在最近参加的一次活动上，有听众问我，投资时应该侧重考虑房产远期增值，还是房产带来的现金流。这位观众认为，现金流容易控制和预期，而资产增值则很不确定。“侧重”，这个词其实是在问哪个优先级更高，或者说，鱼和熊掌不可兼得的时候怎么选。这种选择题，只能根据自己的目标来确定，没有统一答案。在不知道某一位投资人的投资目标的情况下，无法断定资产增值更重要，还是现金流更重要。对于我自己来说，资产增值更重要。“鱼和熊掌不可兼得”，这句话源于《孟子》，选择熊掌还是鱼，几千前就有答案了：不可兼得，只能取舍，想兼得的人可能什么也得不到。至于说“现金流更容易控制和预测”这个说法，我不认同，现金流并不比资产增值更容易控制和预测。以多伦多市中心的Condo为例，疫情爆发之后，投资房的租金大幅下降，很多现有租客提出来，不降租金就搬家，甚至有些租客租约未到期就搬走，还有很多Condo空置长时间租不出去，这些现象都导致房东的现金流立刻恶化；加息之后，很多房东的的贷款月供水涨船高，现金流也立刻恶化，从这2个例子不难得出结论，现金流并不容易控制和预测。我的观点是要想投资房产，既要面对增值的不确定性，也要面临现金流忽高忽低的挑战，房产可能3年不增值，也可能1年涨20%，现金流可能在你买入时还是正的，遇到负面冲击后就转为负的了。承担不确定性，是房东的宿命，就像企业家一样，一旦收益是确定的，竞争就会把确定的收益吞没。地产投资者和企业家一样，需要悦纳不确定性，因为只有不确定性才是利润的来源。当然，地产投资者承担的不确定性，比企业家小的多，因此，房东人数远远大于企业家人数。通过控制风险来提高投资回报的确定性，是所有投资者的工作，无论投资股票还是房产。
一些关于改善现金流的建议，会让投资者面临更大的投资风险，例如，建议把一个整租3000元的房产分租给5个学生，每位学生租金1000，虽然现金流改善了，但投资回报的确定性却变得更低了，因为政府可能会打击非法分租，也可能因为租客众多而引发火灾，把地产投资变成一场灾难。每个人都有自己的安全边际，超过安全边际的所谓突破，有可能带来意外收益，更有可能带来一场灾难，在高风险的领域挑战自己，凶多吉少。
01 资产关乎财富的上限
“熊掌”代表着稀缺和远期的好处；而“鱼”则是眼前可以轻松获得的事物。如果你追求短期成就，可能会选择“鱼”；而如果你有长远规划，则可能更倾向于“熊掌”，即使需要放弃当前的某些小利。
以租房还是买房为例，我们可以比较直观地看出选择鱼还是熊掌有什么结果。按照目前大多伦多地区的房价，租房成本大大低于持有房产的成本。买房，是主动选择吃苦；租房，是主动选择及时行乐。30年后，买房的家庭拥有房产且没有贷款了，房子里储藏了大量财富；租房家庭轻松了30年，但要面临退休后依然需要支付房租，且没有房地产财富的结果。很多有能力买房的租房家庭在考虑买房问题时总是得出一个结论：再等等， 等到房价降到他们认为的理想价格。熊掌的价格虽然有波动，但从未比鱼更便宜，因为熊掌越来越稀缺，而且早买熊掌的家庭，都是吃过买房苦的家庭，凭什么降价出售自己的房产呢？每个选择都有机会成本，放弃一种选择意味着错失其带来的好处。你愿意为熊掌付出的代价是什么？你能否克服现在不吃“鱼”带来的损失感吗？这是租房家庭梦寐都在纠结的问题。有“聪明人”试图鱼和熊掌兼得，例如，扛着高利贷买房，并分租房间。这种做法在2021年到2022年期间非常流行，绕过银行压力测试，从非银行金融机构贷款的比例，这段时间里暴涨了400%,从2%涨到了8%，最疯狂的时候100笔房贷中有8笔是绕过压力测试获得的。央行大幅加息之后，这些已经把财务状况拉伸到极限的家庭，很难再承受更大的负面冲击，结果可能在房市低迷时被迫卖房。2022年，一年内房价就下跌了18%，低价卖房子的人中，恐怕少不了上述既要也要的人吧。现代经济学对鱼和熊掌问题也有清晰的答案，《小岛经济学》开篇就讲了一个故事，解释什么是资本：一个天天需要去抓鱼才能维持生存的人，忍受饥饿用两天时间做了一张鱼网，从此当上了资本家，因为这张鱼网就是资本，饿了两天，就是获得资本的代价。房产是一项长期资产，也是资本的一种形式，像熊掌一样稀缺。其实，所有人都知道，房价长期来看是不断上涨的，但买房需要牺牲短期的眼前利益，需要自己下决心去做难而正确的事。鉴于房产的稀缺性，房贷政策一直在收紧，尤其在收入文件真实性方面，打假的力度不断加大，否则也不会有人去非银行金融机构去借高利贷。
在高房价高利率时坚持投资地产，做房东，在有买房能力却选择租房的人看来，其实就是吃眼前亏，吃眼前苦，承担现金流的波动，和增值的不确定性。在加拿大，移民政策是政府决定的，移民政策的主要依据是老龄化程度；住房供给能力是市场决定的，不仅受需求影响，而且还受到成本的影响。人口与住房长期错配，已经导致了严重的住房危机。对于新组建的家庭和新移民来说，住房问题是“危局”，对于地产投资者来说是“机会”。加息以来，开发商大量破产和取消新房项目，已经确保了地产投资者的可观收益就在不远的2-3年之后。最近联邦政府出台的刺激性房贷政策，很可能会使地产投资者的红利期大大提前。只要持有房产的时间足够长，在大多伦多地区，地产投资良好回报是确定的。甚至比长期持有某只科技股回报的确定性更高。
股票不是稀缺资产，房子也不是稀缺资产，但未来增值潜力高的股票和房产是稀缺资产，像熊掌一样稀缺。把稀缺资产据为己有，并长期持有，绝非易事，不仅需要有能力获取，更需要具备承载稀缺资产的认知能力。加息以来，直到今天，那些匆匆甩卖大多伦多地区房产的人，势必成为过路财神。有能力长期持有多少优质且稀缺的资产，决定了一个家庭财富的上限。上限太低的家庭，需要更多资源和心力去应对未来的不确定性，甚至可能面临朝不保夕的退休生活。
02 现金流关乎生存的下限
在大多伦多，加拿大的首位城市投资房产，杠杆越高，负现金流越大。如果想要正现金流，提高首付即可。负现金流，是首付款的分期付款。这个现象是我总结出来的，已经解释过很多回了。但是，很多人没有理解这句话的全部含义：你确实有能力多付首付款，主动选择分期支付首付款，是为了提高杠杆倍数而已。例如，首付20%，每月负现金流500元，首付35%正现金流20元，你的确有能力现在就支付35%首付款，但为了提高杠杆倍数，自己主动选择支付20%，而不是因为只有20%首付款。主动选择只付20%，把其余的15%作为冗余，以备不时之需，是安全持有负现金流房产最重要的保障。
有人在选择房产的时候，刻意寻找首付只需20%，还有正现金流的房产。也有专家承诺能够找到这样的房产。假如真的存在这样的房产，其对应的地段和租客群体就要打折扣了。假如真的买到了这样的房产，遇到猛烈加息，或疫情，正现金流也可能变成负现金流。房地产市场是一个充分竞争的有效市场，想捡漏的人，掉坑的可能性比捡便宜更大。如果地产投资者需要依赖出租房产生的正现金流维持生计，我个人建议，最好去做些其他工作，因为租金的正现金流少得可怜，而且并不比打工收入更可靠，也不比吃存款利息好多少。
地产投资的好坏，只能用卖掉房产后的税后收益来衡量。如果用租金有没有正现金流来衡量，则会得出一个荒唐的结论：同一个房子，首付20%是负现金流，因此这是不值得做的投资；首付35%，有正现金流，因此这是一个好的，值得投资。而事实恰恰相反，租金正现金流的地产投资，所得税更高，税后收益更低。租金的正现金流，会削弱房产投资的税后回报。
投资股票，通常被认为是主流投资；投资房产，则被认为是另类投资。投资股票的人整天盯着股价起伏，很少关心股票的分红收入，也就是说，投资股票的人普遍不关心股票带来的正现金流，但投资房产的人中，有很大一部分人盯着租金收入不放。难道另类投资与主流投资的区别就是投资者盯着哪儿看吗？说到股息回报，加拿大的大银行的股票绝对是现金牛，股息回报在4%到7%之间，又高又稳定。妥妥地超过多伦多房产的租金回报率。如果追求租金回报，房地产是不值得投资的，有太多替代性投资更加省心和省力，且回报更高也更稳定。建议追求租金回报的地产投资者，尽早换个赛道。
加息以来，正现金流转负现金流，甚至导致家庭财务出现问题的家庭，给所有地产投资者，或打算投资地产的朋友敲响了警钟。工作收入不够高，希望用租金收入补充主动收入的家庭，选择地产投资是危险的：租金收入从正转负，意味着原本仅够为生的主动收入可能不够养活自己了，家庭财务状况比不投资房产更艰难。打鱼能力还有待提高的时候，不要去奢望熊掌。有些家庭，放弃几条鱼就能获得熊掌，另外一些家庭，放弃几条鱼可能就得砸锅卖铁了。现金流，对于企业或者家庭来说，都是生命线，可以不盈利，但不能断了现金流。一个家庭，每月如果没有3000元税后现金流，就会导致信贷违约，交不起水电费，那么这个家庭的现金流下限就是3000元。现金流下限占主动收入的比例越高，财务风险越高，越不适合投资房地产。A家庭每月税后收入5000元，最低现金流3000元，最低现金流与收入的比例是60%；B家庭，家庭每月税后收入3300元，最低现金流3000元，最低现金流与收入的比例是91%。B家庭最低现金流占主动收入比例太高，不宜投资房地产，因为租金的负现金流可能进一步提高这一比例，从而有伤家庭财务安全。现金流关乎生存的下限。一个家庭，不能不顾财务安全地进行投资，一定要知道关乎生死的现金流底线是多少，量力而行。
03 跳出舒适圈还是留在舒适圈？
加息导致部分家庭现金流恶化以来，自媒体里关于改善现金流的建议一直都是热播主题。目前我看到的，关于改善地产投资现金流的建议，都引起了我的不适。包括加建房产，向天上，或向地下扩展房产；分租给学生；把房产拿来做家庭旅馆，等等。这些改善现金流的建议，都是在破坏房产价值，本末倒置了地产投资的目的和手段：要现金流，不要增值了。为了抓住眼前能救命的鱼，去破坏熊掌价值的做法，不知道只是自媒体人的噱头，还是真的有人做了这种舍本求末的事。
加建房产不用现金吗？这也解决不了现金流问题啊。如果有存款，作为资金储备就可以了，向房子里投资，就是主动增加首付，降低杠杆倍数，降低投资回报。就算能够改善了现金流，税局将收走大部分利润，投资者图啥呢？有位地产投资者改造了地下室，并申请了政府的许可，完工后第二个月地税就涨了。
非法分租是火灾和恶性刑事案件的孵化器。不出问题是侥幸。非法分租是最需要远离的一种改善租金的方式，用蝇头之利去挑战法律，因小失大。
房产投资之所以受到中产家庭的青睐，主要是因为地产投资是一份业余工作，且投资回报的确定性很高，甚至总体回报高于主动收入。地产投资有贷款门槛作为护城河，投资者之间的竞争不激烈，投机者所占的比例远远小于股票投资。获得主动收入的领域，是中产家庭擅长的领域，或者说是舒适圈。一个人只能赚到自己舒适圈以内的钱。通过学习和实践，这个舒适圈可以逐渐扩大，像树的年轮一样，悄无声息，年年持续扩展。留在自己的舒适圈，从事自己擅长工作，投资自己熟知的资产，比起贸然跨出舒适圈，成为跨圈韭菜要稳妥得多。我不认为“跨出舒适圈”有什么必要，但拓展舒适圈却是我每天都在做的事，不断学习、实践、总结，舒适圈就会越来越大。我不会闯入翻建，装修，经营家庭旅馆，非法分租等领域，因为我从未学习过这方面的知识，也不想去尝试，最重要的是这些领域让我不舒服。
相比资产增值和现金流，我更看重舒适圈。安·兰德说，“金钱不会听命于配不上它的大脑。”我深知，我的大脑配不上某些领域里的钱，所以就干脆就不想了。能够在我自己熟悉的领域，投资我熟悉的资产，已经很知足了，我相信，大多数中产家庭和我的想法是一致的。
结语
天上的月亮可以免费看，地下的六便士没有一颗是白捡的。金钱的本质是一份信用契约，它承载着人类社会特有的精神现象：在一个规则公平的社会，能赚钱的人往往是有实力、讲信用的人；一个普遍脱贫的社会，通常也是一个普遍勤奋、诚实、理性的社会。投资就是用钱生钱。一个投资者的潜力不仅取决于他赚取金钱的工作能力，更取决于他承载金钱的认知能力。纠结于租金正现金流的人，正确的努力方向应该是提高主动收入，降低最低现金流占主动收入的比例，而不是寻求破圈。通过生产、智慧和努力创造出来的财富，值得追求；谴责财富的人，是在谴责成就和生产力。一个人所拥有的金钱和财富，是这个社会给他打的欠条，财富越多，说明一个人为社会做出的贡献越多，社会欠他的越多，例如，房东承担着租金和月供的不确定性，为租客提供栖身之所，累积在房产中的财富，就是这个社会给房东打的欠条。
通过努力工作，降低最低现金流在主动收入中的占比，留在自己道德上感觉舒适的能力圈里，看着资产升值，不亦乐乎？
作者微信号：14168805089
2024年10月3日于多伦多
