最近几周来垂询贷款问题的人，让我感到有些焦虑。人们现在不是在买房子，而是在急于把现金放入房产。在贷款方面越是不靠谱的人，好像越着急。当前的这种浮躁的情绪，比2016年底更严重。年收入11万的家庭自住房贷款还有40万，着急给18岁的孩子贷款买个房子；没有加拿大收入的人，不知道用什么方法把自住房贷款增加到了120万，拿出来钱买了几个楼花，问我楼花怎么贷款。。。咖啡店和饭馆里，每个人都在谈论房子。我认为有必要写一篇文章，帮大家重新梳理一下在加拿大做地产投资的底层逻辑了。
地产投资是很好的投资，但不用着急。我自己开始投资房产时，并不是听了谁的劝，而是在一遍一遍写贷款申请的过程中发现，有些家庭年收入并不特别高，但净资产特别多，经过仔细分析，并与客户深入交谈后，渐渐悟出了在加拿大的致富之路。其实各个中的道理，“穷爸爸“系列丛书早就说过，只是自己没有理解而已，当亲眼看到有人做到了，并跟着实践之后，才算把”穷爸爸“真正读懂了。我现在很理解，为什么罗伯特清崎看到人们在理财方面不开悟时有多着急，同时，是多么感恩那些在财商方面启迪人心智的前辈。我现在找不到具体要感谢谁，在财商方和债务管理上给了我重要的启迪，但我知道肯定是我的客户启发了我。像”穷爸爸“的作者罗伯特清崎一样，我也在尽我所能把我的经验传递下去，而不是制造焦虑感。就像《天路历程》中说的，我的剑要传给能挥舞它的人，没有能力舞动利剑的人反而会伤到自己。
01 认识资本主义
我上学的时候从教材里了解的资本主义，和我在现实中看到的资本主义，可以说是颠倒的。在人类经历过的社会制度中，资本主义不是完美的，但却是最适合人类发展的。私有产权神圣不可侵犯的情况下，才有自由的市场交换，才有精细的社会分工，正是市场和分工创造了财富。社会再分配政策，有劫富济贫的功能，但社会实践证明，劫富，富不去；济贫，贫不离，思想上意识不到资本力量的人，越济越贫。皮凯蒂在《二十一世纪资本论》中列举了大量事实，证明资本比人赚钱快，所以资本主义国家的工资涨幅低于GDP增幅，资产价格涨幅高过GDP增幅。
加拿大是典型的资本主义国家。从资源和社会制度上看，加拿大是一流资本主义国家。从国民富裕程度和总体素质上看，是二流国家。从执政能力上看，是三流国家，因为二流国民只能选出三流的政客。加拿大人普遍满足于自己小家庭的安全和富裕，并不追求成为佼佼者。这种文化催生出了一种现象，最积极参与投票的民众是希望别人来改变自己民运的人，这些人推举出来的人可想而知了。在资本主义国家里，除非出现战争之类的大危机，否则精英不会站出来参选，从供给端也导致了目前的政客素质。加拿大的内阁部长，必须是当选议员，所以整体执政水平已被锁定。虽然我不是精英，但当听到有人劝我去参选时，我觉得自己被了冒犯。
加拿大几乎没有阶层矛盾，种族矛盾也不大，这一点比南边的邻居强多了。弱势群体被保护得特别好，所以我觉得加拿大是很有可能最先实现共产主义，我们离基本收入2000元的日子不会太遥远。现在，整个北美已经陷入左倾，加拿大程度稍好些，尽管NDP又哭又闹，但自由派还是停发了疫情补助，而拜登还在极其左的路上狂奔，坚持推进1.75亿的功能性财政MMT。一旦走到左极，右极就该登场了，拜登估计就是个过度总统，下届总统很有可能是共和党人。加拿大的自由派如果做的不是太过分，有可能继续执政。从市场经济的角度看，保守派更有利于经济发展，政府干预更少。加拿大的自由派已经执政6年，但对市场的实际干预还是非常少的，顶多是在大选承诺时说要干预这个，要插手那个，可一旦当选就开始懒政不作为了。我观察到的情况是，在加拿大无论哪个党派执政，对市场的干预都很少，普通家庭的福祉还是要靠自己在市场上竞争，政府只负责均贫，不负责均富，要想过上富裕的生活，需要自己奋斗，打拼，需要懂得运用资本。在加拿大，资本比人赚钱快，如果没有资本为你服务，那么你就是在为某一种资本在服务。加拿大人对政府的期待值很低，所以政府就做的很少，经济生活主要靠市场来主导，政府没有提振经济的义务，不会搞什么大规模基建。关心就业率的是央行，但也是靠利率来间接影响市场，并不是直接下场参与经济运行。
加拿大华人最近几年进步很大，以前我们很少关心央行行长说了什么，可现在不同了，很多人都进入了生活在资本主义国家应有的状态，密切关心资本市场，国家的货币政策和财政政策。以前在中国，这些人很少有人关心人民银行行长讲了些啥。那些不相信资本的力量，不相信市场作用的人，最近10年被房价狠狠地教训了一顿，被惩罚最重的家庭已经被Priced out，可能一辈子与买房这事儿没关系了。低利率，加货币超发，一定推升资产价格，而对一个家庭来说，房产是最重要的资产，不抓紧时间买房的家庭，今天无论找什么借口，都无法改变因不了解资本主义给自己造成的伤害。与屡屡踏空的家庭相比，那些敢于从头再来，敢于从实践中学习在资本主义制度下生存之道的家庭，则受益颇丰。今年，我家长登加拿大已经13年了，越来越喜欢加拿大特色的资本主义。加拿大的社会制度有很多缺陷，但生活在加拿大的华人却是生活得最有尊严的华人，如果能运用资本主义制度获取存量财富，那就更是锦上添花了。
02 资本的力量
我们经常看到那些为资本打工的人妄自揣测资本家的心思，把资本解释得乱七八糟。资本，是一种能够产生收入的生产资料，土地，人力，和机器厂房等资本性货物，都可以算作资本。人力资本由于受到寿命和身体状况的限制，我们不能指望自己的一己之躯永远为我们创造收入，所以在我们收入高的时候，要把人力资本转为非人力资本，在我们干不动的时候，让其他资本为我们创造收入。欧文费雪把投资定义为平衡一生的消费，我把投资定义为平衡一生的收入。简单说，就是在我们能赚钱维持自己消费的时候，要把收入的结余部分转变为另外两种生产资料，即，土地和资本性货物。资本主义制度不仅保护个人的迁徙和劳动自由，同时规定私有财产神圣不可侵犯。投资，是一种面向未来的活动，如果人们对未来自己的事业和财货是否能得到法律保护心存疑虑，那么投资活动经常会演变成落袋为安的短期行为，甚至是投机行为。在法治环境下，不存在一纸文件就可以团灭一个产业，或让私有财产化为灰烬的情况。大多数投奔资本主义的家庭，都非常看重资本主义保护私有产权，鼓励投资的制度优越性。资本的基础力量就是替代人力，创造收入，在我们退休之后还能维持我们的消费；资本持续创造收入的能力，需要健全的法律体系保护，以及免受行政干预的市场环境。
资本性财货，不包括现金。当我们用Cash is trash 在谷歌上搜索，就会看到巴菲特和瑞•达利欧关于这个话题的讨论，他们的意见是一致的，即，现金是垃圾。现金不仅不能产生收入，还因为法币越印越多而发生购买力贬值。不会投资的人，才认为cash is king/现金为王。现金只有转化成能够产生收入的资本性财货，才能产生收入。把现金变成哪一种资产，涉及的就是投资问题。保险顾问说保险能保值，其实保险不产生收入，不能算作资本，但保险能分担意外带来的损失和不确定性。地产经纪说房产能跑赢通胀，股票经纪说买股票能发财，总之，能带来收入的财货具有平衡一生收入的功能，如何选择是投资者自己决定的。资本的力量还体现在能够将不断贬值的现金，转化为能够保值，能够带来收入的资产。
能够带来收入的资产，通常可以作为抵押，向银行借贷，滋生出资本，用于购买更多能够产生收入的资产。德·索托在《资本的秘密》里揭示了资本主义制度下，房子可以不断抵押贷款，再买房，再抵押，再贷款，再买房的资本和资产循环过程。他认为，由于非资本主义国家缺乏对产权的保护，过度干预银行的市场行为，导致这些国家里的人一辈子只为一套房子奋斗，一辈子穷困的根源。资本的力量如果与健全的产权制度和市场环境相结合，就会出现资本与资产良性转换的化学反应，推动个人资产螺旋式增值。
有趣的一个现象是，发现资本秘密的德·索托是秘鲁经济学家，他是从资本主义国家以外发现的这个秘密的。移民加拿大之后，我发现很多出生在这里的人，其实并不知道资本的秘密，可能是因为祖祖辈辈为资本打工，习惯了吧。移民多年的很多华人，也是身在资本主义，心在汉，不念资本主义的好，不知资本的秘密，甚至有些人还回流了。因此，我更加感谢那些在加拿大敢于从头再来，敢于重新开始学习和实践的华人先贤，如果没有人抛弃旧观念，勇于实践，我们永远学不会获取和驾驭资本，还会为资本服务一辈子，甚至几辈子，那和不移民有啥区别吗？
03 房产投资的目的是借款，不是买房子
最近看了一季的脱口秀，演员何广智的一个梗，扎了很多人的心——“你不理财，财就不会离开你。”这不是中国此时独有的现象，在加拿大也一样。靠辛苦赚来的钱，谁不想轻轻松松地用钱生钱啊。可当你把钱委托出去请人打理之后才发现，理财顾问和你的诉求不一致：你想要钱生钱，而你的理财顾问想要佣金。小何同学这样的乍富群体，哪有时间学习理财知识，只能交给自称的理财顾问。然而，投资小白能见到的理财顾问，其实都是金融机构最前台的销售人员，因为双方的目标不一致，所以结果就一致了——你不理财，财就不会离开你。手里有现金没财商的人，就是韭菜，他们不知道理财产品的底层资产是什么，一线销售人员也没比韭菜多知道多少，靠销售为生而已。你把现金换成了什么资产，就要了解这些非现金资产，这些资产是否对利率敏感，有没有加杠杆，资产所涉及的行业周期处于哪个阶段，科技和人口变化对资产价格的影响如何，以及资产所属行业的竞争格局等等。小白和自己的理财顾问都懵懵懂懂的情况下，理财，就成了车祸现场。北美在金融资产投资方面的坑一点都不比中国少，因为金融资产投资是一场可以被操纵的游戏，戏里的玩偶就是不了解底层资产，不了解投资底层逻辑的韭菜。
房产投资和金融资产投资一样，也需要了解底层资产和底层逻辑。被衍生过的REITs其实已经穿上了一层金融外衣，如果弄不懂就不要碰。有人认为REITs可以比买实际房产少交资本利得税，其实正好说错了，REITs每年派发的现金中有近一半是return capital，即，资本退回，所以日后即使以买价出售，也会有不少的资本利得税。记住，只要被金融化了，就会被人为操纵，曲解，误导，甚至是欺诈。投资房产，最大的好处是直接控制实物资产，real estate 的核心含义是real，真实的财产。
投资，是一项面向未来的经济决策，是从退休后想持有什么样的资产来维持晚年收入而倒推回来的一项计划。打算在哪个国家退休，就要关心这个国家的国运。影响未来国运的有三个因素：工业化，城市化和数字化。加拿大正处在工业化和城市化的后期，数字化的初期。加拿大的经济以第三产业，即，服务业为主，经济政策以移民政策为核心。加拿大的工业化乏善可陈，不建议大家投资或投身工业行业。数字化没有领先地位，没有硅谷银行或风投支持数字化创新企业。只有城市化，虽然处于后城市化过程，但由于有移民政策支持，依然充满生机和潜力。疫情让数字化办公加速了进程，导致公共空间价值蒸发，在家工作和学习的时间增加，推动私人空间的价值陡然升高。于是出现了现在的局面，人人奋勇争先首次置业、换自住房，买投资房，还有人买房产的期货——楼花。意识到地产投资是一件好事，但地产投资绝不是盲目买房。
我们都知道，要获得家庭财富的保值增值，快车道是让资本和资产相互催化，使财富增值进入快车道。获取资本一共就3个渠道：1.储蓄；2.贷款；3.出售股权。大多数人没有创办成功企业的勇气和天资，出售股权就别想了。储蓄的速度远远落后于印钞或借款速度，所以，快速积累财富的捷径其实只有一条：贷款。对于家庭来说，想借到大笔资金，只能买房，其他情况无法借到低利率的资金。因此，从投资的角度上来看，借到低利率贷款才是最佳方式。我们其实是为了借款才买房，而不是因为买房而借款。我看到太多人搞反了，拼命去买房子，借的却是高利贷，买的房子是期货不是现货，所以根本不用贷款。房产投资的底层逻辑是借款，而不是买房，不要本末倒置。
在一个法治健全、尊重市场的资本主义国家，任何投资我们都可以追求长期回报，放心地长期持有资产，不必整日担心被分了田地，急于落袋为安。在加拿大，可以实现真正的价值投资四原则：1.长期持有产权；2.市场的存在是为我们服务而不是指导我们；3.投资需要预测未来，而未来不可预测，所以我们要留够安全边际；4.通过长期的学习建立自己的能力圈，并坚守在能力圈内投资。
目前的加拿大地产投资，出现了明显的跟风现象，主要表现在贷款不合格的人，在看到房价非理性上涨后，要么寻求房贷的破格获取，要么盲目地把现金锁入所谓的房地产投资，例如，楼花。从2017下半年到2020年上半年，长达3年该买入房产的时候，很多人因为恐惧这恐惧那，错失了良机，现在却因为怕再也买不起，而陷入了新的一种恐惧。我不知道什么时候人们才能理智地做出财务决定，但我有一句忠告：当大多数银行可以批准你贷款的时候，要毫不犹豫地出手买入；当大多数银行拒绝了你的房贷申请，只能通过某种破格获取的方式拿到贷款的时候，马上停手；除非有100%的把握，你的财务状况或借款能力比今天强，否则不要买楼花。如果街上噪音很大，车很多，车速很快，而你在街头不知所措的时候，请抬头看交通信号，在一个法治国家，遵守规则才能保证不会有飞来横祸。很多华人没有意识到自己在试图破格获取。想一想，按照加拿大的标准，很多国家的政治经济局势都是不稳定的，甚至外汇都很难汇出，这也就是大多数银行不接受海外收入，不接受海外人士担保的原因。没有加拿大收入，起码说明一点，在加拿大还没有生存能力，不了解加拿大的资本主义制度，想获得贷款，只能破格获取。
04 此刻的地产投资困境问答
很多人用种菜的心态投资，甚至拔苗助长。我看到的，成功的地产投资人都是用种树的心态进行投资。一棵树需要10年长成，种一棵树最好的时机是10年前，其次就是现在。那么现在种树，需要像抢白菜一样跟风吗？在加拿大投资，可以有长期心态，因为这里的政治和经济环境更稳定。今年很多地区的镇屋从年初的100万跳涨到了140万，我认为投资者没有必要与自住房的买家拼抢，而是应该寻找房价被市场低估的房产。去年11月，改善型买家大举进场，因为疫情要求人们在家工作和学习，人们需要更大的生活空间。今年3、4月份这股换房热达到顶点，于是投资者跟进，到今年11月，投资者在二手房买卖市场上的比例已经达到了25%，这是个非常高的比例，而跟风投资者最喜欢追逐热点，这与价值投资的底层逻辑冲突。市场是为投资者服务的，不是来指导投资者的。市场的报价，反应的是市场热点，而投资者需要避开热点，通过冷静思考寻找有安全边际的投资。举个我看到的，我客户这一年以来的投资逻辑：今年年初，有一个旺市的大型CONDO楼花开盘价1200，预售大获成功，说明此地未来有发展前景，地产投资者不应该去追逐这个楼花，而是购买这个楼盘周围的镇屋作为投资，当时的二手房镇屋每尺价格仅700元；镇屋价格飘升之后，投资者不宜跟进，而是应该冷静地返回市中心寻找每尺900到1100元的CONDO 二手房。我的客户中有一批具有良好反向思维的投资者，步步抢在市场前面。他们现在返回市中心买二手CONDO，是因为随着疫情得到控制，首次置业买家将回到市场，因为镇屋价格已被大幅推高，首次置业者别无选择，只能首选二手CONDO。说到反向思维，我想起了《思考，快与慢》里的一道逆向思维题，大家看看自己能不能答对，答案我写在本文最后。请听题：一片睡莲，每天叶子长大一倍，如果第48天时覆盖这个池塘表面，请问覆盖池塘一半面积，需要24天还是47天？答错的人是线性推理，答对的人是逆向思维。线性推理的人，跟风，认为已经涨了的会一直涨，已经跌了的会一直跌；逆向思维的人更加理性且睿智，他们知道通过市场表现逆推出哪类投资的安全边界更大，并远离安全边际变小的资产。地产投资，忌跟风，需要逆向思维。
加息不影响你的地产投资，除非利率涨到超过地产投资回报率，所以，利率不是当前投资的考虑因素。目前，整个全球的利率和通胀水平与二战结束时非常像，因为生产了太多大炮，黄油的生产能力遭到了破坏，黄油的生产恢复需要一定时间。政府因紧急情况而开支过大，负债累累，所以不敢加息。人们的需求非常强劲，所以过多的货币追逐有限的商品，通胀高企。供应链被破坏，供给一时满足不了需求，但生产一定会慢慢恢复。可是，加息会给生产者造成困难，使供给在尚未恢复的情况下就遭到打击，所以央行眼看着通胀不敢加息。这场疫情，我们恰似经历了一场战争，战后高通胀，高债务，却不敢加息的局面会持续一定时期。借款多的人，如果担心加息会影响生活，可以询问一下，如果现在浮动利率改成固定利率，月供会增加多少，比如，被告知会增加300元，那么就每月拨出300元作为储备，加息时一次性还到本金里即可。
QE停止，会引发债券收益率上升，吸引股市里的资金流向债市，导致股价波动。因此，现在卖房买金融资产，会面临较大的市场波动。所以从房产中套现出来，会发现并没有太好的其他替代性资产可以投资。建议长期持有房产，除非遇到还款困难，否则，不要卖房。
手里有钱，哪里是投资热点就投资哪里的游侠，有很多。这些人现在盯上了房产投资。这种游侠大多并不具备借款能力，对地产投资只是一时兴起，脑子里对贷款充满了破格获取的幻想。严肃的地产投资者，不要与这些人争抢。我以前的文章里说过，只要房价连续两年的上涨幅度超过8%，就会有投机者入场。这些人是在用炒股票的思维投机房产，与这些人抢房会遭遇“赢家的诅咒”，高举哑铃长期罚站。
很多人问我楼花的问题，我认为，只要不去碰楼花就没有这些问题。楼花是房产期货，交的定金是对买家的约束，而不是对卖家的约束。楼花交易是卖家的卖出期权，行不行使交割的权利在卖家。很多买家以为自己买入了一个买入期权，那是自欺欺人。卖家迟迟不交房是轻度违约，严重的，干脆在交房前坐地起价。对于买家来说，交房时市价远低于市场价，银行贷款额会相应降低，买家需要补交大量首付款，尾款成了首付款的赎金。从今年开始，我拒绝了所有楼花按揭贷款申请，谁要买期房，应该自己承担风险。有一个楼花，YONGE AND RICH 江湖人称富二代，2013年预售，今年交房，什么楼花贷款也锁不了8年，买家不仅承担了8年的风险敞口，同时定金被压了6年以上，让那些声称楼花杠杆高的人自说自话去吧。
结语：地产投资的底层逻辑是用低利率杠杆撬动房地产。所有不需要贷款，不需要管理租客的房地产投资都是伪地产投资。利用杠杆进行投资的收益，来源于对债务承诺的履行。银行不相信收入低，甚至是没收入的借款人能履行债务承诺，所以一些地产投机者一直在孜孜不倦地寻找破格获取房贷的途径。我不会帮企图破格获取贷款的人申请房贷，佣金的几个铜板买不到我的价值观。地产投资者需要有种树的投资思维，因为我们生活在加拿大，长期投资会让每一位华人体会到移民值得。
睡莲第47天长到池塘面积的一半。答错的，用头撞墙。
作者微信号：14168805089
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