2023年1月，去年此时，央行第一次宣布暂停加息，大多伦多地区房产交易量和交易价格立刻出现反转，并持续到去年6月初央行再次重启加息。反转的速度和幅度令人猝不及防。今年，这个反转已经在大多地区局部展开，什么时候会蔓延到你正在看房的区域，还是个问号。打算在今年做地产投资的朋友需要未雨绸缪，事先做好准备。
2021年大多伦多地区GTA二手房成交量12.1万套，2023年成交量6.5万套。去年的交易量是2021年的一半，也是自2001年以来成交量的最低点。人口不断增加的情况下，成交量如此低，说明需求被推迟了。2024年，将是需求开始释放的一年。
2024年地产投资者有两个优势策略，一、与房子结婚与收入约会Marry The House, Date The Income；二、与房子结婚与利率约会Marry The House, Date The Rate。具体来说就是，先把房子买了，等收入提高之后再加按；先把房子买了，等利率降了之后再续约。
2024年买房者的首付款解决方案有两个，1.释放定期存单GIC的能量；2.在已有投资房上动脑筋，要么增加已有的HELOC信用额度，要么加按，重做贷款。
2024年自雇人士准备地产投资的时间窗口，是在申报个人所得税之前，把现有债务和2022年的收入情况请贷款专家预审，从而决定如何申报2023年的收入税。
地产投资的心理准备需要在1个月之内完成，在本年度其余的11个月里采取行动。本文除实际操作建议外，还附送地产投资心理辅导。
01 机会在哪里呀
过去两年，2023年和2022年，GTA二手房成交量分别是6.5万和7.5万，而十年前的2013年和2012年成交量分别为8.7万和8.5万。房产交易的弹簧在过去两年被压得死死滴，为市场反弹积攒了充足的能量。地产投资机会，在延迟买房者的望眼欲穿里。
疫情之前，加拿大平均每年新移民数量25万到30万，疫情过后翻倍了，2023年最夸张，新移民和非居民总计增加了125万。见图一。疫情前后，新房建成的数量几乎没变，每年是22万到25万左右。目前，新居民与新房严重不匹配。见图二。有人说，过去20年加拿大房价飞涨的情况将一去不复返，但过去20年并没有出现过如此严重的住房危机，现在房价不飞涨了，租金飞涨了，当租房从经济上讲并不划算时，房价会继续涨。加拿大央行最近的一次人口报告显示，见图三，新移民中租房的比例高达70%，而加拿大平均租房人口只有35%，住房危机的主要受害者是新居民。自强不息的新移民，会在登陆路后10年内购置自己的住房，央行的报告显示，新移民登陆第10年的房屋自有率为65%，与加拿大全国的房屋自有率相同，见图四。综合上述原因，2023年加拿大全境的房产空置率达到了过去43年来的最低点，4%，各个城市的租金争先恐后地涨，见图五。地产投资的前景，在人口红利和住房危机里。
图一
图二
图三
图四
图五
加拿大人口红利的源头是婴儿潮。步入退休年龄的婴儿潮一代人，每年有30万人离开劳动力市场，这些成熟劳动力需要50万新移民来补充，这种情况将持续10年。退出劳动力市场的婴儿潮一代人，最大的资产就是自住房。老人家们是否有意愿出售自己的大房子，决定了优质独立屋的供应量。CMHC去年11月出版了一份报告，给出了老年人卖房的数据。65岁退休的老人通常不会出售自己的大房子，75岁到79岁之间的老人出售自己房产的人数只有21%；80岁到84岁之间的老人出售自己房产的人数为36.6%；在85岁到89岁之间的老人出售自己房产的人数也只有55.3%。见图六。加拿大老人在退休后的25年里，绝大多数人都住在退休时的房产里。因此，婴儿潮一代居住面积大的独立屋投放入市场的速度非常缓慢，买家在存量有限的市场上的争夺会非常激烈。大城市的独立屋供应量不足，物以稀为贵，想要置业的年轻一代，只能选择供应量相对多一些的中小型房产上车。地产投资的机会，在需求旺盛的中小型房产中。
图六
02 逆向投资还是动量投资
别人恐慌的时候我淡定，别人出逃的时候我进场，这属于逆向投资。市场启动之后，我借助惯性，一买入就升值，这属于动量投资。
逆向投资反直觉，反人性，能看到，却很难做到。例如，2022年的主流方向是卖掉基金和股票买定期存单GIC，那时你敢卖掉定期存单孤身返回股市吗？2024年大多伦多GTA楼花集中交楼，出现了短暂的供过于求，二手CONDO价格疲软，你敢买二手CONDO吗？大多数投资者们，脑子里知道该行动了，也知道这是最佳时机，但看了看其他人，就不敢动了。逆向投资大师约翰·邓普顿有句名言：“现实有很多问题，但是更多的是恩赐”。眼睛，是用来发现恩赐的，当然也可以用来左顾右盼。罗振宇去年的跨年演讲中给了缺乏行动勇气的人一句赠言：“少看别人，多看自己；少看远方，多看附近”，说的真好。
动量投资，是大多数人的选择。大多数人，整天找哪些资产价格上涨了，然后去跟风。大多数情况下，知道适时收手的跟风者能赚到些钞票，而太着迷的跟风者，或犹犹豫豫太久的跟风者，可能被割了韭菜。2016年下半年，和2017年初，大量地产买家跟风入场，被割得最惨的是一批房花买家，300万买入，交割时银行估价220万。2019年全年和2020年疫情爆发前买楼花的苦主，正在面临评估价低于买入价的困境。2021年全年和2022年3月之前买楼花的淘金者还在路上，等着喝罚酒。跟风不是错，但跟错了风就得承担代价。地产市场火热的时候，买二手房需要竞价，于是很多人去买期货房产了，因为销售人员说，“来呀，买楼花不用抢。”这句口号在下次二手房火热的时候会再次被启用。我从2018年1月写这个公众号开始，就苦口婆心地劝说地产投资者不要买楼花，原因是我经历过2014年多伦多CONDO市场。如果你没经历过，不要紧，2024年经历一次楼花集中交割就知道了。历史，是最有耐心的老师，如果上次打脸你没赶上，就再打一次。为什么买楼花容易掉入巨亏陷阱呢？因为跟风买楼花太容易了，去漂亮的售楼处签一份合同，交5%的定金，就搞定了。如果买二手房，还得从银行申请贷款，想入坑可能都没资格。有人和我杠：没有新房，哪有二手房？我总是这么杠回去：请地产投资者礼让三分，大大方地把买楼花的机会让给投机者和自住买家。未经审视的人生不值得过，未经市场检验的价格不是好价格。开发商趁市场火热的时候开盘，自定价格，你签了这份期货合同，就证明你100%认为开发商开出的价格是合理的，但问题是，你怎么知道交房时的市场就一定同意这个价格呢？动量投资的大忌，就是追高追得太离谱，甚至飞出了跑道，二手房价格涨了10%，追高已经不安全了，但却高价买了高出现价40%的楼花。飞出了跑道的各种交易，落地时心碎一地。
“下注”才会赢，这么简单的道理谁都懂，但什么时候下？往哪下？下多少？就是学问了。赢的概率高的时候下重注，是凯利公式的核心，也是巴芒的投资之道。别人恐惧的时候，你如果真的看清楚了赢率，当然要下重注。别人都在膨胀的时候，就应该恐惧，不下注也罢。在多伦多，能让大多数人陷入恐惧的时候不多，所以逆向投资者需要抓紧时间，动作慢了，就成了跟风者。逆向投资者占所有投资者的比例不会超过10%，绝大多少投资者，80%左右，要看到价格上涨和成交量放大之后才会入场，最后的10%要看着价格涨到再不买就买不起的时候才会进场。总之，能进场的还算是愿意下注的，什么时候都不晚，因为加拿大的未来30年会一直走在消除住房危机的上坡路上。喜欢看别人下注的观众，说什么的都有，观众嘛，利益不相关，爱说啥说啥吧。反正，不下注，肯定没收获，错过房价下跌的人，也在错过房价上涨，观众的门票钱就是租金，是一定要付的。
03 先与房子结婚，再和收入谈情
大多数商品可以进行物物交换，你送我一箱苹果，我送你一瓶红酒，但房子很难物物交换。我曾问过一个地产届的前辈，80年代，利率21%的时候，加拿大人是怎么买房子的。他告诉我的方法基本上都属于物物交换，例如，你给我一个CONDO加上10万元现金，我给你一个独立屋。如今的房价，在缺少了货币和贷款媒介之后，已经很难成交了。有一次联邦大选之前，特鲁多在一个政纲里提出，要给房地产业去金融化。有人问我怎么看这个问题以及如果实施这样的政策，会对未来的房价有什么影响。去掉了金融属性的房地产业只有一条出路：死路一条。新房没有贷款建不起来，二手房没有贷款交易不了。金融属性已经深深嵌入了房地产行业，而且金融和地产休戚相关。美国的次贷危机差点儿毁了美国的金融系统，所以“给房地产去金融化”是一句梦话。
房产的金融属性体现在没有收入支撑，就贷不到款。其原理很简单，房贷发放的金额取决于贷款申请人未来收入的变现能力，房子只是个抵押品，一旦未来收入出问题，才会处理抵押品。没有收入，或收入低的房产买家无法获得贷款，就是因为没有收入就没有未来收入流的变现。这个原理有个BUG，就是你申请贷款时的收入，银行就认为你未来30年都是这个收入了。例如，31岁的年轻人，年收入8万，银行批复贷款金额38万，这就是基于未来30年收入都是8万做出的决定。例如，52岁的申请人，年收入18万，银行批复的贷款金额85万，也是基于未来30年的收入都是18万做出的决定。合理吗？不管你认为是否合理，贷款金额认定标准，适用于所有借款人，规则就是规则，无所谓好坏，能用好这个规则的人就是赢家。
31岁的年轻人，买房肯定难，但不是没有办法。加拿大统计局2023年11月公布的数字揭示了加拿大年轻人的买房状况：1990-1992年出生的年轻人，如果收入4万，父母没有房产，年轻人的房产自有率8.5%，如果收入8万以上，父母没有房产，房屋自有率45.5%；如果收入4万，父母有多套房，年轻人的房屋自有率26.7%，如果收入8万以上，父母有多套房，房屋自有率64.2%。见图七。90后，即1990年至1999年出生的年轻人，2021年房屋自有率情况如下：父母没有房产的年轻人房屋自有率8.1%，父母有多套房产的年轻人房屋自有率27.8%。见图八。年轻人，如果父母有多套房，买房能力更强，说明前浪不努力，后浪徒伤悲。“父母银行”可以补救商业银行这个凭收入贷款的僵化政策。帮助年轻人早上车，是父母财产传承资产的最好方式。年轻人收入上涨之后，如果房价也上涨了，可以通过加按，套现，将父母当年赠与的首付款归还给父母。“先与房子结婚，再和收入谈情”的战略，需要有“父母银行”的助攻。
图七
图八
自雇人士申请贷款，银行要看过去两年的平均收入，临时抱佛脚，来不及。因此，每年报税季之前，我都会帮助有买房意愿的自雇人士看一下此前的报税记录，并提供具体的当年报税建议。由于受到过往报税收入的影响，很多自雇人士贷款能力有限，我的建议还是“先与房子结婚，再和收入谈情”，能贷多少款就买相应价格的房产，待日后收入提高之后，再加按，而不是坐等2年之后再行动。
贷款能力哪家强？当然是收入高的家庭借款能力强。每个家庭的收入是随年龄变动的，借款能力最强的时期，通常是人过中年。根据银行的贷款政策，收入高的时候，一定要珍惜。尤其是年轻时没有“父母银行”助力的家庭。收入最高的时候可以考虑换自住房，将原有自住房加按套现做新自住房的首付，留着原自住房做投资房。如果不打算再换自住房了，最好一口气把自住房贷款还清，因为自住房贷款越多，投资房贷款能力越差。
已经有了投资房的家庭，还想利用未来收入变现法买入更多投资房，有两个行动方案。1.完全重做投资房贷款，加按，套现，做下一套投资房的首付，如果恰好贷款到期时做加按，不仅可以拉长还款期，还能套现，没有违约罚款；2.如果现有投资房贷款利率非常低，可以在这笔低利率的房贷上申请一条信用额度，从额度中取款作为下一套投资房首付款；如果投资房已经有信用额度了，可以申请提升信用额度，从而取出更多现金。
借款能力是收入决定的。无论你此时收入高低，都可以利用银行政策先把房产买在名下，再根据未来收入的变化重新处理房贷问题。先与房产结婚，再与收入慢慢谈感情，这种结合会让时间成为自己的朋友，因为持有房产时间越长，越富有。
04 先与房产结婚，再和利率约会
“利率跌我就买，利率不降我就再等等。”有这种打算的人，占90%。人口决定房价的长期走势，利率影响房价的短期波动，这个道理很多人都懂，但奇怪的是，没有人想买在波动的底部，都等着房价上涨之后再动手，与买股票的心态一摸一样，这恐怕也是房产的金融属性吧。
2024年利率上涨的风险已经大大降低，利率压制房产交易的状况将有所缓解。存量债务的伤害面积依然在扩大，今年有14%的房贷会到期续约，月供金额会重置；2026年会有35%的房贷到期，重置月供。今年贷款到期的比例不到2026年的一半，因此从数量上实际情况看没有人们担心的那么可怕。央行做了一个对今年到期贷款情况的预测，见图九，结论是月供增加幅度并不大。另外，央行认为，最近两年出现了收入通胀，工资普涨，会抵消部分月供重置带来的压力，见图十。“抛房论”从去年喊到今年，去年没人抛房，今年更不会。去年8月到11月续约的借款人，续约利率踩在了最高点上，利率在7%左右，而现在续约利率在5.8%左右。贷款一到期就得卖房的想法，似乎太天真了，应该是急于上车的人自己头脑风暴出来的。
图九
图十
目前的贷款利率水平，值得买入投资房吗？现在，每10万元贷款，月供570元左右，比利率最低时每10万元月供400元高出了42.5%。从月供上看，如果贷款80%在GTA买投资房，很难有正现金流。因此，地产投资比较适合能扛得住负现金流的家庭。提高抗负现金流击打能力，需要减少自住房贷款月供，因此如果手里有现金，需要先主动降低自住房贷款的月供。即使手头没有现金，也可以降低月供，如果赶上房贷到期，无论是出租房还是自住房，通过重做贷款refinance，将贷款期限拉回到30年，就可以降低月供。目前的利率水平，会淘汰掉很多有心无力的地产投资人，因此市场竞争不是很激烈，有能力贷款的家庭可以先上车，再等利率出现变动。利率变动无非两个方向，1.利率继续升高或保持不变，那么现在锁定的利率就是低利率；2.利率下降，所有买家的借款能力都提高，会推高房价，那么现在买入就是买在了低点。无论利率怎么变化，目前的环境对于有借款能力的家庭是最有利的。
通过预测利率来决定买房时机通常是徒劳的。利率低，房价也低的时机曾经出现过，但99%的人没有扑捉到，那就是疫情刚爆发，到处封城的时候。买房的时机是自己的借款能力决定的。在别人没有借款能力，而你有借款能力的时候是最佳时机。
很多人在利率低时看到别人抢房子，房价飘升，不敢买；在利率高时，借不到钱，或负现金流太大，买不了或不敢买。于是就这么无限循环地“再等等”：宏观环境好的时候，可能自己的微观环境不理想；自己的情况改善了，可能宏观环境又变差了。“再等等”不是一剂良药，而是不治病的安慰剂。等到最佳时机再行动的人，常常要永远等待，因为自己判断不出什么时候是最佳时机。关于“再等等”这个话题，何帆老师在他的新书《变量6：宏观世界奇遇记》前言中有如下精彩绝伦的描述。
05 《变量6：宏观世界奇遇记》前言节选
你想改变，又不想改变。你想离开，又不想离开。你想争取，又不敢争取。你想放弃，又舍不得放弃。这一年对我们来说，很像爱尔兰作家贝克特写的一部荒诞戏剧《等待戈多》。两个流浪汉在一棵没有叶子的树下等待一位被称为戈多，但从头到尾都没有出现过的神秘人物。过去的这一年也是一样：你所等待的始终没有出现。等待似乎没有尽头。为什么只能等待，你自己也说不明白。
有的时候，你很乐观，总觉得会发生一些更好的事情，但让你失望的是，什么也没有发生。有的时候，你很悲观，总觉得马上就要有巨大的危机，但也没有出现最坏的情况。你就像躺在楼下的老房东，心事满腹，愁容满面，直到夜深时分都难以入睡。就在这时，你听到住在楼上的小伙子回来了。他坐在床上，脱掉一只靴子，重重地扔在地板上。其实，你已经听到了他上楼的脚步声和开门的声音，知道他就要脱靴子了，但隔着天花板传来的一声闷响，还是让你猛地一惊。过去的经验告诉你，接下来，小伙子会把另一只靴子脱掉，重重地扔在地板上，再一次发出“咚”的一声响。于是，你焦虑地等着另一只靴子落地。但不知为何，小伙子突然改了主意。他把第二只靴子轻轻地放在地板上，然后酣然入睡。只是苦了你。你在下层，根本不知道上层发生了什么。你总觉得还有第二声响动，也许就在下一分钟，也许就在下下一分钟，但每次都猜错了。有没有另外一种可能性呢？你在心里想，或许，第二只靴子已经落地了，但到底是什么时候落地的？为什么第二只靴子和第一只靴子落地的方式不一样？这是不是在下什么大棋？你辗转反侧，彻夜难眠，百思不得其解。在这个焦虑的时代，没有一声巨响，就无法让人相信事件曾经发生。
等待可以滋养希望，但太久太无助的等待只会消耗信心。等待能让人变得更加坚韧，但也会让人逐渐麻木，失去对新生事物的敏感。等待能让人变得更加宽容，更有耐心，更看得开，但也会让人变成犬儒，失去勇敢的品质。万物自有其规律，你等待，或是不耐烦等待，影响不了星辰的运动，也影响不了风雨的飘摇。
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等待还是不等待，这是个问题。哪一种选择更有勇气？哪一种选择更为忠诚？哪一种选择更为明智？哪一种选择更有远见？哪一种选择能让你在未来有更多的选择？哪一种选择会让你遇到更多的出乎意料的风险？
别急，还有个问题。你有没有想过，为什么会有那么多人跟你一样，都在苦苦地等待？
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因为大家都在等待同样的事情。决定个人命运的不是微观的选择，而是宏观的趋势。
当然，说到宏观，每个微观主体的感受都不一样。所以，每个人看宏观都像雾里看花，盲人摸象。
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重大的机会几乎都出现在危机之后，当众人还沉浸在悲观情绪里时。1998年东亚金融危机之后如此，2003年SARS（非典型肺炎）之后如此，2008年全球金融危机之后亦如此。。。。
宏观和微观是不一样的。宏观和微观最大的差别就是：微观是自己决定的，宏观是要和别人一起决定的。既然是大家一起决定的，那么宏观的最终结果就是“自我实现的预言”。所有人都乐观，经济就繁荣；所有人都悲观，经济就低迷。无他，信心而已。
宏观就像山顶上的一个球，朝左推它就朝左落，朝右推它就朝右落。用经济学的术语来说，这是“多重均衡”。牛顿力学的定律，在相对论的世界里就不再适用。同样，微观的推理很可能会误导宏观的讨论。这在宏观经济学家看来是再简单不过的道理。遗憾的是，明白这一点的人太少了。据说，学习历史的最大收获就是，知道了历史是由不学习历史的人创造的。学习宏观经济学也常有类似的感慨。
总结一下：宏观不是微观的加总。但你是微观主体，你决定不了宏观。
于是，你的问题变成了：如果我决定不了宏观，那又该怎么办？
你一定要相信自己，因为你跟别人不一样：你是一个知道宏观不是微观加总的微观主体。
这有什么不同呢？当然有不同。在高速公路上，所有的车都在朝前开，如果你想往反方向开，那就太危险了。可是，同样朝前开，有的司机更聪明，一直看路况，随时准备变换车道，有意识地寻找高速路的出口。如果前方堵车了，这些聪明的司机就更容易避开。堵车是你无法控制的宏观变量，但避开堵车是你能够做出的微观选择。
你可以把宏观政策想象成天气的变化，而微观主体是在田地里干活的农民。农民控制不了天气阴晴，但要学会“看天吃饭”。明天会不会下雨，是不是晴天，他们有一种本能的直觉。下雨多要排涝，下雨少要抗旱，不管天气怎样，他们都要找到应对的方法。日积月累，微观主体就有了应对宏观波动的经验。你如果足够聪明，就会有意识地去了解别人是如何做的，从别人那里吸取经验和教训。
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结语：
希望本文能够给大家带来在2024年行动的勇气。只要借款能力允许，在贷款到期时，无论是自住房还是出租房，都建议做加按refinance,即使不能从房子里取出现金，也要努力把还款期拉到30年，降低月供，为地产投资做些准备。加拿大的住房危机，将是旷日持久的，无论谁来当总理，都不会一蹴而就地解决住房问题。你自己的借款能力决定了投资的时机，而不是宏观环境决定的。住房危机，就是投资机会，危机越严重，持续时间越长，雪坡越长，雪球就越大，重要的是你要开始行动，要有自己的雪球。
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