随着美国放弃治疗，就业情况好转，通胀加剧，美联储加息的脚步已越来越近。加拿大的货币政策通常是MADE IN USA，所以无论疫情如何发展，加拿大加息只是早晚的问题。关于后疫情时期经济的总体走势问题，众说纷纭，大佬马斯克去年最后一天表示，他认为2022年到2023年会出现经济衰退，此言一出，引来了各种不同的解读。真的会出现经济衰退吗？面对加息环境，以及未来的经济环境变化，地产投资者该如何应对呢？
01 工薪族已成为加拿大地产投资主力军
安省是1975年开始租金管制政策的，到2018年11月才开始放松，长达43年。期间，机构投资者兴建出租公寓的积极性大受打击，开发商以兴建共管公寓CONDO为主。半个世纪的租控，安省形成了以家庭散户地产投资者为主的出租房供给市场。2018年11月之后建成的房产不受租控政策影响，房东可以根据市场情况自行决定涨租的金额。因此，一些机构投资者跃跃欲试，开始兴建出租公寓。著名机构投资者Riocon，在我办公室旁边以迅雷不及掩耳盗铃的速度建起来一栋名叫Pivot的出租公寓楼，落成之时，正好赶上疫情封城。机构投资者开发楼盘的资金退出途径有两个：1.出售楼盘给终端买家套现，例如，卖CONDO；2.建成，并出租后，出售给房产信托基金REITs套现。租控期间，大多数开发商通常在建CONDO之前就预售，卖楼花，以出售楼花的合同为依据向银行申请建筑贷款，建成后转移产权给最终买家，卖出楼花到最终交接产权期间，楼花买家充当开发商的杠杆，产权交接后，开发商套现还清建筑贷款，利润落袋，继续开发下一个楼盘。建造出租公寓，套现方式则不同，自筹资金加贷款用于建造，出租到一定程度后将楼盘出售给REITs套现，REITs出售基金给投资者并长期持有物业。这个过程中，如果出租率很低，机构投资者则迟迟无法套现。流水不争先，争的是涛涛不绝，地产投资中不争先是行规，Pivot争先的结果给了其他机构投资者一个很好的教训。未来一段时间内，地产投资者依然以散户为主，因为机构投资者修建的出租公寓多半选在交通便利的市中心，套现速度低于建CONDO出售，从资金使用效率上看，机构投资者大规模开发出租公寓楼的可行性不大。
目前大多伦多的房价，已经把土豪地产投资者挤出了市场。10年前的房价，对于无需贷款买房的土豪来说，地产投资还可以勉强参与，而当今的房价，地产投资全凭借款能力了。
房产投资者中有一派属于地产投资的蓝领，负责装修翻建，快速买卖；另一派是地产投资白领，动口不动手，向银行提交一份加按申请，再委托地产经纪找一套房子，然后长期持有。人们常把蓝领地产投资者称为投机者，因为他们总是快进快出，使用的方法是强制房屋升值，投资模式是熊瞎子掰苞米，咯吱窝下面永远只有一穗苞米。这类蓝领地产投资者在遇到政策突变时，经常损失惨重，2017年就是这批人的重灾年。疫情爆发以来，蓝领投资者还是很长记性的，没敢轻举妄动，因为他们自己最清楚，没有能力长期持有，而短期买卖费用大、风险高，且离上一次惨痛教训的时间很短，有些人的伤口还尚未痊愈。房产投资中白领，通常不是旱地鳗，不擅长装修，但场外现金流充裕，即使有负现金流也能长期持有房产。地产投资白领通常是去银行申请加按投资房，套现后做首付再买入更多。疫情爆发以来，房价大涨给加按提供了条件，所以疫情期间地产投资的舞台上白领地产投资者最活跃。白领地产投资者可以长期持有房产，随着白领的增加，市场上可售的房产量就下降了，买家的竞争越发激烈，所以房价才会持续被推高。
通过疫情的洗礼，超发的货币推动了房价的无差别上涨，低利率长期化，房贷借款能力压力测试门槛不断抬高，大浪淘沙之后，白领地产投资者已站到了舞台的C位。拿T4或T4A收入的白领地产投资者，对利率和经济环境变化比较敏感，他们担心利率上涨，经济衰退，金融危机，失业，以及政府对房地产市场的调控政策。
02 加拿大的就业、利息与货币通论
截至2022年1月，加拿大的失业率已经几乎恢复到了疫情之前。疫情爆发之前失业率5.7%，现在是5.9%，也就是说，愿意工作且找不到工作的人所占的比例与疫情之前差不多。实际情况，比数据更好，因为很多雇主找不到足够多的员工，到处可以看到招工启事。就业市场非常火热，出现了少有的买方市场，雇员的溢价能力提高了，有些人主动辞掉低薪工作，去应聘更高收入的工作，平均工资水平上升了2.7%，这在移民不断涌入的国家是很不容易的。就业市场火爆，让我们反思一个问题，就是疫情期间直接发钱的救助方式，长时间地抑制了经济复苏，直到去年10月26号停止发钱，才彻底进入经济复苏的正轨。2022年政府重启发钱模式，但经济审查严格了很多，伸手党不容易拿到钱了，特鲁多亡羊补牢还是做的不错的。不乱发钱才能保证就业和生产的恢复。充分就业，加上工资提高，将会推动通胀率继续上涨，因此，央行在考虑加息问题时，必须面对成本推动型通胀压力。在加不加息的天平上，失业率下降和平均工资提高是很重的一个砝码。
欧文费雪认为，利息是每个人的不耐程度和投资机会决定的。然而，在现代经济世界中，由于货币发行量被当成了宏观调控工具，所以利率就成了央行介入经济活动的手段，利息也就没法体现不耐和投资机会了。由于加拿大的经济属于美国附属型经济，因此加拿大的利率政策基本上是与美联储同步的。利率被操控的后果是，资金的配置不是根据市场经济的效率，而是根据被设定好的利率把资金配置到收益最大的经济活动中。目前的情况是，利率已经被人为地确定了，资金会流向吸纳资金最大，收益最高的行业，例如，房地产，当利率被人为调高的时候，资金的流向也可能发生变化，这就要看利率提高多少了，假如利率调高了0.75%之后，资金回报率最高的仍然是房地产，那么房价就会依然被继续推高。如果美联储加息，而加拿大央行没有跟随加息，则会出现加元贬值，加元购买力下降，引起输入型通胀，这是加拿大无法承受的后果，因此，如果美联储在今年3月加息的话，加拿大很可能把加息的时间表设在1月底或2月份。加拿大央行如果加息，能否导致资金从房地产流出，导致房价下跌，还有待观察，这取决于加息之后房地产投资的回报率是否低于其他可替代的投资机会。加息就会导致房价下降的说法，没有绝对准确的依据，例如，2017年7月加拿大开始加息，直到2018年底才停止，历时一年半，央行利率从0.5%一口气加到了1.75%，期间加拿大的公寓价格一直在上涨，非公寓的房产价格一直低迷。
我们都知道，无论是国家还是家庭，财富并不随货币的增加而增加，因为货币只是一个符号。亚当斯密在《国富论》中也反复强调，黄金并不是财富，而是财富的符号。反之，如果货币就是财富的话，国家多印些货币就行了。因此，当一个国家货币发行量增加的时候，我们就应该清醒地意识到，以货币标价的资产会升值。有人简单地把经济活动归类为亚当斯密的自由市场理论和凯恩斯的政府干预理论，这显然无法解释当今的经济政策。从次贷危机开始，美国、欧洲和加拿大等发达国家已经全面进入了米尔顿弗里德曼的货币主义，即，只要出现经济和社会危机，就通过货币发行量来调控经济。疫情爆发之后，美联储的应对措施就是重启大规模量化宽松QE政策，傻瓜都知道，印钱是无法阻止疫情传播的，但印钱政策的确曾将世界从次贷危机中解救出来了，这个偏方已被写入了药典，所以我们看到疫情爆发以来，货币发行量大增。货币是水，需要容器来装，加拿大虽然货币增发数量没有美国多，但加拿大的容器小，种类也匮乏，能装水的主要容器就是房产，于是加拿大就爆发了housing inflation，房价暴涨。美国的货币之水更多地流入了资本市场，推高了股价，同时房价也有所上升。加拿大于去年10月26日开始停止QE，即停止货币增发，但承诺不会将已经增发的货币收回，同时宣布考虑加息。美国则开始了taper，即，减缓QE(货币增发)速度，并表示在taper的同时加息。很多人担心，停止超发货币之后会不会导致房价下跌，单单从货币发行量的角度来看，不会，因为覆水难收，只要不缩表，已经膨胀了的房价就不会下跌。疫情爆发以来，央行除了通过QE增发货币之外，还与财政部联手启动了功能性财政政策，即，MMT，支持财政部透支央行账户，用于疫情救助，买疫苗，直接支付疫情补助等。所以，次贷危机的时候，QE并没有引起通胀，而这次因为又加上了MMT，通胀就发生了。疫情爆发以来，加拿大央行通过QE增发了4000亿加元货币，通过MMT增发了1500亿以上的货币，两个水龙头，一个是冷水，一个是热水，双管齐下，不仅推高了股价、房价，还引发了通胀。另外还有一个货币供应来源不是源自央行，而是民间，那就是房贷资金。由于房价上涨，有能力借款的家庭纷纷申请加按，从已有的房产中套现，疫情爆发以来，房贷的增量达到了1930亿之高，是以往同期的2倍，受疫情影响，人们的居住要求提高了，因此加按出的增量资金大部分又被投入到了房地产中，进一步推高了房价。虽然QE停止了，政府透支也有所减少，但民间从房权中套取资金的力量因房价还在上涨，并没有被削弱。目前，货币增量随有所减少，但存量已经很大了，资产价格，尤其是房价，还会居高不下。
综上所述，就业恢复会吸引首次置业者重回买房市场，与地产投资者形成竞争；利率会缓慢回升，但要达到疫情爆发前的水平还有待时日；货币增发速度减缓，资产升值速度也会减缓，但资产贬值的可能性不大。工薪阶层地产投资者需要注意的是控制家庭负债风险，并关注一些主要的经济指标变化。
03 工薪阶层地产投资者控制风险指南
虽然在我的公众号里一再强调，借款人的债务管理能力其实就是财商水平，并建议加速偿还自住房贷款，但依然有很多不同声音表示发对，而且的确有很多家庭在扛着大额自住房贷款的同时，在做地产投资。自住房贷款，是最大的负现金流，一旦遇到失业，家庭债务问题有可能引发连锁反应，甚至资金链断裂，而被迫卖房。加息，无异会增加债务负担，所以在加息前夕，建议自住房贷款余额大的家庭及时调整债务水平。首先，检查一下自住房贷款是浮动利率还是固定利率，如果是浮动利率，要问银行是否在加息时月供会升高，有些银行加息时会要求借款人提高月供，另一些银行没有这个要求，而只是自动延长借款人的amortization并保持月供不变，其次，评估一下自己在月供增加的情况下能否负担新的月供，第三，如果加息后月供必须增加，则可以考虑加按自住房，贷款金额不变，但要把amortization拉长回30年，从而降低月供，建议在加按时转去浮动利率升高时不增加月供的银行。如果收入不支持现在做加按，则需要积极储蓄，加息时主动加速偿还自住房贷款，从而降低月供。
浮动利率转固定利率是没有必要的。如果担心自己无法承担加息带来的风险，可以咨询银行，如果现在改成固定5年期利率，月供是多少，把增加的月供数字记录下来，每月多储蓄这个金额，浮动利率加息时将这笔储备金用于加速还款。
投资房，如果是浮动利率，且利率升高时贷款银行不要求提高月供，不建议采取任何行动。如果贷款银行要求提高月供，且负现金流较大，请参照自住房应对措施。
有人担心出现经济衰退，并考虑出售现在手里的房产，待房价下降后再买回来，有这种想法的人还不少。我来加拿大生活的13年里，只有2009年上半年出现过短暂的，因经济衰退引发房价下降的情况，而那个时候真没人敢抄底，因为所有人都在担心自己的收入是否稳定。2017年4月到2018年中，安省房价下跌并不是经济衰退引起的，而是因为恐惧。经济衰退是有指标的，不是马斯克说有经济衰退就会发生经济衰退，这个指标出现后，货币和财政政策会做出反应，消除经济衰退出现的可能性。这个指标就是短期债券收益率与长期债券收益率的比较，经济衰退明显的信号是，短期债券收益率高于长期债券收益率，目前的情况是，长期债券收益率不仅高于短期债券收益率，而且差距正在拉大，这是经济欣欣向荣的表现。2018年曾出现过短期的长短期债券收益率倒挂情况，美联储当即做出反应停止了加息和缩表，进而避免了衰退的发生。
还有人对90年前的大萧条念念不忘，总怕发生金融危机和大萧条。金融危机，就是指金融系统不work了，导致经济崩溃，进而发生萧条。90年前发生的事已经有了准确的诊断：美国当时很多州不允许跨州开设银行的分行，单一银行制比较脆弱，而且当时没有联邦保险制度，一发生挤兑银行就倒闭了，于是人们把钱都藏在了褥子底下，结果想借钱的人也借不到了，把钱藏起来的人也不花，于是钱不流动了，金融危机就发生了。危机发生后，美国央行犯的最大错误是紧缩货币政策，导致银行间流动性枯竭，银行像得了传染病一样纷纷破产，储户再也不敢相信银行了。胡佛和富兰克林罗斯福实施新政，由政府替老百姓花钱，实施贸易保护以邻为壑，限制工资和物价屏蔽了市场信号，结果把一场金融危机活活搞成了大萧条，而罗斯福却成了拯救美国的英雄，其实正是他把金融危机搞成大萧条的。伯南克研究了一辈子大萧条，终于把研究成果应用到了次贷危机上，金融危机发生时要放松货币而不是紧缩，开足印钞机的马力就解决了。盖特纳任财政部长之后，认为美国金融业最脆弱的地方在资本充足率上，于是搞了一个压力测试，要求不合格的金融机构补充资本金，从而终结了次贷危机。为了避免金融危机，银行监管当局通常用存款准备金比例调节银行的流动性，同时央行对资本充足率进行监管。疫情发生前，加拿大的存款准备金比例为2.25%，银行监管当局在2020年3月将银行的存款准备金率下调至了1%，以防发生金融危机。2021年10月，加拿大银行监管当局把存款准备金率又提高到了2.5%，比疫情之前还高0.25%，说明加拿大商业银行已经顺利渡过疫情，而且有自信心膨胀的危险。有没有金融危机的风险，大家可以关注银行准备金率的变化。加拿大商业银行的资本充足率非常高，目前比疫情爆发之前更高，银行为此很发愁，拼命给股东派息，回购股票，甚至有些银行股本金多得没用场，还跑到美国去收购同行去了。
有人把加息和缩表连在一起说，但这是两回事儿。缩表，就是央行把资产负债表中的债券在资本市场上出售，2018年美国曾尝试缩表，结果资本市场根本无法承受美联储天量的抛售，很快就出现了长短期债券收益率倒挂的情况，而且造成了股票和债券价格暴跌，炒股票的人还应该记得2018年12月的股市和债市血流成河的一幕。美联储自此收手，草草结束了缩表。整个2019年美国和加拿大都停止了加息。因此，缩表不是那么容易的，加拿大央行在去年10月26日宣布停止QE的时候承诺会reinvestment，即，如果其资产负债表中的债券到期，央行会在市场上购入同等金额的债券，从而保证资金流动性的水位不变，即，不会缩表。
很多人分不清经济衰退，金融危机，以及大萧条，分不清加息和缩表，也不去看我以前写的文章，于是在微信里做伸手党，问我对这些问题的看法，这些人已被我“微信一删，一别两宽”了。
04 所有的短视都有近忧
奥密克戎爆发以来，美国和加拿大的防疫措施发生了巨大分歧，美国感染人数远远超过加拿大，却采取了开放式防疫模式，而加拿大各省却纷纷宣布不同程度的封锁，甚至想宣布国际进入紧急状态。美国每4000人配备一个ICU病房，而加拿大是每6000人配备一个ICU病房。加拿大总是自大地认为公费医疗体制优于美国，然而在疫情面前，高下立判。特鲁多政府疫情期间狂发钱，却忘了增加ICU病房。公费医疗虽是普惠制，但与美国以市场为主导的医疗体系相比，效率太低。面对奥密克戎，加拿大全体国民要为这个没有远虑的医疗体制买单。从防疫措施上看，加拿大的经济复苏是要落后于美国的，但美联储加息的脚步还得跟上，否则美国的通胀就会输入加拿大。短视的医疗体制，在加息到来的时候，将会让加拿大人吃尽苦头。
大多伦多建筑商协会确认，每年可交付使用的新房为4万套。新房是房产市场的供给，而二手房成交量则是存量之间的换手。大多伦多地区每年4万套新房，根本无法容纳新移民，然而官方从不面对现实，遇到房价上涨就采取抑制需求的措施，例如，2017年的安省420政策，就是拿非居民开刀，扬汤止沸地抑制需求。这种短视行为，会长期掩盖供给不足的事实，于是日积月累，住房危机在疫情中爆发了。事实说明，对房产市场的行政干预效果都是短命的，这也正合政客的心意，只为当选，哪怕上台之后洪水滔天。在加拿大，华人对行政干预房价的担心比其他族裔更甚，主要是受原生国家的影响，很多人的恐惧远比实际危险要大，而加拿大出生的本地人则认为行政干预房地产市场，是社会主义国家的专属药方，在加拿大常出现在竞选承诺中，而很少真正落地。
对于家庭来说也一样，如果我们投资的目的是为了平衡一生的收入，央行加不加息，很重要吗？几月份加息，很重要吗？加几次很重要吗？格林斯潘从2004年6月开始，在18个月内加息17次，把利率从1%一口气加到5.25%，直接戳破了房地产泡沫。加拿大银行监管当局OSFI非常保守和谨慎，在实际按揭贷款浮动利率只有1.5%的时候，将压力测试利率直接设置在了5.25%，以防未来发生格林斯潘式加息带来的后果。2021年6月之后取得贷款的家庭，如果是大银行批准的，借款人全部通过了这个恐怖的5.25%压力测试。认为加息会造成有些家庭会抛售房产的人，是不是替别人操的心太多了。发放贷款的是银行，压力测试就是风险评估，讳疾忌医的人，银行管不了，从银行获得房贷的家庭则必须满足这种过于严苛的要求。看到加息就惶惶不可终日的家庭，自己问问自己，是不是通过了银行的压力测试，如果是，就踏踏实实过日子，没啥可担心的。格林斯潘式加息的后果全世界都看到了，100年内都不会重演这种悲剧。把投资当成短期炒作的人，关心的事情太多，忙得不可开交，看了马斯克的推特都能吓得夜不能寐。巴菲特和芒格都多次公开表示，不关心央行动态和宏观经济政策变动，他们不是吹牛，是真的不关心。格林斯潘17次加息又能怎么样，还不是乖乖地降回去了？真正过硬的投资人，只关心自己的能力圈，能力所及范围内，别人恐惧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧。地产投资，是典型的拼能力的投资，运气发挥不了作用，买彩票才是凭运气，而买彩票的人无一例外是概率盲。
结语：
爱因斯坦说，生活就像骑自行车，要想保持平衡，就要不断运动。环境在变，利率在变，我们就要应变，否则就会摔倒。只要还活着，就是骑在自行车上，要不断应变着保持平衡。
既然已经移民了，就安下心来了解资本主义。抱怨和焦虑都不解决问题。我个人能力有限，只能帮到有T4或T4A收入，且愿意努力清偿自住房债务的工薪家庭；把加拿大当成寄居地两边跑，又不在加拿大申报海外收入的人，我帮不了；没有工薪收入又想申请房贷的人我也帮不了。即便如此，作为知识工作者，我还是希望自己的同胞能在加拿大更多地了解资本主义，早日在精神和财富上体会到移民值得。我知道很多读者无法理解这篇文章的全文，哪怕记住一些结论也是好的，以期减少谣言和谎言的蛊惑，让我们每个人都生活得更踏实，更有远见。
房贷借款能力计算公式：
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