加拿大房价在2023年3月结束了连续10个月的不断下降，出现了0.2%的上涨，本次房价调整已正式宣告结束。从过去50年的房价历史来看，加拿大平均每次房价下跌持续的时间是8个月，下跌幅度是18%，去年加息以来开始的房价调整，完美地符合历史数据。房价，尊重的是历史规律，"这次不一样了”的各种论断最后被证明“这次还是以和过去一样”。过去50年里，有7次房价调整，平均每次8个月，累积房价调整的加总时间是56个月，折合为4.7年，占50年时间的9.3%，由此可知，加拿大近代房价下跌的时间不到10%，上涨的时间超过90%。真正有能力抓住10%下跌机会买房的人是少数，符合财富在人群中分配的比例，即，少数人持有大多数财富。
无论过去10月里我们对房价的看法如何，这些争论现在已经画上了句号。疫情期间房价过度上涨之后，在加息的巨大压力之下，房价已经得到了调整，房价已经回归到了长期趋势线的轨道上来。当下，我们面临的共同挑战是，要想买到平均价的房产，需要更高的收入。据长期观察大多伦多地区房产购买力的网站Ratehub的测算，2022年1月房价平均125.7万，所需收入为19.93万，一年后房价下降到了2023年的107.8万，所需的收入为20.7万，购买力并没有随着房价下跌得到改善，反而更加恶化了。最新的数据是，2023年3月平均房价是111.8万，所需的收入是21.7万，平均房价的可负担行进一步恶化。我在工作中看到的实际情况，与这家网站计算的结果是一致的，过去10个月的房价下跌没有提高人们的买房能力，“再等等”一族等来的结果并不是自己想看到的。经过这长达10个月的争论和等待，我们可以得出这样一个结论：房屋购买力是房价和利率共同决定的，房价下跌的有利因素会被利率上涨的不利因素抵消，利率因素比房价因素对房产购买力的影响更大。
过去10月里，房价下跌与利率上涨进行了一次赛跑，如果房价下跌的幅度所带来的正面影响大于利率上涨所带来的负面影响，“再等等”一族获胜，否则，“再等等”一族的等待，等来的是个寂寞。事实证明，从买房能力上看，虽然大多数的“再等等”们是不值得的，但的确有一部分“再等等”一族等来了自己想要的结果，这部分人在房价高的时候没有足够的首付，房价下跌的时候所需的首付款降低了，因此可以成全买房梦，注意，这部分人属于借款能力强，首付能力弱的家庭，希望这些家庭抓住了机会，如果不行动，优势会随着房价再次起飞而消失殆尽。据我观察，盼望房价下跌的人，99%是叶公好龙，房价跌的时候，人就钻到床底下去了。无论如何，上一场比赛已经结束了，新的比赛开始了，即，在更高收入的要求下，根据自己的首付款和借款能力，谁能在房价触底反弹之后赢得比赛。
.
01 房价推手
房价再次起飞的内在逻辑需要再重申一遍，因为在过去10个月里，有很多人误认为2022年2月的房价就是加拿大房价的顶点了，从此就应该开始一路下滑了，“再不逃顶，就得逃命了”这种口号都能喊得出来，说明有很多人日夜期盼房价下跌，而且是跌倒了就不要再爬起来了。
希腊神话中的一位塞浦路斯国王，名字叫皮格马利翁，善、擅雕刻。他不喜欢凡间女子，决定永不结婚。他用神奇的技艺雕刻了一座美丽的象牙少女像，在夜以继日的工作中，把全部的精力、热情、爱恋都赋予了这座雕像。他像对待自己的妻子那样抚爱她，装扮她，为她起名加拉泰亚，并向神乞求让她成为自己的妻子。爱神阿芙洛狄忒被他打动，赐予雕像生命，并让他们结为夫妻。人们从这个故事得出一个结论，那就是：当我们怀着对某件事情非常强烈的期望时，我们所期望的事物就会出现；当人们坚定自己的预期时，就能够通过自己的努力将预期转化为现实。美国心理学家罗森塔尔，把这种心想事成的现象称为“皮格马利翁效应”。房价下跌这件事，不符合皮格马利翁效应吗？既然这么多人盼着房价下跌，为什么就不出现日本房价那样的一泻千里、万里的情况呢？道理其实挺简单的，加拿大有65%的人有自己的房产，盼着房价上涨的人，比盼着房价下跌的人多一倍。所以，房价发展符合皮格马利翁效应。过去10个月，出来说房价会永远下跌的人声音比较大，可能是因为看到了一点点希望吧，但沉默的大多数是看涨派，只是没在网上发言而已。
除了上述心理层面上房价难以下跌的因素之外，还有四个客观因素保证了加拿大房价短期回调，长期上涨的总体情况。房价的推手有4个，人口，住房供给，利率，房贷政策。
人口持续大幅增加，决定了房价持续长期上涨的大趋势。加拿大一直实施激进的移民政策，是讲英语国家中最积极引进新移民的国家。1946年到1964年出生的婴儿潮一代正在退出劳动力市场，目前，加拿大每年退休人数高达30万，因此需要40万以上的新移民补充劳动力。新移民本应该是劳动力的供给方，但刚刚登陆的新移民需要时间适应环境和技能要求，无法立刻成为劳动力的供给，相反，新移民会立刻增加消费需求，特别是住房需求。不引进新移民，加拿大就有可能走上日本衰退30年的老路：老龄化，少子化，低欲望，房价一路下跌。全世界一直在摸着日本过河，谁也不愿意陷入日本的处境，加拿大在吸引人口流入方面一直非常开明和大胆，不顾承受力的全世界地抢人。加拿大服务业产值占GDP的70%以上，占就业人口的近80%。加拿大需要的是中高端服务业劳动力。很多人笑话印度没有制造业，服务业是空中楼阁，但印度比较发达的信息服务业人才，正是加拿大急需的。现在和未来很长一段时间，来自印度的新移民会越来越多，他们语言障碍比华人小，工作技能更加适应加拿大，最重要的是5%首付的情况下就敢买房，而且还具备这个借款能力。新移民，尤其是印度裔的新移民，融入加拿大社会的速度比较快，会对大都市的房产有很大的需求。买房，是一场公平竞争，先有借款能力者，先得；借款能力强者，多得，没有其他捷径了。
住房供给，一直被认为是解决住房危机的最重要因素。即使来的移民再多，我们建的房子更多不就解决了吗？这个问题说起来简单，在实际操作时却有很多阻力。加拿大今年3月公布的就业数据显示，全国劳动力按照行业划分，建筑业减少的劳动力最多。无论多么好的规划，没有人去建，房子就一直停留在图纸上。加拿大央行缩表的货币政策，并没有造成按揭贷款资金紧张，但却对建筑贷款的资金造成了很大冲击。建筑贷款的资产风险加权指数比按揭贷款高3倍，银行要想增加建筑贷款，就得提高股本金，而银行监管当局OSFI刚刚又提高了资本充足率要求，让商业银行对建筑贷款发放慎之又慎。已经开工的项目逐渐感觉到了“钱难借”和“钱太贵”的双重压力。商业银行也动力一些脑筋，将一些已经发放出去的商业贷款进行了资产证券化，套现用于发放建筑贷款，目前来看收效有限。加拿大的房地产开发正面临两难：没人，没钱。房地产开发商，在计划项目的时候要考虑资金成本高，人力短缺等因素，做出来的计划还必须赚钱，否则商业银行不会批准建筑贷款。层层加码，我们看到市面上楼花的价格都飞上天了，很少有接地气的项目。因此，我们最好把楼花留给更有实力的未来移民们，老移民们应该抓住先到者优势，把能买到的二手房，尽早写上自己的名字。
利率，在过去10个月里尽情地发挥了对房地产的影响力，特别是可负担性。利率快速、大幅升高导致的房价下降，并没有提高房产购买力，因为利率升高后降低了借款能力。有人在过去10个月里想“再等等”，看看房价下降后自己的购买力是否能提高，现在实锤了，不能！且利率上涨对购买力的负面影响，大于房价下跌对房产购买力带来的正面影响。有人现在又开始新一轮“再等等”了，这次等的是降息。次贷危机还有新冠疫情都告诉我们，降息是引发房价暴涨的导火索，无论是在经济危机之下，还是在致命的流行病爆发之时，降息都会导致房价大幅上涨。从现在看，加拿大利率下降只是时间问题，房价发力上涨是大概率事件。我个人的看法是到今年11月再讨论降息的可能性都来得及，现在讨论降息话题的人太心急了。这么高的利率之下，还有人买房子，而且还抢房子，围观群众们表示很不理解。原因其实很简单，一旦利率下降，房价上涨幅度和速度更快，再等等一族里已经有人开始叛变了，这是无可阻挡和避免的分化，毕竟没有人愿意在无产者的队伍里观望一辈子。
房贷政策，可能是2023年下半年房价走势最大的变数，有可能引起短期房价波动。从长期来看，房贷政策方向是越来越紧，每次收紧的时候都会引起一些市场波动。过去10个月里没有一家机构预料到房价会起飞，但准确地讲，金融监管当局OSFI早在今年1月9号就宣布了要收紧房贷政策，说明这家机构里的人头脑是清醒的，知道去年交易量下降40%意味着“再等等”一族的人数众多，且很快会醒来，所以先把棒子举起来了。4月18号是OSFI征集公众意见的最后截止期，现在，随时都有可能出台更紧的房贷政策，把一部分今天还能买房的人拒之门外。坚定的“再等等”一族是要看到这只大棒下来的时候，是否正好打中自己，否则不甘心，他们想的是正好砸中别人，自己如果能躲过去，竞争对手就少了啊，没准房价还能下降呢。加拿大房贷政策对房价的贡献，主要体现在房主可以通过再融资从现有房产中套现，这是一个货币创造过程，结果就是用于买房的货币贬值更快。下面会进行更加详细的解读。
02 房价推手是如何推高房价的
目前100多万的房子在多伦多可以说是一房难求，每天都在上演抢房大战，让卖家得利。哪来的这么多有钱人呢？大多伦多地区平均房价118万，对应的是镇屋或半独立，首付最低也要23.6万，每10万元贷款月供550元，月供大约5200元，这么大笔的借款需要20万以上的年收入。平均房价的房产，对于平均收入的家庭来说是难以企及的。能把房价推这么高，除了上述人口增量与新房数量不匹配之外，还有两个重要推手：一个是租金，另一个是买房资金。
人多房少，租金水涨船高是必然的。在多伦多和温哥华都有租控管制，是租金大幅上涨的主要原因。老居民租住在有租金保护的房产中，长期不换房，新移民大量涌入后，导致空置率超低，市场上的租客之间竞争激烈，拼价格是解决问题的最终手段。不断上涨的租金帮助地产投资者可以长期持有投资房，直到资本利得税最有利的时候再售出，因此即使利率猛涨，房贷还款压力山大，市场上的待售房源也不多。
很显然，仅有租金的支持是无法把房价推这么高的。过去15年里，不断有机构做空加拿大房地产，但没有一次能得逞。各种智库的神预测完全可以拿大顶倒过来看。自认为有资格评论加拿大房价的外国机构，至今也没搞清楚加拿大房价是怎么涨这么高的。对于加拿大居民来说，其实不难理解房价上涨的原因，但知道房价持续高速上涨真实原因的人也不是很多。在加拿大，干啥事都慢，建房子就更别提了，更慢！好了，供给这头就是个慢，没啥其他毛病。我们主要来看需求端是如何把房价拉起来的。
只有需求没有钱，是欲望，不是真实需求，那么买房的钱从哪儿来，就是个核心问题了。加拿大房地产市场在房价猛涨多年之后依然稳健，得益于加拿大商业银行的坚守，长期以来一直守住一个指标不放松，那就是要求借款人的偿债比例低于44%，即，每月负债与每月收入的比例要低于44%，无论房价涨到多高，无论利率如何起伏，无论这个标准会淘汰多少借款申请人。商业银行牢牢地坚守着获取债务的安检职责，把可能违约的债务恐怖分子挡在了登机口外边。由于标准不变，所以能够通过偿债能力安检的借款人可以反复穿越，不断搭乘更多航班飞往目的地。我们没有具体信息和数据来证明有多少人进行了反复穿越了安检并登机，但是房贷回头客要去的目的地我们是知道的：要么加按套现房产，要么买入更多房产。买入房产，长期持有，并在持有期重做贷款并套现，给房地产市场注入了更多资金。这部分货币资金并没有纳入货币发行量的统计，所以房产加按所创造的货币完全不在统计视野之内，没人知道每年通过加按创造了多少货币。据我观察，加按之后，借款人通常是用这笔新创造出来的货币做首付，买入了更多房产，让地产投资成了滚雪球的良性投资。因为加按资金不计入M2，同时，房价涨跌也不计入消费物价指数CPI，因此，房地产自己创造的资金，又反过来推动房价上涨的这个良性循环，被宏观经济监控指标完美地忽略了。我看过的经济学书籍中，只在格林斯潘的回忆录里找到了相关的，简短的描述。格林斯潘有一个自己控股的咨询公司，汤森格林咨询公司，定期给客户发送投资分析简讯，其中的一份简讯中提到了在房地产市场中存在着一股自给自足的资金流，源于加按，终于房价不断上涨，这部分民间创造的货币，并不影响物价水平。时间长了，其实从统计数字上还是能发现这股资金的力量的。加拿大在过去的20年里，房价上涨了300%，物价上涨了49%，充分说明房价通胀housing inflation远远高于物价通胀。用老百姓的话来说是房产能够跑赢通胀；用更通俗的语言来说就是，用于买房的钞票比用于买菜的钞票贬值更大、更快。这背后的原理就是，有那么一些总是合格的借款人，反复穿越安检搭上飞机，放飞自己的财富积累速度，这一小部分人却无意中提高了所有房主的福祉，让即使没有能力加按的家庭，也分享了通过加按，民间创造货币所带来的正外部效应。在加拿大有房产的人，会感觉到自己像是上了电梯一样，脚虽然没往上走，但身价已经不由自主的上升了。这只是有一套房的人感觉到的，如果有多套房，感觉就完全不同了，家庭资产净值像被绑上了火箭一样，很快就被送入了加拿大财富TOP 5%，即，净资产超过240万的家庭。明白了房价上涨的原理之后，很多看似无法理解的现象，就看着顺眼多了，例如，房产越多的家庭财富增长速度远远超过没有房产的家庭；即使利率上涨，月供增加，负现金流巨大，大多数房主依然选择继续持有房产，而不是杀鸡取卵，Trigger rate之后没有出现房产抛售潮，等等。
总结一下，为什么房价总是在短暂的调整，通常是8个月，之后，再次起飞，而且房价趋势长期处于上升通道的基本原理：人口增长速度超过新建房屋速度，保证了房价的长期趋势；购买房产的资金分两部分，第一部分是首次置业者的存款，第二部分是换房者从原有房产中提取的资金；支持房产价格的资金中最重要的一部分是有能力的借款人从自有房产中提取的资金，银行与房主在加按上的合作创造了专门用于买房的新货币，所以房产通胀比商品通胀更严重。总之，加拿大房价上涨的原动力是用于购买房产的货币贬值更加严重。有张图表从另一侧面反应了这一情况，即，假设只能用黄金购买房产，那么加拿大从2005年到2022年期间，用黄金标价的房产价格是下跌的，但如果用加元标价则是大幅上涨的，由此可知，加拿大房价的上涨是一个典型的货币贬值现象，用于买房的货币贬值非常严重。回答前文提出的疑惑，那些做空加拿大房产的机构为什么从未得逞，原因就是那些自以为是的机构，不了解加拿大房产价格上涨的成因，如果想做空获利，除非用于购买房产的加元升值，但这是不可能的，因为加拿大的房主在日复一日地创造着用于买房的新货币。另外，日本的前车之鉴告诉所有资本主义国家，通缩是资本主义的头号大敌，是零容忍的，日本前央行行长白川在自传中确认，日本逝去的30年是央行与通缩进行殊死搏斗的30年，日本的QE政策今年已经进入第23个年头了，通缩的阴影依然挥之不去。避免人口负增长，避免通缩，是所有摸着日本过河的国家，长期经济政策最重要的指导因素。
03 首次置业者还有机会吗？
媒体上充斥着《加拿大各大城市买房至少需要多少年收入》的文章，这些文章中用于计算所需收入的假设条件，都是首次置业者买平均房价需要多少收入。这个前提假设其实并不成立，据我观察，在大多伦多购买平均房价房产的家庭，大多是换房的家庭，而不是首次置业的家庭。目前大多伦多地区平均房价110万，大多数首次置业的家庭无法企及所需的收入，因此我们看到很多人放弃了自己努力，反而跑去村口的大树地下祈祷房价腰斩。过去10个月里，在网上做祈祷的人也不少，还有些政治正确的知道分子，顺水推舟，预测加拿大房价会跌回疫情之前的水平。按照皮格马利翁效应，如果磕头好使，去村口磕头祈祷房价上涨的人数会更多，因为加拿大的房屋自有率是65%，有房的家庭比租房大家庭多一倍，这就会让神明很难办，到底是让房价涨呢，还是上房价涨呢？
其实首次置业者不必靠神明保佑，靠自己的努力也能实现房价腰斩。办法就是买55万的房产作为自住房先上车，自我实现房价腰斩。我问过地产经纪朋友，在大多伦多地区55万的价格能不能买到符合银行要求的房产，所有人的回答都是肯定的。因此，首次置业者无需远求，不必搬离大多伦多地区，只需在大多伦多地区找到“腰斩价”的房产即可。
上面我们分析了房价上涨的原理，有房产的家庭，房产是被其他房主推着增值的。目前，在大多伦多地区售价55万的房产，在15年前的市场价只有17万左右。假设15年前买了这种入门级的自住房，目前房价涨到了55万，当初贷款13.6万，15年偿还了一半的本金，现在的贷款余额只有6.8万，如果加按套现可以取出37.2万做首付买下一套房产，原自住房留着出租；如果收入不支持，可以卖掉自住房，套现48.2万，用于下一套房产的首付，也能大大改善居住条件。买110万的房产，首付40万的情况下，只需要家庭收入14万，而不是标题党们说的21万。对于首次置业者来说，首付款是自己的储蓄，但攒钱的速度永远赶不上借钱的速度，因此，尽早成为房主才是当务之急。
早上车的道理谁都懂，但很难做到啊。由于首付款限制，首次置业者人群近年来发生了很大变化。首付不足，但收入很高的家庭具有绝对优势。目前首次置业房贷政策是最低首付5%，如果要买55万的房产作为自住房，首付最低要求是3万元，但家庭收入的要求却高达12万。这个要求对于从印度来的新移民来说并不高，但是对于从中国来的新移民则要求很高。我们无需看统计数字，用肉眼就能发现目前房产市场上最活跃的是哪个族裔的买家。前些天有位地产经纪朋友打电话来，请我给他的客人出个主意，怎么能赶紧上车，买家是首次置业，要买自住房，目标房价70万，首付不足20%，当首付不足20%时借款能力只是年收入4倍，所以需要年收入至少16.4万，可买家又没有这么高的家庭收入。很明显，买家把上车的房产目标定高了，难以实现。我安慰这位地产经纪朋友说，你的工作就是调整客户的预期，帮助客户早日上车，功德无量。
55万的房产，如果首付20%，11万，则只需要家庭收入8.8万，就能借到其余的44万，大大低于首付不足20%时银行对收入的要求，这个借款能力对于大多数首次置业的家庭都不难。对于地产投资者来说，首付11万也很轻松，且首次置业者能够企及的房产，通常投资回报是有保障的。投资不远求，在大多伦多地区内就能找到极具潜力的房产。
结语：
房价，说到底是一个货币现象。在房产市场中，货币贬值的速度是最快的。即使没有商品货币贬值，没有通胀，房产通胀情况也特别严重，原因就是房主和银行联手可以创造新货币，让用于买房的货币大幅贬值。把存款化作首付，放到房产中，存款才能保值。首次置业的新移民收入越来越高，让没有上车的老移民如芒刺在背。与其心心念念让房价腰斩，不如先下手为强，买入“腰斩价”的房产先住进去，让新移民和新资金推动着自己的房价上涨，再伺机换房。二手房市场，是一个充分竞争的自由市场，房价由供需关系做最终裁判，no one is bigger than the market。希望看到更多同胞早日从观望中清醒过来，成为加拿大房价持续上涨的收益者，而不是受害者。
作者微信号：14168805089
