期盼着期盼着，2024年6月5日，加拿大人终于迎来了自2022年3月加息通道开启之后的第一次降息，虽然只有0.25%，但也让债务人深深舒了一口气，仿佛在慢慢长夜里看到了一丝光亮。接下来的问题就是，今年还会降息吗，降多少，对房地产市场有什么影响？历史不会重复，但韵脚都很相似。为了对将来的投资进行更好的规划，我们需要回顾一下加拿大过去15年的利率变化，并以大多伦多地区过去15年的房地产市场为例，寻找历史的韵脚，根据历史规律，分析一下降息后加拿大房地产市场最有可能的发展方向。
01 过去15年加拿大利率变化回顾
在过去15年里，加拿大央行利率调整可以被分为两类：1.政策转向，即，大幅连续向一个方向调整利率；2.预防性措施，小幅调整利率。
2008-2009年利率政策转向，6次降息，应对次贷危机引发的金融危机。
2010年加息3次，预防性加息，是加拿大为预防通胀采取的措施；美联储维持利率不变。
2015年降息2次，预防性降息，预防经济衰退和失业率上升，更重要的是迎合当年的大选。美联储维持利率不变。
2017-2018年利率政策转向，5次加息，美联储利率政策转向，导致加拿大被动跟随。
2020年利率政策转向，疫情爆发，跟随美联储步伐，印钞赈灾。
2022年-2023年利率政策转向，跟随美联储加息步调，10次加息，抑制通胀。
纵观过去15年加拿大央行的利率政策，有以下特点：利率转向发生在美联储调整利率政策时，利率小幅调整是根据自身的政治和经济情况；由于政策转向时，处在跟随美联储利率政策的状态下，很可能出现过度加息或降息的情况，例如，2023年5月和7月的两次加息被加拿大经济行业的人士认为是过度加息，overshoot。
央行利率影响的是住房贷款的浮动利率，对房贷固定利率没有直接影响。房贷固定利率的高低，取决于政府债券收益率。更准确地说，加拿大的房贷固定利率高低，取决与美国债券收益率水平。我采集了过去17年中，每年5月份3年期固定利率的数据作为样本进行了分析，大体情况是：3年期固定利率平均水平是4%。即，如果我们买了房子，从第一次到最后一次续约都选择3年期固定利率，在30年里付清房贷，平均的资金成本是4%左右。3年期固定利率，在过去17年里，如果选取每年5月份的利率，历史记录如下：
有2年，利率超过6%：2008年7%，2023年6.3%。
有1年，利率是5%左右，2024年5.3%。
有6年，利率在4%左右，2009年4.15%，2010年4.6%，2011年4.55%；2018和2019年4.3%；2022年4.09%
有8年，利率在3%左右，2012年3.95%，2013年3.55%，2014年3.75%，2015年至2017年3.39%，2020年3.89%，2021年3.49%。
在过去17年里，固定房贷利率，在3.3%至4.7%之间的时间最长，可以被视为平均4%。固定利率最低的时间是量化宽松/QE决定的。固定利率高的时期是央行货币政策转向，从宽松转向收紧的时期，包括加息和缩表/QT。
过去17年里，央行最高利率5%，最低利率0.25%；3年期固定利率最高7%，最低3.39%。地产投资者可以这样看待利率变化对自己的影响：在计算投资回报时，以4%的利率计算资金成本，用于评估是否值得投资房地产；时刻为续约时的利率是7%做好现金储备，以免现金流断裂。
02 过去15年大多伦多地区房地产市场回顾
分析房地产市场的变化主要看交易量和房价两个因素。房地产市场的波动，主要受人们的预期影响。在现代经济中，影响市场的因素非常多，且不同时间不同因素所起的作用也有很大差别，利率只是其中之一，我们无法假设其他条件不变，只分析一个变量对供求关系的影响，因此，我们找不到利率影响房地产市场的规则。回顾过去15年发生在我们身边的的市场变化，并尽量从中找出一些规律性的特点，并不能用来准确预测未来，做个发现历史韵脚的参考而已。
大多伦多地区，二手房市场变化的一个特点就是交易量波动幅度，远大于房价变化幅度。因此，我认为影响市场的是人们的预期，而每个人的预期又是瞬息变化的，每个人的变化加总才是总需求和总供给的变化，从而汇集成市场的供需关系。
过去15年，大多伦多地区交易量变化如下：
2021年交易量最高，12万笔；2023年交易量最低，6.6万笔。交易量下跌的年份：2009-2010年；2011-2012年；2016-2018年；2021-2023年。低于8万成交量的年份：2008年，2018年，2022年，2023年。同一个地区，人们预期房价上涨的时候，交易量可以高达12万笔二手房交易；预期房价下跌的时候，交易量可以低至6.6万笔二手房交易，波动幅度高达45%。由于人们预期而影响的交易量变化的幅度，远大于房价波动的幅度。
过去15年里，大多伦多地区平均房价从37.9万涨至112.6万。15年涨幅197%。其中，房价下跌的时期有两年：2017年房价82.2万，降至2018年的78.7万；2022年的119万，降至2023年的112.6万。其他年份房价均为上涨。影响房价波动的主要因素有三个，包括利率、房贷政策和移民政策。过去15年里，房贷政策持续收紧，从未放松。2012年推出统一房贷审批政策B20；2017年开始压力测试；2017年到2018年，新移民不看收入的政策逐渐收紧直到取消。2021年5月提高压力测试门槛。纵观过去15年房贷利率对房价的影响，可以总结为：房价短期看利率，而长期房价的上涨趋势与利率关系不大。即使是在2008年利率最高的时候买房，平均房价已上涨了197%。以涨幅最小的CONDO为例，2008年一卧室CONDO平均房价25万，2023年一卧室CONDO平均房价68万，涨幅160%，如果2008年5月买入一卧室的CONDO单元，首付款5万，三年期贷款利率7%，2011年到期续约时依然选择3年固定贷款合同，利率降为4.55%，2014年继续选择3年固定贷款合同，利率降为3.75%；2017年继续选择3年固定贷款合同，利率降为3.39%；2020年继续选择3年固定贷款合同，利率涨至3.89%；2023年继续选择3年固定贷款合同，利率涨至6.3%，即目前的利率为6.3%，2026年到期。2008年一室租金1372刀，2024年一室租金2495刀，15年租金涨幅81%。利率高低，并不是决定买房时机的关键因素，地产投资的最重要因素是“行动”，在有贷款能力的时候买入房产，用首付款锁定长期上涨的房价，利用货币不断贬值，以及租金不断上涨来获取房价上涨的红利。2008年拿出5万元首付，借助银行贷款就锁定了一个目前市场价68万的房产，按照目前的租金水平计算，每年的毛租金2.8万，初始投入成本5万元，毛租金年回报率高达57%。
03 地产投资之路并非坦途
地产投资看似稳赚不赔，获利颇丰，其实并非易事。首先是要有能力贷款，要有足够首付，最重要的是要有行动力；其次，贷款到期续约时如果迎头遇到高利率，月供增加，负现金流增大，是否有余粮保证渡过难关；最后，市场波动面前，是否能坚持投资的长期目标，在有能力贷款的时候持续买买买，并在负现金流状态下坚持不卖。巴菲特把明知道是好时机却不敢行动的人称为“吮手指的人”，口水流一地，就是原地不动。从上述2008年高利率时买投资房的例子来看，在高利率时“吮手指的人”是绝大多数，和今天的情况一样，这就是历史的韵脚。没有行动，所有的学习和讨论，都是0，行动才是最前面的1。是否行动，取决于借款能力和首付是否足够，而不是房价和利率。借款能力是有保质期的，过期作废，很多买房无望的家庭就是错过了有借款能力的黄金期，从此对买房这件事而因爱生恨，变成了恨房族，幻想着历史的倒车能有一天开回来接上自己。上车不易，因此轻易不要下车。
现在回顾一下过去15年里那些可以上车的机会，希望如今依然有能力上车的家庭，且行且珍惜。过去15年房贷政策，移民政策，利率政策对交易量和房价的回顾如下：
2008年房贷还款期从40年缩短为35年，避免美国式房贷过于宽松的情况在加拿大重演;9月15号莱曼兄弟倒闭，美联储和加拿大央行10月份开始降息，2009年4月降至最低，同时启动QE。
2010年房贷最新规定，投资房首付最低20%，以前是10%;加拿大央行加息3次，美联储维持利率不变；安省合并消费税PST+GST=HST；导致2009-2010交易量下跌。
2011年贷款还款期从35年缩短为30年。
2012年首付不足20%的借款人，还款年限从30年降为25年；银行监管当局出台B20。导致2011至2012年交易量下跌。
2014年停止联邦投资移民项目。
2015年10月特鲁多当选；加拿大央行降息两次。
2016年1月，美联储加息；8月BC省推出非居民炒房税；9月，银行新移民首付35%不看收入的政策被媒体曝光，银行紧急收紧新移民房贷政策；2016年底到2017年初，最后一批投资移民集中登陆加拿大，独立屋市场火爆，推高了房花价格。
2017年推出压力测试规则，合同利率+2%测算偿债能力，或V80691335利率，取高值；安省420政策推出外国人炒房税NRST；7月央行开始加息，直到2019年初。2016-2017年交易量和房价双双下跌。
2018年，全年加息，压力测试利率水涨船高，借款能力逐月降低；房花泡沫破裂；所有银行收紧新移民不看收入的政策；交易量10年来首次低于8万套；房价和交易量连续2年下跌。
2019年美联储连续降息3次；加拿大央行维持利率不变。
2020年疫情爆发，美联储和加拿大央行把利率降至最低，且重启QE量化宽松政策。
2021年交易量暴涨至12万套；平均房价首次超过100万；5月10号，OSFI修改压力测试规则，合同利率+2%测算偿债能力，或5.25%，取高值。
2022年3月开始全年8次加息；交易量下降40%；房价比2022年最高点时下降18%；
2023年5月和7月两次加息；银行监管当局OSFI计划收紧房贷政策，因被抵制未能实施；交易量和房价继续下跌。
房贷政策逐年收紧，这是肉眼可见的，无需任何技术分析。这个趋势是新移民多，新建房屋少造成的，目前的情况还在继续恶化，因此，能上车就上车，能多上一台是一台，越多越好，尤其是在首位城市。住房可负担性最差的城市，通常是一个国家的首位城市，资本最集中，人口最集中，租房住的人口比例远高于其他二线城市。地产投资的地点选择，就是最难买房的地方。生活在首位城市里的投资者，买买买，是最重要的投资策略。在首位城市买房的最佳时机是利率低同时房价也低的时候，例如，次贷危机爆发的时候，时间窗口大约有3个月；疫情爆发的时候，时间窗口大约有6个月，即，每次封城的时候。这种最佳时机，不是给新手准备的，只有身经百战的孤勇者才能抓到这样的时机。其他所有时间都是属于普通人的时机，不管利率，不管房价，不管交易量，“早买”就是最好的时机。
04 如何面对未来
长期看，大多伦多地区的住房供需矛盾需要20-30年能够解决，前提是要有正确的政策和正确的人来领导，目前有借款能力的家庭可以充分利用这场旷日持久的住房危机，用首付和借款能力锁定今天的房价。
短期看，利率因素将发挥积极作用，利率政策无论是预防性降息还是利率政策转向宽松，都会引发预期转向，即，买家从悲观转向乐观，包括自住房和投资房买家。去年的两次加息，从技术数据上看是过度加息，主要原因是去年4月的联邦预算案是促进通胀的，与央行货币紧缩政策严重冲突，因此央行决定过度加息两次，去抵消加拿大政府过度开支对通胀造成的影响。今年4月的联邦财政预算案采取了加税的措施，以回应去年央行的过度操作，因此，我在5月10号的一次访谈中很很肯定地预测6月5号会降息。相同的原因，7月24号加拿大央行的决议，大概率还是降息0.25%，以回应联邦政府的政策让步。利率政策调整受数据影响，但数据并不是决定性的，其他因素更重要。
从利率轨迹来看，目前情况与2015年的历时韵脚最相似。预防性降息，2-3次，买家预期出现转向。2015年相比2014年交易量上涨9%，房价上涨9.7%。皇家地产总裁预测，从现在开始到明年1季度，加拿大全国房价上涨5.5%。CMHC预测2024年大多伦多地区房价比2023年上涨1%到6.8%之间，交易量上涨8.1%到33%。
索罗斯对于市场的看法非常值得我们借鉴：“市场价格总是扭曲其背后的基本面，不是供需关系决定市场走势，而是市场走势操纵供需关系。”目前的房价，显然没有体现出供需矛盾有多大，加拿大每年建成25万套左右的新房，无论新移民数量多少，即，供给曲线是刚性的；过去两年新移民数量高达100万，是疫情前规模的二倍，住房需求曲线大幅右移，总需求和总供给的交叉点反映出的房价应该是大涨，但现在并没有出现，这就是索罗斯说的“市场价格总是扭曲其背后的基本面”。利率处在下降通道，而不是上升通道，卖家已经涌上街头，而买家却还在观望，供求关系并没有左右市场，正如索罗斯说的，人们正在等待市场来操纵供需关系。潜在需要很多，但有效需求不足，此时市场的作用就是去扭转买家的心理预期。什么时候市场能点燃这把火，没有人知道，但聪明的投资者需要在着火之前买好保险，用首付款和借款能力把房价留住。
如何面对未来？只有一个办法：躬身入局。纸上谈兵是没有用的。李笑来老师说：“我厌倦了那些假学习的人，整天说自己喜欢我的文章，他们从来不听我的建议，关于如何学习，我只有一条建议：人至践则无敌，践行的践。”
结语：
过去15年总结完了，建议大家收藏本文，时不时地对照和反省，抓住了哪些机会，错失了什么。下一个15年，从现在的高利率开始了。加拿大地产投资黄金的15年结束了，开始了更加灿烂的白金时代。人口激增，劳动生产率下降，意味着可负担能力即使不继续恶化也很难好转。房屋自有率会越来越低，租房家庭比例会逐年增加，尤其是在首位城市，租房家庭的需求对应的是投资房的供给。拿最近的两次加拿大人口普查数据做比较，2016年到2021年的5年时间中，加拿大拥有产的家庭数量增长了4.6%，租房住的家庭数量增长了10.3%。这个趋势在住房危机日益深重的当下，会继续持续下去。银行不会放松房贷政策，如果放松了，房价会蹿升得更快。
如果你觉得投资房产的难度更大了，这就对了，首次置业的人难度更大，如果买房没有难度，房子就不值得投资。利率高低不是买房时机的决定因素，因为无论起点时的利率是多少，每个人都需要在30年里还清贷款。买房投资的时机，在首位城市只有一个：早买。买房策略，就是买买买，退休之前不卖。再过15年，在2008年利率高点买入投资房的人，将付清按揭贷款，释放出所有正现金流。“买房养老”的长期目标就是，在工作收入高的时候补贴投资房，在退休后享受被动收入。薛兆丰老师说，前方目标越明确的人，走的路就越直。如果你计划以房养老，就不要被眼前这种市场交易不反应供需关系的假象所迷惑，看得越远，方向越清楚，才能不兜圈子，走直线。
王红雨 微信号：14168805089
2024年6月24日
