最近有人在小红书上讲了自己卖房亏了40万人民币的故事，说了很多卖房的理由，其中一条是不想给银行这种资本家付利息。我在视频下面留言说：“农民，在荒年卖地，是为了生存；地主在荒年买地，是为了财富。把银行看作资本家的逻辑有问题，你借到的钱是储户的存款，怎么用这笔贷款，要看你的本事。”
加息以来，很多家庭财务负担越来越重，在这个环境下，该做出什么样的决定，才能面对当下的困境以及未来的生活，是很多家庭需要回答的问题。有些家庭发现以前的买房的决策，导致今天的生活陷入了窘境，挺过去还是放弃房产，成了一个难题。同样的利率环境，同样的荒年，不同家庭的处境和决策不一样，就像农民和地主的上述选择。
加拿大有30%的家庭有自住房且还清了自住房贷款，我称其为A；有35%的家庭有自住房且有自住房贷款，我称其为B；有35%的家庭租房住，我称为C，这些家庭的房东们，我称其为D。有些家庭是A&D，有些家庭可能是B&D。从上述人口和住房的组成上来看，A和A&D家庭数量应该超过30%，没有债务过重问题。这也是本公众号过去5年里一直建议的：早日成为A。租房住的C家庭除非目前比以往的财务状况好很多，否则在今天的高利率环境下很难成为房主。A和C，都不是本文主要讨论的主要对象。
是继续持有，还是买进，或是卖出，取决于每个家庭的具体情况。大环境，除了高利率之外，发生了一些悄无声息的变化：
1.银行监管当局OSFI今年1月打算推出收紧房贷政策的措施，并邀请公众对方案提出意见，讨论期到4月截止，之后，OSFI会对公众意见做出回复。今年2月6号的文章《加拿大房贷政策调整方向分析与社会契约》一文，我给大家列出过OSFI政策调整意图。10月16号，OSFI对公众的反馈做出了回复，大家等待已久的那只靴子终于落地了，但却没有任何媒体做出报道，因为OSFI在回复中接受了公众的意见，决定不对现行政策做出大规模调整，大家虚惊一场。当然，对于盼着房价继续下跌的人来说，算不上是好消息。房价下跌的消息才是好新闻，所以不再收紧房贷政策这件事儿，没人报道。
2.本月17号公布的通胀数据显示，影响央行加息决策的核心通胀率，9月份的数据是2.8%，从8月份的3.3%下降了很多，数据没有给央行继续加息提供理由，加息周期接近顶点的趋势比较明显。今年1月1号的文章《2023年大多伦多地区房地产投资展望》里我提出过关于通胀的看法：在通胀率达到峰值之后的第16个月，即，今年的11月，通胀会达到比较平稳的状态，目前来看这个预测是相对准确的。
3.BC省出台打击短租房政策，即使联邦政府不跟进，其他各省也会跟进类似的政策。短租牟利市场会受到清剿，有利于长租市场的健康发展。
4.加拿大议会，用日拱一卒的方式推进着Universal Basic Income， 全民基本收入制度，带领加拿大向更左的方向坚定进发，不断地展示着要拉平收入和财富的决心。
01 招财猫与貔貅 （Pi Xiu）
很多地产投资者以追求正现金流为目的，甚至偏执到如果没有正现金流就不投资，或为了正现金流而提高首付款比例，或买偏远地区的房产，甚至还有人非法分租房产，也有人把房子当旅馆经营。这类投资者，把投资房当成了“招财猫”。加息之后，一些“招财猫”不仅没有招财进宝，反而在向外散财。如果“招财猫”的主人靠投资房的正现金流买菜，那么吃饭就遇到了困难。目前，地点差的“招财猫”处境艰难，房主的压力来自于两方面：1.租客可能遇到财务问题交租困难，2.房价下跌较大，潜在买家因为盼着进一步下跌而不肯购买。过度追求现金流而选择了低质量的房产是伤口，高利率是盐。把房子当旅馆经营的房主，如果房子在BC省，则遭遇了政策巨变的滑铁卢。
股票投资像烈酒，没有酒量的就别尝试；债券投资像啤酒，喝多了也醉；地产投资像红酒，产地最重要，而且贵，既不看地点又图便宜的人，最好不要碰地产投资。
另外一批倒戈的“招财猫”反噬能力更强。部分2019年和2020年买楼花的投资者，打算在楼花交割之前高价转让，炒一把就走，交楼在即时发现已无路可去，即使想给“招财猫”来个断尾求生，都找不到剪子。楼花大卖的时候，多伦多的楼花价格高达1500到1800一尺，现在要交房了，市场价1100到1200每尺，认赔也很难找到买家接手。过去5年里，本公众号文章对楼花投资的风险多次做出分析和提醒，但是只有成熟的地产投资者会尽量规避看不见的风险，有些人只关注眼前的风险，选择性忽略看不见的风险。尽管不愿意看到，但是本公众号对楼花投资做出过预警的风险，正在成为现实。炒楼花是怎么赔钱的？2014年就发生过今天正在发生的情况，历史正在重演。举个例子，2019年底1500元一尺买的楼花，2023年底市场价1200元一尺，600尺的单元买价90万，交房时的市场价72万，银行按照72万的80%贷款。如果已经交了20%定金18万元，交房前面临两个选择：1.交割，需要获批57.6万贷款，再追加14.4万首付；2.转让，如果转让价是72万，则损失全部18万定金，由于转让市场踩踏严重，例如现在的情况，只能已68万转让出去，则除了损失定金18万，还要再赔进去4万现金，总损失高达22万。比起在2021年和2022年买楼花的投资者，眼前要交房的投资者可能不是最惨的。
过去10年，那些靠翻建、装修房产赚钱的人已经远离地产市场了。在凭着翻新旧房快速致富的年代里，房价没现在这么高，几个师傅凑一凑就能翻炒一阵，一旦炒成房东挺一挺也能脱身，现在不一样了，在如此高房价的情况下，一旦炒成房东，不断尾无法求生。温哥华有个统计，过去10年里，短炒二手房的投机者从买家比例的16%降到了6%，敢火中取栗的师傅数量骤减。楼花炒家，也需要经历了装修爱好者们曾遭遇过的割肉之后，才能吸取教训。
投资房持有人D，分两类，一类是小房东，一类是机构房东。小房东里，有一批见好就收的房东，高抛低吸，也是“招财猫”的打法。还有一批小房东，只买不卖，克服各种困难，长期持有多套房，这类小房东属于珍惜物种，貔貅。在过去10年里只买不卖的貔貅，净资产可能超过了5米，在过去5年里只买不卖的貔貅净资产可能超过了2米。在加拿大做地产投资，最重要的不是买入时机，而是持有时间，其次是持有多少，持有的时间越长，持有的房产越多，财务越安全。还没有财务安全感的家庭，克服焦虑的最好方法就是学习貔貅，只进不出，吞万物而不泻。
貔貅与“招财猫”的外表有很大不同，“招财猫”有点儿小钱就不断挥舞小手，生怕别人不知道；貔貅则深藏不露，从不张扬。貔貅和“招财猫”的内心世界更加不同，貔貅是为了平衡一生的收入积累资产，甚至可以牺牲当下的消费；“招财猫”则把增加当下的收入当成了目标。貔貅是在积累财富；“招财猫”是在增加收入，不同的动物，不同的努力方向。貔貅非常理解“招财猫”，但“招财猫”搞不懂貔貅在想什么，鸿鹄和燕雀的差别。
高利率会让一部分人把财富先吐出来，从现在到明年此时的一年里，“招财猫”们可能就是吐财最积极的一批人。貔貅可能继续吃进。
02 人生就是个不断选择的过程
加拿大目前的各项经济指标都不错，但每个人就觉得压力山大。有贷款的就不用说了，就是没贷款的家庭也经受着通胀的折磨。无论对于企业还是个人，高利率是最大的问题。加拿大的反对党指责特鲁多政府在疫情期间救助过度，给加拿大在疫情之后造成了二次伤害。这种说法有一定道理，但也有失偏颇。辜朝明在一次演讲中提到，疫情爆发后，加拿大和美国的失业率是全球最高的，不仅救助力度最大，而且疫情恢复期的工资上涨水平也是最高的。加拿大的通胀从需求大于供给，目前已经转向了收入推动型通胀，因此需要更长时间治愈，这也就意味着高利率的时间会比其他国家更长。经济学里有一个公共选择理论，public choice theory，该理论探讨了政府如何做出决策，在有限资源下最大化社会福利，同时也指出，政府在多个选项中，会选择有利于下次连任的选项。疫情期间加拿大政府做出的选择，决定了我们今天的生存环境，但当时政府基于什么考虑做出的当时的决策已经没有人关心了。我们更关心的是现在的处境。公共选择，在每个人把自己的权利让渡给政府之后，就无法控制了，只能接受结果。但是，比公共选择更重要的是个人的选择。
结婚的时候，无论是神父还是民政局，都会当面与一对新人确认，是不是自愿的。贷款的选择也一样，需要书面签字确认，是不是你自愿的。自由意志，Free Will，在任何文明国家，都不仅是自然法，而且是成文法。根据自由意志签署的合同，就必须履行条款，除非证明在签署的时候受到了胁迫或处于精神病发作期。
我曾经开玩笑说，如果我退休了，有时间写本书，书名已经想好了：《月供》。月供，关系到债务的可偿付性，不是小事儿。因此选择贷款的时候，月供的可负担性是首要考虑的因素。低利率时期，浮动利率的诱惑非常大，很多家庭选择了浮动利率。如果碰巧借款银行是在加息后月供不变的银行，可以说是不幸中的万幸；如果选择月供可变的银行，就成了不幸中的不幸。还好，利率的选择不是一次定终生。即使3年前很幸运选择了3年固定利率，或2年前选择了2年固定利率，现在也要面临重新选择。每次选择，我们都是根据已知信息，和对未来尽量合理的预测进行判断，没有超人，次次都和期望的结果一致。选择和撞大运是有区别的，当你不知道签下的浮动利率合同中对月供变化的条款是什么的时候，撞大运的成分比较高。
主动选择和撞运气，是完全不同的两种人生态度。做出的决定是by chance碰大运，而不是by choice主动选择，是对自己的存在的一种否定。推荐喜欢碰大运的人去读读萨特或海德格尔的存在主义。存在主义认为，人是自为地存在，物品是自在的存在。“自为”，就是你做了什么，决定了你是谁，因此物品没法像人一样的存在，而人做过的每一件事，都定义了以前的你是谁；你在做的事，定义了你现在是谁。因此，存在先于本质，人总是在成为某个人的过程中。海德格尔对存在的解释非常富有诗意，他说：存在，being，就是意义的绽放。一个人对自己做过的事情总是不认账，对于自己不想要的后果，总是说是别人教唆的，受别人影响的，那你自己有什么存在的意义呢？顺便说个笑话，有一本书是写海德格尔的，书名是《人，诗意地栖居》，因为海德格尔在定义“人”的时候曾引用过诗人荷尔德林的一句诗：“人，充满劳绩，但还诗意地栖居在这片大地上。”，海德尔格的意思是说，无论你做过什么，有成绩也好，空劳作也好，你接下来要做的事情，都可以是富有诗意的，但是“人，诗意地栖居”这句话，总是被房地产开发商，写在穷乡僻壤新楼盘的促销手册上，也真有不知道存在主义的人去买这样的楼花。
如果你是by chance碰运气签的借款合同，说明这次运气不太好；如果是在自由意志下的一个选择，那就坦然接受后果。人生的一切都是偶然的、没有固定的结构或真正的目的，所以生命是轻盈的，自由的，可以靠运气活一辈子；但人生的每个决定和选择，都具有沉重的意义和后果，所以捷克作家米兰·昆德拉用自己的哲学小说《不能承受的生命之轻》（The Unbearable Lightness of Being）解释了什么是人生。
无论你的配偶是谁，或有没有配偶，都是你的选择，不太可能是运气，既然是选择，就要承担后果；无论是是穷是富，都可能是凭运气，但你可以通过选择来改变，没有人愿意靠撞大运过一生。彩票中奖者99%是凭运气，象棋冠军99%是凭实力，在这两个极端中，选一个适合你的位置，是想凭运气过一生，还是凭选择过一生，这是一个选择问题，认真思考得出答案，并为你的答案负责就好。记住，实力越强，选择能力越强。如果你明知是凭运气贷到了款，买到了房子，就像次贷危机之前美国采草莓的墨西哥裔小哥贷款买房一样，现在发现造化弄人，你成了那批正在面临困境的人，那也没什么遗憾的，听凭命运的安排吧。如果你是主动选择了忍受负现金流，凭实力和资质通过了压力测试取得的贷款，请坚持你的选择，并为选择承受后果。B和B&D家庭，选择坚持，还是弃房而逃是个问题，B如果弃房而逃，就回到了C的状态；B&D，可以卖投资房成为A，也可以通过加按，按照我在《房奴翻身把歌唱|一夜还清自住房贷款是怎么做到的》一文中介绍的方法成为A&D。一切都是选择的结果。
03 借鸡生蛋还值得吗？
陈志武教授在一篇关于债务的科普文章中提到，1800年的时候，咱大清和隔壁的印度都国库充盈，大英和大美两国一屁股饥荒，英国当时负债8.4亿英镑，美国负债7500万美元。1800年，政府大举负债的国家，目前无一例外都是发达国家，当时国库中有盈余的国家，现在也无一例外都是发展中国家，或欠发达国家。陈教授认为，在200多年前就敢这么借钱花的国家，不想富都难。另外，政府借钱花，就得通过议会批准，穷政府本身就是个受制于民的政府，花的每一分钱都得向选民交代清楚。美国政府动不动就要关门，因为又花超了啊，议会需要讨论讨论，该不该再借钱给政府。美国是个家里有鸡，却满世界地借鸡的国家，借的越多，政府越受制于民，蛋也越多，越有胆量和能力借鸡生蛋，其他国家也越相信美国不会赖账。2021年到2022年，是美国财政赤字非常高的年度，但是美元在SWIFT国际清算系统中的占比从39.38%提高到了46.46%，全球更加相信美国和美元了，传说中的去美元化，至今仍然是传说。
国家如此，家庭也一样。由于工作关系，我有幸接触到了很多地产投资者。囤房历史越久，囤房数量越多的投资者，财务越是安全。美国政府今年发行的短期国债收益率都在5%以上，但美国政府并没有因为利率高就不借钱了。成熟的地产投资者也一样，利率高的时候，房价必然泡沫更小；利率低的时候，房价快速上涨，可选房源增多，都是地产投资者下场吸货的机会。随着加息见顶，人们对降息开始翘首以盼了，地产投资者都知道降息会导致市场火热，压抑太久的需求会被释放出来，届时会出现买家之间的竞争，快速推高房价。因此，长线投资者并不愿意在市场已经反转，一房难求时下场。貔貅是不纠结于时机的，有能力的时候，毫不犹疑地吞下即可。越是家里有鸡的家庭，越是敢于借鸡生蛋，蛋越多就越敢借，国家和家庭是同样的逻辑。
高利率的时候，政府还敢借钱，说明国家有信心有能力偿还，当然，政府可以印钱还债。对于家庭来说，家庭没有印钱的能力，没法像政府那样靠印钞还债，但可以搭政府的便车。次贷危机和疫情两次大规模印钱，都推高了房价和股价，有房有股的家庭就搭上了政府的便车。加拿大政府在疫情期间担保了500亿的小企业贷款，是担保，不是借出。2023年底这笔钱该归还了，怎么还呢？借款人如果在疫情期间借了4万，今年年底之前归还3万，剩余的1万由政府买单，借款人不用还了；如果疫情期间小企业借了6万，年底前还上4万，其余2万政府买单。不还款的企业，这笔贷款会从无息借款，转成有息借款，但需要商业银行批准。上述疫情期间发放的，政府担保的无息贷款，被称为“吸吧”CEBA贷款。款项是商业银行借出的，由政府担保，所以银行没有损失风险。从新闻上我们得知，过去两年里，很多小企业已经携款破产了，这些坏账，以及上述承诺的减免，商业银行会向作为担保人的政府追讨。政府要么加税，要么继续印钱填补这个窟窿。另外，加息以来，央行给商业银行的存款利率越来越高，现在已高达5%，而央行疫情期间买入的债券收益率不到2%，这个巨大的利差，导致央行每天都在亏钱。去年开始，央行出现了建行88年里首次亏损，截至现在，2023年10月，加拿大央行已经迅速累积了45亿亏损，这个数字是每天增长的，只要不降息，亏损会按照目前的速度继续扩大。以往，央行每年都是给财政部缴纳利润的，现在反过来了，而且财政部已经决定，央行的损失全部由财政部承担。加拿大政府继续印钱还债是大概率事件，因为加税会导致选票流失。地产投资者虽然知道现在利率成本高，同时也非常清楚，这么高的利率正在掏空政府的财政，疫情结束了，但后遗症还在，还得治，药不能停。
疫情最可怕的后遗症，是福利依赖。加拿大有望成为地球上第一个提供UBI的国家。Universal Basic Income， 全民基本收入，即，免劳动收入，在加拿大的群众基础太扎实了，不成为全球第一名，可惜了。另外，政府对廉价租房的要求也是有求必应，连连出台重磅政策，迎合选民。因此，再度大规模超发货币，只是时间问题。
除了对政府将继续超发货币抱有信心之外，地产投资者继续买入房产的另一个信心来源，就是加拿大的住房危机。过去30年累积的住房矛盾，至少需要30年能得到缓解，任何快速解决问题的说法或做法，都是作秀。9月的文章《不要浪费加拿大住房危机》一文中，已经进行了详尽分析，此处不再赘述。
信心来自于实力，而不是自大，丰年都赚不到钱的人，荒年就别想逆袭的事儿了。美国这样的国家，加拿大的多套房投资者，之所以敢借钱，信心来自于实力。硬实力，最硬核的实力，就是借钱能力，不信你品品。
对待利率波动，查理芒格的经验适用于所有人：能活100岁的人，要经历利率从0到20%的波动，利率是0的时候，要知道如何抓住机会；利率是20%的时候，要知道如何挺过去。
04 荒年卖地还是买地
首先回答一个问题，2023年，以及明年，2024年，是你的荒年吗？如果不是，就别跟风卖房了。
“农民，在荒年卖地，是为了生存”，这句话就是说B的。对于只有一套自住房的B来说，遭遇高利率打击的年景，就是荒年。在2020年到2021年期间，绕过银行压力测试，扛着高利率入场的家庭，很像次贷危机之前，美国采草莓的墨西哥籍小哥贷款买房的经历，利率提高之后就现了原形，这样的家庭最好是卸下自己无力承担的债务，从而避免更大的伤害。
只有一套自住房且贷款余额较高，是一个非常脆弱的状态，容易出现被外力冲击后，现金流断裂的情况。有些银行的浮动利率只要加息就提高月供，即使是固定利率，到期后，也会增加月供，无论是温水煮青蛙还是开水煮青蛙，自住房债务较高的家庭，在高利率环境下都属于被煮的状态。摆脱困境的方法很简单，但却不容易：努力工作，诚实纳税，尽快降低自住房贷款余额。
高利率环境下，想卖房也不容易，不只是大房子不好卖，CONDO也不一定好卖。自住房贷款余额超过家庭年收入5倍的家庭，要么竭尽全力保月供，要么趁早卖房。今年的多伦多CONDO市场，与2014的市场一模一样，都出现了“年不足，而月有余”的局面：楼花集中交割，导致了短期的供过于求，楼花转让市场出现的严重踩踏情况，直接影响了二手房CONDO市场的成交价和成交量。2014至2015年，交割楼花的炒家，非常痛苦，不割肉是转让不出去的，10年前的事儿，人们已经忘记了。没关系，历时是最有耐心的老师，一次毒打记不住，就再打一次。当然，不用太悲观，大家看看2016年和之后的CONDO房价就知道了，非常喜人的补涨。
荒年能接手土地的，不是一般的富农，而是有着长期积累的地主。贫富差距就是在光天化日之下，眼睁睁地拉开的。股市暴跌的时候，新闻说，市值蒸发了多少多少，那时候的买家就是巴菲特这样的投资者，市值其实没有蒸发，而是让有眼光、有实力的投资者买走了。任何时候，都会有人在逃命时甩卖资产，荒年的时候只是逃命的人更多一些。这个世界，用财富衡量一个人的胆量，魄力，实力，眼光，远见，智商，行动力，是有道理的。荒年买地的人，不仅救了农民的命，还积累了自己的财富。哈耶克说，商业是最大的公益；薛兆丰教授说，商业是最大的慈善。意思都一样，荒年买地，就是公益，就是慈善，所以收获一定丰厚。
A：是有自住房，且贷款付清的家庭
B：是有自住房，但尚未付清自住房贷款的家庭
C：是租房家庭
D：是有投资房的家庭
A&D：是有自住房，且自住房贷款付清了，同时持有投资房的家庭
B&D：是有自住房，但自住房贷款尚未付清，同时持有投资房的家庭。
A和A&D家庭，在当下的环境中占尽优势，可以成为荒年买地的主角。B和B&D家庭，通过不懈努力，有朝一日也会成为有能力在荒年买地的，对社会有益的投资者。
结语：
2023年加拿大经济持续增长，且全年失业率都低于自然失业率6%，对于大多数加拿大人来说，这一年并不是荒年。本文所说的“荒年”，只适用于部分偿债能力出问题的家庭。假设加拿大今年全年降雨量平均500毫米，我们不能断言今年夏天所有加拿大家庭的后院草坪都是绿的。一定有些家庭的降雨量只有50毫米，草坪是枯黄的。因此，我们看着GDP去推断每个家庭的财务情况时，会犯很大的错误。
如何度过荒年，每个家庭需要自己做出决策，从其他人身上找不到答案。你家该不该卖房子，其他人没法给出答案。所有的建议都仅供参考。你的选择构成了你自己的人生。如果别人的荒年，恰好是你的丰收年，荒年买地就是一个很好的选项。只要活得足够长寿，0到20%的利率都会经历到，眼下的利率不至于寻死觅活，推卸责任。疫情结束了，我们还要为疫情后遗症买单。只有不停地奔跑，而且要跑得足够快，足够远，才能摆脱危险，焦虑，和缺乏全感的负面情绪纠缠，给人生留出足够的安全边际。A和A&D家庭处在安全区，是因为不懈努力的结果，不是靠观望等来的。希望读者中奔跑着的“招财猫”们，都能早日成为安全岛上的貔貅。
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