4月16号加拿大联邦政府预算案像是在平静的水面扔了一块巨石引起了巨大的波澜。资本利得的应纳税部分将增加。公司和信托的资本利得应纳税比例从50%提高到了66.7%；个人资本利得中前25万按照50%计入个人应纳税收入，超过25万的部分66.7%计入个人应纳税收入。这个改动，打击的对象是曾向公司和信托拖入资本的企业。对于个人来说，在一年里如果不卖房想超过25万资本利得应该不是一件容易的事，但是，在加拿大，一个人去世时所有资产被视为售出，资本利得很容易超过25万，在特鲁多任期内去世的人遗产继承人是这个政策的主要受害者。特鲁多政府给谁加税，看得很清楚。至于地产投资者，受到的直接影响并不大。
从4月4号到16号，加拿大联邦政府频频颁布住房新政，最终汇聚成了一份28页的文件，《解决住房危机：加拿大住房计划》，以下称作为“住房计划”。这是一份政府撸起袖子参与解决住房危机的行动计划书，其立法基础是2019年6月1日通过的加拿大《国家住房战略法》。现任加拿大总理特鲁多在2015年10月当选之后，一直致力于把“住房权利是加拿大人的基本权利”写入法律，他在2017年11月提出了加拿大国家住房战略，这项动议于2019年6月1日获得国会批准，从此加拿大人又多了一项基本权利——住房权利。同时，解决住房问题，也顺理成章地成了政府的一项工作，住房的福利化，去商品化，像免费医疗一样，逐步成为了纳税者的负担，加拿大人的住房问题也从此向着脱离市场机制的方向大步迈进。经自由党政府过去5年神操作，终于形成了今天住房危机的局面。特鲁多政府一直觉得自己做得还不够，还需要再加把劲，最好是还能够连任，继续把住房问题变得更加离不了政府的参与。纵观28页的住房计划，我主观地认为，各项政策，全部都是有利于地产投资者的。如果这个计划得到认真的落实，地产投资者的家庭财务安全就稳了。
01 提高资本利得应纳税比例，有利于地产投资
资本主义的基石是资本。给资本带来的收益增税，无异于杀鸡取卵。曾预测到次贷危机的奥派经济学家彼得·希夫在《小岛经济学》里是这样解释“资本”的：两个人在小岛上生活，天天下海抓鱼，每天抓到的鱼只够自己吃。其中一个人两天没去抓鱼，饿了两天，织了一条渔网，从此拿着渔网打鱼了，抓的鱼自己吃不了，可以卖出去，也可以雇另一个人替自己打鱼。这条渔网就是资本。庞巴维克把这种不去抓鱼而去结网的工作称作为“迂回生产”，资本主义的成功就来自于大量的迂回生产。特鲁多政府现在的做法就是，当你卖掉渔网获利的时候，加你税。特鲁多希望加拿大人都徒手抓鱼，每天只够糊口，遇到没法出海的天气时，还得求助于政府。大幅提高资本利得收益的税率，就是动了资本主义的根基，因此，这个预算案激起了各界的强烈反响。特鲁多则泰然自若地说，谁反对我的预算，就是反对平等。他要的公平是大家都一起徒手抓鱼。哈耶克有句名言，“人类始终面临一个抉择：是在贫穷中寻找平等，还是在不平等中寻找自由。”。第一代移民，尝到过贫穷中的平等是什么滋味，不需要特鲁多再告诉我们一遍了。
财政部在解释这次变动的影响时举了一个例子，安省年收入40万的一个人，卖了一套投资房，获利30万，新政策之后新增税款4461元。看着不是很多，但这个例子里的人好像有点儿傻，为什么要在收入40万的这一年卖出租房呢？正常人，会在自己收入最低的时候，例如，休产假那一年，或退休之后再卖投资房。自己无法选择什么时候出售财产的情况，我在文章开头已经说了，就是人去世的时候，所有资产被视为出售，这种情况，就正好撞在了特鲁多的枪口上。新政发布的当天，我发了一条朋友圈，建议大家追加一些人寿保险，否则遗产受益人可能会因为交不上税而无法获得遗产。2019年2月13日我在公众号里写了一篇文章，《我们到底需要买多少保险》，用一位有320万资产的父亲去世后资本利得应纳税金额为例，推算出应纳税金额为66.7万，所以老父亲生前至少需要买67万的人寿保险，否则继承人可能因为没有这笔现金，无法继承遗产。按照新的资本利得纳税范围，遗产继承人需要替老父亲缴纳75万左右税款才能继承遗产，新政之后，这位老父亲生前需要多买8万人寿保险。
避税有三个工具，被称为三D: Deduct, Defer, Divide，其中最有力量的是“递延”。你手里如果有渔网，听说卖渔网之后应纳税增加了，你是要在加税之前把渔网卖了，还是牢牢抓住自己的渔网，尽量多打鱼，尽量晚卖网呢？我肯定选择不卖网，并更加卖力气地打鱼。新的财政案执行之前，不会出现地产投资者抛售房产的情况，而且在政策执行之后，出售自己投资房的投资者会减少，即，市场上待售房产的数量会减少，导致供需矛盾继续加大，有利于房价上涨。2021年9月疫情期间的那次大选，住房问题已经是讨论的热点话题了。当时的保守党在竞选纲领中提出，为了平抑房价，需要鼓励投资者出售房产，因此建议给地产投资者减免资本利得税。特鲁多抨击保守党的提议是“偏袒富人”，选民也认为不能偏袒富人，于是他再次当选，住房问题也继续恶化至今。政治上正确的事情，在经济上通常是错误的，因为想吃免费午餐的人是多数，而在经济上却做不到，只能停留在政客的口号里。
02 提高供给，但仅限于可负担性住房和只能出租的住房
要想知道加拿大最新“住房计划”的内容和方向，需要了解一些背景知识。
先来解释一下什么是“可负担性住房”Affordable housing。如果你的租金超过了收入的三分之一，那么恭喜你，你可以申请可负担性住房了。以多伦多市公布的标准为例，如果一个家庭有2个人，年收入5.8万以下，你的家庭就有资格申请一卧室的可负担性住房，政府提供的可负担性住房，租金低于你年收入的三分之一。这么好的事儿，人人都想蹭啊，那就得排队了。多伦多市目前，如果是合格的申请人，今天被纳入等待行列，需要等候的时间是14年，2038年就可以心想事成。按照特鲁多政府的计划，政府要大力兴建这种可负担性住房，希望能够缩短等候时间。经济学原理中有一个古老的定律，萨伊定律，即，供给创造需求。供给的可负担性住房越多，需求量就越大，因此等候的时间应该不会变化。我们都知道，经济学原理对政府决策毫无影响，就像托马斯·索维尔说，“经济学的第一课是稀缺性，我们没有足够的资源来完全满足所有人的愿望。而政治学的第一课，则是无视经济学的第一课。” 在“住房计划”中，如果开发商建设可负担性住房，贷款利率会有大幅折扣。我掌握的资料显示，如果开发商建造商品房，建筑贷款利率9.5%以上，如果是建造可负担性住房，建筑贷款利率4.5%左右，利率的这个差距由政府提供补贴。按照我对“住房计划”的理解，政府将用纳税人的钱去补贴这部分利息，这个补贴，是整个计划中花费最大的项目。现任住房部长肖恩·弗雷泽在兴奋地宣传这份住房计划时，还不忘贬低竞争对手，保守党党魁博励治(Pierre Poilievre)。在精心制作的视频中，肖恩数落博励治在保守党政府中担任住房部长时，兴建的可负担性住房数量是0。不想吃免费午餐的人都明白，博励治的政策更优，不建设福利房，就可以扩大商品房供给，因此也就不会出现住房危机。
再来解释一下什么是“只能出租的住房”Purpose-built rentals。这种房产在建成之后不是用于出售的，只能用于出租，可能是公寓，也可能是非公寓的镇屋等房产。其所有者是机构，而非个人。通常由开发商融资建成，卖给政府或机构投资者，最终的房产的所有者是大房东。机构房东可以聘请专业的物业管理公司，也可以将房产的收租权进行金融化，卖给房地产信托基金REITs。特鲁多政府的住房计划中，给与了这种住房的开发商很多优惠，例如，减免消费税GST，提高折旧比例，加速此类房产的收益能力等等。
住房计划中还声明，为了降低建房成本，政府将租用lease土地给开发商用于建房。由此可知，这部分新建的房产由于没有土地产权，是不能销售给家庭的。
上述提到的新房供给，对于家庭来说，都是非卖品，在市场上买不到。简单地讲，“住房计划”中没有增加商品房供给的内容。综上所述，我们可以认为，特鲁多政府的供给侧的改革，不是增加商品房，而是增加可负担性住房和专供出租用的住房。政府使用“利诱”的方式，鼓励开发商从商品房的建设中撤出来，去兴建政府计划中的住房，具有明显的，经济学中所说的“挤出效应”。据CMHC的统计，加拿大每年新房开工量在25万左右，建成的数量不详。按照加拿大人口统计的数据，2016年加拿大有1414万套住房，2021年有1560万套住房，加拿大每5年进行一次人口普查，5年间房产数量的差别应该是新建房屋的数量。由此可知，加拿大每年可以建成的房产在25万到29万套左右，这个数字应该就是加拿大目前的建房能力。如果加拿大政府出面挤占资源，商品房建成数量将下降，由市场主导的商品房价格，在国进民退之后会继续攀升。从供给侧来看，刚刚公布的这份住房计划，有利于地产投资者。
03 刺激需求，将加剧市场竞争
“住房计划”中，不乏刺激需求的措施。例如，首次置业者，如果首付不足20%，房价100万以下，购买新房时，房贷最长还款期从25年延长到30年；首付可以从退休账户中预支的金额从3.5万增加到6万，且这笔钱最迟开始归还的时间从2年后延长到5年后。商品房的新房供给，目前由于高利率和上述挤出效应，已趋于停滞，但新房的库存量依然比较大，尤其是多伦多。由于疫情延误，很多新房在去年和今年交房，短期的供给过剩给市场带来了压力。上述鼓励买新房的政策，将有效地刺激低价房的需求。很多人不明白，为什么首付不足20%的情况下，买二手房时，房贷最长还款年限依然是25年，只有买新房才能30年还款期。这里还要从特鲁多的小算盘说起。在计算GDP的时候，如果销售一套新房，售价60万，则60万会被计入GDP。如果成交一套60万的二手房，则只有这笔交易的佣金，大约2.4万计入GPD。鼓励买新房，会让GDP数字更好看，因此“住房计划”侧重于鼓励买新房，而买二手房则维持老政策。经济学家詹姆斯·布坎南，因对公共选择理论的贡献，于1986年获得经济学诺贝尔奖，他认为，不存在为了公共利益的政策选择，所有的政策选择都是基于政客的私利做出的，都是为了政绩和连任。这个结论，在加拿大特别地适用。
早在2019年，联邦政府出台的新房刺激政策是补贴10%首付款，但贷款金额上限是48万，这个上限的金额很难在大城市买到合适的房子，因此大城市里这个政策没有用武之地。这个无效的政策于今年3月24日被宣布废止了。取而代之的是上述延长还款期和增加退休账户预支额的政策。与2019年的政策相比，“住房计划”的新政策能够更大程度地刺激对新房的需求。在多伦多，楼花转让因缺少接盘侠，导致二手房价格也受到了压制，新政策将有利于8月1号以后成交的楼花转让，从而逐渐减轻二手房市场压力。
对于商品房市场中的新房来说，供给端目前受到了严重抑制，开发商预售的楼盘无人问津，已预售的楼盘中很多都在推迟开工，因为建筑贷款利率太高了。希望需求端将获得新政策的刺激开始活跃起来，有利于吸收现有库存。同时，为4年后的新房短缺埋下了伏笔。从需求端来看，“住房计划”有利于地产投资者。
04 二手房市场将复苏
本次联邦预算的赤字高达400亿，这个规模通常是大选年的水平，对本已债台高筑的加拿大联邦政府来说，面临两个选择：要么继续印钱，要么加税。如果继续印钱，势必会让通胀之火复燃，利率一直维持在高位，会加快特鲁多政府下台的脚步。因此，联邦政府选择了加税，以取悦于央行，希望央行找到降息的理由，尽快降息。从目前的情况来看，加拿大央行6月降息的概率很大。
消费品价格取决于效用，资产的价格取决于未来收入流的折现。当折现率下降时，资产的现价会升高。即，当央行打开降息通道时，所有资产价格普涨，包括房价。加拿大的主要房地产部门对2024年房价的预测都是上涨，其预测的基础就是今年加拿大央行会降息。全国地产协会CREA预测加拿大全国房价今年上涨4.9%。CMHC预测，多伦多2024年二手房房价在113.5万到120万之间，相比2023年的房价112.7万有所上涨。CMHC还预测，多伦多今年的新房开工量下降，以及租房市场空置率进一步降低。二手房市场在降息通道打开之后，会恢复交易量，同时推升房价。今年的预算案导致的降息，有利于地产投资者。
“住房计划”中涉及二手房市场的内容不多，但有一项目前已经开始影响市场平衡了。这项内容的全称是“进一步增加现有住宅的密度”further incentivizing density to existing homes，简单说就是鼓励拥有独立屋的家庭把房子改造成能住四个家庭的房产。政府拟议中可以提供4万元改造贷款。这个提议遭到了安省省长的当即拒绝，理由是只有地方政府才知道什么社区适合进行这种高密度的改造。联邦政府则鼓励市政府绕过省政府，直接向联邦政府申请资助。大家都在观望这个政策的实施效果，因此独立屋的挂牌销售数量出现了下滑。人们没兴趣把自己家改成多套房住宅，但却希望高价把房子卖给有改造想法的人。独立屋是稀缺资源，近年来市场上待售的库存一直在下降，新政策让这个供需不平衡的局面更加倾斜了。房主惜售，会导致买家之间的竞争加剧，有助于推高房价。这项政策不一定能增加居住密度，但能推高房价，有利于地产投资者。
结语：
建议大家认真做一份遗产规划，本次预算案关于资本利得纳入范围的改变，对持有多套投资房，不幸突然去世的房东的遗产继承人来说，影响是非常大的。
政客并不比屠夫和酿酒师的道德水平更高，大家都是出于私利做出决策。今年的预算案，暴露了特鲁多政府在最后的任期时间里涸泽而渔的本质。打击生产渔网的企业家，就是在鼓励徒手摸鱼。用渔网打鱼的生产率显然更高，打击迂回生产者，就是在降低生产效率，稍有经济学常识的人都知道，特鲁多政府的日子不长了。众大多地产投资者经历了疫情期间Condo租金大幅下跌，过去两年利率狂涨的艰苦岁月。地产投资者是凭实力持有房产，不是靠政策的庇护。亨利福特在100年前说，如果你想知道靠政府庇护的人生活的怎么样，去看看美国印第安人的生活就知道了。政客不是不知道自己制定的政策对经济有害，但为了得到想吃免费午餐者手里的选票，经常采用画大饼的策略。作为房产的小投资者，中产家庭要为自己的长远打算，既不能仰仗政策，也不能为了避税就不去赚钱了。皇家银行最近的一份财产报告显示，2010年以来，加拿大房主手中房地产资产的增长速度，是投资保险和退休金的4倍。Since 2010, homeowners' real estate assets have grown four times faster than life insurance and pension savings.
地产投资者需要加强经济学基础知识的学习，否则连经济政策都可能读不懂。按照我的理解，今年的预算案和“住房计划”，最终的结果全部都将是有利于地产投资者的。地产投资者们应该坚定地产投资的信心，牢牢地长期持有房产，善待自己的租客，因为绝大多数租客是努力生活的人，他们是现行住房政策的受害者。房东作为受益者，应该以最大的善意保障租客的利益，只有房东和租客双赢，地产投资才能作为时间的朋友，取得最大的回报。
王红雨 2024年4月19日
作者微信：14168805089
