盼望加拿大央行降息，从而被动地改善存量债务的家庭，已经苦苦等待了半年，至今仍没有拿到确定的时间表。2024年能否降息，降息多少，仍是一个未知数。同时，加拿大有16%的存量房贷会在2024年到期，必须要重新设定利率和月供。存量债务较大，以及今年面临房贷续约的家庭，除了眼巴巴地被动等待央行降息，还可以进行主动的债务管理。过去6年，我通过这个公众号推广了很多债务主动管理的方法，留心的读者可以从以往的文章重总结和归纳。本文也会简单汇总一下债务主动管理方面最常用的三个方法。
01 善用手中现金
运用手中现金降低债务，是一种非常本能的做法，本不应该是债务管理的技巧，但实践中很多家庭现金的运用并不明智。
运用手中现金去杠杆的首要原则是：现金的用途，首选是加速偿还自住房贷款，而不是出租房贷款。家庭债务管理的核心内容是，每日精进，努力降低消费类债务，其中包括，学生贷款，汽车贷款，信用卡贷款，以及自住房贷款。出租房贷款是不需要加速偿还的，因为出租房贷款属于投资性贷款，利息能够抵税，只要现金流还扛得住，即使所有消费债务都还清了，家里依然有富余的现金，也无需加速偿还出租房贷款，除非出现严重的现金流危机。
手中有现金的家庭，如果自住房提前还款额度已经用完，再多还就有罚款的情况下，可以考虑加速偿还投资房月供压力最大，且加速还款可以降低月供的房债。之所以需要提醒大家这一点，是因为有些银行在提供“负摊还”negative amortization 浮动利率还款方式的同时，还不断催促“享用”这个便利的借款人放弃使用这个便利。一遍一遍地催促借款人主动放弃这个便利，信件中暗示使用这些便利有哪些缺点。手里有现金的家庭很可能经不起这些催促，把宝贵的现金用于加速偿还投资房贷款了，从而降低了投资房的利息支出，变相提高了投资房净收入，提高了应纳税收入。开始负摊还的贷款，即使用现金加速还款，月供可能也降不下来，因此不建议加速偿还有负摊还的房贷。用手里的现金加速偿还投资房贷款，永远都是下下策，除非自己家的现金流出现了严重问题，否则无需加速偿还投资房债务，无论银行用怎样急切的语言诱导你。
手里没有现金的家庭，如果遇到了债务危机，首选是出售金融资产，而不是房产。出售房产时，如果该房产升值较大，则会产生巨额资本利得税，在解决今年现金流危机的同时，为明年报税挖了一个大坑。出售房产时，如果升值不大，则会被潜在买家认定为出现了现金流危机，因此会遭遇深深的砍价，房产难以售出。卖房取现，属于杀鸡取卵，是万不得已的选择。
加拿大家庭中，大部分可变现的金融资产是美国股票或债券。家庭债务出现危机时，如果需要变现金融资产，首选TFSA账户中已获利的金融资产。例如，去年8至11月之间续约的借款人，放眼望去全是7%以上的固定利率，如果贷款余额较大，续约后月供非常高，可以考虑出售TFSA账户中已获利的金融资产，用于在到期续约时加速偿还贷款本金，从而避免过高的月供影响整体的家庭债务水平。感谢美国股市，过去两年不离不弃地一直上涨，让陷入债务危机的家庭看到了一丝曙光。
手里现金太多的家庭，本不属于本文讨论范围，但需要提醒各位读者的是，基于当前楼花市场的现状，不要把现金用于买楼花。某些时期放入楼花定金的现金，最终变成对现金的一种绑架。“楼花的尾款是首付款的赎金”——王红雨。今天你放进去的现金，可能在交房时需要缴纳一笔赎金，才能解救这笔定金，因此，不要让你的现金被绑架。目前楼花交接的情况，令人触目惊心，几年前90万买的楼花，今年交房时评估价70万，银行只贷款56万，要想交接这笔楼花，买家需要支付赎金16万元。楼花尾款，即，楼花首付款赎金的计算公式：买价90万—贷款金额56万—楼花定金18万=16万。如果楼花交房时，买家拿不出这笔首付款的赎金16万，这个交易无法完成。2018年以来，建筑成本大幅上涨，现在依然在恶化中，因为建筑贷款的利率翻倍了。新房楼花价格居高不下，严重脱离二手房的市场成交价，所以才出现了需要付赎金才能解救首付款的局面。今后几年内，这种情况依然会长期存在。
02 善用贷款政策
浮动利率的借款人，可以免费转成固定利率，没有罚款，条件是浮动利率合同期所剩的时间，短于固定利率合同时间。例如，浮动利率合同5年，现在还剩2.5年到期，可以免费转成合同期是3年以上的固定利率合同。
去年，我有一笔贷款到期，就选择了5年合同的浮动利率，今年转成了5年固定利率，没有罚款，利率成功地降低了2%。
浮动利率的借款人，因为所选择的银行不同，遭遇的苦难是不同的。有些银行，例如，BNS，NBC，浮动利率一涨，月供就跟着涨，在过去两年加息期间，苦不堪言。这样的借款人，可以查看一下原合同所剩的时间，以及原银行目前的固定利率，如果能通过转固定利率，从而降低月供，将是一个非常有利的选择。因为我们至今仍不知道加拿大央行降息的时间表和降息幅度，如果立刻能降低1%的利率，就相当于央行降息4次，每次0.25%，并立刻缓解月供压力。另一些银行，例如，TD，BMO，允许“负摊还”negative amortization，即，利率上涨但月供不变，应付利息超出月供部分自动加回本金。这样的贷款，如果为了降低利率而转成固定利率贷款，可能会提高月供，因此不是个一目了然的有利选择。例如，现在月供1000元，处于负摊还状态，一旦改成固定利率，月供需要重设，可能会变成1800元了。这种情况虽然节省了利息支出，但月供却不可逆地提高了，再想把月供降到1000元，就不可能了。假如借款人在BNS和BMO都有浮动利率贷款，可以考虑把BNS的浮动利率转成固定利率，BMO的贷款维持现状等央行降息。
是否利用银行政策进行浮动转固定，有三个考虑因素，且这个三个因素是有优先顺序的。第一，如果转固定利率之后月供上涨了，不建议浮动转固定；第二，如果原浮动利率较高，例如，P减0.4%，目前的利率是6.8%，转固定之后月供没有提高，利率立刻降低1%以上，且月供会立刻下降，建议考虑转固定；第三，虽然浮动利率很好，例如，P减1%，目前利率6.2%，但这笔贷款上有一条HELOC，且有可用额度，转固定利率后月供不会上涨，建议考虑转成固定利率。
03 善用投资房信用额度HELOC
以房屋净值为抵押的信用额度HELOC，是债务管理最好的工具。自住房的HELOC通常是救急用的，不建议用来调整债务。因此，以下所说的HELOC的用法，特指投资房上的HELOC，而不是自住房的HELOC。
A房产的现有房贷今年3月贷款到期，原银行续约利率在5.5%左右，因为是续约，很多银行不允许调整还款期，只能按所剩时间和当前利率重置月供。假如，A房产当前贷款余额50万，初始还款期30年，原定的3年合同此时喜迎贷款到期，所剩摊还期27年，续约利率5.5%，月供将从1900元涨到2946元。此时，如果B房产是投资房，且有10万可用信用额度，B房产贷款所在的银行，目前利率也是5.5%，同时，B房贷款所在银行允许将取出的10万元转成分期付款的贷款installment loan，且允许最长30年还款期。那么，从B房的信用额度取款10万元，去加速偿还A房贷款，则最终可以起到降低整体月供的目的。
假如，2024年有楼花要交割，自住房仍有贷款，投资房有可用的信用额度HELOC时，手中有一定现金的情况下，可以用现金来加速偿还自住房贷款，提高借款能力，在楼花交接时取用投资房HELOC中的可用资金用于交接楼花。
假如，不同银行利率不同，投资房有HELOC额度的银行利率低，可以取款用于加速偿还利率高的其他贷款，从而降低总体月供，节省利息支出。
04 组合拳
养兵千日，用兵一时，现在是运用财商，主动降低月供和利息支出的用兵之时。长期积累的债务管理经验，长期为避免债务危机和流动性危机所做的现金储备，都到了发挥作用的时候。目前是加拿大房主债务负担最重的时刻，眼巴巴等着央行降息的家庭很多。除了被动等待降息，目前可以开始主动自救了。去年8月至11月，固定利率都在7%以上，贷款到期的家庭发现难以负担这么高的利率，家庭资产负债表严重受损。原因是，以前批的贷款，压力测试利率在5.25%左右，即，5.25%是家庭房贷承受能力的上限，如果续约利率高于5.25%，借款人会觉得难以负担。今年以来，很多银行的4至5年期固定利率已降到了5.5%左右，比较接近压力测试利率了。因此，现在主动结合手里的现金情况，房贷政策，以及可能从投资房信用额度HELOC中取款等组合拳手段，是可以迅速并有效地修复家庭资产负债表的。
我在最近一次的活动中遇到了一位以前的客户，她告诉我她家里出现了些财务变动，想让我帮忙重新审视一遍整体的家庭债务。活动之后，她把家庭负债情况做了一张表发来给我看。我们讨论之后，我建议她用现金继续加速偿还自住房贷款，不管这笔贷款的利率是多少，然后用可用的投资房信用额度HELOC去加速偿还利率高的其他房产的贷款，找出今年到期的投资房贷款，准备文件申请加按refinance,将月供拉回30年，并提取房权做金融资产投资，补充现金储备。组合拳的使用，最好是在专业人士的指导进行，通盘考虑目前的资源，以及今后的打算。
结语
债务管理，是地产投资者一辈子的修行。疫情爆发后，超低利率时期是建仓的最好时机。加息之后，资产负债表受损，利率居高不下的时候，也是考验债务管理技能的时候。雷霆雨露，皆是天恩，地产投资者需要面对全天候的投资环境，但不建议只是被动地靠天吃饭。2024年1月加拿大通胀率降到了2.9%，朋友圈里一片欢呼，庆祝降息就在眼前。但大家不要忘了，去年，2023年6月，通胀率曾降到过2.8%，之后就又反转了。建议各位读者积极地对债务进行管理，而不仅仅是翘首以盼。上述债务主动管理的三个最重要的方法，是避免减仓房产，结合金融资产与房产，结合房贷政策与房贷工具，打出漂亮组合拳，主动修复资产负债表的一个极简的案例集。我在过去六年里提出的债务管理办法，远比本文内容要更多、更丰富。我最近在与房东网AI团队合作，训练AI智能机器人助手。我在AI社区里问我的AI助手，如何选择房贷利率，AI助手在几秒中之内就把我以前文章中的精华做出了总结。AI技术让我们离知识更近，以AI机器人为核心组建的社区，会结合人的本地经验和AI搜寻到的全球知识，大大提高了信息搜索效率和准确度。AI社区能够，在AI机器人瞬间给出答案之后，由本地社区的版主给出评价和判断，如果AI给的答案不对或不全面，再由版主纠正和补充。由我做版主的AI社区将在半年内面世，届时我们可以携手一起步入AI给带给我们的新世界。
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