大选已经尘埃落定，一切又回到了从前。除了收到了满纸承诺以外，人们一无所获。央行还是每周释放20亿货币，利率依然处于实际负利率状态，二手房市场待售房产一天比一天少，住房危机不见任何要缓解的迹象。我找遍了自由党关于住房政策的网站liberal.ca/housing/，没有看到一条可以降房价或降租金的政策。趁着该党庆祝回到起点，还没来得及删除这些承诺之前，大家也帮我找找。
除了新加坡和德国，没有哪国居民能指望政府解决住房问题。大家虽然都知道这一点，但依然翘首以盼，甚至把希望寄托在了一场自大又糜费的选举上。热热闹闹的36天大选结束了，收收心，想想自己手里的现金该投资到哪儿，退休以后还能有多少收入，如果利率一直这么低，晚年生活该怎么过。
越来越多身边的人，包括华人和其他族裔的家庭都发现，手里的现金多了，但投资渠道还是那么有限。无风险金融资产投资回报率0.5%到1.5%，远低于通胀率4.1%，实际利率为负数。房地产，正在证明自己的价值，以及投资回报的确定性。越来越多的人不仅开始谈论房地产，而且认真地在考虑如何把自己手里的现金放入房产。
01 为什么急于把现金变成房子？
2018年房地产市场最低迷的时候，在GTA有20%的二手房买家是投资者，今年有25%的买家是投资者。二手房价格，在安省2017年非居民买家税，2018年提高压力测试利率，2020年疫情，2021年再次提高压力测试等不利因素的考验下，顽强持续走高，给了投资者巨大的信心。
实际利率为负数，让人们清楚地看到一个事实：借到就赚到。存款者在当前利率下是输家，有大量存款却没有借款能力的家庭已陷入深深的焦虑。
除CONDO外，所有其他类型房产的租金都有了大幅提高，同时由于房贷利率已降为1.6%左右，每借10万元，月供仅为370元。因此房东的持有成本已大大降低。此消彼长，房东每年获取的净产权速度明显提升，财富效应让大多数房东在目前的市场中惜售心理严重，导致挂牌销售数量急剧萎缩，进一步加剧了供需矛盾，房价一路高歌，让还没有入场的投资者得上了“错失恐惧症”，FOMOFear Of Missing Out，越焦虑越抢，越抢越焦虑。
要把现金放进房子，现金要足够多才行。投资房首付最低20%，而GTA平均房价已经100万了，即使买个均价的房子至少要自掏腰包20万。均价100万，只是房价上涨曲线上的一个点，如果仔细看自由党的竞选承诺，就会发现，自由党已经想好了怎么把房价在大选后迅速提高到125万。在自由党官方网站上，住房政策调整计划中，有一项是“降低每月房贷负担”，清楚明确地写明：We will alsoincrease the insured mortgage cut-off from $1 million to $1.25 million, andindex this to inflation, to better reflect today’s home prices since thisthreshold was last changed years ago.即，原来政策规定，自住房买家，首付不到20%的情况下，房价上限是100万，自由党认为100万的上限是很多年前定的，随着通胀急剧，这个上限已经不符合人们日益增长的住房需求了，当选之后会把这个上限提高到125万。按照现行政策，自住房买家，首付最低7.5万，可以买到100万的房产，新政策计划允许最低首付10万就可以买到125万的房子。如果房价100万，已经有人觉得很难把首付放进房子里了，那么均价达到125万的时候，就更难了。所以，且买且珍惜把。此项计划官方网址：https://liberal.ca/housing/reduce-your-monthly-mortgage-costs-when-you-need-it-most/ 。再说一遍啊，目前自由党的住房政策是让更多边际买家成为真实买家，房源没有增加的情况下，不断增加买家数量，对房价上涨是一个有效的助推，大家要能看懂政府的意图，切不可傻等。“房价这么高，还值得投资吗？”如果你有这样的疑问，请在政府官方网站寻找答案。
加拿大有3个城市圈存在人多房少的情况，主要是新移民喜欢居住在大城市的原因。人口持续流入，工作岗位竞争激烈，工资长期停滞。新房交付速度长年落后于新移民登陆的速度，供需矛盾突出。因此，加拿大存在一种特殊情况：收入没有房价上涨得快。与美国人相比，加拿大人不仅要努力工作，更要努力买房，因为美国人的收入增长速度一直比房价上涨速度快，而加拿大人的收入增长已陷入停滞，而房价却在加速上涨。一直埋头工作的加拿大人，在梦醒时分发现，自己与努力买房的人在财富差距上已经相差了两代人。
为什么大家都急于把现金放进房产？废话，再不放，就更放不进去了，房价等过谁？还有几个原因，例如，同辈压力，为了平衡一生的收入等买房动力，大家在油管上我的个人频道找《加拿大房产正在为新的储蓄账户》视频看一下吧，在这里就不展开说了。
02 如何把现金放入房产
手里有20万现金是买不到房子的，要买到均价的房产，还需要借款80万，这需要至少16万的年收入。你看，房地产投资的门槛有多高。不仅如此，如果自住房有贷款，投资房借款能力还会下降，即，如果自住房还有贷款没还完，16万的年收入是借不到80万的。
房贷借款公式有两个：
1.自住房贷款能力等于年收入的5倍，即使原自住房不卖，申请新自住房时最多也可以申请到年收入的5倍。
2.投资房贷款能力等于年收入的5倍，减自住房贷款余额，可以申请10套投资房贷款。
从上面的公式可以看出，家庭收入和自住房贷款余额决定了购买投资房时的借款能力。这里说的收入是指主动收入，即，劳动所得。现金收入不报税就无法证明收入的真实和可靠性；自己经营公司的收入，如果没有发给自己就无法用于支持按揭贷款申请，公司收入可以用于商业贷款申请；海外收入，在加拿大报税两年以上，第三年可被视为加拿大收入；加拿大非税务居民的海外收入不能用于支持投资房贷款申请。被动收入，长期伤残保险赔付，养老金，退休金等收入需要酌情处理，家庭金融净资产在贷款申请中起不到主要作用，只能提供锦上添花的帮助，不能雪中送炭，一点儿主动收入都没有，仅凭存款很难申请到按揭贷款；自雇人士的收入需要自证可持续性。自住房贷款，和汽车贷款学生贷款一样，属于超前消费类的个人债务，对投资房借款能力起决定性作用。相反，投资房已有的债务对下一笔贷款的申请影响不大，因为投资房债务有投资收入做抵偿。
游戏规则就是这样，想要参与游戏就要遵守规则，不能手拍足球，脚踢篮球，否则就会被踢出局。很多人在理解游戏规则的时候非常吃力，不明白银行为什么要如此设计这个游戏。其实，无论银行如何设计游戏规则，都会有人不合格，如果人人都合格，那么这个游戏就不合格了，例如，美国在次贷危机之前把游戏规则放得太松，来玩的人都输了，连设局的银行也差点完蛋。与所有的游戏相同，在既定规则下，调整自己，并成为赢家是最重要的，讨论游戏规则偏袒了谁，没有任何意义，改变自己并成为被偏袒的人，才会喜欢上这个游戏，才会成为赢家。有些人本应该Hate the game，却偏偏Hate the players,对地产投资者指指点点，非常可笑。
我的工作是帮助客户了解这个游戏，找到客户的弱点和长项，扬长避短，在政策不断调整，房价不断上涨的情况下，帮助这些家庭把现金变成房产。I love this game 因为我帮助过的家庭，财富正在日日夜夜增长。掌握了贷款规则的家庭，堂堂正正地从银行获得低利率贷款，没有心理成本，没有法律风险。深谙债务管理之道的家庭，甚至一边积累房地产财富，还能一边加速还清自住房债务，早在55岁之前就进入了准退休状态：多套投资房，自住房没有贷款。
哪些收入可以用于支持按揭贷款，如何进行债务管理，我在油管上《加拿大房产正在为新的储蓄账户》的视频里，有更详细介绍。
03 建造花园者收获果实
加拿大的房地产投资与美国和中国有很大不同。美国的房产投资税务优惠政策，偏袒较大的资本，罗伯特清崎和川普做地产投资利用了税法1031条款，卖出A房产，同时买入B房产时，出售A房产不征收资本利得税，方便了大资本不断累积手里的房产数量，并获得税务递延优惠，条件是资本要足够雄厚。中国则强调房子是用来住的，不是用来租的，用限贷限购限售等政策限制了小投资者。加拿大的税务优惠政策惠及小投资者，优惠项目可以在租金申报表T776上找到，居民持有的出租物业可以像小企业一样得到税务减免，投资房的贷款利息支出，地税，CONDO管理费都可以做净租金的税前抵扣。道理很简单，法律授予居民购买房产的权利，银行支持投资房贷款申请，政府税收奖励为租房市场提供房源的房东们。地产投资者在这样的大环境下，建立起自己的房产投资组合，就是在为自己建造房地产投资花园。
有人抱怨，资金都流入房地产了，阻碍了实体经济发展。我看到的情况不是这样。首先，加拿大的资金非常充裕，需要扩张业务的企业可以去银行申请贷款。其次，加拿大的房地产是一个存量市场，二手房交易占比65%，买家支付的买房款，就是卖家收到的卖房款，整个社会中的资金没有减少，只是买家在买完房之后的消费能力低了，但卖家的消费能力肯定提高了。最后，实体经济早已产能过剩，生产更多的冰箱只能是浪费，相反，房产消费或房产投资可以带动其他消费，提振消费不足，从而激发经济的活力。因为自己买完房之后，手头拮据，就得出资金流入房产会阻碍经济发展的结论，是蹲在自己的井里看天，格局太小。
用于出租的房产中，3居室以上的房产非常少，机构投资者无法提供足够多的此类房源。美国有很多成片的镇屋/townhouse可供出租，而加拿大没有。提供镇屋，独立屋出租的，几乎都是个人投资者。加拿大的地产投资者，是租房市场中非常重要的供给力量。因此我们看到，长期以来国家的税务政策都鼓励普通人做地产投资。地产投资者为租客提供了更高品质的房产，房东不仅为自己建造了财富花园，也为租客提供了理想之城。
长期以来，人们把“投资”狭义地理解为买股票似的钱生钱游戏。但很可惜，金融资产投资辜负了人们的期望。股票背后是企业，而现代企业的寿命比人的寿命还短，即使投资者想长期投资，也经常出现“人活着，企业没了”的窘境。委托专业人士看着呗，企业要不行了的时候就跑，于是资管行业营运而生。有讽刺意味的是，资管行业的老大，巴菲特和芒格一致认为，投资者做被动型指数基金投资都比交给理财顾问靠谱。房东网的村长告诉我，有个多伦多的资管团队想和我辩论以下金融投资和地产投资。我说，不必了，如果有哪个团队能保证金融资产投资的回报率和确定性，与在多伦多做房产投资相同，我就立刻把投资房卖了，把钱交给他们打理。对于赢得辩论，我毫无兴趣，我的兴趣在于赢，而不是赢得辩论。美国有位经济学家，劳伦斯科特李科夫最近有一个访谈，指出了资管行业的通常做法，与投资者目标之间所存在的问题：理财顾问的投资建议与投资者的生命周期不匹配，导致了投资失败。他说“生命周期的所有阶段都有秘密，比如，和父母住一起可以节省住房开支，不要为上大学借款，从退休账户中取款加速偿还自住房按揭贷款，随着年龄的增长逐渐更多地投资股票。”他的看法我很赞同，但这些建议与当下流行的投资建议，几乎是背道而驰，了解和接受程度都极低。投资的本质，是为了平衡一生的收入，而不是获得以外之财，更不是补充当下的收入不足。太多人的投资目标不明确，以至于“明明白白一条路，千千万万不肯修”。建造花园者收获果实，自己家的财富花园建不起来，很大程度上是认知错误，没有认识到投资的本质。李录在《文明、现代化、价值投资与中国》一书中披露，股市投资者中有不到10%的投资者是长线的价值投资者，其余人等都是来投机的，在零和游戏中寻找着刺激和快乐。有些人就是执拗地要去别人家的花园里当韭菜，而不肯花时间建设自己的花园，没有自己的花园，哪来的果实？
04 天道与得道
对于地产投资，长期存在两个问题：该不该和能不能。上面说了该不该的问题，下面谈谈能不能的问题。
要把现金放进房子，有个充分必要条件就是银行是否愿意借钱。买100万的房子，就是把自己的20万放进去，同时邀请银行出资80万，交接房产之后再邀请租客来一起还款。这是一种租客零存，房东整取的储蓄。能否获得这样的投资机会，瓶颈就是贷款。从长期的贷款业务实践中，我深刻地体会到了电视剧《天道》中揭示的文化属性问题。中国的传统文化是儒家文化，与西方的清教伦理相同，我们的文化基因是积极入世，努力获得名誉和财富。在同样的文化中，不同人有着不同的文化属性，强势文化造就强者，弱势文化造就弱者。
强势文化指的是，在给定的大环境下，遵守既定的游戏规则，在公平竞争中，创造自己的小环境，顺应所处的自然和社会规律，靠竞争取胜。强势文化不易懂，不易学，只有力争上游的少数人具备这种强势文化，因此也是小众文化。以房地产投资为例，目前的贷款利率只有1.6%，但银行在审批贷款的时候却使用5.25%的利率计算债务偿付能力，在计算投资房贷款金额的时候要考虑自住房还剩多少贷款，这些苛刻的条件，在具有强势文化的人眼中恰恰是考验自己能力的试金石，通关则可以获得房地产财富，暂时过不了关也要知道自己的努力方向。
弱势文化指的是，整天埋怨大环境，担心美联储什么时候加息，操心美中关系、加中关系，别人是不是过分借贷了，财政赤字是不是太高了，房价泡沫什么时候破裂，唯独不关心自己的小环境和自己的竞争力，大环境一天不确定下来，自己就一天不行动，到了迫不得已必须行动的时候，由于准备不足，必须走捷径。弱势文化，易学、易懂、易用、易模仿，易传播，属于流行文化，大众文化。弱势文化的终极价值是破格获取，无暇顾及制度法规和公序良俗。弱势文化造就出的弱者们，有一种受害者心态，不肯放过眼前利益，努力寻找捷径，对强势文化嗤之以鼻。在地产投资中，弱势文化群体表现出的特点是：海外收入不在加拿大报税，现金收入不报税，自雇收入少报税，超前消费买大房子扛着自住房的大贷款，优先考虑把存款放入税盾而不是降低自住房贷款，眼红其他人贷款买投资房，到申请投资房贷款的时候临时抱佛脚，经常陷入黑吃黑的陷阱。
强势文化的群体走的是大道，弱势文化群体走的是小径，这应了老子说的“大道甚夷，而民好径。”加拿大是个以法治为基础的市场经济国家，崇尚自由竞争，鄙视和排斥破坏游戏规则。因不遵守既定规则导致贫困或无法把现金放到房产中的人，总是有受害者心态，常常觉得自己被冒犯了，与《天道》中主人公丁元英描述的弱势文化群体一样——“论到囊肿羞涩时，怒指乾坤错”。
我做的工作虽然微不足道，但我却自不量力地认为自己有一种把华人移民引向强势文化的使命。同时我不认为自己有能力和义务去帮助弱势文化群体破格攫取。在弱势文化群体求助时，我通常的回答如下：
“现金收入连续报税2年以上，第3年可以支持房贷申请。”
“海外收入在加拿大连续报税2年以上，第3年可以支持房贷申请。”
“你的生意收入很不错，可以用来申请商业贷款。如果想要申请按揭贷款，需要把公司里的收入多开给自己一些，按揭贷款金额是连续两年个人平均收入的5倍。”
“高净值项目，只能锦上添花，没法雪中送炭，需要在加拿大有一定的主动收入，高净值才有帮助。”
“如果不想在加拿大找工作和奋斗的话，就好好培养孩子，以后赠与孩子一些现金，用孩子的收入申请贷款吧。”
“如果想投资房产，每年结余的存款应该优先偿还自住房贷款，而不是在RRSP里做金融资产投资”
“所谓的文件包装，就是造假，是犯法的，我从没做过，你找错人了。”
“按照加拿大税法，加拿大税务居民需要把全球收入在加拿大报税，如果已经申请了非税务居民身份，海外收入不支持投资房贷款申请；如果是税务居民，有海外收入，但没有在加拿大报税，银行认为在全球都没有收入，突然跑出来的海外收入无法支持投资房贷款申请。既然买了楼花，就应该知道终有要申请贷款的一天，如何安排报税，应该在签署楼花购买合同的时候就想好吧。”
市场上有很多专门为弱势文化群体找捷径提供服务的人。我不是。我不希望活成自己不喜欢的样子。破格获取，是我接受不了的价值观，我自己不会做破格获取的非分之想，也不会帮助任何人这么做。很多人不相信，在自己买一套房子都吃力的情况下，那些买了5套6套房子的人没有窍门和暗箱操作，但我可以负责任地说，除了走正路，走大道，提高自己的在人群中的竞争力，努力降低消费债务之外，真的没有其他诀窍了。《天道》最后一集，丁元英在说到劫富济贫的道理时说“劫富，富不去；济贫，贫不离。救主的文化唯救主可说，救主不是人，是道，得救不是破了戒的狼吞虎咽，是觉悟。”处在弱势文化中的芸芸众生，期盼的救世主，恰恰是来索命的各种陷阱，所以总是觉得“乾坤错”，自己没错。神即道，道法自然，如来。如果能符合社会和自然规律办事，就是得天道，顺天意，看起来似有神助，有6套房的人不是神仙，而是顺天道而为的自然结果，无他。
结语：把现金放进房产，看似难度很大，实则容易。难易之分，在于觉悟。国际歌里有这样一句歌词“从来就没有什么救世主，也不靠神仙皇帝！要创造人类的幸福， 全靠我们自己！”看来全世界都一样，能救赎自己的，只有自己。《天道》中芮小丹有句台词“只要不是我觉到、悟到的，你给不了我，给了我也拿不住。只有我自己觉到、悟到的，我才有可能做到，我能做到的才是我的。”加拿大是一个尊重个人选择权的国家，给你的权利能用好，就能实现自己的财富梦想，无需费心破格获取。为破格获取提供服务的人，一开始想扮演救世主，后来发现落井下石也是生财之道。萨特的存在主义不是宗教意义上的无神论，而是告诉世人，不要依靠救世主的怜悯和施舍，他认为：“人必须为自己的存在和自己的一切行为承担责任。懦夫与英雄并非天生：在于自我选择。人是自由的，因为没有上帝。”我的职业理想是：不能活成自己讨厌的样子，要为走天道的路人高举一盏灯。
