大部分人都没有料到，疫情能触发加拿大房价暴涨。从2020年3月加拿大央行把隔夜利率降到0.25%，到2022年3月加息到0.5%，整整两年的时间里，加拿大房价暴涨了约40%。
房价不会说谎，确实有人在疫情期间坚守岗位，抗击疫情的同时努力工作，凭借力争上游的积极态度获得贷款，继续买房，要么改善了自住房，要么投资了更多房产。诚实的房价，奖励了力争上游的家庭。
房价不会说谎，房价上涨的动力来自央行大举印钞，货币供应的增量严重超过了产出的增加，大量货币追逐有限的资产，导致有价值的资产价格暴涨。诚实的房价，吸收了大量超发货币，功不可没。
房价不会说谎，房贷利率减通胀率后的实际利率为负，能借到钱的家庭，借到即赚到。不会投资而把钱存在银行的家庭，贡献了实际负利率。房贷是实际负利率绝对值最大的借款，所以贷款买房做投资，在负利率环境中成为投资热点。诚实的房价，反映了真实的实际利率。
房价不会说谎，总是患得患失，担心自己一买房，就被调控房价的手按在地上的家庭，眼睁睁给房价站岗两年，至今仍持币兴叹。这是不懂经济学，缺乏财商的必然结果。用诚实的房价，给没有财商和经济学基础的家庭上课，学费确实比较昂贵，但可以警示后人。
房价不会说谎，所有非地产投资的回报，远远低于房地产投资，这就是加拿大特色。各种所谓的另类地产投资，金融资产投资，只要是不申请按揭贷款进行的投资，回报率都大大低于房地产投资。诚实的房价告诉鼓吹其他投资的人，房地产投资的确定性到底有多高。
房价不会说谎，过去两年房价大涨，地产投资者有丰裕的时间和房屋产权做基础，通过加按提取现金，购入更多房产。投资二手房的家庭，完胜把首付款锁在楼花中的家庭。诚实的房价，是获得银行贷款的基础，有了房价的坚实上涨，才有地产投资者不断利用杠杆撬动房产的可能性，把首付款锁在楼花里的人，你拿楼花合同去银行借款试试？
房价不会说谎，因为做地产投资的家庭，有机会从房屋产权中提取现金，资产流动性变得非常强，自己赚的钱可以大笔用于加速偿还自住房贷款，大踏步向提前退休迈进。诚实的房价不是锁住了房产的流动性，而是充分释放了房产的流动性，房地产的流动性，取决于收入，没收入或低收入的家庭无法加按，房权就被死死地锁在房子里动弹不得，除了出售这一条路之外，毫无流动性。
面对房价的诚实可靠，很多人的判断就显得就不那么靠谱了。疫情爆发时，有人预测出现通缩，即，物价下降房价下降，这种预测和判断是严重缺乏经济学基础的表现，代表人物是CMHC，加拿大财长兼副总理，以及加拿大前央行行长。他们被经济规律打脸不要紧，关键是我们不能相信这些人和组织啊。普通民众，一直渴望了解经济规律对自己财富的影响，最近达利欧新出的视频，3月2号上线以来，到3月20号已经有700万人看过了，可见大家多么渴望走出迷茫。影响家庭财富的经济规律非常简单：21世纪的22年里，统治世界的经济学基本理论是货币理论，即，用货币供应量调节经济，舒缓金融危机和疫情，一印解千愁。货币供给增加之后，货币贬值，资产价格上升，所以要保全家庭财富，就要尽早购买“硬资产”，包括优质公司的股票和发达国家的核心城市房产。达利欧在多本著作和访谈中都提到一个经历，1971年8月15日尼克松官宣美元不再与黄金挂钩时，达利欧以为由于美元贬值会导致股价大跌，结果看到是股价狂涨25%。事实，就是过去发生的，不可更改的事情。面对货币一贬值，资产价格就上涨的事实，很多人依然无法接受，那是因为手里没有硬资产，还不懂得“手有价值，心里不慌”的道理。
美联储开始加息了；俄乌战争爆发了，供应链出问题了；通胀居高不下；油价暴涨了，很多人心里又慌了，我该如何保护自己的资产啊？首先，尊重事实，其次，搞清楚经济学原理，做到这两条就知道该如何保护自己的资产了。我用当下的挑战与房价的联系，做下面的推演，只是为了演示如何用事实和经济学原理看待未来，不代表任何预测，读者就全当我是在胡扯，用读推理小说的态度来读就好。
01美联储加息与房价
美联储从2009年到现在，加息时喊破嗓子，0.25，0.25地往上加，降息时在正相反，一声不响地直接降到0。这就是事实。利率降到0的时候，货币政策已到极致，但经济还是没有起色怎么办？印钱。所以每次利率降到0的时候就开始QE。渡过难关之后，就开始高喊加息，有时候还高喊缩表，但行动与口号严重不对等。目前美国通胀率8%，加息幅度0.25%，美国人戏称美联储是用薯条当门闩抵御悍匪的入侵。
与QE量化宽松政策相反的是QT缩表。每个人都很清楚，QE是通过资本市场释放货币，那么QT就要从资本市场收回货币，大举卖出联储持有的债券，打压资本市场，股市，债市能受得了吗？上一次QT是2018年下半年，结果大家都还记得，2018年12月美国的股市，债市，血流成河。于是QT夭折。
美联储扬言7次加息，吓不吓人，还说要缩表，害不害怕？股市听到这个消息之后的反应是什么呢？3月16号美联储宣布加息0.25%，并扬言一年加息7次，美国股市当天出现了V型反转，没人相信美联储做得到。号称加息和实际加息幅度的巨大反差，说明美联储没胆量持续加息，市场当天就识破了这种说一套做一套的把戏。更糟糕地是，美联储的预期引导政策已完全失去公信力，再怎么嚷嚷都不会起作用了。
美联储快速连续加息，股市就死给你看，经济就会陷入衰退，责任都在美联储。不快速且连续加息，通胀就涨给你看，责任也全在美联储。把美联储搞得如此狼狈的不是别人，正是拜登政府。本来如果只有QE，最坏的结果就是拉大贫富差距，可美财政部却在QE期间把财政政策也用到了极致，疫情期间美国人平均每月收到1万元救济款，过多货币追逐有限的资产和商品，导致了严重的通胀。财政政策放出去的钱，想用货币政策的QT收回来，明显是不可能的。
以上说的都是美国，而加拿大与美国的神操作一摸一样，绝不走样。好了，推演结果出来了：如果连续急速加息，经济立马陷入衰退，除了亿万富翁谁的日子都不好过，所以执政者需要付出政治代价；如果依然保持雷声大雨点小的加息方式，通胀抑制不住，债务贬值，借钱的时候100元能买20斤猪肉，还钱的时候100元能买2斤猪肉，借钱的人是最大受益者。
加息，是大概率事件，但过快和连续加息是小概率事件，缩表希望渺茫。房价在这个过程中，因存量货币量巨大，稳稳地托住了房价。加拿大与中美最大的区别在于，超发的货币主要流入房地产，美国超发的货币则主要流入股市，中国在疫情期间贸易顺差巨大，用于结汇的人民币新增量虽然非常大，但却被牢牢地锁在了存款准备金里，疫情期间大型金融机构的存款准备金率曾高达21%，而加拿大的存款准备金率则只有2.5%，中国是通过限制商业银行放贷来吸收过度的流动性，加拿大则是用房价来吸收。由于房价像涨工资一样具有刚性，涨上去了就很难下来，所以房产跌价难。如果没有政策强行干预，且货币存量巨大，商业银行积极放款，投资者仍可以通过加按不断套取现金，2022年加拿大的房价还是要上涨的，谁让央行陷入了两难境地呢。
02俄乌战争与房价
2月24号俄乌战争爆发的当天，我如约做了一场房贷最新政策的讲座，主办方让我谈谈对这场战争的看法，这个视频已上传我的油管频道。关于战争，爱因斯坦早有定论“我不知道第三次世界大战用什么武器，但我知道第四次世界大战的主战武器是棍棒。”人类现有的武器，如果爆发世界大战，足够毁灭人类好几次了，人类文明会在第三次世界大战中全部被摧毁，如果还有人幸存的话，就一夜回到原始社会了。所以，爆发第三次世界大战的可能性是zero。
皮凯蒂写的《21世纪资本论》有个核心观点，世界和平的时间越长，贫富差距越大，人类越长寿，货币存量越大，社会矛盾越大，但即便如此也不能通过战争重新分配财富，世界和平还是利多弊少的。
俄乌战争的影响主要是世界秩序的重组。联合国对这场战争进行了一次摸底投票，其中141个国家谴责俄罗斯，要求俄罗斯立刻无条件撤军，并同意制裁俄罗斯。这次投票的意义在于把全世界的国家分成了两个阵营，让每个国家都看清楚了自己的敌友。在疫情消退，全世界都在忙着修复供应链的时候，这个信息太重要了。加拿大于2022年3月11日派贸易部长伍凤仪到访印度，并于13号宣布与印度重启贸易合作伙伴谈判。而沃尔玛于去年10月15号突然宣布把设在深圳的全球采购中心转移到印度，当日生效，经营了20年的全球采购中心一夜之间转走了。弗朗西斯福山曾在1992年提出了历史终结论，认为资本主义和民选制度将一统天下，世界秩序两极分化的局面从此结束，很不幸，俄乌战争大大削弱了这个乐观的预判。特朗普的贸易政策以前没人待见，盟友们弃之如敝履，现在都明白了，纷纷跟进。
如果供应链不是修复，而是重建，需要的时间就长了。全球面临的供应链问题就需要很长时间才能恢复到疫情之前。战争还会引起各国对安全问题的重新评估，黄油的生产会因大炮的生产而受到负面影响。一句话，战争导致的供应量重建将延长通胀时间。
加拿大是个危难之处显身手的国家，同时也能实现吸纳新移民抄底的客观后果。吸纳战争国家的难民既符合人道主义，又符合移民政策，何乐而不为呢？难民的生产力应该比团聚移民的生产力更高，相比之下应算作优质移民。
推演结果出来了：供应链的修复不会一蹴而就，新移民的流入速度进一步加快，远远超过房屋供给速度，加拿大房价继续涨。
03通胀与房价
任何一个国家都无法抵御通胀的诱惑。有了通胀，国家债务就会贬值，可以比增加税收得罪选民更间接地收铸币税，不易察觉。通胀初期美加都宣称通胀是暂时的，可纸里包不住火，现在露馅了。
消费物价指数CPI涨幅最大的通常是能源，食品和住房。油价本来就随经济恢复高企，现在制裁俄罗斯导致油价一时半会儿下不来了。食品需求刚性最强，所以食品价格取决于供给，但食品价格占居民消费的比重在各个国家是不一样的，中国居民消费支出的30%是食品，加拿大差不多是8%，所以同样是食品价格上涨，对加拿大人的影响不大。住房消费由房租和贷款利息组成，房租高低影响较大。很多人好奇，为什么房价不被计入CPI，因为全世界所有国家，都在计算国民经济数据的时候，把买房算作投资，而不是消费。从官方定义上讲，买房就是投资，无论是自住还是出租。
能源价格上涨，对加拿大来说是有利有害是双刃剑，因为加拿大出口石油和天然气，同时老百姓也消费这些能源。但对能源净消费国来说，则是有害无利的单刃剑。加拿大央行预测2022年加拿大延续去年的经济复苏，但只有两个省份高于全国的经济复苏水平，一个是产油的阿尔伯特，一个是产粮的萨斯卡通，其他省份都低于平均值。加拿大的经济复苏全靠油价和粮价上涨了。
能源和原材料涨价，能否尽快传递到终端消费，取决于中间环节的消化吸收能力了。通常情况下产业链越长，过剩产能越多，消化能力越强，而中间环节少的行业，或头部企业，有定价权，很快就能把上游的大宗商品涨价传递给消费者。产能过剩最严重的国家，如果不属于上述141个国家，则没有帮助吸收上游原材料上涨的功能；FANG这样有定价权的头部企业从不会自己消化成本，而是把上游生产资料涨价，直接转嫁给消费者，所以在头部企业主导世界的环境下，上游的原材料和能源涨价会很快传递到终端消费者，因此，遏制本轮通胀，不可能速战速决。
生产资料涨价引起的物价上涨因为有中间环节，层层吸收涨价因素，所以传导威力较弱，但因人工成本上涨引发的通胀威力则是生产资料价格上涨影响威力的6倍，原因是层层加码，而不是层层吸收。现在，人工成本已经开始上涨，通胀螺旋开始由工资上涨推动了。这种情况，不得不说说疫情期间美国和加拿大的财政政策了。为了抗击疫情，直接发钱的做法，严重破坏了不劳动不得食的工作伦理，加上股市一直上涨，很多人领着福利炒着股票度起疫情假期了。疫情过后美国有1000万个工作岗位找不到人，而疫情之前这个数字只有500万。我看只有股市熔断一次才能让这些人出来找工作。企业请不到人，就得涨工资留住原有员工，吸引新员工，工资和物价就这么螺旋加码上了。
加息之后，房贷利息支出上涨，而利息支出是计入CPI的。过去2年，由于低利率，CPI中的房贷利息支出一项，长期保持在负百分之8到9之间，但加息之后这笔支出会增加，推高CPI。
推演结果出来了：大力吸收新移民，开放国境欢迎新移民和非居民入境，将导致租客之间的竞争加剧，由于本地人工资被通胀推高，租房竞价会导致租金补涨，有利于地产投资者，继续吸引地产投资。CIP不会随着缓慢的加息而快速回落，因为薯条打不过悍匪，相反，租金上涨和利息支出增加会继续推高CPI，通胀对地产投资者有利，只要通胀率减房贷利率为负，借钱就是赚钱，所以还会吸引投资者借钱买房，房价还会继续涨。
04油价与房价
油价是世界上最诡异的商品价格，变化无常，神鬼莫测。石油进入工业化生产只有160年时间，但不断掀起滔天巨浪，影响着全球的政治、经济局势。第一次石油危机是因为产油国制裁美国，厉害吧。第二次石油危机仅仅是因为伊朗内政出了问题。委内瑞拉的阿方索提出了石油输出国组织构想，并完成了这一不可能完成的任务，结果委内瑞拉最先受到石油的诅咒，查韦斯下台之后全国没肉吃，新总统号召全国养兔子，因为兔子繁殖快。中海油在2013年初收购了加拿大的尼克森公司，那时的石油每桶100元，到了2016年减记这笔收购损失的时候导致全年利润下降96%。油价是一个让人疯狂的东西，尽量远离。
2004年到2008年油价一路飘升，每桶147元的记录就在2008年创造的。戏剧性的不是这个记录，而是就在创纪录的2008年，油价一泻千里到了40元以下。现在有人在油价120元的时候跑到卡尔加里买投资房，结果应该类似于中海油在加拿大的收购案。
当经济预期从增长转为衰退的时候，油价是有可能一泻千里的。2008年就是一个很好的油价历时教科书。如果美联储真的发疯了，连续加息，衰退预期在一夜之内就能形成。能看多远的过去，就能看多远的未来，预测未来要建立在了解事实和历史的基础上。
推演结果出来了：别碰油价，别碰石油城的房产，不要因为狂妄而去和世界上最不稳定的东西交朋友，别把靠运气赚来的钱，靠努力赔掉。
05房价这么高了还能投资吗？
我被问到的最愚蠢的问题是，房价拐点什么时候到。我认为，如果地产经纪认为拐点到了，就是全年最佳买入时机。
人生的长度对于世界历史的长度来说，就像流星划过夜空一样短暂。在短暂的一生中，寻找行业，企业，经济的拐点是最愚蠢的事。找拐点，不如顺应趋势。寻找房价拐点的人通常是最怯懦的人，因为他们以前就因为胆怯错过了几个亿，如果拐点来了，最先被吓跑的就是这些人，全是叶公好龙的主儿。找房价拐点的人，也全部是机会主义者，把投资当成了博弈，而不是配置，有这种心态的人，做任何投资都得亏钱，因为他们玩的就是在零和游戏中博弈。
房价2、3十万的时候，地产投资的主力军和网红是装修师傅。买个房子装修之后就卖掉，妥妥的强制升值。现在你还能找到这样的投资者吗？他们基本全军覆没了，现在的装修师傅必须依附资本，以公司的身份买破房子翻新，单打独斗的人已经被淘汰出局10多年了。
地产投资现金流派一直挣扎生存，但疫情过后，实在熬不下去了，即使打擦边球非法分租也买不起核心城市的房产了。他们正在转战石油城。
Airbnb派，把房子当酒店的投资者，在疫情到来后最先被团灭，酒店生意还没完全恢复的情况下，估计不会很快开张。
总之，所有能把地产投资变成勒脖工的地产投资者，都或早或晚，或快或慢地被赶出了首位城市的地产投资。纽约，东京，香港早就没有蓝领地产投资者了。感谢疫情把房价提高了一大截，彻底改变了地产投资的蓝领性质。
高房价的环境下，地产投资市场的竞争被净化了，自住房债务低，热爱自己本质工作，如实报税，长期保持高收入的家庭终于站到了地产投资的舞台C位。
资本主义的基本特点是资本比人赚钱多，赚钱快，否则就不是资本主义了。工资收入是线性变化的，但资本和财富的积累却是可以倍增的。工薪阶层，拿着工资，靠加班是无法实现财富倍增的。一个人能工作的时间只占寿命的1/3，退休后的生活如果不想硬着陆，就得在工作的时候实现资产倍增。中产家庭的财富基石，硬资产，就是房产，幸好按揭贷款利率最低，每个投资房杠杆可以达到5倍，房贷天然地成了中产家庭实现资产倍增的发动机。
与国际大都市相比，多伦多作为加拿大的首位城市，房价是低的，依然有很多房产适合投资，投资的雪坡依然很长，足够在退休前把雪球滚大。市场经济的好处是，不听分析，只看行动。每个家庭的个体选择，都能汇集到价格上。不尊重价格，就是蔑视市场的力量，属于自不量力，因为no one is bigger than the market.。市场既然把房价定到了这个位置，就说明竞争的结果就是这样。房价不会说谎，信不信由你了。想想我们当年买第一个房子的时候，是不是竭尽全力了，不遗余力才挤上的车，地产投资的时候也一样，优质房产就是核心硬资产，要抢才能获得，要不遗余力才能获得，买二手房是在争夺存量财富，谁都不会谦让的。家庭年收入14万以上的家庭，依然有机会在多伦多购买并长期持有6到10套投资房。
06房价不会说谎，那其他资产呢？
你见过通过买保险致富的人吗？我倒是见过通过卖保险致富的人。生活中，不是故事书里，你认识几位靠长期持有股票发大财的？我一个还没有遇见过。投资黄金发财的，我一个不认识，我身边也没人靠投资数字币赚过钱，通过避税技巧发财的我也没遇见过，但以上这些投资的学习班我却听说了好多。电影《华尔街之狼》里有一个场景，小李子刚入职场，在餐厅里与前辈搭讪，掏心掏肺地说对工作前景的向往，前辈不耐烦地打断他，并告诉他，华尔街的人是怎么赚钱的：告诉你的客户一个发财的故事，稳赚不赔，快速致富，然后把客户的钱拿过来，继续讲其他故事，让这些钱在这些故事里转，千万不能让这些钱回到客户手里，一定要不停滴讲，不停滴转，期间唯一可以落地的钱就是你自己的佣金。
华人社区曾经出现过巴菲特，每月1%回报，保本。最近我听了一些网上的讲座，赶脚新一代巴菲特呼之欲出啊。
金融资产投资，看似很环保，但这种看不见摸不着的投资里有多少坑也是看不见摸不着，最终导致投资成果看不见摸不着。如果要投资金融资产，买先锋集团的标普500指数基金即可，无需远求，对超越市场的任何妄想，都会导致本金拿不回来。
前几天我看到有人把美林时钟大类资产配置图又翻出来讨论了。说滞胀时期买REITs最保值。通胀的结果是加息，而REITs是绝对的利率敏感性资产，拿这些过时20几年以上的旧策略指导别人的人，是SA还是坏? 现在我们还能看见经济周期吗？经济复苏期短得几乎感觉不到就过去了。疫情后的经济复苏你感觉到了吗？美联储一加息就结束了，完全无体感。
巴菲特在1977年的《财富》杂志上发表过一篇长文，论述通胀和股市的关系，Howthe inflation swindles the equity investor，结论很简单“通胀无牛市”，给通胀环境下的股市定了一个调儿。通胀降到3.5%以下之前，大牛市是不容易见到的，但却是空仓建仓的好时间，只是靠炒股生存的人恐怕要过上一段苦日子了。
贵金属投资最搞笑，美国有位理财顾问网红苏珊，还有骑摩托车的投资家吉姆罗杰斯，还有罗伯特清奇，多年来一直向投资者推荐投资白银等贵金属，不但自己没发财，也没几个追随者。我最近看了一本比《薛兆丰经济学讲义》更通俗和广博的经济学读物才明白为什么投资贵金属，包括石油和黄金等这些从地里抠出来的东西都赚不到钱了。这本书是托马斯索维尔写的《经济学的思维方式》，他说，只要贵金属升值，就会有人去钻研新的探矿和冶炼技术，产量增加之后价格就降回来了，储量其实是和价格成正比的，而不是一个恒定数，即，储量数字根本不靠谱。多简单的供需关系啊，看到这本书之前我都差点去买金砖了。强烈推荐大家阅读这本书。在网上搜索“天际书店”，下单时在promotioncode里输入hongyu，可以获得10%折扣，纸质书很快就能寄到你家了。
房价不会说谎，其他资产不一定。卖其他资产的人说不说谎就更难说了。
结语：
再重复一遍，以上推理全是胡扯。为什么呢？因为我不确定引用的事实是不是事实。我的推理只是想给大家看一下，根据经济学基本规律如何进行逻辑推理。BUT，如果基于的事实不是事实，则结论就是错的。请大家忽略结论。
哲学家罗素在生前最后一次视频采访中被问到，如果给千秋后代的人留下两条忠告，他会给出什么忠告。罗素的两条忠告是：1.关于智慧，最重要的是搞清楚事实，增长智慧的过程就是寻找事实的过程，而不是寻找观点；2.关于道德，最重要是心里充满爱而不是恨，爱让人聪明，恨让人愚蠢，爱让彼此靠近和包容，恨让彼此疏远和排斥，因为人类追求的是共存，而不是同归于尽。搞清楚事实才能有智慧，我完全同意。所以，房价上涨的事实如果被无视，哪来的投资智慧呢？
辩手詹青云在奇葩说的一个节目里说，人们焦绿，不是因为听的太少，而是因为不做选择。说的真好。人生，不是由什么都不做写成的，人生，是由选择写成的。知道了这么多，却过不好这一生的原因，要么是不做选择，要么是选错了。明明看清了事实，却不做选择，那么陪伴你的就是焦绿。
进入报税季，最忙的是会计师，其次是做贷款的。收入是地产投资的发动机，很多以前报收入时东躲西藏的人，碰壁之后会痛定思痛，浪子回头，急急火火地报完去年的税，马上来申请房贷了，以求亡羊补牢。最近工作特别忙，没有太多时间更新文章，希望上文能帮助大家思考我们正在面临的挑战，用事实、逻辑和经济学基本原理进行推理，并作出自己的选择。
作者微信号：14168805089
