高利率，高房价的今天，很多人翘首以盼银行监管当局可以放松房贷政策，让更多人买得起房。但事与愿违，2023年1月12号，加拿大金融机构监管当局OSFI突然宣布，将进一步收紧房贷政策，随即发出调查问卷征询各方意见，火急火燎的样子看似很快就要推行。我是2008年移居加拿大的，在过去15年里，从来没有经历过放松房贷政策，每次贷款政策调整，都是同一个方向——收紧，这次也不例外。今年再次收紧房贷政策，对打算买房的家庭来说是雪上加霜，离买房梦更远了，尤其是对“再等等”一族来说，等来的是一盆冷水再加上雪和霜。金融监管当局每次收紧政策的理由都是防范金融风险，但很显然，银行房贷坏账率很低，过去15年里，坏账率一直是千分之几的水平，没变过，收紧房贷只有一个目的：人多房少的情况下，通过限制借款能力，降低买房需求。
2023年，银行监管当局再次反直觉地要收紧房贷，不得不让我们反思加拿大房贷政策为什么总是一边倒地收紧，却从不放松。我搜集了过去15年的房贷政策变化资料，尝试着发现其中的政策变化趋势。加拿大银行监管当局，到底想让商业银行用什么标准遴选合格的房贷借款人呢，从被银行拒绝的申请人身上，我似乎找到了答案：银行会拒绝在社会契约关系中贡献少于索取的申请人，并在监管当局的督促下，不断提高遴选的门槛。读了卢梭的《社会契约论》之后，我更加深切地感觉到，房地产财富多寡与社会贡献多少是息息相关的。
01 忆往昔，峥嵘岁月稠
说明一下，加拿大的住房贷款政策是双轨制，首付低于20%的房贷政策是CMHC制定；首付不低于20%的房贷政策是OSFI制定。两个制定房贷政策的机构，都隶属于加拿大财政部。2012年，加拿大金融监管部门OSFI，首次颁布了全国统一的房贷政策，政策编号为B20，作为指导商业银行审批首付不低于20%的房贷审批原则，此后不定期修改这份指引。CMHC制定的，首付低于20%的房贷政策一直是商业银行审批贷款的参考依据，因为商业银行如果想把房贷资产证券化，向CMHC出售房贷时，CMHC的收购标准对商业银行审批贷款有相应的指导作用，例如，CMHC要求借款人偿债能力TDSR/GDSR指标达到44%/39%以下，虽然OSFI颁布的B20文件没有明确规定，但商业银行会在审批贷款时考虑这个偿债指标。
2008年7月，财政部决定，首付不足20%，需要投保CMHC贷款违约保险的房贷，还款期amortization从40年降至35年，商业银行跟随这一要求，将首付不低于20%的房贷最长还款期，也降到了35年。在2022年连续加息之后，有些银行的浮动利率贷款月供保持不变，但还款期自动拉长，很多借款人的还款期被拉长超过了30年，甚至达到了50年，大家都很惊讶。其实，在2008年之前，大家的房贷普遍是40年还款期的。人为地缩短还款期，是在增加月供，让更少的人能负担得起买房，从而降低买房和贷款需求。
2010年2 月17 日，财政部长宣布，首付不足20%的借款人，CMHC贷款违约保险的审批标准修订如下：l.借款人申请短于和等于5年期按揭贷款时，无论是浮动利率还是固定利率贷款，银行在计算借款申请人偿债能力时，需要使用5年期固定利率的挂牌利率计算偿债能力，在此之前都是用借款人所选择的利率作为评估偿债能力测试标准；2.加按，refinance，最高限从贷款房价比（LTV）95%降为90%；3.非自住的投资类房屋，首付比例最低为房价的20%。新政策2010年4月21日生效。此后，一直到今天，投资房的首付比例一直是最低20%。
2011年1月17日，财政部长宣布，首付不足20%的借款人，CMHC贷款违约保险的审批标准修订如下：l.最长还款期由原来的35年缩短为30年；2.加按，Refinance，贷款最高金额与房价的比例由原来90%，降为85%；3.首付不足20%，CMHC不再承保房屋净值额度HELOC的申请。新政策，2011年4月18日生效。商业银行跟随CMHC的政策调整，将首付不低于20%的房贷还款期也从35年缩短到了30年。
2012年7 月，财政部再次修改加拿大房屋贷款政策，首付不足20%的借款人，CMHC贷款违约保险的审批标准修订如下：1.加按，refinance的最高贷款额度由房价的85%减少至80%，至今未变；2.最长还款期由30年减少至25年；3.最高GDSR比率降为39%，最高TDSR比率降至44%；4.首付不足20%，自住房价格不能高于100万。商业银行没有跟随CMHC把最长还款期从30年缩短到25年。因此，目前的情况是，如果首付低于20%，最长还款期是25年，如果首付不低于20%，则最长还款期是30年。
2012年银行监管当局OSFI制定了商业银行审批房贷业务的统一指引B20。并每年检查商业银行的执行情况。
2015年，OSFI修订了B20指导意见，新的文件名称为B21。
2016年2月15日起，CMHC修改既定政策。原政策：100万以下房价的贷款，首付最低5%；新政策：50万以上部分首付10%，50万以下部分首付5%。例如，70万的房子，50万x5%=2.5万，20万x10%=2万，总计首付4.5万，首付比例最低6.428%。
2016年10月17日起，CMHC规定，首付低于20%的申请人，压力测试利率一律使用加拿大央行公布的V80691335利率计算偿债能力，不再有任何形式的例外。在这之前，如果借款人申请5年期固定利率，可以使用折扣利率做压力测试利率，此后，则不再能使用折扣利率做压力测试了。这个变动，对借款能力的影响非常大。
2017年10月17日，银行监管当局OSFI宣布修订B20，跟进一年前CMHC的政策，要求商业银行审批首付不低于20%的房贷时，也使用V80691335利率作为压力测试利率，或实际合同利率+2%作为压力测试利率，两个利率中，取高值。当时V80691335利率是4.89%。新政策于2018年1月1日生效。新政执行前后，房贷借款能力下降15%左右。那一年的早些时候，2017年4月，安省推出了外国人炒房税NRST，房产市场已经出现了快速调整。OSFI的新规定，再次给业已低迷的市场雪上加霜。
2017年9月开始，加拿大央行开始跟随美联储加息，因为压力测试利率的高低与上述压力测试定价机制相关，所以，2017年9月到2018年底，央行持续加息期间，压力测试利率水涨船高，一直在降低申请人的借款能力，所以OSFI在2020年之前，都没有再收紧过房贷政策。直到2021年5月20日，OSFI再次宣布更改压力测试利率，把V80691335利率改为了5.25%，与实际利率+2%中的高值，作为压力测试利率，政策执行至今。
综合述事实说明可以得出结论，房贷政策越来越紧，房贷门槛越来越高，期间银行并没有无序放款，坏账率也没有明显变化。房贷政策的变化说明，加拿大的房贷政策一直在从保守，变得极端保守，即使如此，商业银行也能从众多借款申请中优中选优，找到“过分合格”的借款人。通过淘汰更多边缘借款申请人，压制了买房需求，抑制了房价过快上涨。如果你觉得对房价的抑制力度还不够，没事儿，还会继续收紧房贷政策，继续淘汰边缘借款人，2023版的新政已经呼之欲出了。
02 新的房贷政策可能会有哪些变化
以前的美好时光一去不复返了，接下来，OSFI将对银行发放按揭贷款进行细化管理了。2012年制定的B20中只要求银行按照一定的原则发放贷款，并没有具体干涉，但到了2017年10月，OSFI就对压力测试利率做了统一规定。现在，OSFI觉得给银行的自由裁量权太大了，因为很多银行给了房贷申请人很多例外或政策豁免，在高利率和高房价的环境下，OSFI觉得需要限制银行的自由裁量权，目的是要让贷款审批政策更加严格，更加标准统一。OSFI的做法是向银行发出调查问卷，询问目前自由裁量权使用的情况，以及询问银行，如果OSFI在收回这些裁量权之后，可能造成的影响。这个问卷调查的截至时间是2023年4月14号，此后，OSFI将做出决定，如何修改B20。
给银行发放的问卷是公开的，所以我们能从问卷的内容分析出OSFI政策修改的大致方向。
首先，OSFI打算引入一个新的债务收入比，LTI, loan to income。简单地说，就是银行每季度或每月，要向监管当局申报，贷款金额超过4.5倍或3.5倍年收入的贷款发放比例。新政策可能会规定一个上限，例如，每个季度/月，银行发放的超过4.5/3.5倍年收入的贷款，总笔数不能超过放款总笔数的10%，或20%，或25%，这个比例由OSFI决定。至于银行怎么控制这个比例，银行需要提交相应的政策修改文件备查，以便OSFI监督。以前，没有这个要求，这是一个新要求。OSFI公开澄清，不是借款人借不到4.5/3.5倍以上的贷款金额了，而是这个“高倍数”贷款，在商业银行的贷款总量中的比例会受到限制。至于是每个季度考核这个指标，还是每月，其实无所谓。是把4.5倍设为“高倍数”，还是把3.5倍设为高比例，OSFI新政策出台后才能知道。是把“高倍数”贷款的比重限制在10%，20%，还是25%，也要等新政策公布后才知道。
其次，收紧偿债比例TDSR/GDSR的灵活性。在CMHC的政策中，要求首付低于20%的贷款申请人，目标房产带来的债务与收入的比例GDSR不能超过39%；全家的债务与收入的比例TDSR不得超过44%,并严格执行。B20政策中没有严格要求这两个偿债比例，因此，银行在审批首付不低于20%的房贷申请时，经常根据申请人的实际情况突破这个比例。记者在采访OSFI负责人彼得的时候问他，是否以后要求银行严格执行39/44的比例要求，彼得婉转地回答说，我们已经就这个问题向商业银行发出了问卷，先听听商业银行怎么想吧。另外，关于最长还款期的问题，目前商业银行自行决定，最长还款期为30年，B20没有明文规定，CMHC规定的最长还款期是25年。OSFI在即将修订的B20里会明文规定，首付不低于20%的房贷最长还款期是多长。
第三，是一个比较凶险的修改方向，即，要不要把压力测试利率拓展到已有的债务上。目前，压力测试只应用于要贷款的目标贷款上，不伤及已有的债务。例如，已经有ABCD四处房产，并有四笔贷款了，现在要申请E房产的贷款，即，第五笔贷款，那么压力测试利率只适用于E房产产生的债务，ABCD房产的债务按照实际债务的月供予以考虑。OSFI在问卷中，询问商业银行，把压力测试利率适用于所有五套房产是否合适。
通读了OSFI的公告和问卷内容之后，我只能理解到上述这个程度了。问卷中涉及的内容非常多，也有很多凶险的政策改变可能性，我无法一一翻译和分析。强烈建议准备买房的读者也去读一读这份问卷，如果觉得自己存在房贷政策收紧后无法贷款的风险，则需要及时采取行动。以前修改B20时，OSFI是把修改方案公布出来，经过公议后正式实施。但没有一次在征求意见后修改过最初的方案，也就是说OSFI是不听公众意见的。这次的公开讨论，则只提供了修改方向，没有提供方案内容，看似更亲和了，其实和以往一样，你回不回答，回答成啥样，都不妨碍0SFI按自己的意愿修改政策。OSFI修改房贷时，一向是雷厉风行，从不拖泥带水。
OSFI这次修改是一次细化监管的政策变动，主要目的是收回商业银行审批房贷时的自由裁量权。除了问卷之外，OSFI在宣布修改房贷政策的公告中，已经明确了几个要收紧和细化的方向，这些内容是不容讨论的。例如，A clear and consistent definition of “income”, for the purpose of calculating LTI，在实施新的债务收入比的时候，OSFI将明确规定什么是“收入”。我们都知道，在过去几年里，甚至是现在，都有银行玩弄“收入”这个概念。有一家银行，曾把申请人去年卖了房子的资本利得，也算成今年收入；还有银行把申请人表舅的海外收入也算成申请人的收入，海外表舅的名字不用写在房产上。监管当局的介入和细化，在某些方面是非常必要的，否则海外表舅的人数会泛滥；一分钱收入都没有，但去年卖了房子的申请人，也许今年能申请到200万贷款。一个社会，需要起码的公平和公正，一个努力工作、诚实报税的家庭，按照严苛的贷款条件只能借到30万元贷款，一个不在加拿大纳税的家庭，凭借表舅的海外收入，可以贷款100万，这也太有失公允了。过去10几年里，房贷政策的变化越来越向公正和公平方向收紧，2017年之前，新移民首付35%，不看收入就能贷款，激怒了加拿大本地人，但直到2018年11月最后一个对新移民不看收入的银行才停止这种“特赦”的做法。或迟或早，“特赦”的项目在过去15年里逐渐被消除，我刚做房贷工作的时候，各家银行对自雇人士都有stated income“特赦”项目，即，自雇人士可以自己说收入多少，这个项目现在已经绝迹了。我自己对房贷政策过往的变化规律，以及今后房贷政策的判断是：房贷政策因人多、房少，会不断地继续收紧，金融监管当局正在用监管，取代商业银行的自律，约束和要求银行更公平，更谨慎地发放按揭贷款，房贷政策越来越有利于在社会契约中做出贡献的家庭，降低在社会契约中索取型的家庭获取房贷的可能性。
03 什么是社会契约
“社会契约是某一社会全体成员，就该社会行动的基本准则取得的一致协议。与法律契约不同，社会契约在很大程度上取决于传统习俗约束力。”——百度百科。
社会契约的内容可能因地区、时期和观念的不同而有所差异，但通常包括以下几个方面：人身和财产权利，公平待遇，公共责任，社会责任等等。加拿大的社会契约除了上述内容还包括，多元文化和公共服务。
卢梭在《社会契约论》中说，“我设想，人类曾达到过这样一种境地，全靠自然力量已经无法生存和发展了，这种原始的状态维持不下去了，除非集合起来形成一种社会的力量才能维持生存与发展。”“由自然状态进入社会状态，人类便产生了一场最瞩目的变化；在他们的行为中，正义取代了本能，而他们的行为也就被赋予了前所未有的道德性。”
社会契约，英语是social contract，很少有人在中文语境里提到这个词。我一个做贷款，本不该思考这么有深度的问题，但不思考不行，因为房贷政策的变化趋势，就是越来越有利于在社会契约中贡献大于索取的人。我举几个例子，大家就知道我为什么扯这么远了。打现金工，不纳税的人，很难申请到房贷；拿着加拿大居民身份，在美国或中国发财，却不在加拿大报税的人，很难获得房贷；两口子，一个加拿大居民，一个加拿大非税务居民，后者给前者汇款维持加拿大的生活，前者在加拿大享受公费医疗和免费教育的人，很难获得房贷；自雇人士，一年毛收入7万，费用6.5万，应纳税收入5千的人很难获得房贷，因为银行只认应纳税收入；退休人士，主要收入是社会养老金，很难获得房贷；新移民，还没有稳定工作的人，很难获得房贷。所有这些房贷困难户，都有同样的特点——在社会契约中，索取得多，贡献得少。并不是我要对各种人进行贡献评价，而是房贷政策自带社会契约奖惩性质，奖励对社会贡献多的。有人觉得自己已经交了很多税，可还是贷款困难，那可能是另外一个问题——债务管理能力问题。如果自住房债务非常大，就很难取得投资房贷款。过去5年里我一直写文章，希望能帮助这样的家庭提高债务管理能力，把这些家庭对社会的贡献转化为自己的房地产财富。对于在社会契约中索取大于贡献的家庭，商业银行越来越无能为力，只能把这个房贷市场让给不受OSFI监管的影子银行，或私人房贷机构。OSFI公开表示要继续收紧房贷之后，马上有声音说，私贷又要火了，因为那么多楼花还没交割呢，房贷政策又紧，利率又高，很难私下转让楼花合同，给手里有期货尚未交割的炒房客，留下的出路不多了。
在社会契约的观点中，国家应该确保社会公平和公正，并维护社会契约的实施。因此我们看到，房贷政策在监管当局的督促和监督下，逐步向有利于勤劳工作、诚实纳税的家庭倾斜。房贷借款能力与社会契约之间存在一定的关系。社会契约论认为社会中的人，应该通过公平的社会契约共同管理社会，保护公共利益。因此，在房贷借款方面，如果借款人的财务状况不佳，不能按时还款，那么社会契约的观点认为应该对借款人进行限制，以确保社会的金融稳定。与银行监管当局的努力相反，加拿大的部分民众，包括一些华人家庭，正在朝着相反的方向努力，竭力试图脱离社会契约的责任，向索取更多、贡献更少的方向奋斗。疫情之后，很多在打现金工之后尝到甜头的人，再也不愿意拿工资上税了；数字技术的发展为宅家工作提供了便利，更多人选择通过众包的方式借助互联网的便利“打零工”，收入由自己决定交多少税；共享经济在优步uber和爱彼迎airbnb的推动下蓬勃发展，业余时间开出租和分租沙发的收入，也可以自己控制交多少税。加拿大给自雇人士，以及打零工的人很大的自由裁量权，交多少税自己决定，这种宽松的环境给了试图脱离社会契约的家庭很大的自主裁决空间，所以我看到，这种脱离社会契约义务的愿望越来越强。同时，银行的房贷审批政策却在向加强和巩固社会契约关系的方向努力，银行的自由裁量权，行使了对社会贡献度的奖惩权力，对在社会契约中贡献少、索取多的家庭，不予发放房贷，或批复房贷金额非常低。公众有参与社会契约的自由裁量权，银行也有自己的裁量权，起点是公平的，所以终点也是公平的：自己选择在社会契约中贡献少、索取多的家庭，在银行获得房贷的机会也相应减少，积累房地产财富的可能性大大降低。
商业银行在房贷审批中的原则，是在维护传统的，工业时代的社会契约关系。在工业时代，工业化生产和劳动力需求的增加导致了劳动力的组织化和城市化，使得社会契约更加紧密和明确。在信息时代，信息技术和全球化的发展导致了劳动力流动性的增加，使得劳动力对于社会契约的要求更加复杂和多样化。零工经济gig economy 和现金工经济可能通过潜在地改变工作和就业的性质，对社会契约产生影响。在零工经济中，个人可能从事短期的、基于项目的工作，而不是传统的全职工作，这将导致工作安全和福利的缺失。现金交易将挑战传统的金融体系，以及政府在规范该体系方面的作用。共享经济对社会契约的影响是一个复杂的话题，颇具争议，一些人认为，共享经济可以提供更多的机会和便利，为经济增长和就业创造机会，也有人认为共享经济可能导致传统工作机会的减少，并且它的经济模式可能不利于社会契约的维护。数字化经济，零工经济，现金工经济，以及共享经济，正在分裂和弱化传统的工业经济所建立的社会契约关系。但是，商业银行却在通过房贷审批制度，强化和聚集着工业时代的社会契约关系。这两股弱化和强化社会契约关系的力量，正在扩大财富差距：适应传统工业时代契约关系的家庭，有更好的条件获得房地产财富，而共享经济的本质是共享资产，优步共享的是汽车，爱彼迎共享的是房产，因此，遵循传统社会契约关系的家庭，在新旧社会契约关系发生冲突时，依然有着巨大的优势，至少在共享经济的条件下，有条件拥有更多房产，可以在共享房产方面具备绝对优势。
结语：
Don't shoot the messenger，我只是分析和转达商业银行的房贷审批原则，无意冒犯贷款困难的人。房贷政策越收越紧的趋势，我也改变不了，只能尽可能地为大家分析房贷政策变化的趋势，以及背后的推动因素。
春节期间去朋友家做客，聊起孩子的教育问题时，我们都认为让孩子从小就知道social contract这个词组很重要，让下一代尽早明白，为什么公立学校不用交学费，还有免费早餐，这些“免费”是现有社会契约给我们的福利，参与社会契约的每一个人，或早或晚，或多或少，都有出让自己部分权利和财富的义务。加拿大的多元文化和公共服务，帮助了我们这些第一代移民落户加拿大，第二代移民要懂得感恩和回报社会。第一代新移民要给自己的下一代做出表率，在力所能及的情况下，努力为社会做出贡献。不仅商业银行在行使着对传统社会契约关系的奖惩权力，还有其他传统社会契约关系的卫道士也在这么做，例如，移民局在受理团聚移民，工签转移民身份的申请时，也要看担保人和申请人对加拿大社会所做出的贡献。
过去15年，房贷政策一直在收紧，房贷审批标准一直在提高，因此，房贷质量保持在了非常高的水平。银行和银行监管当局很清楚，人口的增加速度，可以确保银行在不断提升审批标准的情况下，依然能够遴选出符合房贷政策标准的申请人，从而保证了在房价不断攀升，累积债务越来越多的情况下，银行依然可以稳健运营。不断提高贷款审批标准，造成了赢家通吃的局面，有能力获得房贷的家庭，积累了巨额房地产财富。从华人社区投资移民群体和技术移民群体近年来的财富变化情况来看，技术移民群体对加拿大所得税收入的贡献较大，因此房地产财富增长速度较快，相反，投资移民群体因为获得房贷的能力较低，房地产财富增长缓慢。通过观察和总结房贷政策变化，让我们不得不思考加拿大的社会契约问题，在加拿大，什么是公平，什么是公正，财富差距是如何拉开的，如何正确理解和适应加拿大的社会契约关系，以及如何正确教育下一代。希望每位读者都能在为加拿大社会做出贡献的同时，积累起应得的财富，并把加拿大良好的社会契约精神传承下去。
2023年2月6日
作者微信号：14168805089
