告别了2022年，加拿大人跨入2023年伊始，就看到各种衰退论登上了头条。焦虑似乎从2022年担心加息，变成了2023年担心衰退。其实，人们短期的焦虑，并不是因为真的遇到了什么困难，而是被想象中的苦难给困住了。这种焦虑完全没有必要，而且是有解药的。以前听说过一句话，大致的意思是，头脑混乱的人都是因为概念不清楚，当下忧心忡忡的人也一样，是概念不清楚。
我在网上看到，预测2023年房价还要大跌的人都在说一个词，“衰退” recession。这个词到底是什么意思呢？加拿大的央视，CBC电视台，去年12月6号播出了一个专题片解释什么是衰退，以及如何应对衰退，油管上可以找到，题目是What you need to know about being in a recession。看完这个节目，我觉得的衰退没什么可怕的，不可能引起房地产的崩盘crash，甚至连去年的调整correction都不会有，不信，你也去看看。
再举一个概念不清的例子。从去年年中开始就有人说浮动利率的借款人会被银行的触发利率，trigger rate，击垮，债务人会大举抛售房产，导致房价大跌。相反，房价从8月份就企稳了，这是怎么回事呢？我们来看看触发利率的定义：某些银行浮动利率贷款的月供并不随利率上涨而增加，当利率涨到触发利率时，会出现应付利息大于月供的情况，到了这个利率，应付利息大于月供的部分会加到本金上，此时银行会寄出一份信提醒借款人，现在已经到了触发利率。定义就这么简单，一封提醒性质的信就能引起人们抛售自己的房产，这种假设和推理，实在是不合逻辑。没有根据的谣言经不住时间的检验，市场很快就证明了不仅没有发生抛售，反而挂牌出售的数量越来越少了。我在去年6月26号就在公众号里撰文解释了这个定义，大家可以在公众号号里搜索“都是崔哥惹的祸”重新温习，看懂的人，从此不再理会那些无中生有的谣言了。因为多数人以前没有经历过，触发利率这个定义一直在被媒体曲解，11月份出现了一条新闻，被广泛转载，新闻说，TD和CIBC跟随BMO采取了把利息加回本金的做法，这是饮鸩止渴。拜托，触发利率的定义，早就写在借款合同里了，哪有什么银行临时变卦的一说。曲解概念，混淆概念，并在此基础上添油加醋,是社交媒体抓眼球的利器。要想知道真相，就好好读读银行的来信，好好读读原来签好的合同。
去年的加息狂潮已经结束，2023年我们要面对的不仅仅是潜在的一两次加息，以及轻微的衰退，同时，银行监管当局OSFI已经开始担心，今年债务可能暴增的风险了，去年打算买房的人，有40%的人推迟了买房计划，去年新移民批准数量高达47万人，今年停止加息后，房产交易会不会报复性反弹，引发贷款量激增，因此已经开始琢磨怎么收紧房贷政策，让一些边缘借款人出局了。
为了平衡一生的收入我们被迫投资，投资是为了应对未来的不确定，而不是眼吧前儿这点事儿。投资收益未来才能看到，当下最重要的是行动力，很多人因为焦虑和恐惧丧失了行动力。其实，眼前的很多焦虑，源于概念不清，真正需要面对的是未来的不确定性，而不是当下的谣言。下文和大家共同探讨一下，哪些定义模糊了我们的双眼，耽误了我们为真正值得焦虑的事情做准备。
01 通胀，衰退与房价
上至央行，下至普通家庭都有一个共识：高通胀是不能容忍的。没有高通胀，也不会这么玩命加息，导致我们今天承受着高物价和高利率的双重压力。通胀的定义是什么呢？就是过多的货币追逐有限的商品，导致物价上涨。货币少了，需求少了，或供给增加了，通胀就消退了。所以，通胀不是一种病，而是某种病的征兆。不是肺炎或糖尿病，而是发烧，是身体机能与病魔作斗争的一个表征。我们没有看到过谁高烧一辈子的，所以通胀也没有持续几十年的。BMO银行的一份内部资料里总结了一个通胀起落的历史规律，即，通胀的16月对称性特征。举个两个例子说明一下，美国1951年4月的通胀率9.6%，是当时的通胀率峰值，此前的第16个月的通胀率是-1.83%，此后的第16个月通胀率是3.21%；1974年11月的通胀率是12.2%，是当时的通胀率峰值，此前的第16个月的通胀率是5.74%，此后的第16个月通胀率是6.06%。即，通胀峰值的前16个月和后16个月的通胀率处于同一水平，这是历史经验，只能作为本次通胀结束时间表的参考。美国和加拿大都是在2022年6月达到的本轮通胀峰值，2022年6月美国通胀率9%，此前第16个月的通胀率是1.68%，此后的第16个月是2023年10月，让我们带上眼镜，四目以待，看看这次16月对称性会不会显灵。根据上面的经验，通胀降到4%以下的时间可能是今年10月。希望这个锚定的时间能够大家带来一些心理安慰，同时要感谢BMO银行分析师们的数据统计和分析。
衰退，是指国内产总值至少连续2个季度负增长。衰退有多深，要看国内生产总值持续下降的幅度和时间了。国内生产总值简称为GDP。国内生产总值持续下降，很可怕吗？和家庭财务有多大关系呢？上面提到的CBC的视频都有解释。通常来讲，衰退是需求不足引起的，导致经济发展变慢，以及失业率上升。经济发展快慢与每个家庭的关系不大，但失业会影响遭受失业的家庭财务状况。简单地说，衰退会影响失业家庭的生活，不影响尚未失业的家庭。新西兰经济学家威廉.菲利普斯在1958年发现，通胀率高的时候失业率就低，他认为通胀会创造就业，据通胀率与失业率的相关性绘制出的曲线被人们称为“菲利普斯曲线”。70年代发生滞胀的时候，通胀高，失业率也高，那时人们认为菲利普斯曲线不靠谱，已经过时了。但菲利普斯曲线又出现在了2022年和2023年。这两年，通胀创造了许多没有通胀时没有的工作岗位，所以造成了整体就业市场劳动力紧张。央行不屈不挠地与通胀做斗争的结果，势必会消灭一些由通胀创造出的就业岗位。但是，这种衰退和失业并不会影响每一个家庭。加拿大没有获得诺奖的经济学家，所谓的经济学家的预测，都是各家银行里职称是“经济学家”的人做出来的，因此加拿大的经济学家预测是要打折扣的，仅能参考，不可全信。最近，雅虎财经搜集了加拿大银行经济学家对2023年经济衰退的预测，这两家银行的经济学家预测加拿大在2023年会出现两个季度的经济衰退，然后结束衰退。换言之，加拿大的经济学家预测的衰退期是6个月，在这6个月里失业率会上升。这一结论仅供参考。最坏的情况是，加拿大出现深度和长期的经济衰退，但央行已经准备好了，有400个点的降息空间可以随时使用，救经济衰退于水火之中。
人们一直在找寻房价与利率，与失业率，与GDP的关系，但至今没有一个定论。我们没有看到利率涨X%,房价下降Y%的规律，同时也没有找到利率下降X%,房价上涨Y%的规律。同理，失业率和GDP与房价也没有相应的比例关系。房价由两个因素决定，一个是内在价值，一个是市场价格。在这一点上，房价和股价的决定因素是一样的。一只股票的内在价值是这家公司的盈利能力决定的，一个房子的内在价值是其租金决定的。一只股票的市场价格是市场先生给的，市场先生有时狂躁，有时抑郁；一个房子的交易价格也是市场先生给的，市场先生的情绪决定了某一天或某个月的价格。目前，加拿大的房产内在价值正在提升，反映在租金上，2022年加拿大全国的平均租金首次突破了2000元一个月，GTA的公寓CONDO租金一年上涨了20%。房产内在价值的提升，是投资者硬扛房产债务的底气。即使自己的租客不搬家，一时无法调高租金，但房产的市场租金就在那儿，像一只含权的股票一样，会反映在市场价格上，即，潜在买家会自己评估买过来这处房产后能租多少钱。目前的市场情绪非常低迷，市场先生处在抑郁状态，给出的价格偏低。卖家对此的反应是“逼空”，即，不给到我要的价格就摘牌不卖了。2022年下半年，很多人误判了市场，以为房主财务负担加重之后会急于出售，低价出售，但实际情况恰好相反，挂牌量急剧萎缩，显示出房主的实际财务状况并不像某些人想象的那么差。交易量和挂牌量大量减少，有效地封堵了房价下跌的空间，自2022年8月房价企稳以来，没有出现房价急跌的状况。今年上半年，等不了，或等不起的买家会吸收市场存量，进一步确认房价见底的事实。短期的经济衰退，和少部分人的失业对租金影响甚微，因为有大量新移民和非居民也要租房。不断上涨的租金，会支持房产的内在价值，甚至造成更加严重的“租房危机”，rental crisis。早在2022年春天，加拿大的租房危机就已经发生了，那时的很多潜在买家犹豫不决，打算等等看，导致了租房市场紧张，租房危机愈演愈烈，GTA一个卧室的CONDO租金已经涨到了2500元一个月。推荐大家看一下加拿大纪录片频道The Fifth Estate拍摄的视频Canada's rental crisis: Why we’re losing affordable housing，了解一下加拿大租房危机的严重程度。
02 长期看好加拿大房地产有什么根据
我每年年底会与几位亲近的朋友通个电话，聊聊近况。今年有两位朋友问了我同一个问题：我是不是真的坚定看好加拿大房产的长期投资价值。我想，很多读者也有同样的疑问，我对长期投资加拿大房产的看法，到底是因为我要做房贷生意，还是因为我发自内心地看好。答案是两个原因都有。
我在纽约工作的时候，太太在一家贸易公司打工。这家公司是父辈创下的基业，主要经营家居用品，儿女们在打理，主要的业务模式是从纽约的各种展会上获取产品设计灵感，在中国和台湾制造，运到美国由纽约当地的推销员销售。公司先期给制造企业的是少量定金，收回货款时再付清余款给制造厂家和支付推销员佣金，公司的运营成本主要是仓储。仓库是他们家族买下的，有两个，自己用不了还出租了一部分。这种经营模式就是用经营收入获取商业贷款买仓库，和麦当劳一样，生意的本质是投资房地产。在纽约工作的时候我就知道自己移民加拿大之后要做什么了，要做银行与地产结合的工作。因为人们倾向于“以末致财，用本守之”。在中国古代，经商被视为末业，把土地看作根本，经商就是为了买地，这是千年不变的生意经。既然知道大家辛辛苦苦工作就是为了买房，那我事业的未来就要与买房有关。从过去14年的从业经验来看，这是一个赠人玫瑰手留余香的工作，我非常喜欢，而且有成就感，更重要的是通过这14年的工作我看清了加拿大房地产的长期发展趋势：贷款越来越难，买房越来越难，住房危机尚未找到解决办法，危机持续的时间应该不短于30年，地产投资和这份工作都非常有前途。
加拿大房产的长期投资前景如何判断呢？我是每5年详细阅读一下加拿大统计局发布的房产专题报告，来对加拿大房地产的长期发展进行研判，平时并不关注市场交易信息。格雷厄姆说，股市，短期看是投票器，长期看是称重机。地产也一样，阴晴不定的市场先生每天给出的价格都不一定，每个月房产交易数据根本无足轻重，看个大概情况就行，只有那些短期快进快出的投机者，怕被套牢，才格外关心交易数据。房产的长期价值要看供需矛盾。2018年下半年我在公众号文章中摘录了大量2016年人口普查的房产数据，供大家做长期投资的参考。加拿大每5年做一次人口普查，数据是准的，但分析不一定客观。2021年人口普查的住房报告是2022年9月发布的，报告中的分析相当不靠谱，大家看数据就好。
根据2021年人口统计，有人居住的私有产权房产有1497.8万套，人口总数3699.1万人，平均每个家庭人数2.47人。加拿大人房屋自有率66.5%，正好三分之二，2011年这个比例高峰时曾达到过69%，25至29岁人群房屋自有率比例下降最大，从2011年的44.1%下降到了2021年的36.5%。根据统计局的分析，这一下降的原因是同居室友的人数增加造成的。而我认为，这一比例下降的主要原因是房价太高，首次置业的人够不到第一级台阶造成的。新建房产中CONDO比例持续增加，加拿大人住CONDO的比例从2016年的13.3%上升到2021年的15%，大城市市中心的CONDO比例已高达40%。两次人口普查期间的5年间，房价上涨了39.6%。下面这个数据很诡异，家庭开支中，住房开支超过收入30%的家庭从2016年的24.1%下降到了2021年的20.9%，因此报告分析称，加拿大人住房的可负担性得到了改善。你别笑，报告就是这么写的，不信你自己去看报告原文。可负担性改善，要么是在给特鲁多唱赞歌，要么是2021年特鲁多发的救助太多了，改善了住房的可负担性，不管怎么说都得感谢特老师。最难以理解的数字是这个，刚需家庭，英语是core housing need,的比例从2016年的12.7%，降到了2021年的10.1%。“刚需”的定义是，居住场所拥挤狭小、不安全、不体面，又没有能力改善的一种居住状况。从统计数字的变化，得出的住房可负担性改善的结论，是不符合现实情况的，背后的原因可能是很多家庭因为可负担性下降，被迫满足于现有住房条件，降低了改善住房条件的预期。
新增人口是否严重超出新建房产，一直是个有争议的话题，也关系到长期投资房产的合理性。疫情期间那次大选时，有人提出过异议，称加拿大新建房产没有落后于新增人口。到底新增人口与新建房产的数量是个什么关系呢？2021年人口统计数据报告给出了答案：新建房产增量，超过家庭增量。从上图可以看出，在婴儿潮一代人步入20岁时，即从1971年到1986年的15年间，加拿大新建房产的数量是新增家庭的2倍，而2016年到2021年间，新增家庭比例是5.7%，新增房产比例是6.1%，虽然从绝对数上来看，房产增量与人口增量是匹配的，但两者的增幅比例太接近，如果某些新建房产的户型与新增家庭的人口数不匹配，就难以满足住房需求了。从1991年到2021年的30年间，新增住房都是刚刚超过新增家庭数量，与1971年到1986年期间，新增住房是新增家庭数量两倍的情况相比，最近30年的建房数量留给家庭的选择余地太小了，这就是二手房市场经常出现一处房产N个买家竞价的根本原因。住房危机的根源是长期以来，需求与供给的不匹配，虽然数量匹配，但结构不匹配，新建的一卧室房产太多，而很多家庭需要的却是三卧室的住房；新建的房产大多是市中心的CONDO，而有些家庭需要郊区的平房，这些矛盾只能通过一定时期的大规模建房才能解决，建房的数量要像1971年到1986年期间那样，新房数量2倍于新增家庭数量。2021年是极特殊的一年，很多数据失真，2020年到2021年没有新移民登陆，而建筑业在疫情期间一直是essential work被允许开工，疫情使新房能与新增家庭短期内匹配，。2022年到2023年新移民大量涌入，同时建筑成本大幅提高，新房预售不畅，这些情况只能反映在2026年的人口统计上了。
地产投资，投的就是住房危机，包括买房的可负担性不足，以及租房危机。加拿大需要新移民填补婴儿潮一代人退休留下的工作空缺，建筑业的工作空缺正在影响着房屋供给，需求与供给的长期不匹配，需要更长时期去改善，过去30年欠的账，需要超过30年的时间去还。婴儿潮一代是1946年到1964年出生的一代人，1958年出生的人今年进入退休年龄，未来6年加拿大劳动力缺口巨大，必须加速新移民的审批和办理。婴儿潮一代虽然正在快速退出劳动力市场，但很少有人从住着的大房子搬出来。未来6年是移民潮填补退休潮的6年，也是房产可负担性最差，租房危机恶化最严重的6年。无需时间太长，5到6年后，我们就能检验出今天的地产投资成果。对于房地产投资的中期和长期，我都非常看好。
03 安省的快速建房计划评述
住房危机，总是在选举的时候被拿出来批斗一次，朝野双方提出的解决问题的方法，大多是治标不治本的承诺，很多承诺由于不切实际而无法兑现。在乎选票的参选人，只能把精力用在眼下急于解决的问题上，更重要，更需要花时间解决的问题会被无限期推迟。选举，承诺，再选举，再承诺，周而复始，而问题却原地不动。最近的联邦和省选之后，有了一些举措，但落地之后我们发现，要么是限制需求的，要么是解决最紧迫的租房危机的，更大的，更难解决供给问题又被搁置了。
联邦的两项新措施，可以说积极有效地打击了新房供给。一个是打击炒房政策，将楼花转让的消费税HST适用于所有情况，只要转让，就收HST，所以楼花买家中的投机者自动退却了。另一项非居民2年内禁止买房的新规，也把留学生和陪读妈妈炒楼花的路堵死了。楼花销售，开发商只有预售70%的单元后，才能申请到建筑贷款，炒楼的投机者对开发商迅速完成70%的销售至关重要，现在我们看到的是，新规落地之后，楼花预售严重受阻，迟迟卖不到70%，无法及时获得贷款并开工，开发商的成本陡然增加。我相信，联邦政府的初衷绝不是抑制新房预售和减少供给。
安省政府的政雄心勃勃，但理想很丰满，现实很骨感。福特省长有个微信公众号，2022年11月29号的公众号文章题目是《我们要带来真正的改变 为帮助所有新移民和年轻人家庭！》。文章内容是介绍安省23号法案的，其中一项内容是：为了减少繁文缛节，降低建房成本，该法案豁免建设“经济适用房affordable house”的城市开发费。多好的措施啊，大家应该满意了吧，应该看到解决住房危机的希望了吧，应该举双手拥护这个声称目的为帮助是新移民和年轻家庭造富的政策了吧。安省这项法案通过之后不久，华人密度比较大的万锦市议员，全票，立刻，否决了安省的这项法案。我在自己的小红书账号里发了个小感慨，感谢本届万锦市所有议员。“经济适用房affordable house”，根本不是商品房，无法在市场上买到，这些房子是给特殊人群定制的，要经过资格审查并排队才能获得此类房产，福特文章标题上说的新移民和年轻人，99.9999%都没资格申请。城市开发费是多少呢？平均一套房子11.7万。如果开发商在万锦市建设的新房是“经济适用房affordable house”，万锦市的居民就得为每一套这样的新房承担11.7万的费用。建设此类新房，只能加速特殊人群的等待时间，增加万锦市民的居住密度，增加万锦市民的税务负担，降低万锦市民的生活质量，百害无一利。
23号法案还鼓励居民扩建地下室，一个房子住三户家庭。这是对城市的轰炸，是在建设城中村，是在把一户家庭住的四合院改造成住十四户家庭的大杂院，是在为解决眼前的租房危机对城市生活环境进行的大规模破坏。BC省解决租房危机的办法比安省略胜一筹，BC省动员开发商兴建学生公寓，将学生从租房市场的竞争中剥离出去；同时，解除了原来不可以出租的strata condo的限制令，释放出更多可供出租的房源。安省这种挖地洞的解决方法，是让房主自己出钱，破坏自己居住的社区，效果如何，让我们戴上眼镜，四目以待吧。万锦市议员表示，不能接受23号法案的一个原因是，现有环境不容破坏，否则以后谁还会愿意住着万锦市呢？
要想快速增加住房数量，需要解决两个矛盾。第一，因为增加住房供给，就会提高居住密度，降低新房周边现有居民的生活质量，因此北美普遍存在“邻避主义”，don’t in my backyard的英文缩写。新建房会影响邻近居民的居住环境，在无人补偿的情况下，新房建在成熟社区的难度就非常大。第二，房产开发对优质资本缺乏吸引力。开发费用增加，利率、人工、材料等成本持续上涨，投资房产开发获利艰难，优质资本多选择回报更大，周期更短，收益更可靠的投资。相反，一些新手却不知深浅，还以为建房有暴利呢，一些创业企业在地产开发中跃跃欲试，搞出了好多烂尾工程。上述两大矛盾的不解决，一味地绕着走，解决住房危机，遥遥无期。
解决住房危机，不仅需要政治远见，还需要经济头脑，加拿大本届政府最缺就是这两样。保守党曾在2021年提出，2年时间里，多套房房主卖房不用交资本利得税，以此鼓励释放二手房房源，这就是治标治本的政策，可惜保守党上台遥遥无期。澳大利亚规定，非居民只能买楼花，且不能贷款，这就是让歪果仁承担最大的风险，帮助本国建筑商多开发房产。这些有效的政策，其实可以随手拈来，可惜全都是白左不喜欢的方式，那就一直危机着吧。现有政策造成的住房危机，不可能在短期内得到解决，因此造就了长期地产投资的收益确定性。踢皮球式的解决方案只能加重危机。油价上涨，不是巴菲特造成的，但他抓住了油价危机的投资机会。房价上涨，不是地产投资者造成的，投资者只需要抓住危机带来的机会。“不要浪费一场危机”—丘吉尔
结语：
本文需要延申阅读的内容很多，数据控们可以自己做数据挖掘。我在2021年加拿大统计局住房报告上，清楚地看到了“住房危机”四个大字。这是我对投资加拿大房地产，建议投资者“买买买”，“不卖”的理由。眼前的通胀，衰退，房价波动都会过去，能搞清楚基本概念的人，并不受这些眼前困难的迷惑，还在继续加仓。抓住经济和房价波动中的机会，等待投资者的将是丰厚的回报。加拿大需要一场移民潮，来对冲婴儿潮一代从工作岗位上的退潮，婴儿潮一代人在步入20岁期间的15年里，加拿大的新房增长率是人口增长率的2倍，婴儿潮一代退休后，会仍然居住在他们的现有住房很长一段时期。未来一段时间，加拿大需要建造两倍于新移民数量的住房才能缓解住房危机。现有的加拿大住房政策，无力实现这种房屋数量的增长。由于眼前的经济疑云比较多，很多人缩手缩脚，在借款能力范围内也不敢买房。加拿大前任央行行长史蒂芬，去年圣诞节期间对今年可能发生的衰退是这样预测的，Coming recession seen as 'easy ride' compared to past downturns，“和以往的经济滑坡相比，可能到来的衰退，只是小菜一碟。”我同意他的看法。希望本文能帮助大家拨开云雾，看清远方，对当下保持乐观，对未来保持悲观。选票政治下的解决方案都是解决眼前问题的，长远的问题需要我们自己解决。
银行监管当局OSFI,把今年视为是该收紧房贷政策的时候，有一定道理，需求被压制了太久，房屋供给量不足的问题日益累积，当务之急是把边缘申请人拒之门外，以保证银行的资产安全。到底谁是借款能力的边缘人，我们尚不知道，新修订的B20公布之后才知道。留给犹犹豫豫的，处在借款能力边缘的买家，时间不多了。下一篇文章我会专门讨论加拿大房贷政策变化的历史和趋势，以及加拿大社会契约与房贷政策的关系。
2023年，概念不清的人还会观望，不切实际地等房价继续下跌，祈祷着房价下跌的同时，自己的买房能力不变。其实所有的潜在买家永远在同一片天空下，在这片天空下，需要的是勇气和借款能力，而不是运气。
我相信，读过，和没读过这篇文章的人，在面临衰退问题，以及其他眼前问题时，心态是不一样的。如果你认为这篇文章帮你搞清了一些概念，对2023年充满了信心的话，请转发给你关心的人。谢谢。
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