10月23号加拿大央行年内第四次降息，目前央行利率已经降为3.75%。今年6月5号以来，央行利率从5%下降了1.25%，在5个月的时间里，相当于每个月降息0.25%。这个降息速度和幅度对于债务较高的家庭来说是个福音，对于持币待购房产的市场观察家们来说，盼望房价下跌的希望，正在破灭中。
高利率远去之际，其对我们的财富影响也渐渐显露出来。10月10日，加拿大统计局公布的2024年第二季度家庭财务状况报告，下面简称《报告》，揭示了高利率对家庭财务的影响。下面我分享一下《报告》的主要内容。
高通胀之下，由于菲利普斯曲线效应，空缺的工作岗位增多，推升了工资上涨，因此，收入变化对生活的影响不大。《报告》显示，“收入最低的20%家庭，收入增加了417元，生活成本增加了218元，相抵之后净收入是增长的。”
储蓄下降最明显的是中等收入家庭。由于低收入家庭的净收入是上涨的，因此低收入家庭的储蓄反而增加了。负债较重的中等收入家庭，债务开支更大，因此储蓄迅速消耗。
资产增长最多的是高净值家庭，尤其是持有大量金融资产的家庭。由于房价停滞，金融资产价格飘升，因此持有金融资产比例较大的家庭受益最大。
家庭负债下降最快的群体颇引人注目，报告显示：“年龄35岁以下的家庭去杠杆的速度惊人，加息以来，每个季度债务下降的幅度都超过3%，而其他年龄组的家庭债务全部是上升的。”
高通胀加上高利率，是实实在在的生活考验。年轻人表现出的特点是火烧眉毛，只顾眼前；中等收入的家庭动用储蓄渡过难关，表现出了较好的财务韧性；高净值家庭中，敢于投资金融资产的家庭，是这场考验中的最大赢家。
本文根据加拿大统计局公布的2024年第二季度家庭财务状况报告，分析和解读一下加拿大人的代际间财富差距，以及对我们人生规划的影响。
01 年轻人该不该成为去杠杆的主力军？
《报告》显示，2022年加息以来，除了35岁以下的人群，所有其他年龄组的家庭，房贷债务都是上涨的。高利率之下，年轻人去杠杆的速度和幅度是惊人的。年轻人房贷总量减少，并非是因为年轻人最有能力加速偿还按揭贷款，而是因为买房人数减少，导致的房贷总量下降。房贷对应的是房产财富，因此，年轻人的房产财富相对于其他年龄组是下降的。
加息以来，因为租房开支比买房开支更少，吸引了很多年轻人选择租房。利率攀升期间，租金持续上涨说明了这一点。高通胀和高利率期间，火烧眉毛只顾眼前，是非常自然的选择，能够克服眼前困难做长远而痛苦的选择，不是当今大多数年轻人的首选。
2022年6月，加拿大的CPI达到了峰值8.1%，按照菲利普斯曲线，那时的工作岗位空缺是最高的，年轻人找工作最容易。有经济学常识的年轻人或年轻人的家长，应该知道高通胀的时候，应该尽早毕业，尽早就业。此后，工作机会随通胀降低，逐渐减少。那时本科毕业，却又读了两年研究生的年轻人，用亲身经历验证菲利普斯曲线的有效性。过去两年，年轻人和新移民竞争工作的结果是，这两个人群的失业率都非常高。没有收入，也就没法申请房贷。为什么一些年轻人难以负担房产？因为没有工作。没有工作的年轻人增加，所以年轻人房贷余额持续下降。
有工作的年轻人可能没有首付，联邦政府提出了一个助攻的方案，即，12月15日起，首付低于20%的首次置业者，最长还款期被延长到了30年。这项政策使得借款人借款能力提高了相当于一年的收入：现在8万年收入的家庭，新政策之后提高8万借款能力，现在15万年收入的家庭，新政策之后提高15万的借款能力。一直在下降之中的贷款利率，加上贷款政策放松，两次助攻，年轻人能不能把买房这个球踢进门，全靠自己的远见和胆识了。
Z一代，95后，的年轻人，在很多国家都表现得极具其时代特色：偏好共享经济，尤其是共享父母的住房。有些国家把这种现象称为“回旋镖”，父母怎么都甩不出去自己的下一代；有些国家把这种现象称为“袋鼠”，小袋鼠总是迟迟不肯离开妈妈的育儿袋；有些国家把这种现象称为“啃老”，能啃多久全靠实力，父母的实力。年轻人经济独立得越晚，财商越差，依赖性越强。父母一方面需要给子女划出一条红线，要求孩子到一定年龄必须财务独立，另一方面尽早实施财富的代际传承，孩子25岁时，50岁的父母赠与一笔15万买房首付，比孩子50岁时75岁的父母赠与50万的资金，更能够有效地完成财富的代际转移。
年轻人买房的确越来越难，想要买到房子需要具备很多条件：要有工作，有良好的信用记录，还清学生贷款，有可负担的利率，宽松的房贷政策，父母的财务支持，最重要的是自己要有远见，主动承担长期责任，做难而正确的选择。在部分年轻人选择去杠杆的时候，选择加杠杆的年轻人格外需要胆量，实力和担当。利率下降的幅度从量变到质变之后，一定会有一批年轻人和他们的家长，能算清楚别人算不清的账，逆去杆杠的潮流而上。
02 中年的中产家庭，不进则退
最近国内热播的电视剧《凡人歌》和徐峥的电影《逆行人生》讲的是同一个主题：中年的中产家庭，在事业脱轨之后如何重生。每个国家都有自己的社会契约网和社会安全网。在社会契约网之中，人们上学，上班，交税，申请贷款买房，退休，领退休金。一旦脱轨，就需要社会安全网兜底。这两部影视作品中的老那和老高家庭，都是正当壮年，房贷最高的时候脱轨，社会福利网无力兜住他们，需要通过自己的努力重新加入社会契约网。与很多年轻人苦于没工作，无法加入社会契约网不同，中年脱轨的痛苦和冲击更大。老那和老高最后都选择了把优渥自住房出租，搬去更偏远更小的出租房居住，这个消费降级虽然痛苦和难堪，但总比没有自住房作为垫底要好很多，起码给重新步入正轨争取了宝贵的时间。美国产业工人消费和生活降级，已经很多年了，中国只是刚刚开始。特朗普承诺，帮助把从社会契约中脱轨的家庭拉回来，估计只是口号而已，科技进步导致的行业整体下沉甚至消失，不是凭政客的口号就能拯救的。AI 可能随时取代任何人的工作，而最怕丢工作的就是中年的中产家庭。
与中国的中年中产家庭相比，目前加拿大的这个人群处境会好一些。根据《报告》中的数据，高通胀和高利率对加拿大中产家庭的影响主要是储蓄余额下降。收入分布中，位于中间20%的家庭在2024年第二季度的净储蓄情况相较于去年同期恶化，因为其更高的支出，尤其是住房和公用事业支出，继续超过收入增长。
中年人，主要是80后，是上有老下有小，在事业上爬坡的时候。前有70后和60后的财富鸿沟，后有90后在新技术优势上的赶超，压力山大。同时，这一届中年人，在投资选择上也面临着更多诱惑，在长期投资和短期投机之间经常摇摆不定。70后和60后很少尝试投资比特币等数字资产，也很少参与罗宾汉式股市投机，而80后则容易受投机风潮影响，容易被意外之财吸引，把投资游戏化。简单来说，这一届中年人，在投资方面还缺少历练。无论是金融资产，还是房地产，长期投资的结果普遍优于短期套利，这一届中年人需要更有耐心和长远规划。
03 财富顶端的老年人中，也有人意难平
《报告》显示，房贷加杠杆最积极的是60后，年龄在55至64岁之间的家庭，房贷余额增长+6.5%；65岁及以上的家庭房贷余额增长+6.4%。年长家庭可能出于多种原因增加抵押贷款债务，例如购买投资性房产、帮助年轻的子女购房，或是用于其他各种优先事项。年长者本就是房地产财富的受益者，房贷增加对应的是房产财富增加，受益的年长者乘胜前进，继续扩大代际优势。
总理特鲁多在今年5月底，清楚，明确，大声地表示：“住房需要保持其价值。这是人们退休、未来和储蓄潜力的很大一部分。所以，是的，我们需要保持住房稳定和有价值。Housing needs to retain its value. It's a huge part of people's potential for retirement and future and nest egg. So yes, we need to keep housing stable and valuable. ”在加拿大，房价是有政府看跌期权保护的。政府从未打压过房价，只是在房价过快上涨的时候进行过干预，目的是减缓房价上涨速度。持有过房产的家庭都知道，房价在加拿大，就像标普500指数在美国一样，有政府的暗中保护，投资者闭着眼睛长期持有即可。在加拿大从来没有拥有过房产的家庭，能看到这一点，但却不愿意承认，因为自己不在车上。越是早买，持有房产时间越长，财富的护城河越宽，后来者越难以逾越。早买，是年长者的天然优势，因此这种财富的代际不平等，只能随时间推移越来越大，让新移民和年轻人感到意难平。
9月16日联邦政府宣布了有利于首次置业者的贷款政策之后，为了不丢失既得利益房主的选票，于10月8日又公布了一项最新的房贷政策作为平衡，该政策明年1月15日生效。这个新政策的可操作性极差，不值得详细介绍，简单来说就是把自住房加按refinance的政策恢复到2011年之前的房价90%，但是附加条件一大堆，包括：1.必须用加按refinance 出的新资金进行房产加建，因此排除了CONDO和镇屋的房主，加建出的单元只能给直系亲属居住；2.按照加建后的房产图纸进行估价，房价不能高于200万；3.需要向银行提供加建许可，以及工程承包合同和建造预算；4.对应的银行贷款，本质上属于“建筑贷款”，但享受按揭贷款利率，这种极特殊的房贷在银行内部被称为“逐笔放贷按揭贷款progressive draw mortgage” ，一旦批复，银行会随着工程进度逐笔放款，大约需要3到4次放款，每次放款之前需要做房产评估,确认工程进度和资金需求；5.按照自住房加按refinance 审批，需经过压力测试。该项新政策由于实操性太差，属于中看不中用，博取眼球和拉拢现有独立屋房主选票的政策。
没有房产财富的老年人在加拿大的退休生活很不容易，无条件发放的老年金并不高。老人社会福利重要项目OAS, Old Age Security 分两个档次，65岁到74岁每月727加元，75岁以上每月800元。去年政府每年发放了约600亿的OAS老人金，现在加拿大有720万65岁以上老年人，每年新增22万。特鲁多政府是少数党政府，必须联合某个小党派才能维持住不垮台。原来联姻的NDP最近突然翻脸，特鲁多政府面临随时倒台的风险。魁人团向特鲁多伸来了橄榄枝，但条件是要把65岁到74岁老人的OAS金额从每月727元提高到800元，与75岁以上老人平起平坐。如果特鲁多妥协，需要在现有600亿老人金支出上再增加32亿。有钱的老人占据着大量房产，贫困的老人一直向政府索取。老人之间，因为财富差距，也存在意难平。
强势文化主导的家庭，靠自己，靠市场；弱势文化主导的家庭，靠政府，靠福利。资本主义给所有家庭都提供了足够市场和福利空间，看家庭怎么选了。《报告》中披露了加拿大目前的财富分化情况：最富有的20%家庭，在2024年第二季度占据了加拿大总净资产的67.7%，平均每户净资产达340万加元；而财富分布中，位于底部40%的家庭仅占净资产总量的2.8%，平均每户净资产为69,595加元。这些数据印证了哈耶克的那句名言：“人类始终面临一个抉择：是在贫穷中寻找平等，还是在不平等中寻找自由。”很显然，加拿大选择了后者：在不平等中，让每个家庭自由选择。每个家庭都有自由选择的权利，但要承担选择的后果。房地产投资，不是流行风潮，房价涨的时候人声鼎沸，房价下跌或停滞的时候就被弃之如敝履，房产财富是家庭财富的基石，任何市场情况下，如果有能力都应该买买买。魁北克省的福利是全加拿大最好的，因此人们对政府的依赖度也最高，无房养老的人也很多，这种依赖培养出来的不是强势文化，而是无休无止地不断索取。魁人团这次趁虚而入，如果能够得逞，还会索要更多，不会停下来的。强势文化家庭，只有一条出路：继续利用市场规则，增加财富，不能停。
结语
经常有家长代替年轻子女来咨询房贷问题，很遗憾的是，我给这些家长最后的答复经常是这样的：你的孩子不是遇到了贷款问题，而是没工作，经济无法独立的问题，我帮不上忙啊。年轻人努力加入社会契约，多交税，银行才有可能借出长期的，利率低的按揭贷款，否则借给年轻人的通常是短期的，高利率的消费贷款。
中年人跌出生活正轨的危险如影随形，技术进步越快，这种风险越大，在这种情况下还去投机，只会更多地暴露在风险之下。电影《逆行人生》中的老高，因为参与匹凸匹，把家底败光了，之后又遇到了失业，人生彻底脱轨，只能从做外卖骑手重新起步。投资游戏化，其实是在游戏人生。
老年人最大的依靠是房产。共享住房，共享父母的房子不交房租，共享房东的物业，其实就是租房。Z时代的年轻人偏好共享经济，老年房主的退休生活有这批年轻人做保障，稳了。没有房产的老年人晚年生活完全依靠政府的救济，去年，加拿大政府老年金OAS这一项开支就高达600亿，几乎等于给中青年人的失业保险金（EI）266亿，加上儿童福利281亿，加上儿童保育项目66亿的总和。在65岁之前，需要自己努力，为平衡一生的收入，做长远打算。如果投资不成功，也只能等到65岁以后被政府救助了。
美国经济学家托马斯·索维尔认为，跨代际地比较收入和财富差距，是在耸人听闻。25岁的人和50岁的人，在收入和财富上是无法做比较的。要客观地比较收入和财富差距，需要在同龄人之间进行比较。代际公平，代际公正，这些词是政客专用的，从未见任何国家能用看得见的手，磨平代际间的财富差距。加拿大统计局公布的2024年第二季度家庭财务状况报告，完美地验证了索维尔的洞见。不同年龄组的人，只需要和同龄人比较，无需追求跨代际的平等和公正，自己做好自己的功课即可。
四次降息之后，央行利率已经从高点的5%降到了3.75%。“火烧眉毛，只顾眼前”的紧急情况解除之后，很多家庭都需要考虑更加长远的规划。从现在开始，降息将从量变到质变地影响加拿大家庭的生活和投资。回顾高利率高通胀以来，不同代际人们的选择和财富变化，能够帮助我们更好地看清未来。告别高利率，将是一个新起点，衷心祝愿不同年龄段的成年人，事业和财富都有处安放，祝愿：年轻人更早地进入社会契约网，尽早实现财务独立；中青年人摒弃投机和一夜暴富的幻想，扎实地进行长期投资，未雨绸缪，更重要的是不断学习，不断巩固自己在工作中不可替代的作用；60后和70后的中老年人，不等不靠，继续利用市场和自身优势，扩大房产财富，为退休生活锦上添花。祝所有人，降息愉快。
2024年10月23日 王红雨 于多伦多
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