明年底失业率高于7%还是很有可能的。
02 哪些人不适合做地产投资
简单地说，收入不稳定的人不适合做地产投资。2021年一位自雇人士年收入30万，想申请贷款买房，但2020年和2019年收入很低，无法获得贷款批准，于是签了一个120万的楼花合同，现在面临交房问题，而此时的收入只有3万，楼花市场价跌到了100万。这是一个虚构的场景，请勿对号入座，但这种情况却非常有代表性。
复杂地说，无法融入社会契约的人，不适合做地产投资。选择什么样的收入方式，在加拿大是完全自由的，因此不存在怀才不遇的情况，有多大本事赚多少钱，完全可以自由发挥。有保障的工作不自由，有自由的工作没保障，一切全凭自己选择，看似非常自由的环境，却逃不过社会契约的管束。写下《社会契约论》的让-雅克·卢梭有句名言：“人生而自由，却无往不在枷锁之中”。社会契约，就是人们为了相互依存的生活，需要共同遵守的一系列规则，其中包括银行制定的贷款规则。
银行所制定的贷款规则，在不同种类收入的认定上是有区别的：为雇主打工的申请人，通过工资单和雇主信证明收入，只要过了试用期，收入就被银行承认；自雇人士则不同，银行通常要求看到申请人同样性质的工作，有过去两年的报税收入支持，过去两年同样性质的收入，被认定为是可以用于支持贷款的收入。自雇人士收入不稳定，对于银行来说是风险更大，所以要求比较严格。加拿大银行监管当局在房贷统一审批标准B20中，并没有要求自雇人士收入要有两年历史，但各大商业银行却不约而同地有相同的要求。加拿大历史最长的银行有207年历史，比加拿大建国早了50年。长期的经验决定了，银行在设置收入认可标准时，对自雇人士更加严格。我在2023年2月6号的文章《加拿大贷款政策调整方向分析与社会契约》中，详细解释了贷款政策与社会契约的关系。试图努力说明，不是我歧视自雇人士，我只是转达银行贷款政策所代表的社会契约属性。我自己的客户当中有很多自雇人士，他们都通过了更加严苛的收入要求。现代金融业给每个人都提供了很多选项。美国金融机构给三无人员提供房贷，造成了次贷危机，这个教训提高了所有银行的警惕性。然而百密一疏，依然有很多非银行金融机构，为不符合银行贷款标准的申请人提供房贷。据房东网提供的数据，2024年6月大多伦多地区被贷款机构拍卖的房产有437套，其中非银行金融机构拍卖的房产为340套，占比77.8%；大银行和房贷违约保险公司拍卖的房产97套，占比22.2%。这些数字从另一个侧面说明了，大银行的高标准保证了地产市场的稳健发展，绕过银行标准取得的融资，无论是对贷款机构还是借款人来说，风险都太高了，不值得尝试。
卢梭说的“枷锁”，翻译成经济语言就是“交税”。在一个相互依存的社会中，每个人都需要为社会做出贡献，通过纳税证明自己存在的社会性。上班族，需要通过雇主的遴选获得长期工作合同，因此银行在审核收入时相对宽松。自雇一族，自己决定自己的应纳税收入，银行的要求就会提高。因此，无论是受雇还是自雇，“枷锁”其实是一样的，银行都是看应纳税收入。90后，00后，很多人不愿意套上社会契约的枷锁，因此贷款将更加困难。零工一族也一样。但是“枷锁”无处不在，即使不申请房贷，哪怕是租房，房东也要看收入记录。《朝不保夕》一书的作者把零工族描述成“失权者denizen”，类似于权利不完整的新移民或非居民，在社会中处处碰壁，随时随地感受到被歧视。
综上所述，收入不稳定，或不愿接受社会契约的人，很难获得房贷；收入不稳定且不愿接受社会契约的人，最不适合地产投资。实践也证明，破格获取房贷，是非常危险的，且不说给房地产市场带来的负外部性，对于借款人自己的财务安全来说危害也极大。
03 加拿大地产投资适合谁？
从贷款审批原则来看，获得投资房贷款批准的难度越来越高：1.需要有可验证的稳定收入；2.消费债务较低，消费债务包括自住房贷款，汽车贷款，学生贷款；3.流动资产较充裕，不仅有首付，还要有能扛住投资房负现金流的能力；4.如果收入不足，需要有高净值金融资产做支撑；5.具备常识，例如，签楼花合同的时候知道自己在做什么。
自从我2009年开始从事房贷工作，眼看着贷款审批越来越严格，其根本原因并不是信贷风险越来越高，而是住房供给持续紧张，更加严格的贷款审批条件可以淘汰更多借款人。与此同时，越来越多的人选择成为零工劳动力，导致更多人不符合银行的贷款标准。加拿大每5年做一次人口普查，从房屋自有率不断下降的数据也可以证明，买房越来越难。疫情之后，短暂的就业市场复苏很快被高利率打回原形，更多企业不愿意雇佣长期雇员，不愿意提供工作安全性。因此，加拿大的三无人员会越来越多，No income, no job, no assets。要想贷款买房，人们必须先争取到稳定的，可验证的收入。主动脱离社会契约的人，会发现自己正在成为“失权者”，失去的权利包括申请到房贷的权利。
加拿大家庭债务占GDP的比例是160%，美国家庭债务占GDP的比例只有90%，因此美国和加拿大同时加息的情况下，加拿大家庭的压力更大。自从我2018年写这个公众号以来，一直建议读者主动给自住房债务去杠杆，在还清自住房贷款之前，不需要在RRSP退休金账户进行投资，集中时间和资源，奋力尽快还清自住房贷款。加息以来，很多家庭已经切身感知到了我为什么建议大家这么做。加速还清自住房贷款的建议，不仅来自于我自己的生活经验，也来自于《穷爸爸富爸爸》这本书。穷爸爸在收入好的时候就换大房子，加大自住房债务，直到退休都没还清自住房贷款。20年前，我在读《穷爸爸富爸爸》的时候，没有把如何成为富爸爸作为重点，而是仔细研究了如何避免成为穷爸爸。在加拿大，如果自住房债务超过家庭收入的2倍，很难获得投资房贷款。打算投资房产的家庭，需要主动降低自住房债务。
投资房的负现金流，并不是一个问题，恰恰相反，应该是地产投资者主动追求的。在加拿大的首位城市，如果首付20%买投资房，只要不是非法分租，负现金流是无法避免的。负现金流，是首付款的分期付款。只有借款能力强的家庭才能申请到首付20%的贷款，银行要看到借款人有能力扛住负现金流，才会允许借款人的首付款分期付款。也可以反过来说，无法支持投资房负现金流的家庭，并不适合在大城市进行房地产投资。
房价越来越高，利率也居高不下。商业银行目前普遍使用了高净值项目，补充申请人的借款能力，使房产买家获得更多贷款。例如，凭收入借款能力是35万，如果除首付之外还有15万高净值，银行可以批准50万贷款。如果收入非常低，高净值的要求就会非常高，例如，要求借款人除首付款之外的高净值，高于贷款申请金额。高净值项目，是收入不足的补充，对于收入非常低的家庭帮助不大。
常识，是地产投资者必备的。农民伯伯知道，如果现在签订一份卖粮的远期合同，明年秋天就需要拿出粮食来履行这笔远期合约。有两种远期合同，一种是“远期合约forward”，一种是“期货合约future”。虽然一字之差，含义却大相径庭。远期合约forward通常是一份难以转让的合同；而期货合约future则是一份非常容易转让的合同，或者说期货合约future 是一个标准化的合同，其存在的目的就是便于买卖这份合同。农民伯伯通常签署的是远期合约forward，难以转让，99%以上的概率是要通过交出粮食来履行合同，而不是把这个合同本身卖掉，从中获利。当然也会有一些伯伯们，签了远期合同之后，并没有下地去播种，而是等着明年转让合同，从中获利。楼花买家，签署的就是一份远期合约forward，而不是期货合约future。不去种地，等着高价转让合同的农民伯伯，结果是完全未知的，给自己留了一个完全失控的风险敞口，甚至即使发现情况不妙，也无法止损。《止损》一书的作者在一开头就说了一句掷地有声的话——“很多人认为自己是在投资，其实是在投机；很多人认为自己是在投机，其实是在赌博。”今年的楼花市场，收割了大量没有下地干活的农民伯伯，把无法止损的赌博结果展示在了世人面前。缺乏常识的代价，可能高达几十万。
2021年收入30万的自雇人士，正确的做法是在2022年报税之后，量力而行地买入二手房，而不是在收入最高点之际，兴奋地签下一份高价的远期合约。
04 地产投资不会再有从前的回报了吗？
很多人对地产投资心存疑虑，一部分人是合格的借款人，因为前景不明，而不敢贷款投资；另一部分人则是永远地错过了可以贷款投资的机会，频频表达对地产投资的疑虑，其实只是嫉妒地产投资者。
加息以来，地产投资者财务压力明显加大，开始怀疑继续持有房产是否值得，也有一部分丧失了信心的人，正在挂牌销售自己的投资房。这让我想起了电影《大空头》的一个场景：次贷危机爆发之前，次级债券对应的房贷违约率飘升，但债券评级却没有相应地下调，做空债券的投资者每月损失巨大，两组做空者在压力面前开始怀疑人生了，于是他们去参加了一场在拉斯维加斯举办的次贷债券投资者大会，想亲眼看看与他们见解正相反的人是什么样的人。实地考证之后，他们坚定了自己的看法，继续追加头寸，做空更多债券，而不是草草止损离场，最后，次贷危机终于爆发，空头者大获全胜。当我们不确定自己是否正确的时候，我们只需要看看与我们看法相反的都是些什么人就可以。这是我从这部电影中学会的重要一课。当我不确定是否要长期持有房产时，我就会去读读网上的反对声音，如果他们的看法有理有据，我可能会卖掉房子，如果看到的是一群发泄情绪的人，我会坚定持有房产。
过去30年，大多伦多房价从27.5万涨到了120万，年均涨幅4.78%，按照这个涨幅，30年后的房价应该是486万。很多人不相信自己的眼睛，更不相信真的能涨这么多，就像30年前的人不相信房价能涨4.3倍一样。我们分析一下房价凭什么能年涨幅能达到4.78%。过去30年加拿大货币发行量M2年涨幅8.2%；过去30年加拿大GDP年涨幅2.2%；过去30年加拿大CPI通胀涨率年涨幅2%。我们来算一道简单的数学题：货币增量8.2%，减通胀率2%，减GDP增长率2.2%，等于4%，即，货币超发除了流入经济增长和通胀之外，有4%流入了资产价格。在过去30年里，由于货币超发，加拿大的各类资产价格平均年涨幅为4%。 加拿大人偏好房地产，会把更多地货币放入了房地产，大多伦多地区是人口聚集最快的地方，因此房价每年涨4.78%，略高于平均的资产价格上涨速度4%。CPI消费物价指数不包括资产价格的上涨，因此，由于大量货币超发导致了用于买房的货币贬值速度惊人，也可以理解为，房价上涨是一个货币贬值现象，与人们的收入平均水平关系不大。
加息之后，加拿大国债收益率大幅提高，政府需要支付更多债务利息，同时加息也造成了央行巨额亏损，也需要财政收入来补贴。失业率已经滑落出了可控范围，税收会相应减少，同时零工经济中的从业者朝不保夕，无暇也无力履行社会责任缴纳税款，势必加重加拿大政府的养老金负担。面对这个局面，政府要么大幅提高税率，要么大幅增发货币。继续加大货币发行量，几乎成了政府唯一的选项。房价会随着货币大水而水涨船高。
明知道货币大水要泛滥，最好的办法就是多买几条船。贷款买船的机会，每个人都有，能不能抓住，要看自己融入社会契约的程度了。能获得投资房贷款的家庭会越来越少，但这些家庭持有的房产却会越来越多，房产会越来越集中到有借款能力的家庭，而不是平均分配到更多家庭。房东遭人嫉妒是必然的。
结语：
每个家庭都适合做地产投资，但合格的投资者并不多，每个家庭需要自己判断和把握机会。银行执行的收入歧视政策不会改变，这些政策是社会契约的一部分，轻易不会变更。银行降低收入标准的实验，在美国被证明是灾难性的，加拿大，乃至全世界都不会重蹈覆辙。跨栏高度在提高，会拦住更多家庭，有能力跨过栏杆的家庭会反复跨过，不断积累更多房地产财富，提高在这个不确定的世界里自己和后代的确定性。地产投资是一项遭人嫉妒的投资，房东要自己做好心理建设。贷款投资的条件包括，提高收入，降低消费债务，承担社会责任，具备常识，这些都是美好生活的组成部分，值得每个家庭为之奋斗。面对日益不确定的未来，把握自己的命运是每个家庭需要正视的挑战，降低生活标准并不是积极的应对态度。祝愿每位读者迎难而上，都能成为地产投资者，加拿大的房产是诺亚方舟，你值得拥有。
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