2023年7月12日，加拿大央行再次加息，央行隔夜利率已高达5%，银行的优惠利率Prime rate 相应地提高到了7.2%，房贷借款人可以获得的按揭贷款利率在6%左右。在这个利率环境下，浮动利率借款人，固定利率房贷到期后续约的借款人，与现在申请房贷的借款人，都面临着巨大的还款压力。由此，很多人把租房更好还是买房更好，要不要在房贷到期续约时加按并继续投资房产，要不要此时换自住房等问题又提了出来。这三个问题，都取决于一个家庭的长期计划，与眼下的利率水平关系不大。以前给大家看过利率变化与房价变化的对比图，房价在波动中一路向东北方向进发，利率则像心电图一下波动着水平发展，利率高低不影响房价长期趋势，细看这些数据，结论也很清楚：利率不影响房价长期走势，但会影响房价的短期波动幅度。短期内，由于利率上涨，有些家庭借款能力下降，会导致长期计划遇到困难，这是客观条件造成的；有些借款能力没问题的家庭，受加息所产生的恐惧，以及羊群效应的影响，放弃了长期计划，这是主观因素导致的结果。从6月7日加息以来，加拿大华人社区，主观上放弃买房想法的情况比其他族裔更明显，要不要换房，要不要继续投资房产，要不要结束租房而去买房，这三个问题在华人社区的答案都是NO。
恐惧，是与生俱来的一种情绪，摆脱恐惧做出有利于长远目标的决定，需要后天学习，基因里没有自带克服恐惧的本事。目前在恐惧中找不到方向的家庭，标准化的做法就是“再等等”。其实“再等等”不是不行动，而是一种被称为“拖延”的行动，拖延不是没有后果，而是后果很严重。理性决策有多难，现在就可以看得清清楚楚了，利率高低对于长期房价走势来说，很明显是不相关因素，但却实实在在地改变了人们此刻的行动。法国经济学家，莫里斯·阿莱Maurice Allais通过实验发现，“人们受到无关的选项的影响，做出非理性的决策。 People are influenced by irrelevant alternatives and make irrational decision.” 这个现象是阿莱在上个世纪70年代发现的，在过去的50多年里，人们在理性决策方面，没有任何改善。同样顽固的是，对于房子来说，“买涨不买跌”的真理一直颠扑不破，只要房价不涨，就不买，只要涨了就去抢。
房地产交易信息，在华人社区过于丰富，导致了华人社区对房地产有关的各种信息特别敏感。利率，挂牌数量，成交量等等，与长期的买房和投资房产计划毫不相关的短期因素，不断地鼓动人们做出非理性决策，“别人买不买”成了自己决策依据，人人都把自己看成是房产交易员，时刻紧盯交易屏幕和K线变化，从而决定“最好的出手时机”。经济因素，金融因素，只能影响短期市场变化，而新房供给量和人口变化才是决定房价长期走势的因素。
今天加息之后，微信朋友圈立刻推出了标题是“加拿大恐爆房主抛售”的新闻，供评论员们解读。大家在社交媒体上看到的意见和信息，大多是对新闻的解读，即使是密集又重复地进行着所谓的分析，很多问题也没说到点子上，因为根据新闻来解读的市场走势，都是一种交易员思维的分析框架，非常像股票投资者在新闻上看到的股评家的表演。表演者看重的是眼球和流量，缺乏对事实和数据的真知灼见，甚至连起码的尊重事实都做不到，例如，加拿大的经济数据说明经济过热，而房地产市场的评论家们则认为衰退即将来临，从去年一直说的现在，念念不忘，必有回响，希望总有一天能说对。
01 当前加拿大经济的基本事实
加拿大2023年第一季度的国内生产总值GDP增长率为3.1%，同期美国的GDP增长率为1.1%，加拿大经济增长率列G7国家中的首位。的确，这么高的经济增长率我们本应该是能感觉到的，但为什么我们没有感觉到呢？因为GDP是个总数，不是人均。过去一年里，加拿大人口增长了2%，所以如果按人均来算，人均GDP增长了仅为1.1%，与美国相同，由于贫富不均，所以不是每个人都能感觉到产出增长了。无论用总数还是人均来看，加拿大人没有躺平，这是事实。由于生活成本大幅提高，疫情期间曾经吃福利躺平的人，现在也下床工作了，这是通胀刺激的结果。“通货膨胀率高时，失业率低”，这是新西兰统计学家菲利普斯在1958年发现的一个规律，通胀与失业率的关系被命名为菲利普斯曲线Phillips Curve。有人说菲利普斯曲线过时了，但加拿大的实际情况证明，菲利普斯曲线依然适用。我们用肉眼也能看出来，通胀高的时候，躺平就得挨饿，所以劳动参与率和就业率都提高了。每个人都有很强的求生欲时，衰退就很难发生。从去年下半年开始，就有人预测今年上半年会发生衰退，上半年已经过去了，经济依然过热，看空者无奈，只能继续看空，坚持看空就总有一天能迎来衰退。
工作空缺岗位的数量居高不下，成了央行不断加息的理由。有人把这种现象解读为央行太坏，就是要用加息压垮公司，让公司解雇员工，或至少别再招人了。工作岗位增多，是调整供应链的结果，因为要切断某些供应链，一些工作就得自己做了，这其实是增长之痛，从长期看是好事。亨利·黑兹利特在《一课经济学》中把就业问题说得很透彻，他认为就业问题的实质是产出问题，需求过剩带动的产出提高，进而拉动的就业，是一个欣欣向荣的国家最宝贵的财富。需求和产出之间，如果存在产出缺口，就会导致劳动力市场紧张，加拿大目前就存在产出缺口。相反，像凯恩斯提出来的，政府请人挖个坑，再请人埋上，所创造的就业是扯蛋的，短视的，不负责任的；像希特勒似的开足军工业马力，实现100%就业，是邪恶的，终究要灭亡的。过去156年里，加拿大只有一次年底新移民数量超过40万，连续两年40万以上新移民的情况是史无前例的，对加拿大现有社会资源来说，冲击是非常大的。目前加拿大新移民的准入标准以工作能力为主，而非资产水平，新移民落地后的消费又是刚性的，无论怎么加息也得保证一定的消费，又因为新移民积蓄不多，需要快速加入劳动大军，这个事实我们已经看到了：消费难以抑制，就业市场活跃。央行有两个工作目标：货币稳定和促进就业。疫情期间为了保就业，进行了货币大放水，因此疫情过后的就业市场非常紧张，去年和今年毕业的大学生很容易就能找到工作；通胀之后，为了恢复币值稳定，又狂飙式加息，急功近利之心昭然若揭。从善意的角度想，央行也是为了工作，只是这种猛张飞的工作方式让人难以招架。就业情况好转是不争的事实。裁员的新闻标题满天飞，但内容却让人很不解，BMO银行有4.7万员工，裁员100人居然上了新闻；IT大厂发现CHATGPT是方向之后，把其他没前途的项目砍掉了，同时扩招了懂CHATGPT的人员，而新闻却只报道裁员，但就业统计数字不会说谎。汽车满地跑了之后，马车夫被裁员了，是进步和发展的结果，不是经济衰退的结果。
房价在疫情期间，利率超低的环境下大涨了46%，又在加息狂飙中缩水了18%，今年2月加息暂停后部分地区房价又出现了V型反转，6月份加息之后又恢复了平静。在剧烈变化的经济和金融环境下，我们把房价变化情况在短期内看了个清清楚楚：狂飙式加息并未引发断供潮，没有出现大规模抛售，这是事实。央行宣布暂停加息后，虽然利率水平依然很高，但交易量和房价都在局部地区出现了V型反转，也是事实。这些事实反映出：二手房在加拿大是稀缺资源，房产在加拿大被视为家庭资产的基石，二手房不仅真贵，而且珍贵，一旦失去就很难失而复得，大家都不敢轻易断供房贷。超低的房贷断供率，是事实。
加税，加息，最终的结果只有一个：提高住房成本。外国人买房税，空置税，被说成是能增加税收，并可以补贴部分人群的住房开支，实际结果却是提高了住房成本，推高了租金。税，是政府的收入，家庭的成本，这么简单的事情，却被说成了能降低住房成本的措施，只有完全没有经济学常识的人才会信。加息，最大的受害者是房地产开发商，疫情期间预售的楼盘，财务预算是按照低利率做的，如果现在开工，开发商能赔掉衬衫；高利率情况下做的预算，预售价让人高不可攀，不管营销手段如何花哨，价格表一见光，买家就退缩了。预售不出去70%就拿不到建筑贷款，永远开不了工；如果开发商预算的利润达不到15%，也是拿不到建筑贷款，这两个难题在高利率环境下是无解的。5年后，新房奇缺的情况下，二手房就会更加真贵。租金猛涨和开发商卖不掉楼花，都是事实。
今天的事实决定着日后的房地产市场和房价的走势。加拿大经济没有陷入衰退，高利率被新移民的求生欲削减了政策效果；房价没有被腰斩，多套房投资者没有连夜卖房；在政府做了一切降低住房成本的努力之后，租金涨了而不是降了，房产开发商在最需要新房的时候被高利率撞了腰，动不了了。基于这些事实，你判断一下房价走势。
02 高利率之痛
大部分人对房地产市场和房价的远期前景是清楚的，也知道努力的方向，但眼下的困难怎么办，就不知道了。多套房投资者的多笔按揭贷款中，有些贷款的月供已经大幅上涨，不仅加重了还款负担，同时也提高了加按和买更多投资房的难度。现有房贷的高月供，对手中有楼花要交割的家庭来说，是个难以逾越的障碍。任何时候，无论利率高低，签署楼花远期购房合同的家庭，需要有非常强的抗风险能力，要么有高净值金融资产，要么有超高的借款能力，否则难以应对类似于今天的困局。房地产市场中，风险最大的是远期交割的楼花交易，尾款是首付款的赎金，交不上赎金的买家，首付款就真金白银的损失。本想在楼花交割之前转让的买家，现在发现这条路上的同行者太多，太拥挤，竞争太激烈，毫发无损地转让和取得贷款的难度差不多。高利率给买房者带来的最大痛苦是对楼花买家的心里折磨，几年前满怀期待地签下楼花合同的买家中，有些人如今发现自己越来越走投无路。
自住房是消费品，自住房债务是消费债务，自住房贷款利息是超前消费的代价，相当于租金。投资房是资产，投资房债务是支撑资产的杠杆，投资房的贷款利息可以抵税，租金收入中与利息支出相等的那部分收入是免税的。在高利率环境下，扛着高额自住房贷款的家庭，实实在在的住房成本在增加；自住房没有债务而投资房债务较多的家庭却享受了更多的税务优惠，两种债务的持有者在财务上的优劣一目了然。不是所有人在高利率环境下都有净损失。怎么做到自住房没有贷款，而投资房贷款很多呢？参见本公众号《房奴翻身把歌唱|一夜还清自住房贷款是怎么做到的》的一文。这篇文章写于2020年9月28号，过去近三年里按照这篇文章的指引，顺利把自住房债务转到投资房上的家庭，在利率高涨的环境下，处在了相对优越的地位。很多人在自媒体上讨论如何应对高利率，我没看到过比3年前我提出的这个办法更好的解决措施。大多数眼前的问题都是以前不努力的结果，房奴能翻身的时候不翻身，到了高利率环境下就更难翻身了。亡羊补牢，为时不晚，一次还清自住房债务的办法依然有效，只是难度更大了，自住房债务高的家庭需要在提高债务管理能力方面加把劲了。
加息什么时候停止？这已经不是个经济问题了，更像是一个政治问题。央行说加不加息要看经济指标，然而最重要的经济指标，消费物价指数CPI一直在下降，单纯地看经济指标6月和7月都不应该加息。央行利率4.5%的时候，已经是限制性利率了，很多经济活动都受到了高利率的压制，通胀也明显下降了。加息的原因应该是央行看到了财政支出依然大手大脚，没有停下来的意思，即使消费者不花钱了，政府却还在发救济款，援助军事行动。发救济款是为了帮助一小部分消费比收入还高的人，而战争是世界上最大的消费，这两项开支都是纳税人买单，而且对通胀来说，政府开支是抱薪救火。加拿大的央行没有独立性，一方面用高利率限制企业和家庭，一方面继续支持政府的大笔开支，这个左右手互博的游戏，只有加拿大总理才能叫停。选票导向的经济政策，只有继续加息影响了选票的时候才会转向，决定何时停止加息的关键因素是国会辩论外溢出来的选票风向。如果在反对党的强烈抨击下，总理支持率发生动摇，加息才可能停止。费力分析经济因素，判断不出加息的尽头，降息的时间表就更不得而知了。今年以来，我一直认为今年11月份开始讨论降息的可能性还有点实际意义，再早就不切实际了，因为到年底才能看出通胀的实际水平，而过早降息会让抑制通胀的努力付之东流，这是谁都不愿意看到的。
加拿大人的加息之痛，高利率之痛，主要来自于央行的不可捉摸给人们带来的不安全感，以及生活成本中利息支出的大幅增加。
03 加拿大高利率环境下的房地产市场
加不加息，是央行的决定，是国家短期经济政策的一部分；买不买房，是家庭的决定，是家庭长期计划的一部分。在政治压力下，政府的经济措施都是针对短期问题的，总是有利于一部分家庭并伤害另一部分家庭，而中产家庭就是那个永远被忽略，永远被伤害的部分。中产家庭如果整天坐在那里揣摩政策走向，长期计划永远实施不了。在买房这个问题上，“观望”的成本是巨大的。如果从疫情爆发开始就观望，一直观望到今天，损失相当惨重，观望的结果不仅是房价已大幅上涨，借款能力已大幅下降，而且还有利率上涨导致的居住成本上升。关于加拿大房地产的走势，要想看多远的未来，就要了解多远的过去。
加拿大从战后，到1989年，每年都提供2万套左右的政府补贴类住房，现在我们称之为“可负担性住房” affordable housing。进入上个世界90年代，整个画风就变了，政府大力削减赤字，把可负担性住房的投放速度降低了90%，每年只提供2、3千套政府资助的廉租房。过去30多年里，加拿大政府已经基本退出了房产市场，由自由市场全面接管了住房问题，私人企业建房卖给家庭，买房成了优绩竞赛，谁能贷到款谁买。目前加拿大有1400万套房产，政府拥有的房产数量约为43万套，占比3%， 而德国的公有住房比例则高达30%，瑞典为20%。住房问题上，加拿大是标准的自由市场资本主义国家，现在想改成德国式的福利分房模式，为时已晚，即使明天开始政策转向，在30年内也无法成功转型。联邦政府和省级政府在可负担性住房问题上，已经全面放飞自己了，只打口水战，很少参与建房的具体工作，提供廉租房的工作全部推给了市政府。目前多伦多市等待廉租房的家庭数量是8.6万个家庭，排在队伍末尾的家庭预计入住时间是12年以后。住房问题找市长，结果就这么简单粗暴的一个字：等。
95%以上家庭的住房问题需要靠市场，因为指望不上市长。市场其实也已经被破坏得面目全非了，因为安省从1975年就开始执行租控了。由于历史悠久，这个符合民意的政策估计会永远存在下去，谁都不敢碰这个政策的既得利益者们。有人在同一个出租房里住了20年，1000多尺的房子，租金不到1000元，租户是妥妥的既得利益者，即使家庭人口减少了一半，不用租这么大空间了，也不会搬出来的。没有足够多的房子，后来者就要为这些既得利益者买单，所以我们看到，多伦多现在一个卧室的CONDO单元都要租到2500元一个月了。新移民越多，租客之间的竞争就越激烈，租金就会被快速推高。行政命令是无法阻止市场租金上涨的；行政命令也不能阻挡依法驱逐违约的租客，中产家庭的房东需要拿起法律武器，在这个恶劣的环境下为自己的利益抗争。租控应该只适用于小面积的住房，例如，超过1000尺居住面积的房产不应纳入租控范围，否则少数租了大面积住房的人永远都不搬家，居住空间供给紧张的状态只会每况愈下。
有竞争力的家庭，可以凭借自己的努力改善居住条件，甚至持有多套房作为投资工具对抗货币贬值。缺乏竞争力的家庭，如果等得起，可以依靠政府的帮助实现居者有其屋的基本权利。边际竞争力的家庭最难，往前一步，可以靠市场解决住房问题，可往往因为观望而错失了机会，往后一步，却发现靠不上政府，只能与城市的后来者在租房市场上竞价，或留在已经租了很久的房子里搬不出来。
住房危机，是房价高，租金高，租客受到严格盘查，租客与房东关系紧张等诸多问题累积的结果。住房危机的底层原因有两个：大城市的新移民增速超过新房供给，造成的供需矛盾；租控导致的出租房供给紧张，出租房缺乏维护，租客与房东利益冲突越演越烈。
住房问题，联邦大选时讨论过，大选过后，涛声依旧；省选和市选时依然是热门话题。真没有解决住房问题的方法了吗？一房生四房的政策不是很好吗？动用民间资金，拆了自己的房子建四个，又能赚钱又能帮市政府解难，是好政策啊。和放开三胎之后人们无动于衷的道理一样，没钱养是关键问题；放开建房管制，却没有建房资金，结果就和三胎政策效果一样了。
过去30到50年里累积起来的住房问题，在未来30年里无法彻底解决，但肯定还是将来各类选举的主要话题，“可负担性住房”一直停留在选举中，口号里。
加息和高利率，不会是长期的。伯南克和加拿大前央行行长的预测都是中性利率在2%左右。中性利率是指既不压制经济，也不刺激经济的利率。目前是限制性利率，在供给追上需求之后，限制性利率会导致经济衰退，而现在供给依然未能满足需求，空缺岗位还很多，所以限制性利率会维持一段时间，直到特鲁多在政治上按照服从选票的原则指示央行降息为止。
在政府眼花缭乱，忽左忽右，顾此失彼的经济政策戏法转换中，如果中产家庭没有一个清晰的思路，坚定的眼神，很容易迷失，错过，悔恨。大部分人是控制不了自己的情绪的，要么恐惧，要么贪婪，很难冷静。7月12号加息之后，情绪的钟摆将从极度恐惧向回摆动了，最先克服自己恐惧情绪的人，在房产市场上，先到先得。
结语：
不要跟随新闻解读家的目光盯着短期经济因素，因为有些短期因素对经济毫无影响，但却被解读家说成是历史进程中的拐点。例如，硅谷银行倒闭，就是美国商业银行大鱼吃小鱼的一个小案例，美国的银行从两万家通过不断地吃吃吃，现在剩下四千多家了，吃到像加拿大这样只剩5大银行，还有很多小鱼没上桌呢，哪来的历史拐点呢？正常人，不会不关心自己的房租，反而去关心硅谷银行，那家银行储户的起存金额是25万美元，一些新闻解读家连存款的资格都没有，怎么可能知道人家倒闭的原因呢。
上文分析了那么多短期经济因素，目的是想让大家远离新闻，远离短期经济因素，看长远，看自己。离信息太近，信息过载，会让人迷失方向。现在离我们最近的就是高利率问题，我给大家的建议只有一个，无视高利率，回到自己的长期目标和长期规划上来，回到提高债务管理能力上来。高利率势必造成更高的房价和更高的租金，道理很简单，成本提高了。债务的主动管理，是家庭财务最重要的工作，想要突破性地尽早完成自住房债务向投资房债务的转移，最佳时机是低利率时期，容易获得贷款的时候，2021年全年都是债务转移的好时机，我的很多客户抓住了这个宝贵的时间窗口，在高利率到来之前完成了债务优化。高利率环境下，进行债务重组难度加大了，但大家不要放弃债务优化的努力，因为早完成，早受益。
我的公众号不具备新闻解读功能，看新闻解读上瘾的读者可以移步小红书看其他人的频道。以前的很多文章，详细介绍过债务管理的方法和手段，但在没有高利率压力的情况下，很多人不理解进行主动债务管理的意义。历史，不一定是最好的老师，但一定是最有耐心的老师，如果你学不会，就再教训你一遍，如果你没看懂，就再给你点儿颜色看看。今天陷入债务困境的家庭，不仅仅需要反思，更需要行动。
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